臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第227號原 告 林千耀訴訟代理人 林立律師複 代理人 邱柏越律師被 告 黃啓金輔 助 人 丘梅芳訴訟代理人 江昭燕律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國114年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一百一十三年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國112年11月20日就坐落臺北市○○區○○路00巷00號建物（下稱系爭建物）之出租事宜簽立預定契約書（下稱系爭契約），約定伊向被告承租系爭建物，並支付新臺幣（下同）20萬元為訂金（下稱系爭訂金），復兩造於112年12月6日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間10年，租金總金額為290萬元，伊支付50萬元與系爭訂金合計70萬元作為簽約金（下稱系爭70萬元），充作租金總金額之一部分，被告並擔保其業經系爭建物之所有共有人同意，就系爭建物享有完整之管理、使用受益權限，如有第三人或系爭建物之共有人就系爭建物主張權利，致伊不能為約定之使用收益，伊得終止系爭租約，被告願無條件將剩餘租賃期間比例計算之租金返還伊，並額外賠償1000萬元之懲罰性違約金。詎訴外人即系爭建物共有人黃勇昌於112年 12月28日寄送律師函予伊，稱系爭租約對系爭建物之其他共有人不生效力，伊無權占用系爭建物等語，致伊無法依系爭租約使用系爭建物，伊於113年1月10日寄發律師函予被告終止系爭租約，被告及其輔助人於113年1月12日收受該律師函，是被告有違約情事。爰依系爭租約第8條第4項、第10條第2項約定，請求被告返還系爭70萬元，及給付1000萬元懲罰性違約金等語。並聲明：被告應給付伊1070萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。伊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊同意原告提前於113年1月12日終止系爭租約，並返還系爭70萬元。系爭租約約定之違約金應屬損害賠償總額預定性違約金，原告於113年1月10日表示終止系爭租約，伊尚未交付系爭建物予原告，原告也自承並未開始裝修工程，原告迄未證明終止系爭租約對其造成損害，且原告對於系爭租約終止事由之發生與有過失，倘伊負有違約責任，違約金亦過高，請求依民法第252條規定酌減違約金至不超過2個月租金即4萬8334元為宜等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益之判決，伊願供擔保，請准免為假執行。
三、經查，系爭建物為被告與黃勇昌及其他人公同共有，兩造分別於112年11月20日、同年12月6日就系爭建物簽訂系爭契約、系爭租約，約定原告向被告承租系爭建物，租賃期間為10年，租金總額為290萬元，原告給付被告之系爭70萬元作為租金總額一部分等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭租約暨所附系爭建物所有權狀、匯款申請書代收入傳票等件可稽（見本院卷第15至51頁）。
四、原告主張因被告違約致其終止系爭租約，爰依系爭租約第8條第4項、第10條第2項約定，請求被告返還系爭70萬元及給付1000萬元懲罰性違約金等語，惟被告否認違約金部分，並以前詞置辯。經查：
(一)依系爭租約第8條第4項約定：「雙方同意如有下列情形之一者，乙方（即原告）得終止本契約，並請求甲方（即被告）返還依剩餘租賃期間比例計算之租金：㈠……㈢第三人或其租賃標的之共有人就租賃標的主張權利，致不能為約定之使用收益者……。」、第10條第2項約定：「如因租賃標的所在地區進行都市更新……，或違反本契約第8條第4項約定，或違反本契約第13條第2項等情形之一，以致乙方無法使用租賃標的時，甲方願無條件將剩餘租賃期間計算之租金歸還乙方，並額外賠償乙方1000萬元之違約金。」、第13條第2項：「甲方保證就本契約之簽定以及租賃標的之出租行為，均已取得租賃標的之全體共有人之同意與授權，並有權與乙方簽定本契約書並出租租賃標的予乙方，並無任何權利瑕疵或欠缺之情事。」（見本院卷第18至19頁）。查系爭建物共有人黃勇昌委託律師寄送112年12月28日律師函予原告，載以：代黃勇昌告知原告，系爭租約對該租賃標的物即系爭建物之其他共有人不生效力，林千耀先生無權占用系爭建物等語，則被告確有違反系爭租約之約定情事，致原告無法就系爭建物為使用收益，原告於113年1月10日寄發律師函予被告為終止系爭租約之意思表示，被告及其輔助人於同年1月12日收受該律師函，系爭租約於同年1月12日終止等情，有各該律師函、回執可稽（見本院卷第53至55、61至63、197至199頁），並為被告所不爭執，是原告依系爭租約第8條第4項、第10條第2項終止系爭租約，並請求被告返還系爭70萬元、給付違約金，自屬有據，被告對系爭70萬元部分亦表示願意返還（見本院卷第88頁）。
(二)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條定有明文。據系爭租約第10條第2項上開約定內容，被告如有違約情形，除歸還剩餘租賃期間計算之租金，並額外賠償1000萬元之違約金，未約定其具懲罰目的，依上說明，該項約定應屬損害賠償總額預定性質，而非屬原告主張之懲罰性違約金，故兩造約定之違約金額是否過高，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益）為審定標準（最高法院111年度台上字第2692號民事判決意旨參照）。原告主張其簽定系爭租約後另與訴外人沐荷室內裝潢設計工程行簽訂工程承攬合約書，並已給付工程款65萬4000元云云，固提出合約書、收據、存入憑證等件為佐（見本院卷第57至59、201、203頁），惟為被告否認形式真正，經通知證人即上開工程行負責人張書豪調查未到庭、函詢上開工程行亦未獲回覆，而上開合約書及收據為影本，上開存入憑證所示金額與上開合約書所載金額未符，是尚難認原告此部分主張為真正。復據原告到庭自承其承租系爭建物之目的為出租，佐以系爭租約第6條第1項約定原告得將系爭建物作營業或出租使用，則被告倘依約出租系爭建物予原告，原告便得將系爭建物裝潢後再為出租或作營業使用，藉以獲取對應利益，故原告主張其因被告違約受有此部分利益之喪失，尚與常情相符。被告抗辯原告未受損害、與有過失云云，難認可採。惟審以系爭租約租期10年，租金總額為290萬元，系爭租約第8條約定被告不得任意終止契約，原告反而得單方提前終止契約，僅須賠償原告相當於2個月租金之違約金，系爭租約第10條卻約定被告有違反約定情事應賠償1000萬元違約金，實屬過高，應予酌減，並兼考量兩造均稱系爭建物依鄰近地區之租金行情，高於依系爭租約換算之租金金額（290萬元÷120個月≒2萬4167元），則被告抗辯違約金不得高於4萬8334元，亦稍嫌過低，乃予酌減原告得請求之違約金為10萬元，始為適當。
(三)從而，原告請求被告給付系爭70萬元及違約金10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年4月17日（送達證書見本院卷第79頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則難認有據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭租約第8條、第10條之約定，請求被告給付80萬元，及自113年4月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准予、免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 顧仁彧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
書記官 葉佳昕