臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第6293號原 告 周弘志訴訟代理人 陳秋華律師
王雪娟律師林禹維律師被 告 鄔金諒上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國114 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號一樓房屋遷讓返還予原告。
二、被告應自民國一百一十三年七月二十三日起至遷讓返還本判決第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬陸仟元。
三、被告應給付原告新臺幣叁萬壹仟貳佰元，及其中新臺幣貳萬肆仟元自民國一百一十三年六月十一日起，其餘新臺幣柒仟貳佰元自民國一百一十三年七月十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾陸萬貳仟柒佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣叁萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）予原告，並依兩造間之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第3條、第4條、第8條約定、民法第179條規定請求被告給付租金、違約金及相當於租金之不當得利，其中請求遷讓房屋部分，核屬因不動產物權涉訟，而系爭房屋坐落本院管轄區域內，依上揭規定，本事件專屬本院管轄，至其餘請求被告給付租金、違約金及相當於租金之不當得利部分，依民事訴訟法第248條規定，得合併向本院提起訴訟，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款著有明文。原告起訴時訴之聲明第㈢項為：「被告應給付原告新臺幣（下同）79,200元，暨其中24,000元自民國113年4月10日起、其中24,000元自113年5月10日起、其中24,000元自113年6月10日起、其餘7,200元自113年7月10日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，嗣於114年3月25日當庭變更上開聲明為如後所示（詳本判決實體事項原告主張之聲明部分，見本院卷第23至24頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍屬同一，參諸前揭規定，應予准許。
三、本件被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：被告前向其承租系爭房屋，兩造於112年1月10日簽訂系爭租約，約定租期自112年1月10日起至114年1月10日，共計2年，每月租金24,000元，且應於每月10日前支付，被告並交付2個月房租即48,000元作為押租保證金；倘被告有違反系爭租約之情事，原告得隨時終止租約並收回房屋，如被告不即時遷讓交還系爭房屋，原告尚得請求被告給付租金2倍之違約金至遷讓交還之日為止。詎被告自113年4月10日起即未依約給付租金，屢經原告催繳未果，原告乃於113年7月18日以存證信函向被告終止系爭租約，經被告於同年7月19日收受，是系爭租約已於此日終止，原告得依系爭租約第17條約定、民法第455條、第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋。又系爭租約業於113年7月19日終止，原告並給予被告3日搬遷期限，則被告至遲應自113年7月22日交還系爭房屋，然被告迄未搬離系爭房屋，顯屬無權占有，是被告至遷讓返還系爭房屋之日止，每月尚受有相當於租金之不當得利24,000元，致原告受有損害，原告亦得依民法第179條規定，請求被告給付原告相當於租金之不當得利24,000元，及依系爭租約第8條約定，按月給付原告2倍租金之違約金48,000元（計算式：24,000元×2＝48,000元），其每月應給付金額合計72,000元（計算式：24,000元＋48,000元＝72,000元），並依系爭租約第3條、第4條約定，請求被告給付113年4月11日起至同年7月19日止積欠之租金79,200元【計算式：24,000元×（3月＋9/30日）＝79,200元】等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號1樓房屋（即系爭房屋）遷讓返還予原告；㈡被告應自113年7月23日起至遷讓返還上開第㈠項房屋之日止，按月給付原告72,000元；㈢被告應給付原告79,200元，暨其中24,000元自113年4月11日起、其中24,000元自113年5月11日起、其中24,000元自113年6月11日起，其餘7,200元自113年7月11日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠兩造間租賃關係已經原告合法終止，原告得依系爭租約第17
條約定、民法第455條、第767條規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2、3項、第455條前段定有明文。而系爭租約第3條前段約定：「租金每個月24,000元，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納」、第4條：「租金應於每月10日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得藉詞拖延」、第17條：「甲乙（即原告、被告）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。準此，被告倘遲付租金，並合於民法第440條之法定終止事由，原告即得據以終止，而於系爭租約終止時，承租人被告有依系爭租約第17條約定、民法第455條規定返還系爭房屋予原告之義務，如未返還，原告亦得依民法第767條第1項前段請求被告返還。
⒉又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。查，原告主張兩造簽訂系爭租約，惟被告自113年4月間起即未依約繳付租金，至同年7月間止已欠租4個月，原告乃陸續於113年5月6日、同年7月11日以存證信函催繳房租，並於同年7月18日以存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，經被告於同年7月19日收受等情，業據其提出系爭租約、木柵郵局存證號碼000101號、台北興安郵局存證號碼000568號、000591號存證信函暨掛號郵件收件回執在卷可稽（見本院113年度店簡字卷第1080號，下稱店簡卷，第19至37頁）。而被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀答辯，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，是審酌原告所提上開證據資料，堪信原告前揭所述事實為真，可徵被告確有遲延繳付租金達2期以上之違約情事，原告於113年7月18日以存證信函向被告終止系爭租約，合於系爭租約第17條約定及民法第440條規定，堪認系爭租約業經原告於113年7月19日合法終止。從而，系爭租約既經終止，被告即應返還系爭房屋予原告，則原告依系爭租約第17條第3項約定、民法第455條、第767條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告得依系爭租約第3條、第4條約定，請求被告給付租金31,200元：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。又系爭租約第3條前段約定：「租金每個月24,000元，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納」、第4條：「租金應於每月10日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得藉詞拖延」、第5條：「乙方應於訂約時，交於甲方（即原告）48,000元作為押租保證金」。可知被告於承租系爭房屋期間，本負有按月給付租金之義務，如無積欠債務等違約情事，始得取回押租保證金。另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。
⒉經查，被告自113年4月10日起未付租金，而系爭租約於113年
7月19日經原告合法終止等情，業經認定如前，被告復受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀答辯，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，足信原告主張為真實，故原告依系爭租約第3條約定請求被告給付113年4月10日起至同年7月19日止積欠之租金，核屬有據。又原告陳明被告有繳納押租保證金48,000元，目前尚未返還被告（見本院卷第24頁），是被告積欠租金共計79,200元【計算式：24,000元×（3月＋9/30日）＝79,200元】，以押租保證金48,000元抵充先屆期之113年4月、5月間之租金後，尚餘113年6月、7月間之租金31,200元未給付（計算式：79,200元－48,000元＝31,200元）。原告雖主張：依系爭租約第6條、第23條約定，可知被告返還系爭房屋並經扣除清理費後，原告始負有返還剩餘押租保證金之義務云云，惟觀之系爭租約第6條、第23條係分別約定：「乙方（即被告）若不能續約承租時，甲方（即原告）應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金」、「退租時乙方應將房屋清理乾淨，若無瑕清理，甲方代清理則由押金扣除清理費」，可知此2條約定均係約明被告退租或不能續租之押租保證金處理方式，自與本件被告因欠租、未交還系爭房屋等債務不履行情事，而經原告提前合法終止租約之情形有別，參諸前揭說明，其所交付之押租保證金，即發生當然抵充之效力，無須當事人之意思表示，是原告稱於被告交還系爭房屋前，不生押租保證金當然抵充之效力云云，無從採認。從而，原告依系爭租約第3條、第4條約定，請求被告給付租金31,200元，要屬可採；逾此範圍之主張，則屬無據。至倘原告因清理系爭房屋受有損失，仍得與被告協商或另行起訴請求被告給付，自不待言。
㈢原告得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查，原告主張系爭租約終止後，被告迄未返還系爭房屋等情，均經本院認定如前，是兩造間之租賃關係於113年7月19日因終止而消滅，被告得繼續占有系爭房屋之法律上原因已不復存在，原告復稱其額外給予被告3日返還系爭房屋之遷讓期限，此有台北興安郵局存證號碼000591號存證信函暨掛號郵件收件回執存卷可參（見店簡卷第33至37頁），則被告於搬遷期限屆滿後之翌日即113年7月23日起即屬無權占有，並因此受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，故原告依民法第179條規定，請求被告給付自113年7月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利24,000元，核屬有據。
㈣原告得依系爭租約第8條約定，請求被告按月賠償違約金12,000元：
⒈系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經
甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，可知倘被告未能如期返還系爭房屋，即應支付違約金予原告。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額；違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第252條、第250條第2項前段規定甚明。是當事人約定之違約金苟有過高情事，法院即得依規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭租約業經原告於113年7月19日合法終止，惟被告
自同年7月23日起迄未返還系爭房屋等情，均經本院認定如前，是原告主張被告遲延返還系爭房屋，其得依系爭租約第8條約定，請求被告給付違約金，雖非無據，惟衡酌被告於系爭租約終止後繼續無權占有使用系爭房屋期間，原告主要所受損害應係無法使用收益系爭房屋，致無法獲得相當於租金之利益，然就此原告已向被告請求給付相當於租金之不當得利，亦詳前述，復未見原告舉證說明其因此有何須賠償他人或有其他既定計畫受損之具體情事，因認原告請求按月以原租金2倍計算之違約金，尚屬過高，應酌減按月以0.5倍租金即12,000元（計算式：24,000元×0.5＝12,000元）方屬適當。則原告得請求被告按月給付之違約金數額為12,000元，逾此金額之請求，礙難准許。
㈤遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。查，本件原告請求被告給付租金部分，依系爭租約第4條約定，屬有確定期限之債權，然被告迄未給付，則原告就113年6月10日應繳租金24,000元部分，請求被告自翌日即同年6月11日起、就113年7月10日應繳租金7,200元部分，請求被告自翌日即113年7月11日起，按年息5％計算之法定遲延利息，亦屬有稽。
四、綜上所述，原告依系爭租約第17條約定、民法第455條、第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋；依民法第179條規定、系爭租約第8條約定，請求被告自113年7月23日起按月給付相當於租金之不當得利及違約金，合計36,000元（計算式：24,000元＋12,000元＝36,000元）；依系爭租約第3條、第4條約定，請求被告給付租金31,200元，及其中24,000元自113年6月11日起，其餘7,200元自113年7月11日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、另按在原告或被告有多數之共同訴訟且合併判決時，與「以一訴主張數項標的」之情形，在法院「所命給付」之金額部分，實質上相同，是以，均應合併計算其金額或價額，以定其得否依職權宣告假執行（臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號法律問題研討結果參照）。本件原告勝訴部分，雖本判決第2至3項所命給付之金額未逾50萬元，然與本判決第1項合併計算其金額已逾50萬元，揆諸前揭說明，本院不另依職權宣告假執行。而就原告勝訴部分，其陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，併依職權宣告被告得供擔保免為假執行。至原告其餘之訴既經駁回，該部分假執行之聲請，即因訴之駁回而失所依據，不應准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
民事第四庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 11 日
書記官 李登寶