臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第7319號原 告 許順堯追加 原告 許家豪共 同訴訟代理人 張育銜律師複 代理人 李孟融被 告 許順閎訴訟代理人 洪瑋彤律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告許順堯新臺幣88萬7,309元，及自民國113年9月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應給付原告許家豪新臺幣90萬元，及自民國114年5月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○0號、同段294巷2號房屋及其坐落土地之租賃契約，應自本件判決確定日起，調整租金為每月5萬1,366元。
被告應自本件判決確定日起，按月給付原告許順堯新臺幣2萬5,683元、原告許家豪新臺幣2萬5,683元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。本判決第一項，於原告許順堯以新臺幣30萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣88萬7,309元為原告許順堯預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告許家豪以新臺幣30萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣90萬為原告許家豪預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。經查，原告許順堯（以下提及原告均逕稱其名）起訴主張被告向其承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○0號、同段294巷2號房屋及其坐落土地（下分稱292之2號房地、294巷2號房地，合稱系爭2房地），惟被告未依約給付租金，爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付前5年間之租金合計新臺幣（下同）90萬元及法定遲延利息；另請求自本件判決確定日起，將系爭2房地之租金調整為每月5萬1,366元，並按月給付許順堯2萬5,683元等情（見113年度北司調字第804號卷第7頁）。嗣於114年5月5日，許家豪追加為原告，主張其同為出租人，並聲明如後述原告聲明所示（見本院卷第109頁），核原起訴請求及嗣後所為追加之訴，均係本於與被告間租賃契約所生，請求基礎事實及重要爭點相同，證據資料共通，其追加合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭2房地前為許順堯及被告之父親許晉誠所有，許晉誠死亡後，由許陳姿蓉（許順堯及被告之母親）及許添富（許順堯及被告之兄弟）、許順堯、許順凱（許家豪之父親）繼承。許順堯、許順凱及被告3人，於79年6月10日簽訂原證3協議書（下稱系爭協議書），約定由許順堯、許順凱將系爭2房地出租予被告，被告每月應支付租金3萬元，並負擔相關稅負。許順凱死後，由許家豪繼承上述許順凱出租人地位。然被告迄未曾給付租金。爰依系爭協議書，請求被告給付許順堯起訴及許家豪追加起訴前5年之租金各90萬元（計算式：3萬÷2人×12月×5年＝90萬元）。又系爭協議書迄今已逾35年未調整，參酌客觀價格、合理利潤及必要成本，並衡酌目前不動產交易價格與租金差異，租金應隨之上漲，爰依民法第442條請求調整系爭2房地之租金為每月5萬1,366元，並預為訴請被告依調整後之租金按月給付原告各2萬5,683元。並聲明：㈠被告應給付許順堯90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應給付許家豪90萬元，及自民事追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告向原告承租系爭2房地之租金，應自本件判決確定日起，調整為每月5萬1,366元，並應各按月給付原告各2萬5,683元。㈣願供擔保，請准聲明一、二宣告假執行。
二、被告辯以：㈠給付過去5年間租金部分：
⒈系爭協議書之出租人應為系爭2房地於79年6月10日間，除被
告以外之其他共有人，即許陳姿蓉、許添富、許順堯、許順凱等人，非僅許順堯、許順凱2人，故縱使被告應支付租金予原告，原告亦不得請求系爭協議書約定租金之半數，至多僅得按其應有部分計算得請求之租金比例。
⒉系爭協議書之全體當事人即系爭2房地79年6月10日全體共有
人已達成協議，約定以每月支付3萬元生活費用予許陳姿蓉取代租金對價，是直至111年9月許陳姿蓉逝世止，被告業已以如數支出許陳姿蓉生活費抵償上述全部租金。至於許陳姿蓉過世後，被告則依兩造合意，以支付系爭2房地之房屋稅及土地稅取代、抵償前開租金。
⒊縱認被告尚積欠原告租金，292之2號房地自79年至110年間之
房屋稅均由被告代墊，而原告自79年起至111年10月前就292之2號房地應有部分為1/5，即應就其等應有部分負擔繳納房屋稅之義務，是原告因被告繳納房屋稅而受有不當得利，此以抵銷（詳如附表「被告對原告各自主張抵銷數額」）。
㈡調整租金及預為請求調整後租金部分：
⒈調整租金係屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定
應採多數決，然原告就系爭2房地之應有部分僅各17/75，總計34/75，不得請求調整租金。
⒉縱原告得請求調整租金，其主張租金調漲幅度過高。㈢答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第227、239、243、259頁）㈠系爭協議書為一租賃契約，承租人為被告，租賃標的為系爭2房地。
㈡系爭協議書成立時，系爭2房地共有人為許順堯、許順凱、被告、許添富及許陳姿蓉。
㈢許陳姿蓉於111年10月12日過世。
㈣本院113年度北司調字第804號第31頁之逐字稿與系爭協議書之內容相符。
㈤292之2號房地之112、113年房屋稅、土地稅由原告許家豪繳納。
㈥292之2號房地於79年至110年間之房屋稅均為被告支付。
㈦292之2號房地現為兩造及訴外人許家榮、游景翔、游雅竹共有。
四、本院之判斷：㈠給付過去5年間租金部分：
⒈系爭協議書之出租人為原告2人：
⑴觀諸系爭協議書（見北司調卷第29頁至第31頁），未見許陳
姿蓉或許添富之簽名用印，僅有許順凱、許順堯、被告等人簽名，且依系爭協議書載稱「順閎」「每月向兄弟承租應付租金3萬」等字句，佐以許順凱、許順堯、被告互為兄弟，堪認系爭協議書成立時，出租人僅有許順凱、許順堯2人，尚不含非兄弟之許陳姿蓉。又許順凱既已過世，系爭協議書出租人地位即由其繼承人許家豪繼受。因此，原告主張系爭協議書之出租人為原告2人，核屬有理。
⑵至於系爭協議書雖亦有訴外人沈金扁之簽名，然原告主張沈
金扁為見證人即許順凱、許順堯、被告之三舅，被告就此亦無爭執，佐以沈金扁與許順凱、許順堯、被告並非兄弟關係，上開「每月向兄弟承租應付租金3萬」顯與沈金扁無涉，是沈金扁應非系爭協議書之出租人，併此敘明。⑶另被告雖主張契約全體當事人應為系爭協議書成立時之全體
共有人云云，惟租賃契約係屬債權性質之負擔行為，締約之人對於租賃標的有無所有權或處分權，並非所問。被告單執系爭2房地於79年間之共有狀態主張系爭協議書之契約當事人另包含許陳姿蓉及許添富，洵非可採。
⒉被告辯稱已以給付許陳姿蓉生活費或稅賦作為上述租金對價，並非可採：
⑴被告主張兩造合意以許陳姿蓉生活費抵償全部租金給付義務部分：
被告此節抗辯，係以許陳姿蓉所立「證明書」為據，其內容略以：民國77年11月21日先夫（按：即許晉誠）辭世後，全部繼承人協商共識決議，由三男許順閎每月給付本人生活費，其得以繼續使用292之2號房地，免再支付其他費用等旨（見本院卷第43頁至第46頁）。然則，上述證明書僅屬許陳姿蓉所片面書立，關於全體繼承人於何時、何地、如何達成合意尚非明確，更無其他人證或書證可資核實，究否確有全體繼承人協商共識一情，能否遽信，並非無疑。況所謂「免再支付其他費用」是否係指系爭協議書之租金，亦有不明。再參證人即許順堯、被告之兄弟許添富於另案即本院112年度訴字第474號遷讓房屋（按：許順堯於該案訴請本件被告遷讓返還系爭2房地，嗣撤回訴訟）所證：「媽媽（按：許陳姿蓉）說我們兄弟不用給她生活費，媽媽說土地跟房子是我三哥（按：本件被告）在用，所以生活費由三哥支付生活費，其他兄弟姊妹不用付」、「媽媽就說給三哥用，所以三哥給生活費」等語（見本院卷第155頁），均僅見許陳姿蓉個人表示只讓被告付生活費，並無提及任何有關系爭協議書或其租金給付義務之事。則被告抗辯兩造約定以許陳姿蓉生活費抵償系爭協議書租金，委屬無據。
⑵被告主張兩造合意以系爭2房地112至113年房屋稅及土地稅抵償全部租金給付義務部分：
被告此節抗辯，係以被告所書於112年11月30日交付面額27,734元支票、113年10月29日交付面額30,814元支票予許家豪之書據，並經許家豪簽名同意之書據為證（見本院卷第443頁至第445頁），然閱其書據內容，僅載稱其交付支票用意在於支付292之2號房地之房屋稅及土地稅等費用，未稱該支票金額即屬全部租金費用。是被告執此主張被告與許家豪間合意約定，以上述支票支付房屋稅及土地稅即抵償全年租金、被告對許家豪不再負112、113年租金給付義務云云，並非可採。至於本院卷第447頁至第449頁由許瑞娟所同意之書據，查無隻字片語足認與本件原告或系爭協議書有關，自無從推認兩造有何約定以房屋稅或土地稅抵償全部租金之合意。
⒊被告主張抵銷抗辯，部分為有理由，部分無理由：
按因代他人繳納款項，而不具備委任、無因管理或其他法定求償要件所生之不當得利返還請求權（求償型之不當得利），旨在使代繳者得向被繳之人請求返還其免予繳納之利益，以調整因無法律上原因所造成財貨不當變動之狀態。因此，一方為他方繳納稅捐，乃使他方受有免予繳納之利益，並致一方受損害，苟他方無受此利益之法律上之原因，自可成立不當得利（最高法院107年度台上字第2128號判決意旨參照）。次按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還，民法第822條定有明文。查，被告主張其繳納292之2號房地之房屋稅，數額詳如附表「被告繳納房屋稅額」欄所示，原告就此並無爭執，堪信為真。然查：
⑴許家豪部分：
許家豪係於111年9月20日始因分割繼承而成為292之2號房地之共有人，有292之2號房地之土地建物異動清冊在卷可稽（見本院卷第293頁），許家豪對於79年至110年間292之2號房地房屋稅並無負擔義務。是被告對許家豪所為抵銷抗辯，自無理由。
⑵許順堯部分：①79年至93年間部分：
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前，其債務已適於抵銷者，亦得為抵銷，民法第334條第1項、第337條分別定有明文。次按請求權，因十五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條本文、第128條前段及同法第144條第1項分別定有明文。
經查，被告所代墊79年至93年間房屋稅，均係於各該年度5月間繳納，其不當得利請求權於79年至93年各年5月間發生且屆清償期，最後一期即93年不當得利於108年5月間時效完成。而本件許順堯所請求者係108年9月至113年9月（起訴時）之租金，則被告上述79年至93年間不當得利債權於時效完成前，許順堯108年9月至113年9月租金債權尚不存在，顯不具抵銷適狀，核與民法第337條要件不合，無可抵銷。被告此部分抵銷抗辯，即非有理。
②94年至110年間部分：
❶被告主張其繳納292之2號房地之房屋稅，數額詳如附表「被
告繳納房屋稅額」欄所示，原告就此並無爭執，堪信為真。然就分擔比例而言，查系爭協議書記載約定「順閎」「房租稅應繳一半」，上述約定係緊接在「今後土地稅應繳16坪」約定之後記載，又所謂「房租稅」於法律上並不存在，「租」字復與「屋」字發音相近，是上開「房租稅」應屬單純誤繕，真意應為「房屋稅」之意。惟292之2號房地於98年至110年間，固然係由許陳姿蓉、被告、許順堯、許順凱、許添富等5人共有，應有部分各5分之1，有292之2號房地之土地建物異動清冊在卷可稽（見本院卷第287頁至第292頁），然因系爭協議書之契約當事人僅有許順堯、許順凱及被告3人而已（詳如前述），並非全體共有人依民法第822條第1項中段除書規定達成全體共有人之「另有約定」（一致決）。易言之，系爭協議書僅能在系爭協議書之契約當事人間發生拘束力，是上述有關承租人應負擔房屋稅半數之約定，僅能解為被告應就出租人應負擔之房屋稅，負擔半數。準此，許順堯就292之2號房地之應有部分為5分之1，依民法第822條規定，本應負擔房屋稅之5分之1，然許順堯另與被告以系爭協議書約定被告負擔其中一半，是許順堯因被告代墊房屋稅所受不當得利，應僅為被告代墊數額之10分之1（計算式：1/5x1/2=1/10），詳如附表「本院認原告得對許順堯抵銷數額」欄所示，被告所為抵銷抗辯，於此範圍內為有理，逾此範圍則非可採。
❷至許順堯雖就94年至97年間被告不當得利債權為時效抗辯，
惟參前開說明，被告此部分債權於109年5月間時效完成前，已與許順堯108年9月後租金債權適於抵銷，合於民法第337條要件，自得抵銷。許順堯就此所為主張並非可採。
③從而，被告對許順堯主張抵銷抗辯於12,691元之範圍內為有
理由（即附表「本院認原告得對許順堯抵銷數額」欄所示數額之加總，元以下四捨五入），其餘均屬無據。被告對許家豪主張抵銷抗辯，均屬無據。
⒋綜上所述，被告應給付許順堯88萬7,309元（計算式：每月1.
5萬元x12個月x5年-抵銷12,691元=88萬7,309元），另應給付許家豪90萬元（計算式：每月1.5萬元x12個月x5年=90萬元）。原告其餘請求則無理由，應予駁回。
⒌給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條定有明文。經查：被告對原告所負債務為按月給付之租金，此參系爭協議書所載「每月向兄弟等承租應付租金3萬」等語即明，依民法第439條規定屬有確定期限之給付義務，被告自各該月份次月首日起負遲延責任。而本件起訴狀繕本於113年9月23日送達被告（見北司調卷第109頁本院送達證書）、民事追加暨變更訴之聲明狀於114年5月6日送達被告（見本院卷第258頁言詞辯論筆錄），則許順堯、許家豪分別請求自上開書狀繕本送達翌日即113年9月24日、114年5月7日起，按週年利率為百分之5計算之遲延利息，當屬有據，併予准許。
㈡依民法第442條請求調整租金部分：
⒈被告雖抗辯調整租金係屬共有物之管理行為，依民法第820條
第1項規定應採多數決，原告人數未達系爭2房地共有人之多數，不得訴請調整租金云云，惟民法第820條第1項旨在規定共有人得以多數決決定是否為「出租」等管理行為，如獲多數同意，則同意出租之共有人得執此對抗不同意出租之共有人，但不同意出租之共有人，並不因此自動成為出租人。亦即，租賃契約之當事人，仍視實際參與締約之人而定。則系爭協議書之出租人僅有原告2人，前已詳述，系爭2房地其餘共有人既非出租人，即與系爭協議書出租人權利行使無關，原告訴請依民法第442條訴請調整租金，亦不以其餘共有人之同意或參與為要。質言之，本件原告係依民法第442條行使「出租人」之權利，並非行使「共有人」權利，是民法第820條第1項多數決規定，實與原告本件請求無涉，被告此部分抗辯要非可取。⒉按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。經查：
⑴依原告所提內政部不動產交易實價登錄資料（見本院卷第395
頁至第435頁），系爭2房地周遭鄰近不動產，於94年間（按：此為原告所得查得最早資料）交易單價約為每坪15萬元【計算式：(13.18+17.35)/2=15.265】，112至114年間交易單價約為每坪60萬元【計算式：(48.56+74.14+68.67+51.13)/4=60.625】，漲幅達4倍，顯見系爭2房地之不動產價值確有昇漲無疑，原告訴請調漲租金，自屬有據。
⑵租賃市場行情與買賣行情高度相關，則系爭2房地買賣交易價
值既有上昇，按理其租金亦應有相當幅度上漲。佐以79年6月間消費者物價指數為63.03，原告起訴前113年7月間消費者物價指數為107.923，有消費者物價指數資料存卷可查（見北司調卷第47頁至第53頁），昇幅達1.7122倍（計算式：
107.923÷63.03=1.7122）。考量消費者物價指數係以各種生活所需商品或勞務之價格計算，屬衡量通貨膨脹之主要指標，租金數額隨物價上昇、通貨膨脹而調整，適足以維持出租人及承租人相互對待給付之對價均衡，則原告主張應將系爭協議書租金調漲為1.7122倍，即5萬1,366元（計算式：30,000x1.7122=51,366），應屬可採。
⑶另土地法第97條雖就城市地方房屋之租金設有土地及其建築
物申報總價年息百分之十之上限。惟該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。經查，原告主張係將系爭2房地作為經營五金行或其倉庫之用（見本院卷第76頁準備程序筆錄、第455頁言詞辯論筆錄），被告亦陳稱292之2號房地係供經營五金材料行之用無訛（見本院卷第245頁被告民事爭點整理暨言詞辯論狀）、294巷2號房地則是作為倉庫或閒置（見本院卷第455頁言詞辯論筆錄），可徵系爭2房地並非供住宅使用之房屋。本件無從依土地法第97條計算其調整租金數額或受其上限拘束，附此敘明。
㈢預為請求本判決確定後租金部分：
按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。該條所定將來給付之訴，於被告(債務人）有到期不履行之虞時，債權人即得提起之，倘債務人對於債權人請求所由生之法律關係有所爭執，或對於繼續性之債務，就已屆履行期之債務，有不為履行或拒絕履行之情形，即得認債務人就未屆履行期部分，有到期不履行之虞，債權人自得提起將來給付之訴（最高法院92年度台上字第2184號判決意旨參照）。經查，被告就已到期之租金均未依約清償，日後自有到期不履行之虞。則原告預為請求被告於本判決確定後，按月給付調整後租金5萬1,366元（各2萬5,683元），應予准許。
五、本判決主文第一、二項部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原告聲明第一項敗訴部分，假執行聲請因訴之駁回失其依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 28 日
民事第二庭 法 官 林志洋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 28 日
書記官 洪仕萱附表：（年份：民國，幣別：元／新臺幣）年度 被告繳納房屋稅額 被告對原告各自主張抵銷數額 原告主張被告各得抵銷數額 本院認原告得對許順堯抵銷數額 79 9917 1983.4 0 0 80 9779 1955.8 81 （空白） 82 11381 2276.2 83 11219 2243.8 84 （空白） 85 9292 1858.4 86 9155 1831 87 10563 2112.6 88 8871 1774.2 89 8735 1747 90 8595 1719 91 7917 1583.4 92 7786 1557.2 93 7658 1531.6 94 7829 1565.8 782.9 95 7694 1538.8 769.4 96 7562 1512.4 756.2 97 7424 1484.8 724.4 98 7714 1542.8 771.4 771.4 99 7698 1539.6 769.8 769.8 100 7551 1510.2 755.1 755.1 101 8163 1632.6 816.3 816.3 102 8017 1603.4 801.7 801.7 103 7742 1548.4 774.2 774.2 104 7725 1545 772.5 772.5 105 7575 1515 757.5 757.5 106 7430 1486 743 743 107 7065 1413 706.5 706.5 108 6925 1385 692.5 692.5 109 6780 1356 678 678 110 6200 1240 620 620 總計 247962 49592.4 9658.5 12691.4