臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第7416號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 吳志南律師
蕭凱元律師被 告 喬芷訴訟代理人 吳妙白律師上列當事人間給付土地使用補償金事件，經台灣新竹地方法院以113年度訴字第952號裁定移轉管轄，本院於民國114年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就其所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○○○號二樓房屋，占有原告及全體共有人所有之台北市○○區○○段○○段○○○地號土地，自民國一百零九年七月二十二日起之租金如附表三所示。
被告應給付原告新台幣壹拾伍萬柒仟柒佰柒拾捌元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年一月一日起，於法定租賃關係存續期間，按月給付原告新台幣參仟玖佰參拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。
本判決第二項、第三項得假執行；但被告如分別以新台幣壹拾伍萬柒仟柒佰柒拾捌元，及按月以新台幣參仟玖佰參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、原告之法定代理人於起訴後變更為趙子賢，並經其聲明承受訴訟在案，核與民事訴訟法第170條、第175條承受訴訟之規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時依民法第179條、第181條規定，聲明請求：被告應給付原告新台幣（下同）1,669,412元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有民事支付命令聲請狀在卷可參（見台灣新竹地方法院113年度司促字第4657號卷第5頁）。嗣變更聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告1,626,907元，及自民事準備狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應自民國114年1月1日起，按月給付原告6,905元。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告就其所有門牌號碼台北市○○區○○○路0段000號2樓房屋，占有原告及全體共有人所有之台北市○○區○○段○○段000地號土地如附圖編號A、B所示（面積103.572平方公尺，見本院卷第89頁），自85年3月1日起，核定租金如附表1各年度「租金數額」欄所示。⒉被告應給付原告1,626,907元，及自民事準備㈢狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自114年1月1日起，於法定租賃關係存續期間，按月給付原告如附表1編號14所示之台北市○○區○○段○○段000地號土地各該年度申報地價年息5%計算之租金。⒋就備位聲明第2項、第3項，願供擔保請准宣告假執行，有民事準備狀、民事準備㈢狀、本院言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第85頁、第156-157頁、第267-268頁）。核原告所為追加，係基於其主張被告占有原告管理之國有土地之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠緣門牌號碼台北市○○區○○○路0段000號2樓房屋（下稱系爭房
屋）及所坐落之台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人喬正寬之遺產，其繼承人以系爭土地之應有部分1/5抵繳遺產稅後，中華民國於85年11月8日登記為土地所有權人（應有部分1/5），並由原告管理，被告為系爭房屋所有權人，兩造間就系爭土地並無分管約定或默示分管約定。被告所有之房屋占有原告及全體共有人所有之系爭土地包含建物面積100.38平方公尺及陽台鐵窗面積3.192平方公尺，共103.572平方公尺，並因此受有相當於租金之不當得利。參酌國有非公用不動產使用補償金計收基準表第1項規定，應以各年度當期之土地申報地價乘以5%計算，爰先位依民法第179條、第181條規定，請求被告返還自85年3月1日至113年12月31日止之不當得利共1,626,907元及利息，以及自114年1月1日起，按月返還6,905元，計算式詳如附表2所示。
㈡系爭土地應有部分係因抵繳稅款而登記為國有，並無民法第4
25條之1之適用。若認有適用或類推適用，備位依民法第425條之1第2項、第439條規定，並參酌國有非公用不動產被占用處理要點第7點本文、國有非公用不動產使用補償金計收基準表第1項規定，請求就被告占有系爭土地103.572平方公尺部分，核定自溯及推定租賃關係成立之日即85年3月1日起各年度之租金數額，如附表1「租金數額」欄所示（見本院卷205-206頁），並給付85年3月1日至113年12月31日之租金共1,626,907元及其利息，暨自114年1月1日起，於法定租賃關係存續期間，按月給付依各該年度申報地價年息5%計算之租金（計算式：各該年度申報地價×103.572平方公尺×被告占有層數1/4×5%×占用期間×原告應有部分1/5÷12月）等語。
㈢並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應給付原告1,626,907元，及自民
事準備狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵被告應自114年1月1日起，按月給付原告6,905元；⑶願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告就其所有系爭房屋，占有原告及全體共有人所有之系爭土地如附圖編號A、B所示（面積103.572平方公尺，見本院卷第89頁），自85年3月1日起核定租金如附表1各年度「租金數額」欄所示；⑵被告應給付原告1,626,907元，及自民事準備㈢狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶被告應自114年1月1日起，於法定租賃關係存續期間，按月給付原告如附表1編號14所示之系爭土地各該年度申報地價年息5%計算之租金；⑷就備位聲明第2項、第3項，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠系爭土地原為喬正寬所有（權利範圍全部），其在該地上興
建包含系爭房屋在內共4層樓之建物（合稱全棟建物），於64年5月7日辦理第1次所有權登記（權利範圍全部）。喬正寬於84年11月20日死亡，所遺系爭土地及建物由繼承人即訴外人徐瑾、喬征、喬翊、喬莅與被告共同繼承，經國稅局核准以系爭土地應有部分抵繳遺產稅，於85年11月8日以抵繳稅款原因將系爭土地應有部分1/5移轉登記為國有。國稅局審核時，系爭土地登記簿已載明有全棟建物存在，性質上不能與土地使用權分離而存在，中華民國無附任何條件同意以土地應有部分1/5抵繳遺產稅，可認已同意全棟建物於該地上使用特定之獨立空間，與共有人徐瑾、喬征、喬翊、喬莅、被告（權利範圍各為4/25，共20/25）間合意為分管契約或已默示同意分管使用，或成立類似民法第425條之1法定租賃關係，原告經管國有土地自受拘束，該建物非無權占有。嗣被告因共有物分割於86年10月7日登記為位於2樓之系爭房屋所有權人，此乃該棟建物內部劃定之各區分所有建物專有部分，實質上為建物之一部，自有占有系爭土地之合法權源。
㈡喬正寬之繼承人繼承系爭土地後，以抵繳稅款原因將土地應
有部分1/5移轉登記為國有，然未交付土地，土地之交付為收益權行使要件，中華民國自無取得土地收益權，無利益受損害，原告無從請求被告返還不當得利。縱認原告得請求返還不當得利，惟中華民國於85年11月8日始登記為所有權人，原告就85年3月1日至85年11月7日無權請求。且系爭土地總面積111平方公尺，中華民國應有部分1/5為22.2平方公尺，全棟建物區分所有權人徐瑾、喬征、喬翊、喬莅、被告共有系爭土地應有部分共20/25即88.8平方公尺，全棟建物（含層次面積74.04平方公尺、騎樓面積20.79平方公尺、露台面積5.55平方公尺）占有系爭土地面積為100.38平方公尺，全棟建物超過區分所有權人土地應有部分面積為11.58平方公尺（計算式：100.38－88.8＝11.58），全棟內部每層樓（包含系爭房屋）分別使用中華民國應有部分土地面積為2.895平方公尺（計算式：11.58÷4＝2.895），至於系爭房屋之陽台鐵窗（面積3.192平方公尺）係裝設在土地上空，未實際占用地面，不須計入，原告主張系爭房屋占用土地面積為5.1786平方公尺（計算式：〈100.38＋3.192〉×1/5×1/4＝5.1786），並不可採，且圍牆內庭院空地、鐵窗經濟價值極低，其請求按年息5%計算過高，且原告請求逾起訴前5年部分，已罹於民法第126條之消滅時效，被告得拒絕給付。
㈢中華民國與系爭土地其他共有人間已有使用土地上特定之獨
立空間之分管合意，原告不得對其他共有人已使用特定位置請求支付租金，原告請求核定租金及支付租金並無理由。縱適用民法第425條之1，中華民國在85年11月8日前非土地之共有人，原告請求核定85年3月1日至85年11月7日之租金額及該部分租金給付，並無理由。又系爭房屋使用國有之應有部分土地面積為2.895平方公尺，鐵窗面積不應計入。中華民國應有部分申報地價高於其他共有人應有部分申報地價1.25倍，關於國有非公用不動產租金，基地之年租金為當期土地申報地價總額乘以5%，承租人所有房屋作自用住宅使用者，應按基地租金額50%計收，優惠面積上限為300平方公尺，再參酌建物圍牆內庭院空地、鐵窗經濟價值極低等情，原告請求核定租金過高，應低於年息2.5%以下。原告於民事準備㈢狀始追加備位之訴請求給付租金，故逾該書狀送達被告前5年部分請求權已罹消滅時效，被告得拒絕給付等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：㈠系爭土地暨坐落其上全棟建物原為喬正寬所有（權利範圍全
部），喬正寬於84年11月20日死亡後，由繼承人徐瑾、喬征、喬翊、喬莅、被告共同繼承，於85年11月8日以抵繳稅款原因移轉登記應有部分1/5為中華民國所有，原告為管理人。系爭土地總面積111平方公尺。徐瑾、喬征、喬翊、喬莅、被告共有系爭土地應有部分共20/25。
㈡被告於86年10月7日因共有物分割為原因，登記為系爭房屋所
有權人（權利範圍全部）。系爭房屋登記面積共100.38平方公尺（含層次面積94.83平方公尺、露台面積5.55平方公尺）。
㈢兩造於114年8月26日實地測量系爭房屋之陽台鐵窗面積為3.192平方公尺。
四、本件之爭點為：㈠原告先位主張依民法第179條規定請求被告返還自85年3月1日起迄113年12月31日期間之不當得利1,626,907元，及自114年1月1日起按月給付不當得利6,905元，有無理由？㈡原告備位主張依民法第425條之1、第439條規定，請求法院核定溯及推定租賃關係成立之日即85年3月1日之租金數額如附表1所示，並請求被告給付85年3月1日至113年12月31日之租金共1,626,907元及其利息，及自114年1月起按月給付如附表1編號14所示，有無理由？茲分別論述如下：㈠查系爭房屋坐落於系爭土地上，原均為喬正寬之遺產，嗣喬
正寬死亡，其繼承人以系爭土地應有部分1/5抵繳遺產稅，系爭土地應有部分1/5於85年11月8日登記為國有，並由原告管理，被告為喬正寬之繼承人之一，於86年10月7日因共有物分割為原因，登記為系爭房屋所有權人（權利範圍全部）等情，有土地建物查詢資料、台北市地籍異動索引、建物登記第二類謄本（建號全部）在卷可查（見113年度司促字第4657號卷13-16頁、本院卷第65-79頁），復為兩造所不爭，堪以認定。原告主張被告所有之系爭房屋無占用系爭土地之權源，被告否認之，抗辯喬正寬之繼承人以系爭土地應有部分1/5抵繳遺產稅時，國家並無附加任何條件同意繼承人抵繳，可認已同意原坐落於其上之系爭房屋得使用系爭土地特定範圍，而與共有人徐瑾、喬征、喬翊、喬莅、被告合意為分管契約或已默示同意分管使用，或成立類似民法第425條之1法定租賃關係等語。
㈡按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議
，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院99年度台上字第1553號民事判決意旨參照），再按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號民事判決、105年度台上字第209號民事判決意旨參照）。被告等喬正寬之繼承人於將系爭土地應有部分1/5抵繳遺產稅時，國家機關與被告等人間並無就系爭土地之使用有何協議，亦無互相就共有土地劃定使用範圍、各自占有管領之意思，難認有何分管協議或默示分管之意思合致。被告抗辯喬正寬之繼承人於以系爭土地應有部分1/5抵繳遺產稅時，堪認國家同意系爭房屋占有使用而成立分管契約等語，並無可採。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。該條立法理由謂：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。經查，系爭房屋為喬正寬所有台北市○○區○○段○○段000○號建物之一部分，於64年5月7日以第一次登記為原因登記為喬正寬所有，嗣於85年12月12日以繼承為原因登記為喬正寬之繼承人即徐瑾、喬征、被告、喬莅、喬翊所共有，再於86年8月12日分割出同小段3106號建物即系爭房屋、3107號建物（3樓）、3108號建物（4樓），有台北市地籍異動索引、建物登記第二類謄本（建號全部）、本院113年度訴字第5562號民事判決在卷可憑（見本院卷第73頁、第79頁），堪認系爭土地、房屋同屬一人所有，而喬正寬之繼承人僅將土地應有部分權利範圍1/5讓與中華民國，揆諸前開法條規定，推定土地受讓人與讓與人間於系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。原告主張被告所有之系爭房屋無權占用系爭土地云云，為不可採。從而，原告請求被告返還自85年3月1日起迄113年12月31日期間之不當得利1,626,907元，及自114年1月1日起按月給付不當得利6,905元，為無理由。㈣原告先位請求返還不當得利既無理由，本院即應就其備位請求有無理由加以審理。經查：
⒈原告備位請求法院依民法第425條之1規定核定租金，承上
所述，原告與被告間推定於系爭房屋得使用期限內有租賃關係，原告與被告迄今不能就租金數額協議，其請求法院定租金數額，自屬有理。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，該條規定於租用基地建築房屋準用之，亦為同法第105條所明定。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價。土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。
另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。系爭土地位於台北市大安區復興南路上，距離捷運科技大樓站不到200公尺，經濟、交通、文教功能俱佳，此為本院已知之事實，原告請求以申報總地價年息百分之5計算租金數額，當屬可採。
⒊查系爭土地應有部分1/5登記為國有，管理人為財產部國有
財產署。按國有土地及國有建築改良物，除放租有收益及國有財產法第4條第2項第3款所指事業用者外，免徵土地稅及建築改良物稅，國有財產法第8條定有明文。財政部國有財產署固就系爭土地申報地價，有地價查詢資料可佐（見本院卷第207-210頁），然國有土地依上開規定既免徵土地稅，則依土地法第148條規定土地所有權人申報之地價即毋庸繳稅，是系爭土地之申報地價應以系爭土地其他共有人即徐瑾、喬征、被告、喬莅、喬翊所申報之地價為準，無從以財政部國有財產署所申報地價金額為準。
⒋原告主張系爭房屋面積100.38平方公尺，應加計該屋陽台
鐵窗占用面積3.192平方公尺，被告對於陽台鐵窗占用面積3.192平方公尺並無爭執，惟否認系爭房屋占用土地面積應加計該處面積。經查，系爭房屋陽台鐵窗將系爭房屋陽台往外推出，有照片2紙可憑（見本院卷第185-187頁），構成系爭房屋之一部分，與系爭房屋不可分，其所占空間亦在系爭土地之上，有國有土地勘（清）查表─使用現況略圖、照片在卷可查（見第25頁、第31頁）。按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之，民法第773條有明文規定。被告所占用系爭土地上之空間，致其他共有人無從使用該處土地往上延伸之處，自屬妨礙其他共有人所有權之行使。是以被告使用土地之面積應加計鐵窗占用面積3.192平方公尺，共計103.572平方公尺。又原告就系爭土地之所有權為應有部分權利範圍1/5，被告與同棟建物即瑞安段二小段561建號（1樓）、3107建號（3樓）、3108建號（4樓）建物所有人即徐瑾、喬征、喬莅、喬翊所有之系爭土地所有權應有部分權利範圍共計4/5，是系爭房屋所占系爭土地面積逾88.8平方公尺之範圍（計算式：111×4/5＝88.8）部分始逾系爭土地共有人應有部分比例，即原告就14.772平方公尺（計算式：103.572－88.8＝14.772）始有收取租金之權利。再系爭房屋與同棟建物即瑞安段二小段561建號（1樓）、3107建號（3樓）、3108建號（4樓）共同占有系爭土地面積10
0.38平方公尺，且觀諸系爭房屋與同棟建物照片，系爭房屋陽台鐵窗占用部分，其上下樓層亦均有占有系爭土地，有照片1紙可憑（見113年度司促字第4657號卷29頁），是系爭房屋超過被告與土地其他共有人應有部分比例之部分租金應以1/4計算。即被告所有系爭房屋占有系爭土地之面積應先扣除被告與其他土地共有人共有比例，且就系爭房屋與其他樓層共同占用系爭土地之面積應負擔之租金為各1/4。
⒌按土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租
金數額者，得請求自租賃關係成立時起算，非僅限於其請求法院核定租金之意思表示到達房屋所有人之日以後始起算（最高法院110年度台上徵字第3013號大法庭裁定、113年度台上字第1463號民事裁定參照），原告請求自85年3月1日起核定租金，固有所本。惟按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條有明文規定。查原告於其民事準備㈢狀追加備位之訴，請求法院核定租金並請求被告給付租金，被告於114年7月22日始收受該書狀，有本院114年7月24日言詞辯論筆錄（見本院卷第167頁），是被告抗辯原告就逾期5年之租金請求權已罹於消滅時效而消滅，即屬可採，原告僅得請求自109年7月22日起之租金，原告既僅得請求回溯5年內之租金，則原告請求本院核定85年3月1日起至109年7月21日之租金，並無權利保護必要，為無理由。
⒍按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項本文、第203條分別定有明文。又按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任（最高法院113年度台上字第766號判決要旨參照）。原告請求自民事準備㈢狀繕本送達被告翌日起算法定遲延利息，尚非可採，應自本件形成判決確定翌日始得請求法定遲延利息。
⒎原告請求核定114年1月1日起於法定租賃關係存續期間之租
金為：「系爭土地自114年1月1日起之各該年度申報地價×
103.572×5%×1/5×1/4÷12」（見卷第206頁），並無定額，與民法第425條之1第2項規定由法院定租金數額，而非定租金數額計算公式不同，且其計算式亦無可採，業如前述。爰依平均地權條例第16條規定，以系爭土地114年之公告地價80%定其申報地價，並定租金為每月3,939元（計算式如附表3編號4所示）。
⒏綜上，就原告請求核定租金及請求被告給付租金數額，爰如附表3所示。
五、從而，原告先位主張依民法第179條等規定，請求被告給付不當得利共1,626,907元及自民事準備狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自114年1月1日起按月返還6,905元，為無理由。原告備位主張依民法第425條之1第2項、第439條規定，定被告就其所有系爭房屋，占有原告及全體共有人所有之系爭土地，自109年7月22日起租金如附表3所示，及請求被告給付原告157,778元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，以及自114年1月1日起於法定租賃關係存續期間，按月給付原告3,939元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 17 日
民事第二庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 17 日
書記官 林思辰附表1附表2附表3編號 期間 申報地價 計算式 1 109年7月22日至110年12月31日 234,400元 234,400×14.772×5%×（5/12＋10/365）×1/4＝19,217 2 111、112年度 247,200元 247,200×14.772×5%×2×1/4＝91,291 3 113年度 256,000元 256,000×14.772×5%×1×1/4＝47,270 4 114年起按月 256,000元 256,000×14.772×5%×1/12×1/4＝3,939