臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第281號原 告 楊鎮綱訴訟代理人 王得州律師複 代理人 劉彥麟律師被 告 吳國榮訴訟代理人 龔君彥律師複 代理人 歐芸安律師上列當事人間請求履行契約書事件，本院於民國114年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 查原告起訴時聲明：被告應將其所有如起訴狀附表2所示坐落於臺中市○○區○○段000地號上未辦保存登記之建物全部交付並移轉事實上處分權予原告（見本院卷第7頁），嗣於民國114年6月2日以民事訴之聲明變更暨補充理由狀，變更聲明為：被告應將其所有如附表及附圖編號B、C部分所示坐落於臺中市○○區○○段000地號上未辦保存登記之建物全部交付並移轉事實上處分權予原告（見本院卷第203頁），核係就請求之標的建物為事實上之補充與特定，非屬訴之變更或追加，參諸前揭規定，並無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於112年7月12日簽署土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告給付新臺幣（下同）7,000萬元予被告，而被告應將臺中市○○區○○段000○000地號之土地（下分稱468地號土地、469地號土地）及其上門牌號碼臺中市○○區○○路000號之未辦理保存登記建物移轉並交付予原告。惟嗣後被告僅移轉468、469地號土地與468地號土地上未辦保存登記之建物（即附圖編號A所示之建物，下稱A建物），而拒將469地號土地上未辦保存登記之建物（即附圖編號B、C所示之建物，下分稱B建物、C建物）移轉並交付予原告，然46
8、469地號土地上建物之門牌號碼僅有「臺中市○○區○○路000號」，故A、B、C建物均屬系爭契約之買賣標的。又兩造於簽署系爭契約當日，亦有簽署補充協議書，約定被告繼續租用系爭契約之標的物，租金每月40萬元，到期日為113年7月11日。兩造間之租約業於113年7月11日終止，並經原告通知被告終止租約，要求被告於10日內騰空搬離，被告即應將B建物、C建物交付原告，爰依系爭契約第5條第1、2項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將其所有如附表及附圖編號B、C部分所示坐落於臺中市○○區○○段000地號上未辦保存登記之建物全部交付並移轉事實上處分權予原告；㈡原告就前項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約之買賣標的僅限於468、469地號土地與A建物，而不及於B、C建物，且系爭契約所附之房屋稅籍證明書即為A建物之稅籍資料，與B、C建物之稅籍不同，可證B、C建物並非系爭契約之買賣標的。又被告已依系爭契約之約定，移轉468、469地號土地之所有權予原告，並將A建物稅籍證明書之納稅義務人變更為原告，足見被告已將A建物之事實上處分權移轉予原告，故原告請求被告移轉並交付B、C建物，為無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於112年7月12日簽訂系爭契約，由原告買受468、469地號土地及「地上未保存登記之建物門牌：臺中市○○區○○路000號」；468、469地號土地已移轉登記為原告所有，A建物稅籍證明書之納稅義務人並由被告變更為原告，而B、C建物之事實上處分權仍為被告所有；兩造於簽署系爭契約同日簽署補充協議書，約定被告繼續租用系爭契約之標的物，租金每月40萬元，到期日為113年7月11日等情，有系爭契約、稅籍編號00000000000號之房屋稅籍證明書、契稅繳款書、補充協議書、不動產點交書、稅籍編號00000000000號之房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第21至27頁、第89至93頁、第131頁），且為兩造所不爭執，此部分應堪信為真實。
四、得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。且解釋契約，應通觀契約全文，並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷之（最高法院105年度台上字第2
070號判決意旨參照）。系爭契約第1條以表格方式標示本件買賣標的，土地坐落標示欄有2列，分別記載468、469地號土地所在之鄉鎮市區○地段○地號、面積及權利範圍，備註欄則以橫跨468、469地號土地之方式記載「及地上未保存登記之建物門牌：台中市○○路○○路000號」等文字，則生系爭契約買賣標的之建物部分，是否包含468、469地號土地上所有建物，抑或僅及於其一建物之疑義。
㈡經本院囑託臺中市清水地政事務所繪測468、469地號土地及
其上之全部建物之範圍及各該面積，經該所現場測量並製成土地複丈成果圖如附圖所示，可知A建物坐落於468地號土地，B、C建物坐落於469地號土地，A、B建物與C建物間相隔馬路，A、B建物間並非直接相連，而A建物之稅籍編號為00000000000號，稅籍地址位於「臺中市○○路○○路000號」,B、C建物之稅籍編號則為00000000000號，稅籍地址位於「臺中市○○路○○路000號旁」，此有臺中市清水地政事務所114年5月22日清地二字第1140005259號函及所附複丈成果圖、建物航照圖、房屋稅籍證明書附卷可佐（見本院卷第17頁、第25頁、第131頁、第185至187頁），足見A、B、C建物實係3個獨立之建物，於不動產交易實務上，不必然須同時作為買賣標的。參以系爭契約僅以A建物之房屋稅籍證明書作為契約之附件，而未將B、C建物之房屋稅籍證明書同作為系爭契約之附件（見本院卷第21至26頁），足見兩造於簽署系爭契約時，就系爭契約第1條備註欄記載之未辦理保存登記之建物已特定為A建物，並將房屋稅籍證明書作為契約附件以示明確。兩造復於112年8月4日完成系爭契約不動產之點交，由原告確認產權點交後，於點交書上簽章（見本院卷第93頁），可知兩造就系爭契約之買賣標的已完成點交，並經原告確認無訛。又B、C建物之稅籍地址「135號旁」，與系爭契約第1條備註欄記載之門牌號碼為「135號」，二者不同，亦與不動產點交書上之買賣標的「135號」未合，是依兩造合意簽署之系爭契約條款、不動產點交書，均載明系爭契約之買賣標的為468、469地號土地及其上門牌號碼為「臺中市○○路○○路000號」之建物，而由系爭契約附件之房屋稅籍證明書，可知兩造就前述門牌號碼「臺中市○○路○○路000號」之建物，已明確特定為A建物，難認B、C建物亦為系爭契約之買賣標的。
㈢復觀諸系爭契約附件之A建物房屋稅籍證明書，記載A建物之
面積共計1,412.51平方公尺（見本院卷第25頁），然臺中市地政事務所於113年4月18日所複丈測量如附圖所示之A、B、C建物，面積分別為2,117.87平方公尺、1,314.85平方公尺、1,553.27平方公尺，合計4,985.99平方公尺，可知A建物面積與A、B、C建物總面積相差甚鉅，亦即，原告所主張之買賣標的即A、B、C建物之實際面積總和，約略為系爭契約附件所載建物面積之3.5倍，由此實難認兩造於簽訂系爭契約時係約定B、C建物亦為買賣標的。
㈣原告雖主張被告於簽訂系爭契約時，刻意未提出B、C建物即
稅籍編號00000000000號之房屋稅籍證明書等語。然原告並未就其所述被告蓄意隱瞞等節提出相關事證，自難逕認其主張為真實。又468、469地號土地上之建物均未辦理保存登記，而被告已提出之房屋稅籍證明書作為契約附件，原告即可自行查證該房屋稅籍證明書是否為其所認知之買賣建物標的，如有所疑義，即應詳加查證或請被告說明，是原告此部分主張，尚難憑採。
㈤原告固主張B、C建物實際上沒有門牌號碼，在稅籍資料上只
能用「135號旁」去特定，應該是包含在「135號」裡面，且「135號」之門牌實際上位於469號土地上，並提出112年4月間Google街景照片為佐（見本院卷第115頁）。然A、B、C建物既屬未辦理保存登記之建物，起建時未得主管機關之同意，本難期待B、C建物有獨立之門牌，縱B、C建物並無獨立門牌，A、B、C建物於構造上及使用上均各自具有獨立性，各建物之出入口亦有所不同，而為不同之獨立不動產，尚難僅憑門牌掛置之位置，逕認B建物之門牌號碼即為「135號」。
況且，A、B建物與C建物相隔馬路，C建物更屬分隔之建物，難認C建物之門牌號碼亦為「135號」而屬系爭契約之買賣標的範圍，是無從僅以「135號」之門牌實際上掛置於469號土地上，即認系爭契約之買賣標的尚及於B、C建物，原告上開主張並不足採。
㈥原告另主張系爭契約第1條之備註欄係以橫跨468、469地號土
地之方式記載，因此買賣建物標的應及於468、469地號土地上全部建物，且系爭契約之價金高達7,000萬元，原告不可能花費如此鉅款去購買土地與建物分割的標的等語。然細繹系爭契約主要之買賣標的為468、469地號土地，此觀契約名稱「土地買賣契約書」以及第1條買賣標的係記載「土地座落標示」可知（見本院卷第21頁），則兩造間對於買賣建物之記載，係以橫跨468、469地號土地標示之方式，合併於備註欄記載「及地上未保存登記之建物門牌：台中市○○路○○路000號」，尚與一般交易習慣相符，尚難僅憑其記載方式即謂買賣標的之建物部分應及於A、B、C建物，況兩造已將A建物之房屋稅籍證明書列為系爭契約附件，足以特定系爭契約第1條備註欄記載之建物。又土地與建物本係個別、獨立之不動產，可以分別作為買賣之標的，僅購買土地或其上之建物，並未悖於交易常態，原告未能舉證證明雙方有約定買賣標的及於B、C建物，亦未證明系爭契約之買賣價金7,000萬元，相較於購買土地與建物分割的標的有明顯過高，是尚無從以價金數額推論系爭契約之買賣標的。
五、綜上所述,原告依系爭契約之法律關係，請求被告將其所有如附表及附圖編號B、C部分所示坐落於臺中市○○區○○段000地號上未辦保存登記之建物全部交付並移轉事實上處分權予原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
民事第三庭 法 官 許筑婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
書記官 林政彬