臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第1174號原 告 周嘉志
徐美麗共 同訴訟代理人 凃莉雲律師
曾紀穎律師被 告 徐正青訴訟代理人 陳國華律師
連德照律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國114年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於高雄市○○段○00地號，面積為3183.46平方公尺土地，權利範圍各三分之一移轉登記為原告周嘉志、徐美麗所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之備位聲明為「被告應分別給付原告周嘉志、徐美麗各新台幣(下同)331,453,340元，及自民國113年8月14日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息」等語(113年度北司調字第773號卷第8頁，下稱調解卷)，嗣於114年7月23日以民事綜合辯論意旨狀變更為「被告應分別給付原告周嘉志、徐美麗各331,271,000元，及自113年8月14日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息」等語(本院卷第255-257頁)，經核其備位聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於兩造間之不動產買賣契約所為之請求，且金額變更，為減縮應受判決事項聲明，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠高雄市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地)為原告周嘉志、
徐美麗及被告徐正青三人共有，每人持分各1/3，原告有意出售系爭土地，經訴外人許似櫻仲介與楊振宗(下稱原買方)於民國112年10月23日簽訂不動產買賣契約書，以總價款新台幣(下同)2,484,531,000元出售，原告並依法發函詢問共有人即被告徐正青是否願意依上開原買賣契約之同一條件行使優先承買權，經被告回函表示願以同一條件行使優先承購，因此，依照原買賣契約被告應給付原告二人每人買賣價款各828,177,000元。
㈡買賣契約付款方式為開立支票，原告二人各應取得金額：
⑴第一期價金(總價款10%)，依契約支付82,817,700元。
⑵第二期價金(總價款10%)，依契約應付82,817,700元，實際支
付40,451,784元。【說明：當時買方(被告)先就賣方原告每人預扣土增稅款42,365,916元代繳，買方開立支票面額40,451,784元支付原告(82,817,700元-42,365,916元=40,451,784元)，但後來稅捐處實際核發應納土增稅款40,247,622元，此有原告二人土地增值稅繳款書可稽。所以第二期款不足差額2,118,294元(稅款差額42,365,916元-40,247,622元=2,118,294元)需於尾款補足。】⑶第三期價金(總價款80%)依契約應付662,541,600元。實際應
支付664,659,894元。【說明：662,541,600+第2期款差額2,118,294元，合計664,659,894元。】㈢進入第三階段後，被告先完成土地過戶登記，雙方於113年7
月22日完成現場土地點交，被告並於同日向程俊榮代書拿取系爭土地權狀，依不動產買賣契約書第2條約定，被告應於土地點交同時分別給付原告二人第三期款(總價款80%)各662,541,600元，以及補第二期款差額(土增稅款)2,118,294元，合計664,659,894元，扣除兩造不爭執之仲介費16,563,540元、地價稅364,680元、贈與稅規費45,000元、實價登錄申報規費4,000元，及扣除被告已給付部分第三期款總額649,800,568元後，被告尚應給付第三期款總額為662,542,000元（1,329,319,788-16,563,540-364,680-45,000-4,000-649,800,568=662,542,000），亦即被告尚各積欠原告二人第三期尾款為各331,271,000元，顯無履約之誠意。㈣被告於買賣雙方進行現場土地點交前，透過其公司員工吳沛
錞小姐一再表示絕對會在土地點交日付清第三期款，且銀行貸款不足額部分也早已準備好現金會一併補足，更藉此要求程俊榮代書須在土地完成點交同時先行交付土地權狀才會通知元大銀行撥款，未料原告二人依約履行所有賣方義務後，被告誆稱收取土地權狀後立即撥付全數尾款，惟被告拿走土地權狀後卻惡意不付清第三期全數款項，造成原告二人受有利息損失，已屬詐欺行為。
㈤原告二人分別於113年7月29日以台北南海郵局968號、113年8
月2日以台北南海郵局1003號及113年8月8日以台北南海郵局1030號存證信函，共寄發三次催告函要求被告給付全數尾款，惟被告仍不給付，故原告二人依契約第8條第1項發函向被告為解除契約之意思表示通知，並將被告已付價款全數沒收充作違約金，兩造既已解除契約，原告依民法第259條第1款請求被告將系爭土地各1/3移轉登記予周嘉志、徐美麗。
㈥備位聲明部分：
⑴原告二人依約分別收到第一期價款(總價款10%)82,817,700元
(兩造對此金額無爭執)；原告二人實際分別收到40,451,784元(兩造對此金額無爭執)，惟第二期價款因先行溢付土地稅款，故稅款差額2,118,294元需於尾款即第三期款補足。
⑵被告應於土地點交同時分別給付原告二人第三期價款(總價款
80%)各662,541,600元，再補第二期款差額(土增稅款)2,118,294元，合計664,659,894元，合計應收款1,329,319,788元，扣除仲介費16,563,540元(註：依原買賣契約第13條第2項「若共有人之一徐正青主張行使優先購買權，則由共有人徐正青完成買賣程序，須支付本件買賣之仲介費用，其仲介費用為本買賣總價1%計算，賣方之仲介費由買賣價金中扣除支付受託人許似櫻」，仲介費用為買賣總價2,484,531,000元之1%即24,845,310元，由賣方負擔2/3為16,563,540元，(賣方負擔仲介費用數額，被告不爭執，且已遭被告扣除，然被告迄今仍未交付仲介費用予受託人許似櫻)、地價稅364,680元、贈與稅規費45,000元、實價登錄申報規費4,000元(承辦地政士向原告二人共請款49,000元，就此數額被告並不爭執且已遭被告扣除此金額，然被告迄今仍未交付此筆費用予承辦地政士)，及被告已給付之部分第三期款649,800,568元(兩造對此金額無爭執)後，被告尚欠原告二人共662,906,680元(1,329,319,788-16,563,540-364,680-45,000-4,000-649,800,568=662,542,000)，被告須分別支付原告二人第三期尾款各331,271,000元。
⑶因此，若認原告不得解除契約，則原告請求被告履行原買賣
契約第2條第三期款約定，被告應於土地點交同時分別給付原告二人第三期款(總價款80%)各為662,541,600元，且因須再補第二期款差額(土增稅款)2,118,294元，合計664,659,894元，扣除仲介費16,563,540元、地價稅364,680元、贈與稅規費45,000元、實價登錄申報規費4,000元，及扣除被告已給付部分第三期款總額649,800,568元後，被告尚應給付第三期款總額為662,542,000元，應分別支付原告第三期尾款各為331,271,000元。
㈦就被告主張應減少價款部分：
⑴本件被告乃是依照土地法第34條之1第4項規定行使優先承買
權，應依第三人(即原買方楊振宗)之同一條件來購買，意即應依照第三人所訂同一價格來購買，原買賣契約第2條不但清楚記載總價款金額，亦清楚記載每一期之應付價款金額，實不容被告恣意更改買賣合約條件，片面扣減價金。再者，雙方買賣土地應依照合約並本於誠信原則為之，被告不但每一期付款皆有所拖延，屢經原告發函催討後始交付，更在繳付第三期款時，要求代書先行交付土地所有權狀，之後卻惡意扣減價款，在兩造長達數月的履約過程中，被告從未就建蔽率表示過任何意見，臨訟卻杜撰與本件爭點不相關事實，書狀所載諸多謊言，原告不隨之起舞，為促進訴訟，針對合約內容之爭點事項回覆意見。
⑵次查，購買土地者之目的，或在做為建築基地之用、或為投
資，不一而別，建蔽率之考量絕非所有買賣土地之必要條件，而原告與原買方楊振宗買賣系爭土地自始即以全部土地面積計價，本件訂約時並無考慮建蔽率比例的問題，此由契約雙方並未將其列入條件可證，而被告依照土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權須依第三人(即原買方楊振宗)之同一條件來購買，因此解釋上須依照第三人所訂同一價格來購買，至於原買賣契約第7條第4項之約定，乃指若有道路、機關用地或與前開相類似其他未能提供建築之土地之情形時，始有減價之考量，該條之約定與建蔽率毫無關連，上開約定就價格的解釋不應指依照建蔽率來計價，否則原買賣契約一開始訂定買賣價金就會直接載明須依建蔽率決定買賣總價，因為這是訂約時就可從公開資訊可查得，而無須還要鑑界來確認。
⑶再者，整個履約過程中，兩造就履約事項各自發出為數不少
的存證信函及EMAIL，然而被告從未表示過因建蔽率比例問題而應減少價金一事，更從未就總價款金額表示任何不服之意見。不論被告臨訟指述建蔽率為多少比例，從原告與原買方簽約而至被告表示願優先購買時，該建蔽率比例都是公開資訊且並未有所更改，被告表示願意優先購買時即可清楚得知，而仍回覆存函表示願以同一條件行使優先承購，何能於繳付第三期款時，遽稱因公開資訊建蔽率比例云云而片面扣減鉅額價款？況被告於民事答辯㈠狀內聲稱其係遵從家中父親徐風楷與母親徐鐘碧之遺願，希望子孫能維護祖產勿將祖產土地流入外人手中等語，則其購買系爭土地更無建蔽率之考量至明。核被告所為減價主張，顯與契約文義不符，且明顯有違誠信原則。
⑷被告提出最高法院107年度台上字第1288號民事裁定係揭示所
謂可作為減少價金之瑕疵係指以私人土地供公眾道路使用之情況，在減少價金計算始將建蔽率比例一併核算，建蔽率比例不論多少應不影響土地總價，始符一般交易常規，絕非如被告所稱將公開資訊之建蔽率比例當作計算第三期價款中可供建築面積之計算依據。回歸本件，唯有因道路、機關用地或與前開相類似其他未能提供建築之土地之情形時始有減少價金之可能，與建蔽率毫無關係。
㈧並聲明：
⑴先位聲明：被告應將坐落於高雄市○○段○00地號，面積為3183
.46平方公尺土地，權利範圍各三分之一移轉登記為原告周嘉志、徐美麗所有。
⑵備位聲明：被告應分別給付原告周嘉志、徐美麗各331,271,0
00元，及自113年8月14日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告答辯意旨略以：㈠原告周嘉志為被告姐姐徐美榮之夫即被告之姐夫，原告徐美
麗為被告之妹妹，父親徐風楷，母親徐鐘碧。系爭土地為周嘉志太太徐美榮、徐美麗及徐正青三人之母親徐鐘碧遺產，由三人所共有，嗣後徐美榮將其持份1/3以夫妻贈與之方式轉讓給周嘉志。母親徐鐘碧於臨終前特別交代守住祖業家產，不能落入流入外人手中，對徐家列祖列宗才有交代。
㈡徐正青於112年10月24日突然收到自稱周嘉志、徐美麗委託楊
昌禧律師所寄發新興郵局存證號碼3144號存證信函，通知徐正青是否行使優先購買權，徐正青才知道周嘉志、徐美麗於112年10月23日在未事先知會徐正青情形下與第三人楊振宗(高雄城揚建設董事長)簽訂系爭契約。徐正青為維護祖業家產，於112年11月3日以台北敦南郵局存證號碼1393號存證信函回覆楊昌禧律師(實際為原買方楊振宗所委託)，及徐美麗、周嘉志，表示願行使優先購買權。
㈢惟存證信函僅敘明係代理徐美麗、周嘉志通知被告是否依同
一條件優先購買高雄市○○區○○段00地號土地，惟存證信函附件或存證信函寄件人、收件人等，均無徐美麗、周嘉志委託楊昌禧律師代理來函之委任文件，或是徐美麗、周嘉志以自己名義發函通知之佐證，故楊昌禧律師是否具備代理原告發函之權限非無疑問。更何況存證信函所附不動產買賣契約書中楊昌禧律師為買方律師即楊振宗之律師，卻又稱代理賣方發函，姑不論楊振宗律師是否有受周嘉志、徐美麗授權，其同時擔任買方及賣方律師，顯然有極大之利益衝突。甚至依系爭契約第3條第1項約定，買方支付第一期款之票款竟要由買方律師楊昌禧保管，再加上徐美麗簽名亦與其以往其簽名明顯不同，系爭契約之有效性、適法性、合理性顯然有問題。且兩造間過往曾發生多起原告依土地法第34條之1之規定出售兩造共有土地時，卻未依同法通知徐正青，而有盜賣賤賣祖產情形，有臺灣高等法院110年度重上更二字第141號民事判決為證。除此之外，更不乏如祖厝臺北市中山區中山北路房地、臺北市萬華區莒光路土地等徐風楷及徐鐘碧等先人留下財產，徐美麗均未依照土地法第34條之1第2項通知徐正青，導致徐正青無法行使優先購買權，損失甚鉅。且前述財產均為家中徐風楷及徐鐘碧遺願，希望子孫能維護祖產勿將祖產土地流入外人手中，對徐家列祖列宗才有交代。故因周嘉志、徐美麗充滿爭議違法作為，導致雙方雖為家人，徐正青無法對周嘉志、徐美麗信任。
㈣且系爭契約內容有以下之疑點：
⑴系爭契約第3條第1項約定第一期票款於賣方簽收後交付「買
方」律師(即楊昌禧律師)保管。徐正青於行使優先購買權後於112年11月15日收到楊昌禧律師新興郵局存證號碼4176號存證信函，竟要求徐正青將第一期款開立後給付予凃莉雲律師之賣方律師，顯然與系爭契約約定不符，徐正青多次向原告及委託之凃莉雲律師說明系爭契約種種對於「賣方」不公平疑點情形，甚至周嘉志及徐美麗若將系爭土地出售予原買家楊振宗可能會面臨鉅額違約金、代償抵押權扣款、無上限律師費等等，導致實際取得價金可能不到1億元外，原告也無視系爭契約中大量矛盾、甚至將買賣無關第三人許似櫻寫入系爭契約，原告仍堅持徐正青應依系爭契約履行。雖然系爭契約形式上為周嘉志、徐美麗與第三人楊振宗所簽訂，為然系爭契約有諸多不合理之處，實難想像為周嘉志、徐美麗等二人所同意之買賣出售條件，周嘉志、徐美麗本人是否看過系爭契約全部條文且理解其內涵顯有疑義，此由其訴訟代理人於114年4月22日開庭時稱：「原證1合約是由原買方透過仲介許似櫻交付買賣合約給原告，雙方溝通過程中。都是透過許似櫻在傳遞訊息，買方是楊品輝聯絡的，最後簽約時雙方才見面締約，締約時也是楊品輝出面代替楊振宗締約，並由楊品輝簽名用印」可見端倪。
⑵系爭契約第1頁賣方記載為：徐美麗、周嘉志、徐正青，然而
徐正青並未參與議約，亦不清楚系爭土地其他共有人即徐美麗、周嘉志有出售系爭土地之意圖，然系爭契約卻記載徐正青為賣方，顯然與事實不符。
⑶況律師因職務關係，須與委託人間具備極強信賴關係，故當
事人選任律師或代理人均應依照當事人自由意志為之，絕非第三人可以代為選任。基此，系爭契約第3條第1項約定者為，簽定系爭契約時買方給付之第一期支票，由賣方簽收後交由買方律師保管，賣方土地權狀亦應交由買方律師保管。絕非可以由毫無信賴關係之第三人為本件之買方即被告徐正青指定「律師」，亦實難想像由第三人指定之律師會真心為行使優先購買權之買方徐正青著想。而周嘉志、徐美麗不僅拒絕依照系爭契約之約定履行第一期款，並在徐正青提出較為衡平之方案如將第一期款支票放置於保險箱共同保管之方式亦遭拒絕。周嘉志、徐美麗要求將第一期款交由賣方律師凃莉雲律師保管顯然違反系爭契約之約定，然若徐正青不從，更會面臨遭到周嘉志、徐美麗解約之風險，徐正青為遵從先母之願望，僅得依周嘉志、徐美麗指示將第一期款支票交由賣方律師凃莉雲律師保管。
⑷此外，依照系爭契約第3條，姑且不論由何人保管支票，系爭
契約並未同意周嘉志、徐美麗兌現第一期款支票，第一期款支票之目的應在於擔保買賣雙方能夠順利履約，應於點交後始能兌現，然周嘉志、徐美麗亦無視系爭契約約定，直接在113年1月22日、113年1月23日兌現支票，上述行為均可以說明周嘉志、徐美麗不僅不願意與徐正青補訂書面契約，亦不願意依照系爭契約履行，而仗著徐正青需要履行對先母承諾，絕對不敢讓交易破局狀況，任意變更系爭契約之約定。本件若真有惡意違約之人，也絕非徐正青，周嘉志、徐美麗方為真正違反誠信之人。
⑸再由系爭契約第3條第2項第三段，系爭土地之塗銷抵押權等
訴訟之訴訟費用包含律師費等皆由賣方負擔，甚至依系爭契約第3條第4項，代償金額亦由賣方負擔，系爭土地買賣之買賣價金之減項、成本、支出及費用等完全由賣方負擔，無異於本件賣方何時可以拿到買賣價金、買賣價金金額為何，均由買方決定，徐美麗、周嘉志若與楊振宗繼續交易，不僅徐美麗、周嘉志需要因為系爭土地之抵押權塗銷訴訟曠日廢時，導致實際取得價金的時間可能要花費4年4個月以上(參照各級法院辦案期限實施要點所定第一、二、三審辦案期限分別為1年4個月、2年、1年，合計4年4個月)，甚至最終分得價金，亦會因系爭契約諸多扣款項目約定遭楊振宗扣款，所得金額寥寥無幾，甚至歸零，完全拿不到買賣價金。
⑹另如系爭契約所載賣方徐美麗地址「台北市○○○路○段00巷00
號」為兩造祖厝，因徐美麗、周嘉志趁徐正青出差不在國內於108年出售予，於出售前徐美麗、周嘉志亦未與徐正青進行任何商討，顯然是希望藉由徐正青不在國內的時間侵害徐正青之優先購買權，是以該地址早已不是徐美麗居住地址，系爭契約卻仍以此地址為徐美麗聯絡地址，徐美麗是否能夠清楚知道系爭土地之交易或交易條件，亦有可疑。
㈤系爭契約中諸多內容固然不符合土地法第34條之1關於優先購
買權之約定，但徐正青迫於無奈，僅得簽立支票後將第一期款共165,635,400元支票交由周嘉志、徐美麗律師凃莉雲律師保管，依系爭契約完成本件買賣。並依系爭契約約定於地政機關鑑界後，於112年12月25日簽立支票交付第二期款共161,398,812元，第一、二期款共計327,034,212元予周嘉志、徐美麗；嗣雙方於113年7月22日於系爭土地辦理點交無誤後，徐正青即於同日將第三期款共649,800,568元匯款至周嘉志及徐美麗指定之銀行帳戶。
㈥就原告主張解除契約部分：
⑴原告雖以系爭契約第8條第1項為訴訟，惟原告與第三人楊振
宗間之系爭契約第8條第1項顯然不是行使優先購買權之徐正青所應承受之買賣條件之一，亦非原告及徐正青雙方所約定之內容，對原告及徐正青雙方並無任何拘束力。
⑵且徐正青於113年7月22日點交當日即付清第三期款649,800,5
68元，分別給付徐美麗、周嘉志每人324,900,284元，並於113年7月23日將計算依據以板橋海山第111號存證信函寄送原告：
①依系爭契約第7條第4款約定，以及都市計畫法高雄市施行細
則，土地使用分區為第四種商業區，依同施行細則，高雄市都市計畫使用分區及公共設施用地建蔽率及容積率一覽表可知，第四種商業區土地建蔽率為60%。因此，系爭土地可供建築面積為60%，不能建築部分之總價金依約應予扣除，即扣除662,541,333元。
②系爭契約第13條第1款約定，扣除不動產交易仲介費總價百分
之一即16,563,540元，以及土地點交前應由賣方負擔地價稅364,680元、由賣方負擔台北市國稅局申報贈與稅代書費45,000元、不動產成交案件時價資訊申報規費4,000元。
③徐正青將第三期款扣除上列應扣除項目於土地點交當日分別
匯款324,900,284元予原告徐美麗、周嘉志，總匯款金額共649,800,568元。
⑶系爭契約係賣方徐美麗、周嘉志與買方楊振宗簽定，約定總
價款2,484,531,000元，徐正青行使優先購買權後，徐正青自賣方身分轉為買方，因共有之1/3持分本來就屬徐正青當無繼續買賣必要，故依土地法第34條之1，行使優先購買權人得以「同一價格」優先購買系爭土地，此處之「同一價格」當指土地每坪價格以及除自己應有部分以外之面積，因此縱使系爭契約先記載每一期款應付金額(此為尚未按系爭契約扣減條款扣減價金前金額)，然該金額亦絕非行使優先購買權之徐正青所應支付金額，若以系爭契約記載總價款支付，無疑是使徐正青非以同一價格優先購買系爭土地。
⑷系爭契約有諸多扣款項目，包含第3、5、7、13條均約定買方
得直接自各期款項扣款之事由，且此扣款事由成就或扣款無須事前取得賣方同意，由此可知系爭契約除本無約定固定買賣金額外，各期款亦可依照系爭契約扣款條款調整給付金額，系爭契約金額絕非如原告所述於立約時早已固定。
⑸若立約雙方沒有對系爭土地面積應如何計價有特別約定，根
本無須特別針對買賣標示面積應如何計價特別訂定如系爭契約第7條第4項約定，由此約定文義不能建築之部分不能計價可知，因此，依系爭條文最末示例包含「或其他為能提供建築之土地」，絕非如原告所述只有道路、機關用地可以排除不用計價，只要屬於不能建築的部分均應不計入買賣價金。而建蔽率亦非如原告所述為固定數值或可以在簽約前即可確定，系爭契約條文之目的就是避免因建蔽率變動或其他任何導致系爭土地可供建築面積減少之狀況發生而約定之條文，故依系爭條文之文義以及體系解釋，均可以說明立約者明確希望系爭土地以實際可供建築面積計價，徐正青依照系爭條文履約不僅符合系爭契約約定，更符合周嘉志、徐美麗對徐正青指示。此外，系爭契約第7條第4項，無論是楊振宗或行使優先購買權徐正青均得行使，且關於建蔽率規定都市計畫法之強制規定，此非本交易當事人能任意約定變更，此亦非地政機關進行鑑界時得裁量之行為。因此，本件原告與楊振宗簽訂系爭契約時，約定本件買賣價金應以經鑑界後可供建築土地面積計價，故就系爭土地不能供建築使用部分之土地，即不應列入計價範圍。
⑹又買賣標示面積依鑑界後可供建築之面積計價之約定，與一
般土地買賣常見之買賣契約不同，而係因雙方交易需求特別約定，如該案中買方係為能夠建築市場而購買系爭土地，而與本案相同，本案購買系爭土地目的亦為建築房屋，因此才會特別約定該條款，避免在買賣契約成立後，發生土地無法建築情形，基此，系爭契約第7條第4項即在避免此情形，參照都市計畫法高雄市施行細則附表二第四種商業區之建蔽率為60%，依系爭契約第7條第4項約定可供建築之面積計價，系爭土地因建蔽率之限制有40%之面積無法供建築，故被告於交付尾款時扣除40%面積價格，符合系爭契約之特約。且參照中華不動產仲介協會參考之土地買賣契約書、內政部營建署土地買賣契約書、社團法人台北市地政士公會公會版不動產買賣契約書等等常見之土地買賣契約範本，均無如系爭契約第7條第4項約定，更可見系爭契約僅就可建築面積計價約定為本案建築目的之特別約定甚明。故徐正青依約扣除不能建築面積款項，係本於系爭契約第7條第4項，徐美麗、周嘉志願意給予原買方如此龐大優惠，卻不願意依照系爭契約之約定給予承接系爭契約之徐正青相同之權利，徐美麗、原告周嘉志無非係為了透過惡意曲解契約之方式來達成保有土地之同時又能沒收高達976,722,948元之違約金，徐美麗、原告周嘉志之投機心態及意圖昭然若揭。
⑺再參系爭契約第3條、第4條、第7條均約定本交易若有扣款事
由，均得由買方於應付價金中自行扣款，故徐正青既依系爭契約之約定於113年7月22日點交當日依系爭契約約定扣除應扣項目後將第三期款649,800,568元匯款予徐美麗、周嘉志，徐正青確實已完成不動產買賣付款義務，徐正青並無系爭契約第8條第1項不買或不依約付款之情形，亦無原告所稱惡意不付清第三期款之違約情事。
⑻系爭契約第8條第1項係原告與楊振宗間違約金金額約定，得
否解約及違約金之金額顯然無關於行使優先購買權，優先購買權人所應接受之買賣金額或付款方式等與買賣契約成立生效要件有關之必要之點，故系爭契約第8條第1項顯然不是行使優先購買權之徐正青所應承受之買賣條件，亦非兩造雙方所約定內容，對雙方並無任何拘束力。故原告以系爭契約第8條第1項主張解約於法無據。縱使本件買賣有系爭契約第8條第1項之適用(假設語氣，被告否認之)，徐正青亦無違反契約，原告主張解約並無理由。
⑼更遑論依系爭契約須先完成過戶始需支付尾款，既土地已完
成過戶，徐正青即為土地所有權人，與權狀是否交付無涉，過戶完成取得權狀本為土地所有權人之權利，更不能以此誣賴徐正青有任何惡意存在。
⑽本件交易爭執點應為系爭契約第7條第4項應如何解釋，以及
徐正青之扣款是否符合契約之約定，周嘉志、徐美麗已因系爭土地交易共已取得約993,812,000元之鉅額款項，若允許原告惡意違法解除契約以及沒收徐正青已給付價金充作違約金，原告所得利益遠大於行政院成屋買賣契約書範本第11條違約金為房地總價款百分之15之上限，顯見此違約金明顯不合理，並已超過正常合理情形所能理解之程度，徐正青將受超過10億元之鉅額損失，亦無法利用購得土地，對徐正青而言其損失已超越所能想像程度。實則於徐正青行使優先購買權起，無論系爭契約如何約定，原告要求是否有訂於契約，徐正青僅得依照原告指示進行，若依照原告本案主張無疑是徐正青是否違約完全取決於原告單方面主張，在徐正青依約履行後原告仍藉故稱徐正青違約而主張解約，甚至企圖沒收高達993,812,000元已付款項作為違約金，原告惡意解釋系爭契約以徐正青給付價金作為對徐正青提出訴訟之資源，抱持著以徐正青、以先人財產濫行訴訟，以達到自身目的，原告二人就系爭契約之解釋、提起本案訴訟，以及希望藉此沒收993,812,000元違約金顯然有違誠信原則。
⑾徐正青遭受原告多次惡意行使土地法第34條之1共有人權利而
受有損害狀況，為符合先父徐風楷、先母徐鐘碧期待，除不斷提醒周嘉志及徐美麗可能遭建商欺騙，系爭契約中有諸多陷阱外，在兩造信任關係薄弱狀況，在系爭契約買賣條件顯然高於市價行情狀況，不顧原告是否與原買家簽署系爭契約為假契約，仍依系爭契約買賣條件與原告進行交易，徐正青亦僅是依照系爭契約約定行使本為楊振宗所得行使權利，並無不買或不付價金情形，徐正青依照原告與楊振宗約定條款扣除價金，並無違反系爭契約，對於系爭契約解釋亦未超脫文義範圍。
㈦就原告主張備位聲明部分：
⑴公同共有土地售與部分共有人承買之部分共有人所有潛在應
有部分，於共有人依優先承買權購買時，因承買部分共有人兼具出賣人身分，其所有潛在應有部分於本次買賣時，其增值利益尚未真正實現，應不課徵土地增值稅。但是，系爭契約第8條第1項約定，在共有人出賣其應有部分時，與買賣金額、付款方式無關約定當然不是行使優先購買權人所應接受條件，徐正青本不受系爭契約第8條第1項拘束。退步言之(假設語被告否認)，系爭契約第8條第1項違約要件為不買或不依約付款，參照系爭契約第3、5、13條均有約定買方付款時得直接扣除項目，可知系爭契約第8條第1項不依約付款應僅限於買方拒絕支付各期款項，而非限制各期款項買方必須支付之金額數目，因此買方依系爭契約約定之內容扣款後支付各期款項並非系爭契約第8條第1項所稱不買或不依約付款之情形。
⑵因系爭土地為兩造三人共有，應有部分各為1/3，徐正青依土
地法第34條之1行使優先購買權，故本件土地實際買賣部分及交易金額為原定之2/3，亦即於徐正青行使優先購買權，未依系爭契約扣減項目前買賣價金為1,656,353,333元(2,484,530,000×2/3=1,656,353,333)。
⑶徐正青第一期款、第二期款依系爭契約第2條，為應付價金之
百分之十，均為165,635,400元(1,656,353,333×10%=165,635,400)。
⑷第三期款為扣除第一期、第二期款為1,325,082,533元(1,656,353,333-165,635,400-165,635,400=1,325,082,533)。
⑸徐正青本件交易分別依約給付徐美麗、周嘉志488,361,474元，總金額為976,722,948元：
①第一期款給付價金與原記載價金相同為165,635,400元(徐美
麗、周嘉志各為82,817,700元)。徐正青於112年11月22日將第一期款支票交付周嘉志及徐美麗之律師凃莉雲律師保管。
第一期款支票分別於113年1月22日、113年1月23日兌現。
②第二期款給付價金為161,398,812元。依系爭契約第3條第3項
第2段，土地增值稅等其他應納稅費應由第一、二期扣除繳納。依兩造共同委託程俊榮地政士計算徐美麗、周嘉志出售土地之土地增值稅暫估金額分別為42,365,916元，故徐正青於112年12月25日分別開立40,451,784元(82,817,700-42,365,916=40,451,784)支票予凃莉雲律師保管。惟徐美麗、周嘉志出售土地之土地增值稅經高雄市稅捐稽徵處核算實際金額分別為40,247,622元，徐正青並於113年2月27日繳納。土地增值稅於112年12月25日暫估金額與實際核算之差額分別為2,118,294元，被告徐正青於第三期款補足。第二期款支票分別於112年12月28日、113年1月10日兌現。
③依高雄市政府都市發展局高雄市土地使用分區查詢系統，系
爭土地之使用分區惟第四種商業區，基此，依都市計畫法高雄市施行細則附表二第四種商業區之建蔽率為60%，故依系爭契約第7條第4項約定，依可供建築面積計價，系爭土地因建蔽率之限制有40%之面積無法供建築，故此部分之價金應扣除，即扣除662,541,333元(1,656,353,333×40%=662,541,333)。
④依系爭契約第5條第6項、第13條第1項，應扣除仲介費16,563
,540元、地價稅364,680元、申報贈與稅規費45,000元、不動產成交案件實價資訊申報4,000元(共16,977,220元)。
⑤第三期款給付價金為原記載價金1,656,353,333元扣除第一期
款(82,817,700×2=165,635,400元)、第二期款支票款(40,451,784×2=80,903,568元)、土地增值稅實課金額(40,247,622×2=80,495,244元)、不能建築面積金額662,541,333元、仲介費16,563,540元、地價稅364,680元、贈與稅規費45,000元、實價登錄申報規費4,000元，共計為649,800,568元，徐美麗、周嘉志分別於第三期款收取324,900,284元。
⑹故徐正青完全依照系爭契約付款，且並無任何不買或不依約
付款之情形，徐美麗、周嘉志主張解約於法無據。且徐正青於土地點交當日分別匯款324,900,284元予徐美麗、周嘉志後，徐正青就系爭土地買賣價金已全部付清，徐正青並無積欠任何買賣價金，原告備位聲明亦無理由。
⑺雖原告主張被告應給付原告2,118,294元土地增值稅款，惟依
前開土地稅法及辦法，土地增值稅之納稅義務人於土地為有償移轉者，原所有權人為納稅義務人。於共有土地移轉，因承買部分共有人兼具出賣人身分，其應有部分於本次買賣時，其增值利益尚未真正實現，應不課徵土地增值稅，故被告並無需繳付任何土地增值稅款，原告備位聲明之主張應無理由。
㈧並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張事實，業據其提出系爭契約書、存證信函、
土地增值稅繳款書、地政士請款單等文件為證(本院台北簡易庭113年度北司調字第773號卷第13-40頁，下稱調解卷)(本院卷第123-129頁)；被告則否認原告主張，而以前詞茲為抗辯，並提出存證信函、第一期款兌現證明、第二期款兌現證明、第三期款兌現證明、第三期款匯款證明、遺產分配協議書、土地增值稅繳款證明、高雄市政府都市發展局高雄市土地使用分區查詢系統、113年度地價稅試算表、費用報價明細表、中華不動產仲介協會之土地買賣契約書、內政部營建署之土地買賣契約書、社團法人台北市地政士公會公會版不動產買賣契約書等文件為證(本院卷第145-205、231-236、317-340頁)；是本件所應審究者為：被告以同一條件主張優先承買權後，系爭契約條款範圍為何？被告以系爭契約第7條之4約定及都市計畫法高雄市施行細則附表二第四種商業區之建蔽率主張扣除不能建築部分面積(即40%)之價金662,541,333元，有無理由？原告主張被告違反系爭契約第8條第1項約定，先位主張解除兩造間買賣契約，並請求將土地返還登記予原告，有無理由？原告備位請求被告給付原告各331,271,000元，及自113年8月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？以下分別論述之。
㈡就徐正青行使優先承買權，系爭契約約定條款範圍部分：
⑴按土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，
他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物潛在之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權(最高法院100年度台上字第1673號、100年度台再字第46號)。⑵查系爭土地(登記面積為3183.46平方公尺，換算約為962.996
65坪(3183.46*0.3025=962.99665)為周嘉志、徐美麗及徐正青三人共有持分各1/3，周嘉志、徐美麗於112年10月23日與楊振宗簽訂系爭契約，以總價2,484,531,000元出售予楊振宗(契約記載每坪2,580,000元)，原告於112年10月24日依土地法第34條之1第4項規定，以存證信函通知徐正青系爭土地出售事宜，並提出系爭契約，並詢問徐正青是否願以同一條件優先購買，徐正青收受存證信函後於112年11月3日以台北敦南郵局第1393號存證信函回覆以「願依土地法第34條之1之規定，依同一條件優先購買高雄市○○區○○段00地號土地」等語，有系爭契約、存證信函在卷可按(調解卷第13-27頁)，是徐正青依土地法第34條之1規定主張優先承買權，應可確定；從而，系爭土地經周嘉志、徐美麗以土地法第34條之1第1項共有人多數決規定出售予楊振宗，而經徐正青依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權，就系爭契約關係優先承買而成為買受人，則徐正青購買系爭土地之契約內容，即應以周嘉志、徐美麗與楊振宗所簽訂之系爭契約條件履行契約，可以確定。
⑶而雖行使優先承買權係依原簽訂買賣契約於同一條件下繼續
履行，但因徐正青原亦為系爭土地共有人之出賣人，是其成為系爭契約之買受人後，就原本契約徐正青亦為出賣人而出售1/3持份部分，即因徐正青已有該1/3部分所有權，已經達成買賣契約取得所有權之目的，因此，本件僅需就系爭契約於其他二出賣人即共有人周嘉志、徐美麗部分，履行雙方之權利義務，亦即係就出賣人周嘉志、徐美麗與買受人徐正青間，於原系爭契約同一條件之情形，就尚未履約之部分，相互履行系爭契約之內容，應可確定；是徐正青答辯以給付價金與系爭契約總價額數額記載不同之契約瑕疵問題等語，即非有據。
㈢就徐正青主張依系爭契約第7條第4項，扣除不能建築部分面積(即40%)之價金662,541,333元部分：
⑴查被告主張依照都市計畫法高雄市施行細則附表二之記載，
以及高雄市政府都市發展局高雄市土地使用分區查詢系統結果，系爭土地為第四種商業區，其建蔽率為60%部分，為雙方不予爭執，堪予確定。
⑵其次，系爭契約第7條第4項為「本約買賣標示面積依鑑界後
可供建築之面積計算，如有道路、機關用地或其他不能提供建築之土地則不在本約土地買賣範圍內」等語，有系爭契約在卷可按(調解卷第16頁)，因此，如認為有發生「道路、機關用地或其他不能提供建築」情形時，則發生之土地部分即應生「不在本約土地買賣範圍內」之效果，亦即依系爭契約第7條第4項乃係將該部分土地剔除於系爭契約之外，但是，本件被告徐正青係以「系爭土地因建蔽率之限制有40%之面積無法供建築，故此部分之價金應扣除，即扣除662,541,333元(1,656,353,333×40%=662,541,333)」等語，顯然與系爭契約第7條第4項所約定「不在本約土地買賣範圍內」之情形有間，被告主張，顯不足採。
⑶再者，建蔽率是指在建築基地上，建築物可占用的最大平面
投影面積比例，剩餘的空間為法定空地，可用於公共設施，土地之建築可佔用最大面積之計算係以「基地面積×建蔽率」為計算，據此，如依照被告主張將系爭土地「因建蔽率之限制有40%之面積無法供建築」之部分適用系爭契約第7條第4項「不在本約土地買賣範圍內」而將之剔除之結果，將使系爭契約交易之土地面積減少40%，亦即基地面積減少40%，此將使剔除後之土地，依建蔽率限制而再減少40%之面積，而如此反覆循環之計算結果，將使系爭土地均「不在本約土地買賣範圍內」，顯然與系爭契約之本旨相違因此，故徐正青前揭「系爭土地因建蔽率之限制有40%之面積無法供建築」主張，顯然並非屬系爭契約第7條第4項約定所包涵情形，應可確定，是被告主張以「系爭土地因建蔽率之限制有40%之面積無法供建築，故此部分之價金應扣除，即扣除662,541,333元(1,656,353,333×40%=662,541,333)」等語，顯非有據，不足採信。
⑷況且，就本件系爭土地是否有遭政府徵收做為道路用地或機
關用地，而無法作為可供建築之情形，徐正青並未提出證據以為佐據，其主張自無從採據，亦堪予確定。
⑸準此，徐正青將系爭契約第7條第4項之約定解釋為應扣除不
能建築部分之價金，而自第三期應付款項扣除662,541,333元等語，自屬無據，而應予以確定。㈣再就系爭契約價金計算方式之部分：
⑴查本件系爭土地登記面積為3183.46平方公尺，換算約為962.
99665坪(3183.46*0.3025=962.99665)，而以系爭契約第2條記載「土地每坪價格新台幣2,580,000元」約定為計算，總價款為2,484,531,357元，此與系爭契約總價款2,484,531,000元大致相符，足見原告與楊振宗簽訂系爭契約時，係以土地面積、每坪2,580,000元之價格，作為計價之基準，可以確定。
⑵其次，系爭契約第7條第4項為「本約買賣標示面積依鑑界後
可供建築之面積計算，如有道路、機關用地或其他不能提供建築之土地則不在本約土地買賣範圍內」等語，係以將「如有道路、機關用地或其他不能提供建築」之土地排除作為系爭契約土地買賣範圍之特定，故於有「道路、機關用地」之情形時，始有該規定之適用，據此，系爭土地之總價額，即應該依照前揭約定之記載為準。
⑶再者，倘若如徐正青主張：系爭契約價金應依第7條第4項為
計算為前提時，則原告與楊振宗簽約時，其既已知悉都市計畫法高雄市施行細則附表二第四種商業區之建蔽率為60%之規定，自得將因建蔽率限制40%面積之規定，據此計算可供建築面積，並計算總價款，而為第2條約款內容之記載，而無庸先於系爭契約記載：系爭土地登記面積為3183.46平方公尺、換算約為962.99坪、土地每坪價格2,580,000元、總價款為2,484,531,000元，再於契約第7條第4項記載依可供建築面積計價，如此即有畫蛇添足之虞，且將造成系爭契約第2條與第7條第4項解釋上互有矛盾之問題，足見就系爭契約第7條第4項之約定以觀，並非作為契約總價款之計價基準，而是係於將「如有道路、機關用地或其他不能提供建築」之土地排除作為系爭契約土地買賣範圍之特定約款之用；因此，徐正青主張：系爭契約係以可供建築之面積作為計價之基準等語，自非有據，亦可確定。
㈤就原告先位主張解除契約之部分：
⑴本件雙方就系爭契約給付之各期價金部分：
①就第一期、第二期價金計算及給付等部分，雙方均不予爭執，堪予確定。
②就第三期價金給付之部分：
被告係以第三期應給付款項為1,656,353,333元(2,484,530,0
00×2/3=1,656,353,333)，扣除第一期款165,635,400元、第二期款80,903,568元、土地增值稅實課金額80,495,244元、不能建築面積之價金662,541,333元、仲介費16,563,540元、地價稅364,680元、贈與稅規費45,000元、實價登錄申報規費4,000元後，於於113年7月22日點交當日將第三期款649,800,568元匯款予徐美麗、周嘉志(各收取324,900,284元)等語以為答辯之主張。
但是，徐正青既不得依系爭契約第7條第4項約定扣除不能建
築面積之價金662,541,333元，已如前述，則其將之逕予扣除後，將餘款作為第三期價金給付予原告，顯然未為足額給付第三期價金，可以確定。
⑵依系爭契約第8條第1項約定「本契約簽訂後，倘買方不買或
不依約付款，經買方限期催告，逾期仍不履行，即視為買方違約，買方得解除契約並將已付價款全數沒收充作違約金…」等語，亦有系爭契約在卷可憑(調解卷第16頁)，則徐正青既未足額給付第三期價金，顯然已違反上揭系爭契約第8條第1項「不依約付款」約定，且經原告分別於113年7月29日、113年8月2日、113年8月8日以存證信函催告徐正青給付第三期價金(調解卷第29-38頁)後，徐正青均未給付，則周嘉志、徐美麗依上開約定主張徐正青違約，而於113年8月13日以存證信函解除兩造間系爭契約(調解卷第39-40頁)，即非無據，應可確定。
⑶因此，原告主張：徐正青未完全給付第三期價金已違反系爭
契約，其依照系爭契約第8條第1項解除契約後，依民法第259條第1款回復原狀之規定，請求徐正青將系爭土地應有部分權利移轉登記予周嘉志、徐美麗各1/3等語，應予准許。
四、綜上，㈠周嘉志、徐美麗主張徐正青違約未足額給付第三期價金，違反系爭契約第8條第1項約定，其解除契約後依民法第259條第1款回復原狀之規定，請求徐正青將系爭土地應有部分權利移轉登記予周嘉志、徐美麗各1/3，為有理由，應予准許。㈡至就原告備位請求徐正青給付周嘉志、徐美麗各331,271,000元，及自113年8月14日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息之部分，惟就先位請求部分業經本院認定為有理由，已如前述，則原告備位請求部分，即無再予審究及裁判之必要，併予敘明。
五、據上論結，原告先位之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
民事第二庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
書記官 陳亭諭