臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第6981號原 告 林芳儀訴訟代理人 陳志揚律師被 告 羅逸葳訴訟代理人 王嘉翎律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣55萬4,040元，及自民國113年10月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣18萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣55萬4,040元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國113年4月28日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買
賣契約），由原告買受被告所有坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號4樓之8之建物（下合稱系爭房地），買賣總價金共計1,340萬元，並共同向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）申請買賣價金履約保證手續，同意將全部買賣價款先存（匯）入合泰公司開設於台新國際商業銀行之履約保證信託專戶（下稱履保專戶）。兩造復同時簽訂增補契約（下稱系爭增補契約），約定被告最遲應於113年5月31日前將系爭房地之登記謄本上關於本院簡易庭105年度司北調字第470號所有權移轉登記等案件之訴訟繫屬登記（下稱系爭註記）塗銷，逾期則原告有權解除系爭買賣契約。原告業已依約陸續將10萬、137萬4,000元及139萬元存入履保專戶。
㈡惟被告遲至113年8月16日始完成塗銷系爭註記，已逾上揭期
限，原告爰於113年8月15日解除系爭買賣契約，被告應依民法第259條第2款規定負回復原狀責任，將原告所提出買賣價金，扣除仲介服務費9萬3,800元後，返還原告（數額277萬0,200元，計算式：100,000+1,374,000+1,390,000-93,800=2,770,200）。
㈢另被告既有前述違約情事，依系爭買賣契約第12條第3項約定，應按原告既付價金，給付違約金277萬0,200元予原告。
㈣爰依民法第259條第2款、系爭買賣契約第12條第3項約定，提
起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告554萬0,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠解除契約回復原狀部分：
系爭增補契約第5條約定之113年5月31日期限，僅係「概抓」時程，兩造並無受此塗銷期限拘束之真意。且系爭增補契約第5條約定之解除權，應限於被告具可歸責事由，始得行使之，而被告早於113年5月3日向法院聲請核發訴訟終結證明，聲請過程中亦積極催促法院，毫無拖延，且被告於113年8月14日收受訴訟終結證明後旋於翌日親赴地政機關辦理塗銷系爭註記，全無可歸責，原告無權解除契約。縱使原告有此解除權，原告至遲應於被告塗銷系爭註記前解除契約，始為合理。再者，原告於113年5月31日後，仍持續履行契約義務，包括於7月12日配合銀行貸款人員至現場拍照、於8月1日給付第二期款（用印款）134萬元及再次前往現場看屋，其客觀行為足使被告正當信賴其不欲行使解除權，原告遲至113年8月15日始突襲主張解約，顯屬權利濫用及違反誠信原則。
㈡違約金部分：
被告既無任何可歸責事由，非屬違約，原告不得請求違約金。縱認原告得請求違約金，原告已繳價金277萬0,200元係匯入履保專戶，並非被告所收受，被告迄未收取分文買賣價金，依系爭買賣契約第12條第3項，違約金應以0元計算等語置辯。
㈢答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第86頁【另參第49頁、第51頁】、第214頁）：㈠兩造於113年4月28日簽訂系爭買賣契約，同時簽訂系爭增補契約。
㈡系爭增補契約第5條113年5月31日期限，並非兩造基於特定目的所設，因兩造均不諳聲請核發訴訟終結證明之程序，故上開期限係由代書建議而設。塗銷系爭註記係為使原告確認系爭房地所有權狀況清楚。
㈢113年4月28日兩造簽約後，被告迅即在仲介陪同協助下，於113年5月3日親赴法院聲請核發訴訟終結證明裁定。
㈣被告於113年6月17日收到法院補費通知，於當日完成繳費。
㈤被告於113年8月7日收到法院准予核發訴訟終結證明之裁定，旋於翌日親赴法院辦理放棄抗告。
㈥被告於113年8月14日收受訴訟終結證明，旋於翌日113年8月15日赴地政機關辦理塗銷系爭註記。
㈦原告於113年7月12日安排申貸銀行至系爭房地現場拍照屋況，進行貸款程序。
㈧原告於113年8月1日下午支付第二期屋款用印款134萬元。
㈨原告已給付價金總額為277萬0,200元。
四、本院之判斷㈠契約解除回復原狀部分：⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文，是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣、政令上的變動等其他資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解或忽略相關參考因素致失其真意，此為契約解釋應依循之客觀性原則。復按系爭增補契約第5條約定：「甲、乙雙方確認，本案謄本其他登記事項登載：（一般註記事項）依臺灣臺北地方法院臺北簡易庭105年6月3日起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院105年度司北調字第470號所有權移轉登記等案件訴訟中，經雙方合意，乙方最遲應於民國113年5月31日前要完成法院塗銷該注記事項，屆時若無法完成，甲、乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付款項」（見本院卷第25頁）。經查：
⑴上述「無條件解除買賣契約」之字句，兩造均稱其意旨係屬
「無條件取得解除權」，而非「解除條件」（見本院卷第85頁準備程序筆錄），核與契約整體架構及文義無違，堪予採認。
⑵另就上開解除權之得行使期間而言，其始於113年5月31日之
翌日，固不待言，然迄於何時為止，則無明文約定。倘認此解除權行使時間並無任何限制，則兩造法律關係可能長久處於不安定狀態，孳生權益歸屬及求償爭議，實悖離經濟目的、一般社會之理性客觀認知，應非兩造約定之真意。
⑶本院審酌訴訟繫屬之登記，本身並無禁止或限制處分之法律
上效力，僅於事實上可能影響交易意願。上述約定之主要目的及經濟價值，無非在於保障原告所買受之不動產無系爭註記而得免於日後交易上可能遭受事實上影響或限制而已，抑或免於原告自己涉訟（民事訴訟法第254條參照）。是於113年6月1日以後、所有權移轉登記完成前，如原告見系爭註記猶未塗銷，為避免自己因受讓系爭房地而涉訟或受讓將來交易價值可能受影響之系爭房屋，得取消交易、解除買賣契約，固為系爭增補契約第5條約定之所許。然而，假設系爭註記已經塗銷，其事實上影響交易意願之作用即微乎其微，關於是否導致自己涉訟之疑慮亦盡消，對於原告權益已無任何影響，倘認此際原告猶得執法律上或事實上不存在任何影響之已塗銷之註記，解除買賣契約，實悖離兩造締約經濟目的及一般社會之理性客觀認知。因此，上述解除權之行使，自應解釋為限於被告塗銷前，始得為之，方屬公允。
⑷另因地政機關受理登記申請，本需相當之作業時間，非申請
人可以控制，此參113年度臺北市政府申請案件處理時限表可明，尤其，觀以該表第49項，塗銷訴訟繫屬註記之處理時限可達3日以上，此部分因素及風險既無可控制，基於誠信原則暨社會客觀認知，亦不應責由當事人承擔。綜合以上，本院認原告上開解除權之得行使期間，應解釋為：始於113年6月1日，迄於被告成功送件予地政機關辦理塗銷時止，始合乎兩造簽訂系爭增補契約第5條之主要目的、經濟價值、社會客觀認知暨誠信原則。
⒉被告主張其於113年8月15日前往地政機關辦理塗銷系爭註記
（見本院卷第49頁民事答辯簡要狀），原告明示不爭執（見本院卷第86頁言詞辯論筆錄），復有原告於113年8月14日所傳送予買方仲介林彥廷「所以明天才完成塗銷嗎」、林彥廷回覆「對唷」等LINE訊息記錄存卷可考（見本院卷第177頁），自堪信為真。又被告該次送件，經地政機關核准申請，而旋於翌日登載塗銷，有臺北市地籍異動索引存卷可按（見本院卷第33頁），則揆諸前開說明，原告於113年8月15日後即不得再主張解約。惟原告遲於113年8月16日，始以存證信函之送達，對被告為解除契約之意思表示（見本院卷第35頁新店中央郵局存證號碼00081存證信函、第248頁言詞辯論筆錄），依前開說明，其解除核非適法。
⒊從而，原告主張依系爭增補契約第5條約定解除系爭買賣契約
，核屬無據，則原告訴請被告回復原狀即返還277萬0,200元買賣價金，即無理由，不予准許。
㈡違約金部分：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。可知違約金係以債務人不履行其義務為前提，故約定違約金之目的，係在促使義務人依債之本旨，依約忠實履行其義務，以避免須為違約金之支付，具有間接強制義務人依約忠實履行其義務之作用。。又系爭買賣契約第12條第3項明文約定：「……如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償」（見本院卷第21頁）。經查：
⑴系爭增補契約第5條約定被告應於113年5月31日前塗銷系爭註
記，然被告遲於113年8月15日始赴地政機關辦理，自屬違約，則原告依系爭買賣契約第12條第3項請求違約金，核屬有理。
⑵被告雖抗辯該113年5月31日期限僅係「概抓」、非兩造真意
云云，然兩造白紙黑字將該日期書立於系爭增補契約上，而為相互合致之意思表示，原告復稱其締約真意確如增補契約所載（見本院卷第86頁準備程序筆錄），則被告徒憑空言，未能舉出任何事證證明兩造均無受系爭增補契約約定拘束，此部分抗辯殊非可取。⑶另被告抗辯其不可歸責云云，然系爭增補契約第5條有關塗銷
系爭註記之約定，顯未以可歸責為要件，且此部分契約內容真意甚明，殊無文義不明或疏漏而別事探求之必要。此部分抗辯核無可採。
⒉被告另抗辯：原告所提出給付之買賣價金均匯入履保專戶，被告尚未收取分毫，故系爭買賣契約第12條第3項所定「乙方……原所收款項計算之金額」應為0元云云（見本院卷第223頁）。然查，系爭買賣契約第4條第4項約定：「甲乙雙方同意共同向合泰建築經理股份有限公司（以下簡稱合泰公司）申請買賣價金履約保證手續，並同意將全部買賣價款先存（匯）入合泰公司開設於台新國際商業銀行之履約保證專戶（以下簡稱履保專戶），雙方應遵守履約保證申請書及履約保證書條文，待完成交屋手續後，結餘款項存（匯）入乙方指定帳戶」（見本院卷第19頁），第4條第1項表格倒數第2列記載：「若本案辦理履保，但甲方為貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證銀行專戶，並於產權移轉後始辦理代清償及交屋手續」（見本院卷第18頁），而前揭系爭買賣契約第12條第3項所例示之違約態樣係「毀約不賣或給付不能或不為給付」等無法完成交屋手續之情形。循此，如有「毀約不賣或給付不能或不為給付」等違約情形，則被告根本尚未取得原告存入履保專戶內之價金，亦即被告所實際收取款項必然為0元；基此，如依被告之解釋，將系爭買賣契約第12條第3項「乙方……原所收款項計算之金額」限於被告實際收取款項，則上開違約金約定所計算出之違約金恆為0元，此約定豈非毫無督促履約之效，形同具文，如此契約解釋顯非適當。準此，應認系爭買賣契約第12條第3項關於「原所收款項計算之金額」，射程範圍包含原告已存入履約保證專戶內之買賣價金，始合乎兩造所欲發生之法律效果暨締約經濟目的。
⒊基上，原告業已陸續將10萬元、137萬4,000元、139萬元存入
履保專戶，有系爭買賣契約第17條第4項記載、匯款申請書2張在卷可稽（見本院卷第22頁、第27頁至第29頁），經扣除永慶房屋仲介股份有限公司之服務費9萬3,800元（見本院卷第31頁永慶房屋仲介股份有限公司服務費確認單），則原告所提出之買賣價金合計為277萬0,200元【計算式：100,000+1,374,000+1,390,000-93,800=2,770,200】，依系爭買賣契約第12條第3項計算，原告得請求之違約金為277萬0,200元。
⒋惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至違約金額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受害情形，以為酌定標準。此項酌減，法院固得以職權為之，惟關於違約金過高與否之事實，仍由當事人依辯論主義自負主張及舉證責任（最高法院112年度台上字第1605號判決意旨參照）。經查：兩造係於113年4月28日簽訂系爭增補契約（見本院卷第25頁第4行），而被告於113年5月3日即向法院遞狀聲請發給訴訟終結證明（見本院卷第55頁聲請狀）。聲請期間，被告亦有與賣方仲介許瑋哲討論催促法院裁定之LINE訊息（見本院卷第229頁）。再者，法院於113年8月9日（週五）發給訴訟終結證明（見本院卷第63頁訴訟終結證明）後，扣除113年8月10日、11日週末，再考量郵務作業期間，則被告主張於113年8月14日收受上開訴訟終結證明、並旋於翌日地政機關辦理塗銷，確實核無無故拖延甚明。再者，原告迄未受讓系爭房屋之所有權，不因系爭註記遲延塗銷而遭受任何損害。抑且，系爭增補契約第5條雖約定113年5月31日為塗銷期限，然原告遲至113年8月14日始向林彥廷詢問確認塗銷期限、得否解約等事宜，有其等LINE訊息存卷可考（見本院卷第177頁），益徵被告塗銷系爭註記之遲誤，對於原告影響甚微。準此，依系爭買賣契約第12條第3項所計算之前述違約金277萬0,200元，實屬過高，應基於公平原則介入，酌減為其五分之一即55萬4,040元，始為適當。逾此範圍之違約金請求，即非有據，應予駁回。
㈢遲延利息：
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告請求係屬於未定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本於113年10月4日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第43頁），則原告併為請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起即自113年10月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原告就其敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 25 日
民事第二庭 法 官 林志洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 25 日
書記官 洪仕萱