臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第5743號原 告 鄒詠婷訴訟代理人 簡維能律師
楊昀芯律師被 告 史霞玲訴訟代理人 陳建瑜律師
李劭瑩律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國115年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、原告主張：原告於民國113年2月6日向被告買受位於雙重奏大廈（下稱系爭社區）內門牌號碼新北市○○區○○路0段000號6樓房屋及其坐落新北市○○區○○段00地號土地（下合稱系爭房地）及地下一層編號29號塔式車位（下稱系爭車位），買賣總價為新臺幣（下同）2,360萬元，其中系爭車位價金為150萬元，兩造並於113年4月9日完成房地所有權移轉登記，於同年4月19日交屋。惟系爭車位所在停車塔（下稱系爭停車塔）早已因結構嚴重老化損害，故障頻繁，非經全面汰換重置無法使用，存有欠缺通常效用之瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少價金150萬元，並依同法第179條規定請求返還溢付價金150萬元。另被告所提出給付不符債之本旨復無法補正，亦屬給付不能，依民法第227條第1項、第226條規定請求損害賠償150萬元（以上請求擇一為有利判決）等語，並聲明：㈠被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地屋齡近20年，系爭停車塔及系爭車位因老化耗損而偶發故障，實屬正常，並非瑕疵或給付不合債之本旨。且原告於簽約前業已至現場確認車位狀態，兩造復於系爭買賣契約第17條第5項特約免除被告擔保責任。況且，兩造既於113年4月19日完成交屋，其後系爭車位之利益及危險應由原告自行承受負擔，縱有翻修重置需求亦與被告無涉等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於113年2月6日向被告購買系爭房地及系爭車位，買賣總價為2,360萬元，其中系爭車位價金為150萬元。兩造於113年4月9日完成系爭房地所有權移轉登記，並於113年4月19日交屋等情，為被告所不爭，堪信為真。
四、本院之判斷：㈠物之瑕疵擔保（請求返還減少之價金）部分：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。
所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，應依通常交易觀念或依當事人之決定，判斷物是否具備應具備之價值、效用或品質。經查：
⒈兩造於113年4月19日交屋，該日即為買賣雙方危險移轉之時
，本件被告是否負瑕疵擔保責任，應視當日系爭車位是否已有滅失或減少通常效用之瑕疵為斷。
⒉本院向新北市政府函詢系爭停車塔之建築物機械停車設備保
養紀錄表，經新北市政府回函檢附112年9月至113年7月間之保養紀錄表（見本院卷第233頁至第257頁，下稱系爭保養紀錄表）。觀諸系爭保養紀錄表，負責維護保養之高普機械有限公司（下稱高普公司）雖曾於113年1月及2月之系爭保養紀錄表填載「設備老舊 建議更新」（見本院卷第245頁至第247頁），然此僅敘及系爭停車塔老舊，並無明指系爭停車塔有何構造或功能上之具體欠缺或損壞。此外，112年9月至113年7月間，高普公司於每月維護保養後之「結果報告欄」均勾選「無異常」，「檢查發現危害、分析危害因素」、「評估危害風險」等欄位亦均空白未載。則兩造於113年4月19日危險移轉時，系爭車位於構造上或功能上是否有效用滅失減少之瑕疵，即非無疑。
⒊又觀系爭社區113年7月17日管理委員會公告記載：「①有關車
庫短期維修部分，目前高普機械已進行維護且針對剎車設備更換『堪用品』及調整作業，目前可開放使用。②承上，原考量更換完整之全新減速機及剎車方案，除待料時間需3個月亦須進行安裝調整，除耗時外費用亦可觀，亦無法解決結構性之根本問題。③故目前解決方案，係先行維修至可使用之狀態，若要完整處理仍需進行設備完整重置」（見本院卷第201頁），足見系爭停車塔及系爭車位於113年7月間，經高普公司短期維修後，仍屬堪用，更難認113年4月19日危險移轉之時，系爭停車塔或系爭車位已存有非經全面汰換重置無法使用之瑕疵。
⒋至於上開管理委員會公告雖亦敘及系爭停車塔有全面重置以
解決結構性根本問題之旨，且系爭社區曾於111年6月5日召開區分所有權人會議討論修繕事宜、於113年4月28日開會決議全面重置更新等情，固有上開2會議之會議記錄可佐（見本院卷第195頁至第199頁、第207頁至第209頁）。惟查，本件兩造係就屋齡近20年中古屋為買賣（參本院卷第47頁建物所有權狀），而中古屋交易價格本即已反映屋齡與附屬設備老化因素，因自然老化所生維修保養或汰換之需求，應不能認為通常交易觀念下之瑕疵。參諸台灣立體停車機械產業協會114年5月23日（114）立協（十三）字第0353號函所說明：「機械停車設備一如汽車一般，經過長時間使用與磨損，多少都會有些問題故障，而使用年久後仍欲維持其正常運轉與降低使用故障率，則端賴有週全之定期維護保養與零組件更新等作業，惟仍無法避免機械材料疲勞或外力（如地震或車輛過重…）等因素造成之構件劣化變形，以及其引發故障率提高之可能」等旨（見本院卷第285頁），更可知機械式停車設備，於通常使用下，本會因時間經過導致結構老化，亦可能因而考慮汰舊換新，此為中古屋交易雙方所得預期之事項。是系爭停車塔因老化所生「結構性根本問題」，實難認為通常交易觀念所不容之瑕疵，縱基於意外預防及維修保養成本之權衡考量，予以翻修而汰舊換新，亦不能據此認為系爭停車塔已有通常效用欠缺之瑕疵。
⒌綜合上情，原告主張系爭車位存有物之瑕疵，難謂可採，其主張減少價金、請求返還不當得利，殊非有據。
㈡債務不履行（給付不能損害賠償）部分：
按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言（最高法院22年上字第3180號判例、106年度台上字第1741號判決意旨參照），學理上，所謂不能包含物理不能、法律不能及實際不能等態樣。經查：
⒈承前所述，系爭車位尚可供通常使用，雖有維護修繕或汰舊
之需求，仍屬中古屋交易下所得預期之事，足認被告所提出給付並無不合債之本旨之情。
⒉再者，系爭停車塔經高普公司維修後，業於115年3月10日開
放正常使用，有高普公司張貼於系爭社區之公告函可參（見本院卷第405頁），原告亦自陳經修繕後，系爭停車塔現已可正常使用（見本院卷第392頁言詞辯論筆錄），殊無物理上、法律上及實際上給付不能可言。則原告請求給付不能損害賠償，亦無理由甚明。
五、綜上所述，原告依不當得利或債務不履行法律關係請求被告給付150萬元本息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 林志洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 27 日
書記官 洪仕萱