臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第26號原 告 羅濟青訴訟代理人 陳德弘律師複 代 理人 賴品融
潘邑鳳律師被 告 吳三德訴訟代理人 吳存富律師
曾宥鈞律師上 一 人複 代 理人 洪御展律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國114年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前向伊承租伊所有之臺北市○○區○○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），約定租金每月新臺幣115,000元、租期民國111年5月10日至117年5月10日，兩造於住宅租賃契約書（下稱系爭租約）第7條約定不得「轉租、出借或由他人使用」、第8條約明「承租人有室内裝修及樓梯間變動之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全，屋頂露台不得增設設施或違反建築相關法令」。詎被告於承租後擅自變更室內裝修設計，違規經營「及時雨休閒會館」作為妨害風化場所，多次經警查獲提供從業女子與男客從事性交易，致伊遭臺北市政府都市發展局（下稱都發局）限期拆除違建、停止違規建築物供水、供電並裁處罰鍰。被告違反系爭租約第7條、第8條約定，且未依民法第438條第1項規定以適切方法使用系爭房屋，經伊多次阻止仍繼續為之，伊得依系爭租約第11條第3款約定、民法第438條第2項規定提前終止租約。系爭租約既經終止，被告仍占有系爭房屋即屬無權占有，伊得依民法第455條、第767條第1項規定請求被告騰空遷出並返還系爭房屋。為此依上開法條規定，求為命被告騰空遷出返還系爭房屋之判決。
二、被告則以：兩造於系爭租約未約定系爭房屋之使用用途，伊以系爭房屋經營合法之按摩店，亦非作為性交易場所，並無系爭租約第7條所定擅自變更用途或違法使用之情事。縱伊對室內裝修有改裝，伊未損害原有建築結構、亦未於屋頂露台增設任何設施。況系爭租約亦未定有違反租約第8條得終止租約之約款，原告不得以伊違反租約第8條為由終止租約。伊經營合法按摩店未違反系爭房屋之使用性質，原告亦無從依民法第438條之規定終止租約。原告未合法終止租約，伊本於兩造間合法有效之系爭租約占有使用系爭房屋，並非無權占有等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：㈠兩造於系爭租約第7條約定「…乙方（即被告）不得部份轉租
、出借、頂讓或其他變相方法由他人使用，亦不得為違法使用或存放危險物品影響公共安全」，於第11條第3款約定「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：…⑶承租人違反第7條項規定，擅自變更用途或違法使用，經出租人阻止仍繼續為之」，亦有系爭租約在卷可稽（北補卷第41至47頁）。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段亦有明文。
㈡原告主張被告向原告承租系爭房屋，約定租期111年5月10日
至117年5月10日，就系爭房屋之使用、收益方法定有租約第7條之約定等情，未據被告爭執，並有證人陳柏伸之證詞及系爭租約可佐。原告主張系爭房屋於被告承租期間，經警於111年9月14日查獲違規使用為性交易場所，經都發局依都市計畫法第79條規定以111年11月8日北市都築字第11130844252號函請原告及系爭房屋共有人廖火雄依建築物所有人責任，督促使用人停止違規使用；惟系爭房屋於111年11月17日再次經警查獲從事色情性交易，經都發局於112年2月18日依都市計畫法第79條規定裁處罰鍰並停止供水供電；系爭房屋復於113年3月19日經警查獲提供從業女子與男客從事性交易，經都發局於113年12月2日通知將停止供水供電等情，亦據提出臺北市政府警察局中山分局111年10月28日北市警中分行字第1113075423號函、都發局111年11月8日北市都築字第11130844252號函、112年2月18日北市都築字第11230106892號函及裁處書、113年12月2日北市都築字第11330871172號函為證（北補卷第75、79至81、91至95頁；本院卷第281至283頁），並有臺北市政府警察局中山分局113年10月8日北市警中分行第0000000000號函可佐（本院卷第237至238頁）。
而系爭房屋於被告承租期間係作為「及時雨休閒會館」使用，該會館雖以訴外人趙慶之為登記負責人，然實際使用人仍為被告乙節，亦經被告陳述明確（本院卷第294頁）。堪信原告就其主張被告於承租期間將系爭房屋作為妨害風化場所使用，違反系爭租約第7條「承租人不得為違法使用」之約定等情，已盡適當之證明。被告抗辯：伊係經營合法按摩店，系爭房屋非作為性交易場所云云，雖提出臺灣臺北地方檢察署檢察官111年度偵字第38286號不起訴處分書為反證(本院卷第29至31頁)，然查，上開刑事案件僅涉及被告111年9月14日是否媒介容留性交易，不及於系爭房屋其他時間經警查獲為性交易場所部分。況依不起訴處分所載，上開刑事案件因證人即男客游修齊在偵查中否認性交易，而認被告犯罪嫌疑尚有不足，惟按摩師曾惠清於警查獲時坦承提供性交易服務，有臺北市政府警察局中山分局113年10月8日函在卷可稽(本院卷第237至238頁)，無從認系爭房屋未供性交易使用，被告所辯並非可採。
㈢按承租人違反第7條項規定，擅自變更用途或違法使用，經出
租人阻止仍繼續為之者，出租人得提前終止租約，系爭租約第11條第3款已有明定。原告主張其已於111年12月16日寄發存證信函要求被告不得再以系爭房屋從事色情涉黃之違法按摩行為，乃據提出存證信函為證（北補卷第105至107頁），被告經制止後仍繼續為前揭違約使用系爭房屋之行為，亦如前述。原告依系爭租約第11條第3款約定終止系爭租約，並依民法第455條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。至兩造就被告是否另有擅自變更室内裝修設計、違規經營按摩店等終止租約事由，雖有爭執，然原告因被告違反系爭租約第7條約定，得依前開租約第11條第3款終止租約，業如前述，兩造關於被告有無其他違約事由之爭執，無另行審究之必要，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 7 日
民事第二庭 法 官 鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 7 日
書記官 江慧君