臺灣臺北地方法院民事判決113年度訴字第828號原 告 林旺訴訟代理人 林巧被 告 吳美香訴訟代理人 陳明宗律師複代理人 蔡爵陽律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將自編門牌新北市○○區○○路00號建物（即坐落新北市○○區○○路00號前面對華城路之早餐店房屋）遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬陸仟元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾柒萬伍仟伍佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第一、二項原為：「一、被告應將坐落新北市○○區○○路00號前面對華城路早餐店房屋（華城路28號美香早餐店）全部遷讓返還原告。二、被告應給付新臺幣(下同) 196,000元，並自民國112年8月起至遷讓交屋日止，按月賠償原告7,000元。」（見店補卷第5頁），嗣於民國113年4月16日本案審理過程中，以民事準備書狀㈡及更正訴之聲明狀變更其訴之聲明第一、二項為：「一、被告應給付 196,000元，及自112年8月起至遷讓交屋日止，按月賠償原告林旺35,000元。二、被告應將坐落新北市○○區○○路00號前面對華城路早餐店房屋（華城路28號美香早餐店）全部遷讓返還原告林旺。」（見本院卷第171頁）核其訴之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告之父林明獅前於95年10月1日，將其位於華城路34號前面對華城路之未經保存登記建物（自編門牌新北市○○區○○路00號，下稱系爭鐵皮屋）出租予被告經營米香早餐店（下稱系爭早餐店），雙方簽立房屋租賃契約（下稱95年租約)，約定租金7,000元，每月10號支付租金，於租期屆滿後，雙方復於97年1月1日另行簽訂房屋租賃契約書(下稱97年租約)，約定租期自96年1月1日至97年12月31日，每月租金及支付日與95年租約相同。嗣97年租約於97年12月31日到期後，被告仍繼續向原告承租系爭房屋使用，並按月給付租金7,000元，雙方乃轉為不定期租賃關係(下稱系爭不定期租賃關係)。林明獅於107年10月23日將系爭鐵皮屋之事實上處分權、兩造間不定期租賃關係之權利義務全部讓與原告。惟被告自107年12月起，每月僅給付租金3,500元，經原告多次催討未果，至112年7月止已短繳196,000元（計算式：每月短繳3,500元×56月=196,000元)。原告於112年8月14日催請被告限期繳清，並要求若不重新簽約即終止租約，被告即回覆表示已將積欠租金給付訴外人林春來、不願與原告重新簽約等語，原告只得終止契約，並請求被告遷讓返還系爭鐵皮屋。依97年租約第6條約定，租期屆滿後被告若不即時遷讓交還房屋，原告於被告遷讓交屋前得請求按月給付租金5倍之違約金，故被告自112年8月起至遷讓交屋日止，應按月給付原告35,000元之違約金。爰依民法第455條、第179條，擇一請求被告遷讓返還系爭鐵皮屋；並依民法第439條、97年租約第3條，請求被告給付196,000元；及依97年租約第6條約定，請求被告按月給付35,000元等語。訴之聲明：(一)被告應給付原告196,000元，並自112年8月起至遷讓交屋日止，按月賠償原告35,000元。(二)被告應將系爭鐵皮屋全部遷讓返還原告。(三)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)訴外人即原告祖父林金桂前於86年間，將其所有、斯時地號為新北市○○區○○段○○○○段000地號之土地部分出租予被告及訴外人張麗娟建屋使用，被告配偶周接圓即搭建系爭鐵皮屋經營早餐店，張麗娟亦自己出資搭建鐵皮屋經營檳榔攤。嗣該土地經分割重測，系爭鐵皮屋坐落之地號為新北市○○區○○段000○0000○0000○0000○0號。被告於92年10月10日與林金桂續訂租賃契約(下稱92年租約)，租期3年，並約定租期屆滿後系爭鐵皮屋之事實上處分權歸林金桂所有。於95年10月12日林明獅持95年租約至系爭早餐店請被告簽立時，因林明獅為林金桂之子，被告未考量依法律規定應與何人簽訂租賃契約，即與林明獅簽訂95年租約。嗣該租期於96年9月30日屆滿後，訴外人即林明獅之兄林春來前來與被告就系爭鐵皮屋簽訂租賃契約，被告亦與林春來於96年10月30日簽訂租賃契約(下稱96年租約)；惟林明獅復於97年1月10日前往系爭早餐店，向被告表示伊為地上權人、伊才有權利與被告簽約云云，被告為求順利經營，僅得再與林明獅簽訂97年租約，林春來知情後亦不願為難被告，即未再向被告收取租金。嗣林金桂於99年5月16日死亡，系爭鐵皮屋事實上處分權由林金桂全體繼承人共同取得，林春來並於101年為系爭鐵皮屋申請自編門牌，自102年度開始繳納房屋稅迄今。
(二)於105年間，系爭鐵皮屋因前方之華城路進行道路拓寬工程而須配合拆除，林明獅即稱系爭鐵皮屋坐落之552、1472地號土地已屬林春來子女所有、不關伊事，被告與林春來討論後，林春來即配合道路拓寬工程拆除系爭鐵皮屋後復重新搭建，可見林春來始為系爭鐵皮屋之事實上處分權人。然林明獅仍向被告稱土地是林春來的、系爭鐵皮屋是伊的、伊有地上權等語，要求被告每月給付租金7,000元，被告只得繼續給付。嗣林春來與林明獅間就552、1472地號土地之塗銷地上權登記訴訟判決認定應塗銷地上權登記（案號：臺灣高等法院107年度上字第3840號判決），林明獅即向被告改稱伊對系爭鐵皮屋及土地有一半權利等語，要求被告自107年12月起給付租金3,500元，被告亦依言繼續給付。實則林金桂於99年間死亡後，其繼承人間多有訴訟，被告無從理清也不願介入，系爭早餐店為被告全家賴以維生，被告始依林明獅要求之金錢數額，依過去使用土地之法律關係，交付金錢予林明獅，而非被告向林明獅或原告承租系爭鐵皮屋，兩造就系爭鐵皮屋實無租賃關係存在，原告請求被告給付租金並無理由。縱認被告與林明獅間就系爭鐵皮屋有租賃關係，然林明獅於107年12月主動要求被告每月僅需繳納3,500元租金，被告並無短付租金，原告終止租約並不合法；且被告另於112年10月1日與林春來簽訂系爭鐵皮屋之租賃契約，已取得合法占有使用系爭鐵皮屋之權源，原告請求被告於遷讓交屋前按月給付違約金35,000元，亦無理由；縱認原告已合法終止租約，然系爭鐵皮屋位於新店山區，地處偏遠交通不便，原告請求每月給付違約金35,000元顯屬過高，應酌減至每月3,500元等語置辯。
(三)答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、原告主張被告曾簽立95年租約、97年租約，被告原按月給付7,000元，自107年12月起按月給付3,500元等語，並提出95年租約、97年租約等件影本為據（見本院卷第185至196頁），為被告所不爭執，堪信屬實。
四、原告主張兩造間系爭不定期租賃關係已終止，依民法第455條、第179條，擇一請求被告遷讓返還系爭鐵皮屋；依民法第440條第1項、97年租約第3條，請求被告給付積欠租金196,000元，及依97年租約第6條，請求被告於遷讓返還系爭鐵皮屋前，按月給付35,000元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
(一)原告與被告間就系爭鐵皮屋曾有租賃關係存在：
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容 (如租金及其他條件)並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判決參照）。
又當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力，最高法院73年台上字第1573號民事判決可資參照。本件原告主張被告曾簽立95年租約及97年租約向林明獅承租系爭鐵皮屋，嗣97年租約於97年12月31日期滿後，被告仍按月給付租金7,000元以繼續占有系爭鐵皮屋經營系爭早餐店，林明獅亦未為反對之意思表示，依上開說明，自屬不定期限繼續契約，雙方權利義務仍依97年租約之內容以定。原告主張林明獅於107年10月23日將系爭鐵皮屋事實上處分權及與被告間之租賃契約均移轉予原告等節，並提出95年租約、97年租約、移轉承諾書等件影本為據（見本院卷第185至197頁），且為被告所不爭執，堪可採信。被告雖不否認曾簽立上開契約，惟辯稱其僅係依過去使用土地之法律關係交付金錢給林明獅，並非向林明獅或原告承租系爭鐵皮屋、原告未舉證被告究係承租系爭鐵皮屋或其坐落之土地、林春來始為系爭鐵皮屋事實上處分權人等語。
2.查，95年租約第1條約定：「甲方房屋所在地及使用範圍新店市○○路00號前面對華城路早餐店面。」、第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年0個月即自民國95年10月1日起至96年9月30日為止。」、第3條約定：「租金每個月新台幣柒仟元正…。」（見本院卷第186頁）及97年租約第1條約定：「甲方房屋所在地及使用範圍新店市○○路00號前面臨華城路的早餐店面。」、第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年0個月即自民國96年元月1日起至97年1月31日為止。」、第3條約定：「租金每個月新台幣柒仟元正…。」（見本院卷第197頁）衡之該等文字用語均明確記載被告係向林明獅承租系爭鐵皮屋作為早餐店店面、每月租金為7000元，且97年租約屆期後，被告仍繼續使用系爭鐵皮屋經營早餐店，並按月給付7,000元，自107年12月起按月給付3,500元等，亦有97年租約所附之房屋收付款明細欄記載可參(見本院卷第190至195頁)，應認被告係以承租系爭鐵皮屋之意簽立上開租約並按月給付租金，且於97年租約屆期後視為不定期限繼續契約。
3.況查，原告之女林巧於111年7月14日曾以LINE告知被告：「美香阿姨好～聽我爸說您早上工作忙碌時不方便交租，再請您$3,500元用轉帳的…」，被告即回覆以：「…還是有請爸爸來收租；阿姨跟爸爸租了20幾年都是簽名收現金，爸爸跟阿伯還在官司期間，阿姨怕節外生枝的問題產生…，所以還是有請爸爸收或由爸爸委託授權給予你們來收也可以，我都會如數付租金，謝謝你」，林巧則回以：「美香阿姨好～109年9月開始爸爸就將檳榔攤和早餐店的相關權益都交給兒子林旺…因為近期和阿伯之間的不愉快，爸爸希望之後都給林旺自己親自收款‥。」被告並於111年10月13日向原告表示：「旺好 最近天氣冷我肉燥會做完生意就炒 晚上就不會來炒你可以下班到美之城拿嗎？我這次先給2個月」，原告即回覆以「我10/17(下禮拜一)那天休息，還是10月17日的早商9點過去你那邊拿如何？」被告即回覆「OK 不好意思，再麻煩你了」(見本院卷第295頁)，益可見被告明確知悉其歷次給付租金予林明獅或原告，均係為承租系爭鐵皮屋以經營早餐店之故，亦知悉林明獅已將系爭不定期租賃關係概括讓與、被告亦繼續給付租金予原告之事實。則被告辯稱原告未舉證被告係承租系爭鐵皮屋或坐落土地、被告僅係依過去使用土地之法律關係交付金錢給林明獅，並非向林明獅或原告承租系爭鐵皮屋等辯詞，均無足採。
4.至被告另以92年租約已約定租期屆滿後，系爭鐵皮屋事實上處分權歸林金桂所有，林春來於101年為系爭鐵皮屋申請自編門牌及繳納房屋稅，復於105年間配合道路拓寬工程拆除系爭鐵皮屋後復重新搭建，故林春來始為系爭鐵皮屋之事實上處分權人，兩造就系爭鐵皮屋並無租賃關係云云。惟按租賃契約為債權契約，僅於契約當事人間有其效力，不以出租人對租賃物有處分權為必要；即未經同意出租他人之物，於租賃契約當事人間，該租賃契約仍為有效。本件兩造間就系爭鐵皮屋確有租賃關係存在，已如前述，本不以原告確為系爭鐵皮屋事實上處分權人為必要，被告執上開辯詞陳稱兩造間無租賃關係云云，仍屬無據。
(二)兩造就系爭鐵皮屋之系爭不定期租賃關係，於112年8月31日合意終止：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。原告主張被告自107年12月起每月僅給付租金3,500元，至112年7月積欠金額已達196,000元，遠逾兩個月之租額，故依民法第440條第1、2項規定，向被告終止租約等情，則依前開規定，原告須定相當期限催告被告支付租金，且被告於其期限內不為支付時，原告始得終止契約。
2.原告雖主張曾於112年2月10日、112年8月14日、112年8月20日向被告催告給付租金，並提出LINE對話紀錄為據(見本院卷第201至202頁、第295至303頁)，惟觀該等LINE對話紀錄，原告於112年2月10日僅傳送三張租賃契約之照片予被告(見本院卷第202、298頁)，無任何表示催告或要求被告給付所欠租金之意，亦未約定被告應於何期限內支付；112年8月14日兩造間並無LINE對話紀錄；至112年8月20日原告雖以LINE向被告表示其欠繳196,000元、且112年8月份租金7,000元亦未給付，請被告於8月31日前繳清欠繳租金或提出還款方案，及與原告重新簽約，否則原告即終止租約並請被告於9月30日前搬遷返還房屋等語(見本院卷第202、303頁，下稱8月20日簡訊)，惟原告亦自承被告並未讀112年8月20日之簡訊(見本院卷第246頁)，難認該封簡訊內催告之意思表示已到達被告。是以，上開LINE對話紀錄均未能證明原告已依民法第440條第1項定相當期限催請被告支付租金，原告自不得依該條規定，行使法定終止權。
3.再查，依原告上開112年8月20日之LINE簡訊內容，可知若被告未繳清欠繳租金及重新簽約，原告即無繼續系爭不定期租賃關係之意；且被告於112年8月1日亦自行向林春來給付140,000元，作為108年1月21日至112年9月28日期間之租金，並於112年10月1日與林春來簽立租期自112年10月1日至115年9月30日之租賃契約(下稱112年租約)，有林春來簽立之收據、112年租約影本可參(見本院卷第139至144頁)，可見被告於112年8月1日另行給付140,000元租金予林春來時，實已無與原告繼續系爭不定期租賃關係之意，應認被告於112年8月1日即有終止與原告系爭不定期租賃關係之意。再觀原告於112年8月20日亦以簡訊亦表示，若被告未於112年8月31日前繳清欠繳租金或提出還款方案、並與原告重新簽約，原告即終止租約等語，已如上述。則兩造就系爭不定期租賃關係既已先後表示無繼續維持、欲加以終止之意，應認以原告表示在後、欲終止兩造租賃關係之日即112年8月31日，作為系爭不定期租賃關係經兩造合意終止之日。
(三)原告請求被告返還系爭鐵皮屋，為有理由：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。原告主張依民法第455條、第179條規定，擇一請求被告遷讓返還系爭鐵皮屋。徵之原告與被告間之系爭不定期租賃關係於112年8日31日合意終止，已如上述，原告依民法第455條前段規定，請求被告返還系爭鐵皮屋，應屬有據。原告此部分主張既有理由，其主張民法第179條為請求部分即不贅述。
(四)原告請求被告給付積欠租金196,000元，為有理由：原告主張依97年租約第3、4條及民法第439條規定，請求被告積欠之租金196,000元等語，被告則以係原告主動表示每月租金僅須繳納3,500元、被告並未積欠租金等語置辯。按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條定有明文。依97年租約第3條約定：「租金每個月新台幣柒仟元正。乙方不得藉任何理由拖延或拒納」及第4條約定：「租金應於每月十日以前繳納，每次應繳納一個月份乙方不得藉詞拖延。」（見本院卷第191頁）被告依約每月應給付租金7,000元，於97年租約屆期後兩造視為以不定期限繼續契約時，租金金額仍相同。則被告自107年12月起每月僅給付租金3,500元，至112年7月共積欠196,000元（計算式：3,500元×56個月＝196,000元），原告依97年租約第3、4條及民法第439條，請求被告給付積欠租金196,000元，應屬有據。
(五)原告請求被告按月給付違約金35,000元，為無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。原告主張依97年租約第6條約定，被告於遷讓交還系爭鐵皮屋前，應每月給付租金五倍之違約金即35,000元予原告等語。觀之97年租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見本院卷第192頁）依此約定，被告於遷讓返還系爭鐵皮屋前，須按月給付原告相當於租金五倍之違約金35,000元（計算式：租金7,000元×5＝35,000元）。
2.然查，兩造間系爭不定期租賃關係終止後，被告雖繼續占有使用系爭鐵皮屋，惟其占有使用狀態是否造成原告受有損害，尚須視該租賃關係終止後，原告是否即得取回占有使用系爭鐵皮屋之權能而定。換言之，若原告為系爭鐵皮屋之事實上處分權人，則系爭不定期租賃關係終止後，原告即得取回占有使用系爭鐵皮屋之權能，此時被告若未遷讓返還系爭鐵皮屋，自屬侵害原告之占有使用權能；惟若原告非系爭鐵皮屋之事實上處分權人，則系爭不定期租賃關係終止後，該占有使用系爭鐵皮屋之權能並非必然由原告取回，而須視系爭鐵皮屋事實上處分權人如何安排以定，故縱被告繼續占有使用系爭鐵皮屋，原告亦未必受有損害。審酌系爭鐵皮屋於兩造間系爭不定期租賃關係終止後，被告已另於112年10月1日與林春來簽立租賃契約，租期自112年10月1日至115年9月30日止，有112年租約影本可參(見本院卷第139至144頁)，則系爭鐵皮屋之事實上處分權究否為原告所有，尚非無疑；被告於系爭不定期租賃關係終止後繼續占有使用系爭不定期租賃關係，是否確造成原告任何損害、或實際上受何損失，均難認定，則縱97年租約定有上開違約金之約定，惟揆諸前揭說明，原告既未能證明其確因被告繼續占有系爭鐵皮屋而受有任何損害，該約定之違約金每月35,000元顯屬過高，應酌減至0元。從而，原告請求被告按月給付違約金35,000元，為無理由，均予駁回。末查，本件原告起訴時原主張依民法第179條規定，請求被告於遷讓交還系爭鐵皮屋前，按月給付相當於租金之不當得利7,000元（見店補卷第5頁、本院卷第70頁），嗣於113年4月16日以民事準備書狀㈡及更正訴之聲明狀，已變更此部分請求，改依97年租約第6條，請求被告於遷讓交屋前，按月給付35,000元之違約金，爰不另論原告變更前依民法179規定所為主張，併此敘明。
五、綜上，原告主張依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭鐵皮屋，及依97年租約第3、4條約定，請求被告給付積欠租金196,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原告及被告皆陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當金額併予准許之。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事第四庭 法 官 杜慧玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書記官 陳玉瓊