臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第7398號原 告 傅燕玲訴訟代理人 鄧湘全律師
李松翰律師被 告 陳美英訴訟代理人 劉岱音律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)352萬元，及自民國113年11月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔93％，其餘由原告負擔。
四、本判決於原告以117萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以352萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告經由訴外人信義房屋股份有限公司(下稱信義房屋)居間
，向被告購買坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號之建物門牌為臺北市○○區○○○路0段00號10樓及其基地（下合稱系爭房地），約定買賣價金為3,525萬元，因原告欲以總價8成向銀行貸款，故請仲介即訴外人黃鈺淳向被告表示如若無法向銀行取得貸款，則不願購買，雙方並於113年7月13日簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，然因系爭買賣契約上未載前述條件，兩造再於同年月18日簽訂買賣補充協議書(下稱系爭協議書），約定若原告未能於113年8月9日前尋得金融機構核可房貸2,800萬元之價款且買方不同意補齊差額時，雙方同意無條件解除契約。
㈡原告自行洽詢及配合信義房屋推薦之金融機購洽辦核定可核
貸2,800萬元，然於113年8月9日前未能尋得可核貸2,800萬元之銀行，且達三家以上金融機構，如下述，則系爭買賣契約已無條件解除：
⒈中國信託敦北分行：
於113年7月17日洽詢中國信託敦北分行，然因限貸令暫停核貸。
⒉凱基銀行城中分行：
於113年7月29日洽詢凱基銀行城中分行，該行於8月9日回覆僅可核貸2,289萬元至2,616萬元。
⒊彰化銀行北中壢分行：
於113年8月6日洽詢彰化銀行北中壢分行，然因限貸令暫停核貸。
⒋臺灣銀行館前分行：
簽訂系爭買賣契約後即向臺灣銀行館前分行洽貸，該行於113年7月15日回覆僅能貸2,348萬元。
⒌安泰銀行：
黃鈺淳建議之安泰銀行，經原告於113年7月26日送件，並於同年月30日完成保證人資料補件，並持續於8月4、6、8日向信義房屋詢問進度，然安泰銀行於113年8月9日前並未回覆。
⒍合庫銀行南門分行：
黃鈺淳建議之合庫銀行南門分行，原告於113年7月29日遞出貸款申請書，同時請信義房屋持續追蹤，然至8月9日前並未回覆，直至9月30日方核貸通過，惟已超過系爭協議書約定之113年8月9日。
⒎臺灣銀行金山分行：
黃鈺淳建議之臺灣銀行金山分行，則因先前已向臺灣銀行館前分行洽詢，獲得合於需求貸款機會不大，未再向該行申請。
⒏台北富邦八德分行：
信義房屋於113年7月8日多次保證台北富邦八德分行貸款可核定2,851萬元，原告於113年7月17日請信義房屋洽詢富邦銀行，於同年月22日再向信義房屋表示欲向該行貸款，然信義房屋於7月16日已收到該行回覆僅可貸款2,190萬元，卻直至同月31日方轉告原告無法貸款2,800萬元，並於8月6日轉而向富邦人壽提出申請，然已將屆約定之8月9日。
㈢原告於113年8月15日以存證信函(下稱系爭存證信函)告知被
告系爭買賣契約已解除，應返還原告已付價金共計352萬元，然被告未為回應，於原告於113年9月6日再度寄發存證信函後仍未返還，爰依民法第259條第2款規定請求被告返還352萬元。
㈣被告拒絕返還價金，已違約且可歸責，依系爭買賣契約第10
條第1項第1款約定，被告每逾一日，應給付原告已支付之買賣價款千分之1之遲延賠償。故被告應給付原告自其收受系爭存證信函翌日起(即113年8月17日)起至起訴時即113年10月29日止，計74日，共260,480元（計算式：已付價金352萬元×0.001×74日），以及自113年10月30日起至清償日止，每日3,520元(計算式：352萬元×0.001)之賠償等語。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告3,780,480元(計算式：352萬元+26
0,480元)，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應自113年10月30日起至清償日止，按每日給付原告3,520元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯：㈠兩造簽訂系爭買賣契約後，信義房屋及地政士覓得臺灣銀行
金山分行、安泰銀行、合作金庫銀行南門分行及富邦人壽，初估可貸款總價8成以上之金融機構，惟原告以下述方式，使其無法於113年8月9日尋得金融機購核貸2,800萬元：
⒈臺灣銀行金山分行：
原告未向臺灣銀行金山分行申請貸款。
⒉安泰銀行：
原告於113年7月16日已知悉安泰銀行初估貸款結果為2,996萬元，然其遲於同月26日始以掛號郵件寄出貸款申請書，且申請之貸款條件為房價85％，貸款年限30年，指定寬限期3年等，超過系爭協議書所指之單一條件，又未提出保證人資料，事後又向該行表示寄發存證信函予被告，致安泰銀行不願繼續辦理核貸。
⒊合庫銀行南門分行：
遲至113年7月29日始以掛號郵件向合庫銀行南門分行寄出貸款申請書，經該行人員於同年月31日透過信義房屋地政士通知原告選擇貸款方案，惟原告未確定選擇方案，致該行遲遲無法送請總行核定。
⒋富邦人壽：
富邦人壽於113年8月6日方收件原告之貸款申請，且原告不願意配合辦理聯徵調查，致無法核定貸款。
⒌是以，原告顯係以不正當行為促使解除契約之條件成就，依
民法第101條第2項規定，視為條件不成就。又依信義房屋113年度客法字第1131018001號函（下稱系爭函文）亦認定原告未盡向金融機構申請貸款之作為義務，故原告主張解除契約，為無理由。
㈡原告並未向其自行尋找之中信銀行敦北分行、凱基銀行城中
分行、彰化銀行北中壢分行、臺灣銀行館前分行提出貸款申請，其片面主張無法貸得2,800萬元，不足採信。
㈢原告僅向安泰銀行、合作金庫送件，富邦人壽雖有送件申請
卻不配合辦理聯徵，故原告未向三家以上金融機構申請，已不符應向三家以金融機構申請均未能獲貸2,800萬元之解約要件。
㈣原告所給付之價金共352萬元，均係存入指定之信託財產專戶
(玉山銀行受託信託財產專戶)，而安信建築經理股份有限公司(下稱安信公司)尚未將管理之價款出款予被告，則原告請求被告給付352萬元，亦屬無據。
㈤系爭買賣契約第10條第1項第1、2款約定，係指賣方即被告不
履約或延遲履約之情形，參照內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第12條違約之處罰條文，該違約係指賣方違反所有權移轉、交屋之約定，而非指價金返還情形，原告主張以系爭買賣契約第10條第1項第1款約定計算遲延賠償，為無理由等語。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張其透過信義房屋居間，與被告於113年7月13簽立系爭買賣契約，買賣標的為系爭房地，價金為3,525萬元，買賣雙方並委由安信公司代為向玉山銀行辦理買賣價金履約保證，嗣兩造及信義房屋於113年7月18日簽訂系爭協議書等情，有契約書、系爭協議書及價金交付信託同意書及代辦履約保證委任契約在卷可證(本院卷第35至75、133至143頁)，復為兩造所不爭執，堪以認定。至原告主張系爭買賣契約因符合系爭協議書所為之約定而解除，被告應返還買賣價金及給付遲延賠償，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲敘述如下：
㈠系爭協議書約定內容為：「若買方未能於中華民國113年8月9
日（含）前尋得金融機構核定可貸房貸金額2,800萬（不包含個人信貸及房屋二胎）之價款，且買方不同意補齊差額時，雙方同意無條件解除本契約，其解約之代書費及衍生其他相關必要費用，均由買方負擔。但如房貸金額不足2,800萬，係因買方未配合提供銀行審核必要文件(依各別銀行規定）則買方不得主張解約，仍應依契約規定辦理。前項所稱未能向金融機構貸得款項，至少三家以上金融機構（金融機構係指依法設立之商業銀行）出具書面證明為憑（依各別銀行回覆形式）或由信義地政士向該金融機構查證確認後辦理」(本院卷第75頁)。是兩造系爭買賣契約解約之條件即如上開約定。
㈡信義房屋系爭函文就系爭房地之申貸及核貸結果，內容如下：
⒈台北富邦八德分行：
台北富邦八德分行部分，係由信義地政士協助買方申請辦理貸款作業，經銀行承辦人於113年7月16日14時許通知系爭房地之初步評估可貸金額總額係2,190萬元。因前開初估金額未達2,800萬元，故信義地政士未進一步協助買方向銀行申請後續貸款事宜（本院卷第149頁）。⒉臺灣銀行館前分行：
臺灣銀行館前分行部分，係由買方表示臺灣銀行館前分行洪經理於113年7月15日回覆預估可貸金額約2,348萬元。後經信義地政士致電前開銀行進行確認，確認前開銀行之初估結果不足2,800萬元（本院卷第151頁）。
⒊凱基銀行城中分行：
凱基銀行城中分行部分，係由買方表示凱基銀行城中分行於113年8月9日回覆，因銀行法第72-2條之故，水位較滿，評估可貸金額為2,289萬元至2,616萬元。後經信義地政士致電前開銀行進行確認，確認前開銀行之初估結果不足2,800萬元。
⒋合庫銀行南門分行：
合庫銀行南門分行部分，係由信義地政士於113年7月15日18時許，協助買方向銀行申請辦理貸款作業，後經銀行承辦人通知系爭房地之初估結果係2,996萬元。信義地政士另於113年7月19日15時許通知買方上開初估結果，並提供銀行承辦人聯絡窗口予買方。嗣後，信義地政士於113年9月下旬接獲銀行承辦人回覆核定貸款結果係「核貸金額為2820萬，其中1000萬係適用新青安方案即年利率1.775％，剩餘1820萬係適用一般房貸年利率2.208％，寬限五年，貸款期間30年。雖有核定貸款達2,800萬元，然係於113年9月下旬核定貸款（本院卷第153、155頁）。
⒌中國信託敦北分行：
中國信託敦北分行部分，係由買方表示中國信託敦北分行櫃檯於113年7月17日表示因該行房貸水位已滿，暫停房貸業務。後經信義地政士致電前開銀行進行確認，其貸款部門行員指稱，銀行目前仍有房貸業務，但僅限於有於本行購買或參與理財服務等特殊客戶始能辦理，且核貸之貸款利率較高（本院卷第153頁）。
⒍據上，依信義房屋系爭函文內容，堪認上開⒈至⒊銀行無法核
定可貸房貸2,800萬元；上開⒋銀行係於113年9月下旬核定貸款，已超過約定之期限113年8月9日；上開⒌銀行則僅限於有於該行購買或參與理財服務等特殊客戶始能辦理，且核貸之貸款利率較高，就原告該銀行確實未能核定可貸房貸金額2,800萬元。則以上共5家銀行已符合兩造所約定(至少3家以上)之無條件解約條件。是原告主張系爭買賣契約已解除，為有理由。
㈢被告抗辯：合庫銀行南門分行，原告遲至113年7月29日始以
掛號郵件寄出貸款申請書，經該行人員於同年月31日透過信義房屋地政士通知原告選擇貸款方案，惟原告未確定選擇方案，致該行遲遲無法送請總行核定等語。查信義古亭代書於113年7月19日下午4時許通知原告合庫銀行回報有估到成交價（本院卷第261頁），原告則於113年7月29日寄出貸款申請書予銀行（本院卷第273頁），以中間之工作天數計算，尚難遽認原告有已達顯然逾越合理期間而有故意拖延之情形；且兩造並未有約定原告應於受到通知後幾日內向銀行提出，被告遽指原告有故意拖延情事，自難採認。至被告抗辯因原告未確定選擇方案，致該行遲遲無法送請總行核定等語，則為原告所否認，並主張早已聯繫合庫選擇新青安方案（本院卷第363頁），而被告並未就此舉證，自無從採認。另合庫銀行南門分行係於113年9月下旬始核定貸款，已遠逾兩造所約定之113年8月9日1個半月以上，則縱認原告於代書通知之隔日113年7月20日(提早9日)立即提出申請書，亦實難認為於113年8月9日前合庫銀行南門分行即得核定貸款。㈣至被告抗辯原告並未向其自行尋找之臺灣銀行館前分行、凱
基銀行城中分行、中國信託敦北分行提出貸款申請，其片面主張無法貸得2,800萬元，不足採信等語，然上開銀行確經信義地政士致電確認無法貸得2,800萬元，已如上述，已符合兩造系爭協議書之解約條件，而系爭協議書並未約定以原告需向銀行提出貸款申請為要件，被告自行加上系爭協議書所無要件，自無可採。實則，台北富邦八德分行部分，係由信義地政士協助買方申請辦理貸款，而經銀行承辦人於113年7月16日通知初步評估可貸金額係2,190萬元，未達2,800萬元，信義地政士即未進一步協助買方向銀行申請貸款事宜，已如上述。
㈤另被告雖抗辯：113年7月18日簽訂系爭協議書前，信義房屋
已告知兩造「有安泰、臺銀金山、合庫等3家銀行回覆貸款條件符合2,800萬元」。然原告僅向其中兩家申請貸款(安泰銀行、合庫銀行南門分行)，富邦人壽雖有送件申請卻不配合辦理聯徵，故原告未向三家以上金融機構申請，已不符應向三家以金融機構申請均未能獲貸2,800萬元之解約要件等語，然就系爭房地於113年8月9日前，有3家以上金融機構經信義地政士查證確認原告確未能貸得2,800萬元，已如上述，而兩造並未有約定原告必須向「特定銀行」或仲介信義房屋所覓得之銀行申請貸款，是被告上開抗辯顯然增加契約所無之限制，與兩造間約定相違，並無可採；且被告所指之「富邦人壽」並非依法設立之商業銀行，亦不符合兩造系爭協議書之約定。被告雖又抗辯：系爭協議書之真意無非是要確定原告無法向金融機構貸得2,800萬元才能解約，除非原告自己已覓得符合申貸2,800萬元之金融機構，否則信義房屋及代書已提供可以核貸2,800萬元者，原告即應及時配合辦理申貸，否則豈非任由原告可任意解約等語，然被告若認為兩造間之系爭協議書約定，造成原告可能任意解約，原告應向特定銀行或信義房屋所覓得之銀行申請貸款，自可事先明文約定為兩造之解約條件，兩造既當初並未為此等約定，原告依系爭協議書之約定主張解約，自屬有據。
㈥又本件已符合系爭協議書所約定之契約解除條件，自不再贅論其餘銀行之貸款情形。
㈦按契約之「合意解除」，與「法定解除」係由一方當事人，
行使解除權，使契約自始歸於消滅之性質既不相同，且契約出於雙方當事人合意為解除時，不論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259條之規定。倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益（最高法院院80年度台上字第2134號判決意旨參照）。查原告分別於113年7月13日、7月26日與7月29日分別給付系爭買賣契約之價金10萬元、150萬元與192萬元至信託財產專戶，共計352萬元(本院卷第61、187頁)，為被告所不爭執。又系爭協議書所約定之「無條件解除契約」為意定解除條件，屬「合意解除」，而系爭買賣契約已解除已如上述，則依不當得利之法律關係，被告自應返還原告352萬元之價金。被告雖抗辯：原告所給付352萬元，均係存入指定之信託財產專戶(玉山銀行受託信託財產專戶)，而安信公司尚未將管理之價款出款予被告，則原告請求被告給付352萬元，亦屬無據等語。然系爭買賣契約之當事人賣方為被告，負買賣價金返還義務者本即為被告；又依兩造與安信公司、信義房屋所簽訂之價金交付信託同意書及代辦履約保證委任契約第7條第4項約定：相關出款爭議，如買賣雙方任一方逕行起訴者，安信建經即依確認判決結果辦理（本院卷第137頁），是安信公司最終亦係依法院判決結果為出款。則被告以系爭房地之買賣價金有履約保證，其尚未取得價金一事，抗辯本件原告不得向被告聲明請求為給付等語，尚無可採。
㈧原告主張：被告拒絕返還價金，已違約且為可歸責，依系爭
買賣契約第10條第1項第1款約定，請求被告給付計74日共260,480元，以及自113年10月30日起至清償日止，每日3,520元之遲延賠償等語。查系爭買賣契約第10條第1項第1款約定：賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（本院卷第45頁）。又本件系爭買賣契約係因合於系爭協議書所約定之雙方無條件解約條件而解除，被告並無有何「違約」事由存在。至原告所指系爭買賣契約解除後，經原告催告被告未返還原告已付價金，係被告有遲延返還所受不當得利（即價金）之情形，而非被告有違反系爭買賣契約(系爭買賣契約合意解除後已無契約存在，實無可能再有違約之發生)，原告主張實有誤會。是原告上開主張依系爭買賣契約第10條第1項第1款約定請求被告賠償，均為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告主張系爭買賣契約已合意解除為有理由，則依不當得利之法律關係，原告請求被告給付352萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年11月13日(本院卷第199頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文所示。中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
書記官 林姿儀