臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第5738號原 告即反訴被告 廖若君訴訟代理人 劉彥麟律師
李路宣律師上 一 人複 代理人 廖宜邦律師被 告即反訴原告 黃毓惠訴訟代理人 黃祿芳律師
周家瀅律師上列當事人間請求撤銷租賃意思表示等事件，本院於民國114年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾柒萬捌仟零參拾柒元，及自民國一百一十三年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹拾柒萬捌仟零參拾柒元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項及第2項分別定有明文。查被告即反訴原告於本訴言詞辯論終結前，在本院對於原告即反訴被告提起反訴，而該反訴標的之債權即租金或相當於租金利益之不當得利，非專屬他法院管轄，且與本訴請求內容均係基於兩造間同一租賃契約關係所生之糾紛，則反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法在法律上或事實上關係密切，審判資料具共通性及牽連性，並得與本訴行同種訴訟程序，是被告所提反訴應予准許，合先敘明。
貳、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判決要旨參照）。查原告主張兩造間就門牌號碼臺北市○○區○○○路000號12樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂之房屋租賃契約2份（下合稱系爭租約）業經撤銷或解除而不存在，然此為被告所否認，則原告是否應依系爭租約負擔承租人義務之法律上地上即有不安之狀態，而該狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告就此部分自有即受確認判決之法律上利益，得提起確認之訴。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明為：ㄧ、確認兩造間就系爭房屋之租賃關係自始不存在，二、被告應給付原告新臺幣（下同）222萬9,961元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，三、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9至10頁）；嗣訴狀送達後，就上開第二項聲明請求之金額變更為204萬5,416元（見本院卷第198頁）；又反訴原告提起反訴時原聲明為：反訴被告應給付反訴原告17萬8,037元，及自民國113年8月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第172頁）；嗣反訴狀繕本送達後，將上開起息日變更為113年10月30日（見本院卷第548頁）。則原告就本訴部分及反訴原告就反訴部分所為上開訴之變更，均核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開法條規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告與其配偶即訴外人郭詠欽為長期經營瑜珈及有氧舞蹈多
功能共享空間（下稱系爭共享空間），有意承租被告所有之系爭房屋，遂與系爭房屋之出租仲介即訴外人鍾坤程聯絡，被告之母親即訴外人葉秀敏並受被告委任代為處理系爭房屋出租相關事宜。原告於簽約協商過程中，自始即明確告知上開承租系爭房屋之用途，葉秀敏及鍾坤程亦於郭詠欽詢問後，向原告及郭詠欽保證系爭房屋並無漏水、進行都更、容易製造噪音、樓下住戶曾反應噪音問題等情事，故最終於民國112年10月9日，由郭詠欽代理原告與代理被告之葉秀敏簽訂系爭租約，實際約定原告以每月租金5萬5,000元向被告承租系爭房屋，租賃期間自112年11月15日起至115年11月14日止，押租金為11萬元，原告並應負擔系爭房屋之管理費。詎原告開始動工裝潢後，竟發現系爭房屋有嚴重漏水，致裝潢進度落後，迄至113年2月間始裝潢完畢；另自113年1月初開始舞蹈課程試用部分裝潢完畢之教室起，即屢遭樓下住戶即訴外人彭賢貴報警投訴噪音問題，經原告多方了解，始知彭賢貴過往曾多次反應噪音問題並衍生報警糾紛。是被告及其代理人明知系爭房屋存在噪音問題，客觀上難以作為系爭共享空間使用，卻未於兩造簽約時如實告知此一交易上重要事項，反以親口保證及隱瞞重要資訊之方式，致原告作成錯誤評估而決定承租系爭房屋，顯屬詐欺行為，侵害原告之意思決定自由權，原告自得依民法第92條第1項規定，以本件起訴狀繕本送達被告而撤銷系爭租約締約之意思表示，系爭租約即自始不存在。又原告因被詐欺而承租系爭房屋，已給付被告租金及押租金共27萬5,000元，並支出房屋仲介費2萬7,500元、房屋管理費3萬0,480元、大樓清潔費4,400元及房屋裝潢費170萬8,036元，以上金額合計204萬5,416元，乃原告因被告上開詐欺侵權行為所生之損害，原告自得依民法第184條第1項前段或後段規定，請求被告賠償此部分損害。
㈡倘認被告並無上開詐欺情事，然因其提供之系爭房屋有前揭
噪音問題，致原告迄今仍處於被迫停業狀態，無法就系爭房屋進行預定之使用收益，系爭房屋既未能合於系爭租約約定之使用收益狀態，被告後續亦無任何實質作為，顯然怠於履行除去不合約定使用狀態之義務，自屬不完全給付，依民法第227條第1項規定，原告得依給付遲延即民法第254條規定或給付不能即民法第256條規定，以本件起訴狀繕本之送達，同時對被告為限期催告給付合於約定使用狀態之系爭房屋，及逾期解除系爭租約之意思表示，如被告未於上開期限內依約履行，系爭租約即直接解除而自始不存在。原告另得依民法第259條第2款或第179條規定，請求被告返還原告已給付之租金及押租金共27萬5,000元，並依民法第260條規定，請求被告賠償原告所支出之房屋仲介費2萬7,500元、房屋管理費3萬0,480元、大樓清潔費4,400元及房屋裝潢費170萬8,036元。
㈢爰先位依民法第92條第1項、第184條第1項前段或後段規定，
備位依民法第227條第1項、第256條或第254條、第179條或第259條第2款、第260條規定，提起本件訴訟。並聲明：⒈確認兩造間就系爭房屋之租賃關係自始不存在；⒉被告應給付原告204萬5,416元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租約時，原告與郭詠欽僅表示渠等欲將系爭房屋作為工作室及自住空間使用，自始隱瞞承租目的係為經營系爭共享空間，亦未詢問關於漏水及噪音等問題。又系爭房屋租賃相關事宜長期以來均委託仲介處理，被告與葉秀敏不曾進入屋中查看，亦未向原告保證無漏水情事，葉秀敏並應原告要求偕同大樓管理委員會加強屋頂防水工程，且告知郭詠欽若擔心將來發生漏水，可趁開始進行裝修工程前解除系爭租約，以免日後發生爭端，惟原告與郭詠欽仍決定承租。詎原告承租系爭房屋後，郭詠欽雖向彭賢貴表示系爭房屋將作為瑜珈教室使用，卻違反系爭租約第七條約定，不僅將系爭房屋當作舞蹈教室，更租借予不特定第三人使用，致其學員在進行舞蹈課程時頻繁產生嚴重噪音，方引起彭賢貴不滿而衍生糾紛。是被告及葉秀敏並無原告所稱之詐欺情事及侵權行為，原告自不得依民法第92條第1項規定撤銷簽訂系爭租約之意思表示，亦不得向原告請求損害賠償。又倘認原告主張撤銷系爭租約之意思表示為有理由且受有損害，然其承租系爭房屋使用亦受有相當於租金之利益，以系爭租約約定每月租金5萬5,000元計算，自112年11月15日原告承租系爭房屋起，至113年8月22日被告終止系爭租約時止，原告所得利益之價額共50萬7,419元，依民法第216條之1損益相抵之規定，其所受損害應扣除上開使用利益；縱認前述損益相抵之抗辯無理由，被告仍得依民法第334條第1項前段規定，以被告對原告之前揭相當於租金利益之不當得利債權，加計被告於113年3月1日至同年8月22日間為原告代墊管理費2萬9,005元之不當得利債權後，與原告主張之損害賠償債權互為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第267、298至303、310頁）㈠兩造於112年10月9日簽訂系爭租約，約定由原告以每月租金5
萬5,000元向被告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自112年11月15日起至115年11月14日止，押租金為11萬元，原告並應負擔系爭房屋之管理費。
㈡原告承租系爭房屋後，用以經營系爭共享空間，且已給付被
告3個月租金16萬5,000元及押租金11萬元，共27萬5,000元。
㈢系爭房屋樓下住戶彭賢貴於113年1月間報警投訴系爭房屋使用於舞蹈課程產生嚴重噪音。
㈣原告自113年4月起即未再給付租金予被告，而被告曾於113年
8月9日以台北長安郵局存證號碼001283號存證信函（下稱系爭1283號存證信函）限期催告原告給付租金；再於113年8月22日寄發台北中山郵局存證號碼000908號存證信函（下稱系爭908號存證信函）向原告為終止系爭租約之意思表示，並於113年8月23日送達原告。
四、本院之判斷：原告主張被告有上述詐欺或不完全給付情事，兩造間系爭租約之法律關係自始不存在，被告並應給付原告204萬5,416元乙節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告是否被詐欺而簽訂系爭租約？⒈按民法上所指詐欺，重在對表意人自由意思形成過程中為不
當干涉，故須對表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真事實，積極表示為真，而使他人陷於錯誤，或有告知義務但消極隱匿該事實，使他人既存之錯誤加深或保持，並該事實與表意人自由意思之形成有因果關係者，始克當之。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項前段規定，表意人固得撤銷其意思表示，然應就受詐欺之有利事實負舉證責任（最高法院112年度台上字第2895號判決要旨參照）。
⒉原告雖主張其係受被告及其代理人之詐欺而簽訂系爭租約，
並以。惟證人葉秀敏於本院言詞辯論時證稱：系爭房屋從被告購買後一直都是作為辦公室使用，伊不清楚在原告之前的房客所經營事業的內容，只知道該等房客是作為辦公室使用，仲介於112年10月7日告知伊找到下一位房客了，相約同年月9日下午簽系爭租約，簽約前伊聽仲介說新房客承租目的係作為瑜珈教室使用，伊於簽約當天完全沒有聽到原告或郭詠欽或仲介說系爭房屋要經營系爭共享空間，原告夫妻於簽約時是說承租系爭房屋要做瑜珈教室，也有可能當住家使用，伊有向原告夫妻說系爭房屋是辦公室，洗手間只有1間，裡面也只有馬桶、小便斗、洗手檯各1個，如何作為住家使用，郭詠欽說他會改裝浴室增加洗澡的空間，簽約當天主要在講漏水的事情，完全沒有提到要經營系爭共享空間，也沒有告知營業時間或詢問左鄰右舍相關問題，原告夫妻都著重在漏水的問題，很在意會不會破壞他們之後的裝潢，直到樓下鄰居彭賢貴的配偶打電話告知伊樓上在跳舞，有來路不明的人出入，伊打電話詢問郭詠欽後，才知道系爭房屋作為經營系爭共享空間使用，但系爭租約已經簽了，伊也沒有辦法。另系爭房屋係頂樓，伊於簽約時就有答應郭詠欽會重新施作屋頂防水，伊於112年10月24日新舊租客交接系爭房屋之翌日即同年月25日，就去跟管委會主委溝通頂樓防漏的事情，並開始進行施工，不是等到原告所謂郭詠欽反應漏水後才去施作的。而系爭房屋在原告承租前，一直都是作為辦公室，租約都是寫供辦公室使用，因為原告夫妻說要經營瑜珈教室，才會在系爭租約第七條約定新增工作室的用途，且伊所接收到的訊息，工作室就是瑜珈教室，沒有包括舞蹈教室。系爭房屋之前都沒有發生紛爭過，只有107年至109年之租客有被彭賢貴配偶反應過噪音問題，彭賢貴配偶告訴伊租客於星期六、日在系爭房屋內有聚會，產生的腳步聲很重，並有提到報警處理3次，但接下來110年至112年之租客沒有再被反應過噪音問題，且原告夫妻也沒特別問，所以伊在簽訂系爭租約時，不會特別講噪音的事情。而之前系爭房屋漏水的部分已經修繕好，原告夫妻也沒問，只有說要加強防水的部分，所以伊沒有特別去提系爭房屋之前曾經漏水的事情等語綦詳（詳見本院卷第382至384、386至387、389頁），明確否認原告所指被告方於簽約前或簽約時已知悉原告承租系爭房屋欲經營系爭共享空間，及被告方有何保證或故意隱瞞關於系爭房屋漏水及鄰居噪音糾紛等情事。再對照證人鍾坤程於本院言詞辯論時證稱：伊係系爭租約雙方當事人的仲介，幫房東找房客，原告係伊幫被告找的第三任房客，系爭租約也是伊提供的，因為前二任租客都是將系爭房屋當辦公室使用，但原告說有可能要做住家兼工作室使用，就是一部分當自用住家，另一部分做工作室教瑜珈，所以系爭租約第七條才會加了「工作室」的用途，一直都是原告配偶郭詠欽跟伊接洽，郭詠欽說承租系爭房屋用途會教瑜珈及一些其他運動，還有一些老師會跟原告借工作室使用，是按時段借，不是整個工作室租借給別人，我有轉述給被告知道，房東說沒問題，但是使用上要保持安靜，我也有把房東的意思告知郭詠欽，郭詠欽也說會去跟樓下的鄰居打好關係，原告方只有講要作為工作室使用，有特別講到瑜珈，其他的沒有特別說，也沒有提到舞蹈教室。承租方簽約前有至系爭房屋看過至少
4、5次以上，看得很仔細，有詢問系爭房屋是否有漏水，因為上一任租客是伊介紹的，承租期間系爭房屋靠近馬路一側的外牆上方有明顯漏水，房東當時有修繕，修好之後，承租人沒有再反應有漏水，所以伊有照伊知道的上開內容告知承租方，等到承租方簽訂系爭租約後，裝潢打開天花板有看到之前修繕漏水的痕跡，雖然當時也沒有漏水，承租方還是希望可以加強防漏，因此出租方有再進行強化的部分，除此之外，承租方並未特別強調要不怕吵的鄰居，也沒有特別詢問出租方與鄰居間是否有糾紛，伊記得承租方沒有特別提到噪音的事情，但是房東在簽約時有說因為樓下是住家，使用上希望盡量保持安靜，承租人才說他會去跟鄰居打招呼。據伊所知，在原告之前的兩任租客應該沒有與鄰居發生重大糾紛或因噪音問題與鄰居發生糾紛，因為租客和房東沒有跟伊反應過，之前的租客都是朝九晚五的辦公室。原告提出的原證3照片（見本院卷第109至131頁，下稱原證3照片）是租客即原告方裝潢拆掉系爭房屋天花板才看得到的部分，當時沒有漏水的痕跡，但原告方認為有可能日後會漏水，才會要求房東先加強防漏，且加強防漏工程期間不能算入租期，所以系爭租約簽訂後有更改租期，並非延長裝潢期間，房東也曾經請伊轉達房客，如果對系爭房屋防水沒有信心，可以解約不要承租，但房客說已經拆裝潢了，只要防漏工程修補好，還是可以使用，沒有要解約的意思等語明確（詳見本院卷第466至470頁），核與證人葉秀敏前揭證述原告於簽約前或簽約時僅陳稱承租系爭房屋係作為瑜珈工作室兼住家使用，未曾提及經營系爭共享空間乙事，且未詢問或強調噪音相關事宜，漏水部分亦係針對屋頂防漏進行補強處理，並非要求就現有漏水狀況加以修繕等情相符。復參以證人彭賢貴於本院言詞辯論時亦證稱：郭詠欽曾拿了一件禮物拜訪伊，跟伊說他們要裝潢，伊問未來要作什麼營業，郭詠欽說要當瑜珈教室，伊想說瑜珈教室應該很安靜，所以伊跟郭詠欽相談甚歡，後來伊與隔壁鄰居聊天，知道郭詠欽也有拜訪隔壁鄰居，也是說承租系爭房屋要作瑜珈教室使用等語（詳見本院卷第401頁），且觀諸彭賢貴之配偶曾傳送予被告之訊息載明：「……⒊您的租客：當初裝潢前來拜訪說是當瑜珈教室（左右鄰居都被拜託過都可作證）～最後裝潢好變成舞蹈教室……」，有該簡訊截圖附卷可稽（見本院卷第289頁），既然原告係為日後於系爭房屋營業順利而拜訪鄰居，衡情自無隱瞞其營業內容之必要，則由原告配偶郭詠欽僅向包括彭賢貴在內之鄰居陳稱承租系爭房屋係經營瑜珈教室乙節，亦可佐見證人葉秀敏上開證述系爭租約簽訂前及簽訂時，原告方未曾表明欲將系爭房屋作為舞蹈教室之使用目的乙節，所言非虛。是代理被告簽訂系爭租約之證人葉秀敏、身為系爭租約仲介之證人鍾坤程、郭詠欽曾拜訪接觸之證人彭賢貴等人所述之前揭證詞既互核相符，並有上開簡訊截圖為憑，且系爭租約第七條第1項亦明定：「本房屋係供工作室、辦公室使用。」（見本院卷第282、286頁），未有記載與系爭共享空間或舞蹈教室相關之用途，足認被告所辯，應非無據。
⒉至證人郭詠欽於本院言詞辯論時雖證稱：伊於簽約前有向仲
介鍾坤程告知承租系爭房屋係為經營系爭共享空間，伊及鍾坤程於簽約當天應該也都有向葉秀敏說明，但具體情形伊忘記了。伊和原告於簽約前有詢問葉秀敏有沒有害怕聲音吵的鄰居，因為開設舞蹈教室，有時候很多鄰居都會去反應怕吵或家裡有老人之類的，葉秀敏回稱這棟樓沒有什麼問題，而簽約後，伊也有去拜訪每層樓鄰居，告知要承租系爭房屋經營系爭共享空間。另伊於下大雨時才發現系爭房屋漏水，當下有向葉秀敏反應，葉秀敏才去找管委會處理，原證3照片係伊於晴天時所拍攝等情（詳見本院卷第375至377、381頁）。然該等證述內容顯與證人葉秀敏、鍾坤程及彭賢貴等人前揭證詞不符，復衡情證人鍾坤程及彭賢貴均與兩造間無特殊情誼，既經具結而為證述，自無甘冒偽證罪刑罰風險，刻意為虛偽證詞以迴護被告之必要，則證人郭詠欽證詞之真實性，已非無疑；再佐以證人郭詠欽僅泛稱其和仲介於簽約當天應該都有告知葉秀敏關於承租系爭房屋之使用目的，卻無法陳述具體情形，且證人郭詠欽既表示於下大雨時才知道系爭房屋有漏水情形，並有拍照存證，卻僅提出其於晴天時所拍攝而未能呈現所謂系爭房屋有漏水現況之原證3照片為證，在在與常理相違，益徵僅以證人郭詠欽之證述，無從遽為有利於原告之認定。是原告未能證明被告或其代理人明知原告承租系爭房屋係為經營系爭共享空間，且被告有故意隱瞞房屋漏水、噪音紛擾等影響原告承租意願之重要事項或對原告營業需求為何保證，致原告陷於錯誤而為簽訂系爭房屋意思表示之事實，則原告於自行觀察、評估，認為系爭房屋符合營運需求後，出於自由意志決定與被告簽訂系爭租約，難認原告係受詐欺而為意思表示，自不得依民法第92條第1項本文規定撤銷其締約意思表示。
㈡倘原告並非被詐欺而簽訂系爭租約，則被告就系爭租約之履
行是否構成不完全給付？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。
⒉原告雖主張被告所交付之系爭房屋因有鄰居彭賢貴反應噪音
問題，致原告承租系爭房屋經營系爭共享空間之使用收益目的無法達成，有可歸責於被告之不完全給付情事。惟系爭租約第七條第1項約定：「本房屋係供工作室、辦公室使用。」（見本院卷第282、286頁），並無約定與系爭共享空間相關之使用目的，而原告就系爭租約簽訂時，兩造間確有言明原告承租系爭房屋之係為供經營系爭共享空間，且被告曾保證系爭房屋鄰居均不會反對該等使用目的，或被告應提供能符合原告所欲避免噪音糾紛需求之系爭房屋等節，復未能舉證以實其說，已如前述，兩造間既未有系爭房屋應能供原告經營系爭共享空間之合意，則被告交付之系爭房屋，於符合系爭租約第七條第1項約定供工作室、辦公室使用目的之情形下，自不能認被告有未能提供合於所約定使用收益租賃物之不完全給付情事，故原告主張依民法第227條第1項規定，依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利而解除系爭租約，於法即有未合。
㈢原告請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係自始不存在，有
無理由？原告主張依民法第92條第1項本文規定撤銷其簽訂系爭租約之意思表示，或依民法第227條第1項不完全給付規定解除系爭租約等節，均屬無據，業經本院認定如前，系爭租約既未經原告合法撤銷其締約意思表示或解除，則原告請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係自始不存在，自無理由。
㈣原告請求被告給付204萬5,416元及遲延利息，有無理由？
被告並無詐欺而不法侵害原告意思決定自由之侵權行為，亦無不完全給付之債務不履行情事，已如前述，則原告先位依侵權行為法律關係或備位依不完全給付債務不履行法律關係，請求被告負損害賠償責任，給付204萬5,416元及法定遲延利息，均無理由。另原告對被告既無其所主張之損害賠償債權存在，則被告所為之抵銷抗辯，本院即無再予審究之必要，附此敘明。
五、綜上所述，原告先位依民法第92條第1項、第184條第1項前段或後段規定，備位依民法第227條第1項、第256條或第254條、第179條或第259條第2款、第260條規定，請求：㈠確認兩造間就系爭房屋之租賃關係自始不存在；㈡被告應給付原告204萬5,416元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：依系爭租約第三條、第六條及第七條約定，反訴被告應於每月15日前給付租金5萬5,000元，並負擔每月管理費5,080元，且系爭房屋僅得當作工作室及辦公室，不得以任何方式提供第三人使用。詎反訴被告承租系爭房屋後，除用以經營共享之舞蹈教室，提供予不特定第三人使用外，自113年4月起即未再給付租金予反訴原告，反訴原告業以系爭1283號存證信函限期催告反訴被告給付租金，再以系爭908號存證信函向反訴被告為終止系爭租約之意思表示，故系爭租約業於113年8月23日經反訴被告收受該存證信函而合法終止。又反訴被告於113年4月1日至同年8月22日間所積欠租金，扣除其已給付相當於2個月租金之押租金後，尚應給付反訴原告14萬9,032元，反訴原告自得依系爭租約第三條約定及民法第439條規定，請求反訴被告給付該等欠租。倘認反訴被告於本訴主張撤銷系爭租約有理由，依民法第179條規定，反訴原告亦得請求反訴被告給付使用系爭房屋相當於上開租金之不當得利14萬9,032元。另反訴被告自113年3月起拒付系爭房屋之管理費，均由反訴原告代墊，反訴原告得依系爭租約第六條約定及民法第179條規定，請求反訴被告返還反訴原告所代墊自113年3月1日起至同年8月22日止之管理費2萬9,005元。爰依系爭租約第三條、第六條約定及民法第179條、第439條規定，提起本件反訴。並聲明：反訴被告應給付反訴原告17萬8,037元，及自113年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴原告及其代理人明知系爭房屋過往即遭樓下住戶彭賢貴反應噪音問題，甚至多次衍生報警糾紛，客觀上難以作為系爭共享空間使用，卻仍以親口保證及隱瞞重要資訊之方式，致反訴被告作成錯誤評估而決定承租，業經反訴被告依民法第92條第1項規定，以本訴起訴狀繕本送達反訴原告撤銷訂定系爭租約之意思表示；倘認反訴原告無詐欺情事，然系爭房屋未合於系爭租約約定之使用收益狀態，經反訴被告以本訴起訴狀繕本之送達，同時為限期催告給付合於約定使用狀態之系爭房屋，及逾期解除系爭租約之意思表示後，反訴原告仍未補正瑕疵，系爭租約即已直接解除，故兩造間就系爭房屋之租賃關係自始不存在，反訴被告自無給付租金及管理費之義務，且實際上反訴原告並未為反訴被告代墊管理費。又系爭租約簽訂後，因系爭房屋有嚴重漏水情形而進行防水修繕工程，裝潢進度大幅落後，期間無法營業，反訴被告實未受有使用系爭房屋之利益，亦難認有何相當於租金利益之不當得利；縱認反訴被告受有使用系爭房屋之利益，惟斯時既不知悉反訴原告有詐欺締約之情事，迨系爭租約嗣經撤銷意思表示而溯及失效後，因所受使用系爭房屋之利益已不存在，依民法第182條第1項規定，屬善意不當得利受領人之反訴被告應免負返還價額之責任，倘認此部分答辯無理由，反訴被告亦得依民法第334條第1項前段規定，以本訴主張之損害賠償債權與反訴原告主張之不當得利債權相互抵銷，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：反訴原告主張系爭租約業經其於113年8月23日合法終止，反訴被告應給付反訴原告積欠之租金及墊付之管理費共計17萬8,037元，為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭租約是否業經反訴原告於113年8月23日合法終止？
按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時情形，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。又系爭租約第三條約定：「每月應繳租金新台幣35000、20000（實收）元整，於每月15日前支付，乙方（即反訴被告，下同）不得藉任何理由拖延或拒絕，甲方（即反訴原告，下同）亦不得任意要求調整租金。」（見本院卷第281、285頁）、第十四條約定：「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：一、遲付租金之總額達二個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月，經甲方定相當期間催告，乙方仍不為支付者。……」（見本院卷第283、287頁）。查反訴被告自113年4月起即未再給付租金予反訴原告，反訴原告因此於同年8月9日以系爭1283號存證信函限期催告反訴被告給付租金，反訴被告逾期仍未給付，反訴原告復於同年8月22日以系爭908號存證信函向反訴被告為終止系爭租約之意思表示，並於113年8月23日送達反訴被告等情，為兩造所不爭執，則反訴原告於以系爭1283號存證信函限期催告反訴被告給付租金時，經扣抵相當於2個月租金數額之擔保金後，反訴被告所積欠之租金已達2個月租金數額，故反訴原告於反訴被告逾期仍未給付所欠租金時，以系爭908號存證信函通知反訴被告終止系爭租約，即合於上開土地法第100條第3款規定及系爭租約第十四條第一款約定，是反訴原告主張系爭租約乃經其於113年8月23日合法終止，自屬有據。
㈡反訴原告請求反訴被告給付欠租及代墊之管理費共17萬8,037
元及遲延利息，有無理由？⒈依系爭租約第三條約定，反訴被告於租賃期間應按月給付反
訴原告租金共5萬5,000元，並依系爭租約第六條約定：「……；自交屋日起，乙方負擔水電費及管理費、瓦斯費、電話費、乙方居住使用本租賃房屋所生之雜項費用。」（見本院卷第281、285頁），負擔系爭房屋之管理費。又系爭租約業經反訴原告於113年8月23日合法終止，已如前述，而反訴被告自113年4月1日起即未再依系爭租約履行上開給付租金義務乙節，為兩造所不爭執，則反訴原告於依系爭租約第五條約定，先以反訴被告所給付之保證金共11萬元扣抵所積欠自113年4月1日起至同年5月31日止之2個月租金後，再請求反訴被告給付自113年6月1日起至同年8月22日止欠繳之租金共14萬9,032元（計算式：5萬5,000元×2個月＋5萬5,000元×22/31＝14萬9,032元，元以下四捨五入），自屬正當。另113年3月至同年8月之系爭房屋管理費均係由反訴原告繳付，有反訴原告提出之管理費收據在卷可按（見本院卷第291至296頁），故反訴被告空言抗辯反訴原告未給付管理費，自非可採；而系爭租約終止前之系爭房屋管理費既應由反訴被告負擔，則反訴原告代為繳付，反訴被告即受有免予繳付之利益，且無法律上之原因，故反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告給付反訴原告所代墊自113年3月1日起至同年8月22日止之管理費共2萬9,005元（計算式：5,080元×5個月＋5,080元×22/31＝2萬9,005元，元以下四捨五入），亦屬有據。從而，反訴原告請求反訴被告給付積欠之租金及代墊之管理費共計17萬8,037元，為有理由，應予准許。
⒉按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。查反訴原告對反訴被告之上開給付租金及返還不當得利債權，既經反訴原告提起反訴而送達訴狀，反訴被告迄未給付，當應負遲延責任。是反訴原告併請求自反訴起訴狀繕本送達翌日即113年10月30日（見本院卷第551、564頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。㈢反訴被告所為抵銷抗辯，有無理由？
反訴被告雖主張其對反訴原告有如本訴所主張之損害賠償債權得為抵銷抗辯，然反訴原告於本訴之請求業經本院認其為無理由而駁回，已如前述，則反訴被告對反訴原告並無該等債權可得主張抵銷，其所為之抵銷抗辯，自屬無據。
四、綜上所述，反訴原告依系爭租約約定及民法第179條規定，請求反訴被告給付17萬8,037元，及自113年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件反訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又反訴被告聲請供擔保免為假執行，合於法律規定，並依同法第392條第2項規定，宣告反訴被告如預供擔保，得免為假執行。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 23 日
民事第四庭 法 官 黃珮如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 27 日
書記官 黃俊霖