臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第321號原 告 川軒發展有限公司法定代理人 陳家敬訴訟代理人 黃炫中律師被 告 余慧慧
郁志豪鄭雅麗上 二 人訴訟代理人 湯其瑋律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別將坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地上如附表所示之建物拆除，並將占用之土地返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣1,476萬9,333元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣4,430萬8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。原告起訴時原以王光中、王廉凱、劉吳桂香、余碧琴、余瑜易、謝文豪、侯致濤、林家安、余慧慧、郁志豪、鄭雅麗為被告，嗣於民國113年11月22日、114年7月24日撤回對王光中、王廉凱、劉吳桂香、余碧琴、余瑜易、謝文豪、侯致濤、林家安之訴，有民事一部撤回起訴暨變更聲明狀、民事一部撤回暨準備二狀（見本院卷一第205至207頁、第335至344頁）可佐，上開經撤回之被告復無人為異議，是原告對王光中、王廉凱、劉吳桂香、余碧琴、余瑜易、謝文豪、侯致濤、林家安之訴業經撤回，本件被告僅餘余慧慧、郁志豪、鄭雅麗，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應分別將坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附表所示之建物拆除，並將占用之土地返還原告及其他共有人全體。㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣經本院囑託臺北市大安地政事務所測量並作成複丈成果圖，原告更正第1項聲明為：被告應分別將坐落於系爭土地上如附表所示之建物（下合稱系爭建物）拆除，並將占用之前開土地返還原告及其他共有人全體（見本院卷一第206至207頁）。核原告所為，係依據土地複丈成果圖之測量結果，所為事實上補充、更正，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為系爭土地【重測前為臺北市○○區○○段00000地號土地（下稱736-3地號土地）】之共有人，被告竟分別以其所有之系爭建物無權占用系爭土地，占用情形如附表所示。爰依民法第767條第1項、第821條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應分別將系爭建物拆除，並將占用之前開土地返還原告及其他共有人全體。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物所屬大樓（下稱系爭大樓）係由訴外人陳欣放、劉子華（下合稱陳欣放等2人，以下訴外人逕稱其名）起造，陳欣放等2人於56年10月30日向李素華購買臺北市○○區○○段000地號土地（下稱727地號土地）及736-3地號土地（下合稱系爭基地），李素華則係於同日向系爭基地所有人鄭立等41人購買系爭基地，鄭立等41人並於57年3月31日出具土地使用權證明書（下稱系爭證明書），供陳欣放等2人申請建築執照，陳欣放等2人因而取得臺北市政府57年建字第26號執照（下稱系爭建照）建造系爭大樓，並取得臺北市政府58年使字第1614號使用執照（下稱系爭使照）啟用系爭大樓，故系爭建物自屬有權占用系爭土地。又系爭建物自58年間興建完成迄今已逾50餘年，未經系爭土地所有人就無權占有一事表示異議，應有無償之使用借貸關係或默示分管契約存在，而原告係於113年1月29日取得系爭土地應有部分，於買受時應已明知或可得而知系爭建物存在，故原告應受前開使用借貸關係或默示分管契約之拘束。況原告明知系爭建物長期存在於系爭土地上，而於購買面積甚微之系爭土地應有部分後，旋於113年4月間提起本件訴訟請求拆屋還地，嚴重侵害被告之居住權及財產權，顯屬權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：㈠系爭土地重測前為736-3地號土地，原告為系爭土地之共有人
（權利範圍為7萬分之3,320），余慧慧亦為系爭土地之共有人（權利範圍7萬分之2,280）。
㈡系爭建物所屬系爭大樓為陳欣放等2人起造，領有系爭建照及系爭使照。
㈢余慧慧為如附表編號1所示建物之所有權人及事實上處分權人
，郁志豪為如附表編號2所示建物之所有權人及事實上處分權人，鄭雅麗為如附表編號3所示建物之所有權人及事實上處分權人。
㈢系爭建物占用系爭土地如附表「拆除範圍」欄所示之部分。
㈣上情為兩造所不爭執，並有系爭土地地籍謄本、系爭建照、
系爭使照存根、系爭建物已辦保存登記部分之建物謄本、本院現場履勘筆錄、現場照片、臺北大安地政事務所113年10月23日北市大地測字第1137014713號函暨所附土地複丈成果圖（即本判決附圖）（見本院卷一第145至159頁、第167至169頁、第269至270頁、卷二第59頁、第166頁、第174頁、第181頁、第184至185頁）可證，堪信為真實。
四、原告主張其為系爭土地之共有人，被告以系爭建物無權占用系爭土地，應依民法第767條第1項、第821條規定拆除系爭建物，並將占用土地返還原告及其他共有人全體等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。原告既主張被告以系爭建物無權占用系爭土地，揆諸前開說明，即應由被告就其有權占用之事實負舉證責任，合先敘明。
㈡被告固辯稱系爭大樓係由陳欣放等2人起造，陳欣放等2人係
向李素華購買系爭基地，李素華則係向鄭立等41人購買系爭基地，鄭立等41人亦出具系爭證明書，同意陳欣放等2人在系爭基地上起造系爭大樓並使用土地至建物不堪使用為止，故系爭大樓有權占用系爭基地，被告買受系爭大樓中之系爭建物，基於占有連鎖之法律關係，輾轉受讓前開占有系爭基地之占有權源而有權占用系爭土地等語，並以系爭證明書、李素華與鄭立等41人之56年10月30日不動產買賣契約書（下稱系爭地主契約）、李素華與陳欣放等2人之56年10月30日不動產買賣契約書（下稱系爭起造人契約）、陳欣放於另案臺灣高等法院97年度上字第149號返還不當得利事件之證述（見本院卷三第43至47頁、第93至135頁）為證。然查：
⒈按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係
係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104年度台上字第40號判決意旨參照）。被告既抗辯其等係自陳欣放等2人處輾轉受讓系爭建物及占有系爭土地之正當權源等語，揆諸前開說明，即應審究陳欣放等2人對系爭土地之所有權人有無占有之正當權源，被告方有輾轉受讓占有權源之據。
⒉被告固以系爭地主契約、系爭起造人契約辯稱陳欣放等2人
係向李素華購買系爭基地，李素華則係向地主鄭立等41人購買系爭基地，故陳欣放等2人即為有權占有系爭土地等語。然觀諸系爭地主契約固記載「買主李素華」向「賣主鄭立等41名」購買「如附圖彩紅色部分全部」土地，買賣價款為每坪4,800元，惟被告所提出之系爭地主契約（見本院卷三第93至123頁）並無附圖，實難辨認李素華究竟向鄭立等41人購買何等土地；系爭起造人契約記載「買主劉子華、陳欣放」向「賣主李素華」買賣不動產，不動產標示則「填明於後（如附圖看紅色部分分割後面積為準）」，然被告提出之系爭起造人契約（見本院卷三第125至129頁），亦無附圖，即難辨認陳欣放等2人究竟向李素華購買何等土地。又證人陳欣放於另案臺灣高等法院97年度上字第149號返還不當得利事件中僅證稱：我向李素華買土地，58年安和路通化段6小段301-6、301-7土地，現址臺北市○○路0段000巷00○00號房子是我蓋的，李素華是向鄭家買的等語（見本院卷三第131至133頁），尚無從逕認系爭地主契約、系爭起造人契約所買賣之土地即包含736-3地號土地。
⒊再參以736-3地號土地於56年間之土地所有權人為鄭瑞南、
鄭萬賀、鄭景、鄭火炎、鄭芳枝、鄭心好、鄭蕋、鄭英、劉鄭月娥、鄭黃糖、鄭甘棠、鄭春來、鄭能、鄭全、鄭添福、鄭正順、鄭立、鄭水添、鄭火炮、鄭丁灶、鄭金、鄭山塗、鄭福建、鄭存太、鄭城、鄭國住、鄭國儒、鄭金水、鄭日清、鄭士英、鄭周勉、鄭玉霞、鄭三水、鄭水生、鄭進益、鄭國安、鄭罔市、鄭國齊、鄭丕承、廖曾英、李查某等情，有736-3地號土地登記簿（見本院卷二第107至118頁）可考，而系爭地主契約之賣主則記載為「鄭士英、鄭周勉、鄭水生、鄭丕承、鄭蕋、鄭水添、李查某、鄭添福、鄭山塗、鄭全、鄭日清、鄭火炎、廖曾英、（塗改）鄭月（塗改）、鄭火炮、鄭金水、鄭甘棠、鄭芳枝、鄭心好繼承人、鄭能繼承人、鄭國儒繼承人、鄭國安繼承人、鄭萬賀、鄭國住、鄭玉霞、鄭三木、鄭進益、鄭罔市、鄭正順、鄭福建、鄭存太、鄭城、鄭春來繼承人、鄭丁灶繼承人、鄭金繼承人、鄭心好繼承人、鄭景、鄭瑞南繼承人」（見本院卷三第105至123頁），可見736-3地號土地當時之地主「鄭英」、「劉鄭月娥」、「鄭黃糖」、「鄭三水」、「鄭國齊」等人均未記載於系爭地主契約中。參以原為被告之王光中於本院審理中陳稱：當時的建商原本是要跟鄭姓地主購買土地，但因鄭姓地主是大家族，有幾十位地主，因為幾位地主不願意賣土地，所以買賣土地沒有完備，建商在尚未取得所有土地前就向臺北市政府申請建築執照，也經臺北市政府同意核發建築執照，房子蓋好後也核發使用執照，所以我父親在不知情的情況下向建商買受房屋及土地，後來也只有拿到房屋所有權狀，而沒有取得土地權狀等語（見本院卷一第92至93頁），亦為被告所引用（見本院卷一第92至93頁），堪認736-3地號土地之上開所有權人實無全體同意出售，且土地法第34條之1得由部分共有人出售土地之規定係於64年間始增訂，則依民法第819條第2項規定，應由736-3地號土地全體共有人同意始得出售土地，故736-3地號土地實未合法出售予李素華，堪以認定。是李素華既未取得736-3地號土地之正當占有權源，陳欣放等2人自無從取得736-3地號土地之占有權源。
⒋至系爭證明書固均蓋有736-3地號土地上開所有權人之印鑑
（見本院卷三第43至47頁），及證人陳欣放於前開事件中證稱：李素華有拿系爭地主契約給我看，土地使用同意書有蓋章，同時我也拿到土地所有權狀，我們有請代書去查證，雙方都有請代書等語（見本院卷三第133頁），然參諸證人即鄭景之孫鄭添進於另案臺灣高等法院98年度重上字第362號拆屋還地事件中證稱：727地號土地我從叔伯輩鄭元、鄭炳南、鄭炳明處知道這個土地有買賣，其中牽涉很多宗親共同的問題，這件事情沒有辦法解決，鄭炳南、鄭炳明跟我說賣地的錢公家宗親還在處理，我不太清楚也沒辦法過問，他們只有說買方可能價款種種問題，不能過戶，只要沒有過戶就不算買賣完成等語（見本院卷三第305至310頁），可見鄭家就出售鄰近736-3地號土地之727地號土地事宜於鄭姓宗親間多有問題、糾紛，迄至證人鄭添進為上開證述時仍無法解決；再參諸系爭地主契約上記載為鄭能繼承人之鄭月英、鄭阿蜂於另案臺灣高等法院102年度重上更一字第18號拆屋還地事件中均陳稱：系爭地主契約上不是我的簽名也不是我的章（見本院卷三第167頁），亦可見鄭姓宗親出售土地、簽立系爭地主契約非無盜簽、盜蓋印鑑之情形，則未記載於系爭地主契約上之736-3地號土地所有權人「鄭英」、「劉鄭月娥」、「鄭黃糖」、「鄭三水」、「鄭國齊」等人何以於系爭證明書上蓋章、交付土地所有權狀，其原因多端，尚不能僅憑此即認736-3地號土地所有權人確有出售土地予李素華。
⒌況且，倘如被告所言，736-3地號土地之上開所有權人有出
售736-3地號土地並簽立系爭地主契約、出具系爭證明書，然系爭地主契約第10條約定：「本約訂立之日甲方（即買主李素華）先付總價款之五成付與乙方（即賣主鄭立等41人）經乙方親收足訖」、「批明：乙方等肆拾壹名共同授權共有權人鄭立及同族鄭文章、鄭炳南等參名全權處理㈠價金之收受出具收據，各項事務之洽辦等」、「第二次款即尾款之付給約定自本日起壹年內乙方應將所有權移轉繼承登記及其他法律程序辦畢而將書類全部點交甲方……」、「批明：乙方等於收取第一次款（即定金）時應同時出具土地使用權證明書及建物保存登記同意書等交付甲方應用」（見本院卷三第99至101頁），足見依系爭地主契約記載，賣主於收受定金時即應出具土地使用權證明書給買主使用，但土地所有權移轉登記須待尾款給付時始為之，參以系爭證明書記載：「茲有陳欣放、劉子華擬在本市○○街000巷00弄○○○○○○段00000○000地號全筆之土地建築永久式集合住宅業經本人完全認可茲為申請營造執照特予證明」、「基地主鄭日清等四十一名」（見本院卷三第43頁），可見系爭證明書係「為申請營造執照特予證明」而出具，堪認系爭地主契約關於出具土地使用權證明書之約定真意，僅係便於買主申請建築執照，始約定於收受定金時即出具土地使用權證明書，於價金未付清前並無使買主終局取得權利之意，而依證人鄭添進前開證述，亦可見買主之價金並無給付完畢、買賣沒有完成，則李素華及陳欣放等2人亦均無取得736-3地號土地之正當占有權源。
⒍是以，陳欣放等2人既無取得736-3地號土地之正當占有權
源，則被告辯稱其得輾轉受讓陳欣放等2人之占有權源而有權占有系爭土地等語，即屬無據。
㈢次按共有物分管契約之成立，依修正前民法第820條第1項規
定，應由共有人全體以協議訂立，該協議固明示或默示均可，不以訂立書面為必要。倘共有人實際上約定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得認默示分管契約之存在。惟所謂默示之意思表示，係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力（最高法院86年度台上字第3609號判決意旨參照）。惟單純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。
㈣被告固辯稱系爭建物自58年間興建完成迄今已逾50餘年，系
爭土地所有人均無異議，而有無償之使用借貸關係或默示分管契約存在，系爭建物為有權占用系爭土地等語。然被告就其辯稱確有無償之使用借貸關係存在，並未提出任何事證為佐，揆諸前開說明，要不能僅以系爭土地所有權人之單純沉默、未請求返還土地即遽認已達成無償使用借貸之合意。又郁志豪、鄭雅麗均非系爭土地之共有人，此觀系爭土地之土地謄本（見本院卷二第133至182頁）即明，其等自無從與系爭土地共有人達成默示分管契約。而余慧慧係於106年3月2日受余善輝贈與如附表編號1所示之已辦保存登記建物（下稱17號1樓建物），並於同日受其父親余善輝贈與系爭土地應有部分（權利範圍7萬分之1,430），嗣於112年12月再取得系爭土地應有部分（權利範圍7萬分之850）；余善輝則係於97年10月28日取得17號1樓建物，於106年1月13日始取得系爭土地，此有系爭土地地籍謄本、異動索引、17號1樓建物異動索引（見本院卷二第166頁、第191至192頁、第304頁）可考，佐以余慧慧自承：106年有土地仲介接洽地主，也接洽我父親余善輝，向我們推銷土地，說房屋有土地的話更有保障，所以我們就買土地了，我們有建物所有權，但建商當初沒辦法讓我們取得土地，我們想說就陸陸續續把該有的土地應有部分買回來等語（見本院卷三第9頁），足見余善輝於取得17號1樓建物時，實無系爭土地之應有部分，而係其後始取得，余慧慧復無提出其他事證證明系爭土地共有人間確有分管契約之合意，揆諸前開說明，尚不能僅以其事後取得系爭土地應有部分而其他共有人單純沉默、未請求返還土地即遽認有默示分管契約存在，故被告前開所辯，均無足採。
㈤是以，被告既無占有使用系爭土地之正當權源，堪認其等所
有之系爭建物即係無權占用系爭土地，原告主張被告應依民法第767條第1項、第821條規定拆除系爭建物，並將占用土地返還原告及其他共有人全體等語，核屬有據。
㈥至被告雖辯稱原告明知系爭建物長期存在於系爭土地上，而
於113年1月間購買面積甚微之系爭土地應有部分，旋即於113年4月間提起本件訴訟請求拆屋還地，嚴重侵害被告之居住權及財產權，顯屬權利濫用等語。然查：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；民法第148條第1項、第2項固有明文。惟此係指行使權利，專以損害他為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號判決參照）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院92年度台上字第1446號判決參照）。故所謂權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯不相當等要件。再所謂誠信原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體個案妥善運用之方法。
⒉原告既為系爭土地之共有人，其基於所有權人之地位，訴
請被告拆除系爭建物、返還土地之占有，核屬權利之正當行使。再觀諸被告所有之系爭建物占用系爭土地之範圍非小，占用面積已達84平方公尺（余慧慧部分占用甚達106平方公尺），以致原告於排除被告之侵害前，實難以效率使用系爭土地，影響其土地之整體經濟價值，則原告為系爭土地所有權人，其本於所有權人之權能，請求被告拆除系爭建物並返還所占有之土地，僅係為求回復對於系爭土地得自由使用、收益、處分之權利，尚難謂以損害被告為主要目的。況被告均非系爭建物已辦保存登記部分之第一次登記所有權人，此觀建物異動索引（見本院卷二第191至192頁、第199至203頁）即明，則被告係於不能取得坐落基地即系爭土地所有權之情形下仍輾轉受讓系爭建物，且被告均引用前開王光中之陳述（見本院卷一第92至93頁），益徵其等知悉建物第一次登記所有權人不能取得系爭土地所有權之原因係建商與地主有糾紛，被告復無提出於其等受讓系爭建物時，有何正當信賴系爭建物可合法占有使用系爭土地之證據，揆諸前開說明，自兩造間彼此權益予以權衡相較後，當認原告請求被告拆除系爭建物後，返還占有之該部分系爭土地，屬正當權利之行使，並無以損害被告為主要目的或有何權利濫用之情事，被告前開所辯，殊無足採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告應分別將系爭建物拆除，並將占用之前開土地返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。
中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 賴淑萍法 官 張庭嘉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 16 日
書記官 蔡庭復附表：
編號 拆除義務人 建物門牌號碼 拆除範圍 （本判決附圖編號） 面積 （m²） 備註 1 余慧慧 臺北市○○區○○路0段000巷00號1樓 D 77 已辦保存登記部分 E、F、G、H、I 29 未辦保存登記部分 2 郁志豪 臺北市○○區○○路0段000巷00號3樓 D 77 已辦保存登記部分 E、F、G 7 未辦保存登記部分 3 鄭雅麗 臺北市○○區○○路0段000巷00號4樓 D 77 已辦保存登記部分 E、F、G 7 未辦保存登記部分