臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第6744號原 告 郭來福訴訟代理人 林彥廷律師複 代理人 尤偉鋒被 告 劉權範訴訟代理人 張譽尹律師
黃晨育律師上列當事人間請求履行協議書事件，本院於民國115年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣450萬元，及自民國113年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年7月27日就京華城拆除物暫放至新北市汐止區(下稱系爭暫置場)之地租及拆除物買賣事宜簽立協議書（下稱系爭協議書），約定自109年4月30日起至同年10月31日止，共計6個月之土地租金新臺幣(下同)360萬元，連同土地介紹佣金90萬元，合計450萬元均由被告負擔，倘被告於同年8月31日前將京華城拆除物全數售罄，方由原告負擔9、10月份租金120萬元。伊係代被告尋得系爭暫置場，且因被告資金不足，伊乃簽發支票票面金額40萬元1紙以及票面金額60萬元6紙予訴外人王梅雪、票面金額50萬元1紙予訴外人王世璋，代被告墊付上開租金與佣金共計450萬元。詎被告迄未依約將上開款項給付予伊，爰依系爭協議書第2條之約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：原告係京華城拆除工程之投資人，系爭暫置場係由原告自行尋得，伊僅係聽從原告引薦將廢鋼材運至該處，對於原告如何尋得土地、給付佣金、土地租金及開立支票等節均不知情。又伊並未與土地所有權人締約，兩造簽立之系爭協議書性質上實屬轉租契約，由原告提供系爭暫置場之使用權，被告負擔土地租金及佣金之義務。然系爭暫置場為國有土地，原告本無轉租權限，其違法出租公用財產之行為，已違反國有財產法第4條第2項第1款、第28條及同法施行細則第25條規定。是系爭協議書依民法第71條及第72條規定，因違反強制或禁止規定及公序良俗而屬無效，伊自始即無給付租金之義務；伊固未經國防部同意使用系爭暫置場，然得對伊請求返還利益之人亦係國防部而非原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第371至372頁，並依判決格式調整文字)：
(一)兩造於109年7月27日簽立系爭協議書(見本院卷第11頁)。
(二)系爭協議書所定之暫置場坐落於新北市○○區○○段00○00○00○00○0000○00○0000○0000號土地(下稱系爭土地)，土地所有權人為中華民國，管理者為國防部政治作戰局(見本院卷第361頁、185至190頁、385至386頁)。
(三)被告於109年5月至8月25日期間放置京華城拆除物於系爭暫置場土地，並未給付租金或介紹費給原告或他人。
(四)原告曾開立並交付8張支票予訴外人王世璋、王梅雪，票面金額共450萬元，其中票面金額40萬元1紙以及票面金額60萬元6紙予王梅雪，票面金額50萬元1紙予王世璋(見本院卷第13至17頁)。
四、得心證之理由：
(一)系爭協議書之性質是否為租賃契約？其效力為何？
1.按基於私法自治原則，當事人得約定各類無名契約，至該無名契約之效力及約款之解釋，則應依各該契約條款之性質，並參酌當事人之真意定之，不得拘泥於某種有名契約為當事人約定之一貫解釋，乃契約法之原則(最高法院88年度台上字第1189號民事判決意旨參照)。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即以契約文義為基準、通觀契約全文、斟酌立約當時情形及其他一切資料，考量契約之目的及經濟價值、交易習慣、論理及經驗法則與誠信原則，並檢視其解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出契約可預測之文義範圍(最高法院114年度台上字第376號民事判決)。
2.再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。故租賃標的及租金，厥為租賃契約之成立要素，須在當事人間意思表示一致，始可謂成立租賃關係(最高法院98年度台上字第1133號判決意旨參照)。且按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是交付及保持合於約定、使用之租賃物，為出租人之主給付義務(最高法院108年度台上字第1352號判決意旨參照)。準此，租賃關係之成立，係以出租人有將物出租予他方使用收益而收取租金之意思，承租人有對該物為使用收益而支付租金之意思，雙方就租賃標的物及租金意思表示一致為成立租賃關係之要件；故當事人主張有租賃關係存在，亦須就雙方出租與承租之意思表示互相一致，負舉證責任。
3.經查：
(1)兩造於109年7月27日簽立系爭協議書，自契約文義觀之已載明為「協議書」，而非「租賃契約書」，其內容復明定：「茲有郭來福(以下稱甲方，即原告)、劉權範(以下稱乙方，即被告)，甲、乙雙方就京華城拆除物暫放至新北市汐止區(下稱暫置場)之地租及拆除物買賣事宜，約定遵守條款如后：...」等語，已具體表明系爭協議書之契約標的為「地租與拆除物買賣事宜」。
(2)另系爭協議書雖載明「新北市汐止區(下稱暫置場)」、「二、暫置場土地租金每月租金新台幣60萬元是經劉權範、胡友仁到現場評估確認同意…」，然並未具體特定租賃標的物之內容及範圍，且至本院審理時兩造均無法特定系爭暫置場坐落位置(見本院卷第167至168頁)，尚須經由履勘程序，並委由新北市汐止地政事務所現場測量後，方得確認系爭暫置場所坐落之土地地號、位置與面積(見本院卷第359至361頁)。
且縱認兩造對於租賃標的物即系爭暫置場所在位置有合意，然系爭協議書除無約定出租人應交付及保持合於約定、使用之租賃物予承租人之主給付義務外，亦未就租金給付之方式為明定，難認兩造就租賃契約必要之點已達成合致而成立租賃契約，不得徒以系爭協議書載有「土地租金」一詞，即認定系爭協議書之性質為租賃關係。
4.復查，兩造簽立系爭協議書之契約目的：
(1)原告主張：兩造簽立系爭協議書之目的係由伊代被告找尋土地與介紹人，讓被告放置拆除物、當時被告還有另外欠伊5000萬元左右之借款，若被告將鋼材(即京華城拆除物)賣出，可償還部分借款，故為了促使被告盡快賣掉鋼材償還借款，而約定若被告於109年8月31日前將鋼材全數售出即由伊負擔
9、10月之租金、伊先給付租金與介紹費是因為被告資金不足、伊只負責借被告錢及幫被告找土地等語(見本院卷第168頁、279頁、373頁)；
(2)被告自承：伊只有請原告找土地，讓伊可以放拆除物，伊擔任法定代理人之千譜峰機械工程有限公司(下稱千譜峰公司)與訴外人萬鎰營造有限公司(下稱萬鎰公司)共同承攬京華城建物及鋼構拆除工程，為協助萬鎰公司支付京華城回饋結算金，伊請原告擔任法定代理人之泓基水電工程有限公司(下稱泓基公司)出資5000萬元(下稱系爭出資款)，並由千譜峰公司與泓基公司簽訂合作協議書(下稱系爭合作協議書)等語(見本院卷第279頁、410至411頁、200頁)。
(3)互核原告上開主張與被告自承之內容相符，復觀諸系爭合作協議書約定：甲方(即泓基公司)願出資5000萬元與乙方(即千譜峰公司)合作本工程(即京華城1樓以上拆除工程)，乙方願將本工程所簽立之合約中，乙方所佔有之股份之50%無條件讓與給甲方，乙方應於109年9月30日前將5000萬元全數無條件返還甲方，在此期間若有廢料殘值金，乙方同意將優先返還甲方出資之5000萬元等語(見本院卷第200頁)，再從系爭協議書先明定確認拆除物之重量與預估可賣得之金額，另約定若被告能將暫置場土地內之京華城拆除物於109年8月31日前全數賣完，則9月份和10月份租金120萬元由原告負擔等語，而非免除或抵銷被告租金之給付義務等文字觀之，可知被告經營之千譜峰公司確有存放京華城拆除物之需求，而原告為能如期取回系爭出資款，且認上開拆除物於市場具一定價值，可擔保出資款之部分回收，故約定由原告協尋系爭暫置場供被告暫放拆除物以待將來變賣，進而簽立系爭協議書之事實，堪以認定。
(4)是以，系爭協議書實為兩造就原告已支付之租金與佣金，協議分擔條件與金額之約定。原告並非立於出租人地位將租賃物交付予被告使用收益而收取租金，被告亦非立於承租人地位對該物為使用收益而對原告支付租金，益徵系爭協議書確非租賃契約。
5.被告固辯稱兩造間成立轉租契約之法律關係等語，並提出與第三人天銅股份有限公司簽立之轉讓增補協議書、與萬鎰公司簽立之拆除工程投資合作契約、系爭合作協議書等件(見本院卷第93至94頁、193至200頁)為證，惟按民法第443條所謂「轉租」係指承租人與出租人間繼續其租賃關係而將租賃物租予次承租人使用收益，次承租人支付租金予原承租人(即轉租人)之情形而言。然查：
(1)被告並未提出原告與系爭暫置場所有人或出租人間，訂有原租賃契約之證據以證其說；縱認存有原租賃契約，原告未提高租金數額，而以360萬元原價轉租予被告，復未約定違約條款以保障原告已支付租金及佣金之權益，顯與一般商業轉租之常情不合。
(2)被告復辯稱：兩造未於系爭協議書特定土地範圍，係因現場評估人員除被告外，尚有林文琦(代表原告出席)、胡友仁，另有一位真實身分不明、看起來像廟公之訴外人向到場三人比劃說明，用手指出系爭土地可以使用之範圍等語(見本院卷第417頁)。依被告所述，顯見兩造會同至現場前，均不知可放置拆除物之具體範圍為何，準此，即難謂原告已先行承租而取得系爭土地之具體使用收益權限，原告自無從依轉租契約，將尚未取得之使用範圍移轉予被告。此核與轉租契約係由承租人先取得租賃物之使用收益權限後，始向次承租人指明並約定轉租範圍之常態顯然有別。故難認兩造間有成立轉租契約之合意，被告所辯，要無可採。
6.縱認兩造間成立租賃契約（或如被告所稱之轉租契約）：
(1)查租賃物即系爭暫置場坐落於系爭土地，其所有權人為中華民國，管理者為國防部政治作戰局等情，有新北市汐止地政事務所114年12月2日土複(數化)字第102900號土地複丈成果圖(下稱系爭複丈成果圖)、土地登記第二類謄本可稽(見本院卷第361頁、185至190頁、385至386頁)，固屬國有財產法第4條之公用財產。被告遂據此辯稱系爭協議書因違反國有財產法第28條本文之規定而無效等語。
(2)惟按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效(最高法院97年度台上字第979號判決意旨參照)。次按國有財產法第28條固規定：主管機關或管理機關對公用財產不得為任何處分或擅為收益，但其收益不違背事業目的或原定用途者，不在此限。惟自文義解釋觀之，該條所規範之行為主體係「主管機關或管理機關」，而非私人；其立法旨意在於統一管理、嚴密維護國有財產，避免機關人員違失行為致生損害；此觀同法施行細則第25條第3項規定「違反本法第28條及第29條規定者，主管機關或管理機關對於有關人員，應依法查究責任，並責令賠償損失；其涉及刑責者，應移送法辦」自明。足徵該條規範重點厥在防止主管機關或管理機關未依法定程序恣意處分國有財產，以確保國有財產權益不受侵害。
(3)從而，私人如未經所有人同意，擅自以自己名義出租他人之物，其與他人間所訂立之租約並非無效，僅不得以之對抗所有人，此不因所有人為國家而有不同；至於所有人得否依不當得利之法律關係向承租人或出租人請求返還其占有使用租賃物之利益，乃屬另一問題，與租約之效力無涉。準此以觀，系爭暫置場雖非原告所有或具有處分權，然其既已將租賃物交付被告使用，依上開說明，仍應賦予此一租賃契約(或轉租契約)私法上之法律效果，方能兼顧行政管制目的之落實與契約自由原則，並保障兩造間權利義務之公平正義與維護交易安全，殊不得徒以原告欠缺所有權或處分權為由，逕認兩造間契約關係不存在或當然無效。是被告上開所辯，並非可採。
(二)原告依系爭協議書之約定請求被告給付450萬元，是否有理由？
1.經查，原告曾開立並交付8張支票予證人即系爭暫置場介紹人王世璋及訴外人王梅雪，票面金額共450萬元，為兩造所不爭執，已如前述；且證人王世璋亦證稱：系爭(暫置場)土地就是我介紹郭來福、劉權範(即原、被告)放鋼鐵的地方，出租人是輝哥的朋友，承租人的部分當時郭來福說有一個劉董需要放京華城的鋼架，系爭(暫置場)土地之租金與介紹佣金實際上是郭來福開票給我的，(票面金額50萬元、40萬元支票)是郭來福交付的，是我們介紹這筆土地的佣金，(票面金額60萬元支票6紙)是郭來福交付的，是汐止要放鋼鐵的土地租金；這些票我記得不是在我這邊兌現，我是直接交給輝哥的朋友等語(見本院卷第393至396頁)。堪認系爭暫置場之土地租金360萬元與佣金90萬元確實均由原告先行支付。而被告既自承：有使用系爭暫置場土地放置京華城拆除物，且未曾給付土地租金及佣金予原告或他人等語(見本院卷第280頁)，則原告依系爭協議書第二點約定，請求被告給付土地租金360萬元與佣金90萬元，共計450萬元，即屬有據。
2.至被告辯稱：109年8月24、25日遭訴外人王建翔搶走放置於系爭暫置場內之京華城拆除物，故無從買賣系爭拆除物與使用系爭暫置場等語(見本院卷第280頁)，然查系爭協議書第二點後段係以「倘被告將系爭暫置場內京華城拆除物於109年8月31日前全數賣完」作為原告負擔同年9、10月租金之解除條件，被告既未全數賣完拆除物，則解除條件即未成就，依約被告仍應負擔土地租金360萬元與佣金90萬元予原告。
(三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。經查，本件原告對被告之債權，核屬無確定期限之給付，而起訴狀繕本於113年12月11日寄存送達被告（見本院卷第39頁），依民事訴訟法第138條第2項之規定，於000年00月00日生送達效力，被告迄未給付，自應付遲延責任。從而，原告請求被告就上開450萬元，加計自起訴狀繕本送達翌日即113年12月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭協議書第二點之約定，請求被告應給付原告450萬元，及自113年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、被告聲請函詢國防部關於新北市○○區○○段00地號土地，是否為新聞報導遭李姓軍官冒用軍團名義違法出租之昊天嶺營區土地及系爭土地是否為軍事用地等，以資證明系爭土地為公用財產而兩造間轉租契約為無效等語(見本院卷第62頁)，惟本件業經新北市汐止地政事務所作成系爭複丈成果圖在案，且卷附土地登記謄本已可證系爭土地所有權人為中華民國、管理者為國防部政治作戰局，核無調查之必要，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 8 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 楊承翰
法 官 陳乃翊法 官 陳俞元以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 7 日
書記官 陳奕廷