臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第698號原 告 黃進生訴訟代理人 謝其演律師
楊閔翔律師複代理人 黃姵菁律師
王嘉涓律師被 告 張書豪
張孫銘張孫國朱鳳儀呂張阿瑞上5人共同訴訟代理人 陳明宗律師複代理人 蔡爵陽律師
張曉佩（已解除委任）上列當事人間減少價金事件，本院於民國115年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應分別給付原告如附表三「不當得利金額」欄所示之金額及均自民國113年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告各負擔如附表三「訴訟費用負擔比例」欄所示，餘由原告負擔。
四、本判決第一項所命給付，於原告分別以附表三「假執行擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以附表三「免為假執行擔保金額」欄所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，並符訴訟經濟者即屬之（最高法院105年度台抗字第651號裁定意旨參照）。原告原起訴聲明如附表一編號1所示，嗣於民國113年11月8日具狀變更聲明如附表一編號2所示，即將原起訴聲明列為先位聲明，並追加如附表一編號2先位聲明(六)及備位聲明；復於115年7月13日本院言詞辯論程序中，以言詞併書狀變更附表一編號2先位訴之聲明為如附表一編號3先位訴之聲明。核原告所為係訴之追加、變更，被告張書豪、張孫銘、張孫國、朱鳳儀、呂張阿瑞（下合稱被告，分稱其名）雖不同意原告之追加、變更（本院卷一第310頁、第344頁、卷二第260頁），然原告之追加、變更，與原訴均係本於兩造間買賣標的物瑕疵之爭執所生請求，基礎事實應屬同一，證據資料具有共通性，亦未逾被告防禦範圍，且被告對於原告主張其所為變更係基於同一基礎事實，且不影響被告防禦權及訴訟終結等情均不爭執（本院卷二第261頁），依上開說明，原告之追加、變更於法無違，均應予准許。
二、又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。原告先位之訴主張本件買賣契約有依法得請求減少價金之事由，既為被告所否認，則原告對被告是否有此部價金給付義務即屬未明，而原告此法律上地位之不安狀態，得以確認判決除去，其提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益，併予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張
(一)被告為門牌號碼新北市○○區○○路00號建物（未辦理保存登記，下稱系爭39號建物）及所坐落之新北市○○區○○段000○000○000地號（下分稱237地號土地、238地號土地、239地號土地）土地之共有人，其應有部分如附表二「應有部分」欄所示。原告原向被告承租系爭39號建物，嗣為購買系爭39號建物，而同意被告所提出一併購買坐落同段235地號土地（下稱235地號土地，應有部分同前所述，並與上開土地合稱系爭土地）之門牌號碼新北市○○區○○路00號建物（未辦理保存登記，下稱系爭38號建物，與系爭39號建物合稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地）之條件。商談承購過程中，原告曾詢問被告系爭建物所坐落之系爭土地是否臨馬路，並表示要申請鑑界，被告均覆以系爭土地邊界有到達馬路、無須請人鑑界等語。嗣原告按被告之應有部分，分別與其於111年11月2日簽訂不動產買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項，約定買賣價金如附表二所示，另與第三人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）簽訂5份不動產買賣價金履約保證書，委由僑馥公司辦理買賣價金履約保證事宜，雙方並約定於112年4月30日前完成價金給付及點交；又因被告稱系爭土地臨馬路，無須鑑界，兩造遂合意刪除特別約定事項第四條「本件買賣雙方合意毋須辦理鑑界，依現況點交，日後如有界址糾紛由買方自行與鄰地所有權人處理」之條款，原告並於簽約時分別將第1期至第3期款項即如附表二「已給付價金」欄所示款項匯入履約保證專戶，並同意僑馥公司將上開款項分別動撥給付予被告。是原告尚未給付之尾款合計為3150萬元。
(二)原告因資金到位不如預期，遂先後於112年4月27日、8月13日與被告簽訂協議書（下分別稱112年4月27日協議書、112年8月13日協議書），延後尾款給付期日至113年2月29日，復再向中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）詢問貸款可行性，經中租迪和公司覆以因系爭土地邊界未臨馬路，與馬路間尚有第三人私人土地，系爭土地價值遠不值3150萬元而拒絕貸款，原告始知系爭土地現況與被告先前告知情形不符。原告再向日盛臺駿國際租賃股份有限公司（下稱日盛租賃公司）洽談，日盛租賃公司亦以相同理由拒絕貸款。
(三)被告明知系爭土地未臨馬路，卻故意不告知，原告因信任被告所述系爭土地臨馬路、無須鑑界等情，而以總價5600萬元購買，然系爭土地顯有瑕疵，該瑕疵非被告得以修補，乃欠缺被告保證之品質且可歸責被告，原告得依民法第359條請求減少價金至如附表二「原告先位主張減價後之價金」欄所示，則被告逾此範圍之價金請求權不存在。
(四)被告前以原告違約未如期給付價金，本件買賣契約已解除為由，將原告已支付之價金沒收，作為懲罰性違約金。然原告已依民法第359條規定減少價金至2450萬元，原告並無債務不履行，被告解除契約自無理由。另被告張書豪曾於113年2月23日以存證信函向原告稱： 「台端迄今仍未履行本買賣契約付款義務第四期款新臺幣壹仟參佰伍拾萬萬元整，為此本人依約催告台端，請於本函文到七個工作日內支付第四期款，如屆期台端仍未支付，本人將解除本買賣契約並沒收台端已付之價款」等語，足見系爭買賣契約尚未合意解除。縱認被告得解除契約並沒收已付價金，然原告既已一部履行，且被告故意不告知瑕疵，致原告因信賴認識已久之被告而未經鑑界即簽訂買賣契約，並因上開瑕疵而貸款無著等情，被告顯係利用不對等資訊沒收原告業已支付之2450萬元價金，乃與誠實信用、公平正義相違，原告自得依民法第252條規定請求酌減違約金至0元，則被告沒收價金即屬不當得利，應依民法第179條返還之。
(五)爰依民法第359條、第360條、第227條第1項規定，先位請求確認被告逾附表二「原告先位主張減價後之價金」欄所示金額之債權不存在；備位依民法第179條之規定，請求被告返還因酌減違約金而受有不當得利之款項。並聲明如附表一編號3所示。
二、被告答辯
(一)原告約於15年前分別向被告承租系爭38號、39號建物，約定月租金分別為1萬5000元、4萬6000元，原告分別積欠租金14萬4000元、21萬8000元。兩造於111年3月20日就系爭39號建物重新簽訂租賃契約，約定每月租金4萬6000元，租期至112年8月20日，另約定原告積欠系爭39號建物租金分18個月清償。嗣被告有意出售系爭房地，經原告主動洽購，兩造於111年11月2日簽訂系爭買賣契約，並就系爭38號建物於買賣契約第12條第1項約定被告應負責清空點交原告，及約定最遲交付系爭房地期日為112年4月30日。惟原告未能依約給付價金、點交，被告應原告請求於112年4月27日簽訂協議書，約定延緩點交時間不得逾同年7月31日，如原告仍未依約履行，被告無須催告即得解除買賣契約，被告並得依系爭買賣契約第8條第2項沒收原告已付價金；詎原告仍未依約履行，兩造遂於同年8月13日再簽訂協議書，約定點交時間不得逾113年2月29日，如原告仍未依約履行，上開買賣契約合意解除，又因系爭39號建物為原告承租占有使用中，該協議書第1條約定有「本標的賣方所有門牌號碼：新店區安豐路38號及39號稅籍一併移轉予買方」等語；因原告仍未於113年2月29日前給付全部價金，依上開協議書約定，系爭買賣契約業於113年2月29日合意解除，原告已支付之買賣價金則由被告沒收作為懲罰性違約金，被告並於同年3月6日通知原告沒收上開款項，並向僑馥公司通知終止履約保證之申請，再於本件起訴後之114年3月17日以民事答辯狀㈣向重申原告解除系爭買賣契約之意思表示。則系爭買賣契約既經兩造合意解除如前述，該買賣契約即屬無效，原告無從對無效之買賣契約主張減少價金。另原告未依系爭買賣契約給付價金、未完成系爭房地所有權移轉登記、亦未受領系爭房地，是原告在系爭房地未交付（即危險移轉）前提起請求減少價金之訴，與法不合。
(二)系爭買賣契約並無土地須臨路之特別約定，縱系爭土地有無臨路將影響該標的交易價值，仍非屬系爭土地瑕疵，不宜以價值減損認定之。況系爭買賣契約特別約定事項第3點載有「本土地出入主要道路須經他人土地，買方確已知悉並同意承購」等語，且原告僅需於簽訂買賣契約前調閱地籍圖即可查知有無臨路，兩造亦將地籍圖作為系爭買賣契約之附件，足認原告於系爭買賣契約成立時明知或有重大過失而不知系爭土地並未臨路，況被告並無故意隱匿瑕疵情形，亦未保證土地無瑕疵，自不負擔保之責，原告主張減少價金，自屬無據。
(三)原告承租系爭建物逾15年，清楚知悉系爭房地現況，亦知悉系爭土地須通行他人土地至馬路，故於系爭買賣契約特別約定事項第3條載有「本土地出入主要道路須經他人土地，買方確已知悉並同意承購」，第4條則載有「本件買賣雙方合意毋須辦理鑑界，依現況點交，日後如有界址糾紛，由買方自行與鄰地所有權人處理」等語，且系爭買賣契約檢附之地籍圖附件，亦清楚可見系爭土地須通行他人土地至馬路；嗣因原告表示想了解系爭土地面積而請求鑑界，被告依其請求鑑界完成後，始將上開約定事項第4條刪除，是原告以被告未告知系爭土地未臨馬路，或主張被告稱毋庸鑑界等情，而請求酌減價金，均非事實，僅係為脫免未能依約履行之違約責任，並不足採。
(四)系爭買賣契約第8條、系爭112年4月27日協議書第5條、系爭112年8月13日協議書第3條均有解除契約及違約金之約定，且自簽訂系爭買賣契約迄至簽訂112年8月13日協議書，長達近1年期間，原告已可充分評估及了解關於系爭買賣契約解除之風險及違約金之約定，且是否合意解除契約或違約金約定應如何賠償他方，屬契約或協議書簽訂重要之點，基於契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於應受其約束。又原告先後違反系爭買賣契約、系爭112年4月27日協議書及系爭112年8月13日協議書，且自簽約日起至原告允諾最後履行日113年2月29日，已逾16個月，顯見原告違約情節非屬輕微。況因原告多次違反系爭買賣契約及協議書，被告亦無從另謀出售系爭房地，而不動產市場自114年進入初跌段，被告日後出售系爭房地勢必受有跌價損失，是原告請求酌減違約金，亦無理由，並請求被告返還不當得利，均無理由。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第311至312頁、第343頁，並依判決格式及內容調整文句）
(一)兩造前曾簽立如被證1（本院卷一第235至237頁）之系爭39號建物租賃契約書。
(二)兩造買賣之標的除系爭土地外，另包含未辦保存登記之系爭建物。
(三)兩造於111年11月2日就系爭房地簽訂如原證1至5所示買賣契約書（本院卷一第19至153頁），原告應給付被告之價金分別如附表二「買賣價金」欄所示，並委由僑馥公司辦理買賣價金履約保證事宜，另約定於112年4月30日前完成價金給付及點交。
(四)原告分別將如附表二「原告已給付價金」欄所示價金，匯款至僑馥公司指定之履約保證專戶，該專戶款項於112年8月15日已分別撥付給被告。
(五)兩造未於112年4月30日前完成買賣其餘價金之給付及系爭房地點交，故於112年4月27日簽定協議書，約定於112年7月31日前應給付全部價金及完成系爭房地之點交，如原告未履行，被告無需經催告程序即得解除買賣契約，且系爭39號建物之租賃契約至112年8月20日即不再續租。
(六)兩造未於112年7月31日前完成其餘價金之給付及系爭房地點交，故於112年8月13日簽定協議書，約定原契約第7條第5項之期日改為113年2月29日，如買方即原告仍未能點交，雙方同意向僑馥公司終止履約保證之申請，買賣契約亦同時合意解除，原告已支付之價金由被告沒收，做為懲罰性違約金。
(七)兩造於112年11月2日簽訂系爭買賣契約前，系爭土地未經鑑界，張書豪於112年7月14日向新店地政事務所申請就系爭土地進行鑑界，複丈日期為112年8月25日，嗣該所做成如被證二所附之複丈成果圖（本院卷一第243頁）。
(八)兩造於111年11月2日簽訂系爭買賣契約時，契約中特別約定事項第4點尚未刪除。
四、得心證之理由
(一)系爭房地買賣契約因解除條件成就而失其效力
1.按附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同（最高法院104年度台上字第945號、108年度台上字第1948號民事判決意旨參照）。另按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。
2.依系爭買賣契約第7條第5項，兩造原約定系爭買賣契價金給付及產權移轉等作業應於112年4月30日以前完成，並於第8條第2項約定「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除契約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；......」，有系爭契約在卷可憑（本院卷一第24頁、56頁、88頁、118頁、150頁）。嗣因原告未能如期給付價金尾款，兩造另以系爭112年4月27日協議約定：「原契約第7條第5項點交時間改定最遲不得逾112年7月31日....」、「如買方於112年7月31日仍未能點交，雙方合意賣方毋須催告程序即得解除本買賣契約並依原契約第8條第2項主張沒收買方已付價金金額；買賣契約解除後回歸租約存續，惟租期至112年8月20日不再續租，買方（即承租方）應於租約到期前搬遷清空，返還房屋予賣方，不得再為其他請求或主張。」（本院卷一第44頁、76頁、107頁、138頁、170頁）；復以112年8月13日協議，約定「原契約第7條第5項至持交屋日改訂於民國113年2月29日」、「買方逾期仍未能點交，買賣雙方意思表示一致同意向僑馥建經終止履約保證之申請，買賣契約亦同時合意解除。依契約第8條第2項規定買方以支付之價金交付賣方沒收作為懲罰性違約金，買方不得異議。」等內容（本院卷一第49頁、81頁、111頁、143頁、175頁），此為兩造所不爭執，並經證人即受原告委託在場協助簽立系爭賣契約、112年4月27日協議、112年8月13日協議之地政士陳俊熙（本院卷一第358至362頁）、地政士助理彭美玲（本院卷一第350至357頁）及受被告張書豪配偶委託在場協助簽立系爭買賣契約、112年4月27日協議之地政士楊庭欣（本院卷二第82至90頁）、在場協助簽立系爭112年8月13日協議之地政士廖婉雁（本院卷一第344至350頁）到庭具結證述明確，足認兩造簽立系爭買賣契約後，因原告遲遲未能如期給付價金尾款，雙方二度協議延後履約期限，並約明違約之法律效果。
3.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約之文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查兩造於系爭112年8月13日協議中約定最後履約期限為113年2月29，並約定「買方逾期仍未能點交，買賣雙方意思表示一致同意向僑馥建經終止履約保證之申請，買賣契約亦同時合意解除」，亦即不待當事人另為解除契約之意思表示，於上開條件成就時，契約即失其效力。足見兩造合意以「買方逾期仍未能點交」即原告未於期滿前付清價金尾款為系爭買賣契約解除條件。查原告未於113年2月29日前給付附表二「未給付之價金」欄所示價金尾款，此為原告所不爭執，依上開說明，應認系爭買賣契約解除條件成就，系爭買賣契約於履約期限屆滿後，失其效力。
(二)原告先位之訴依民法第359條、360條、227條第1項所為主張無理由：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第359條、360條、227條第1項分別定有明文。
又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。
2.原告主張系爭土地有未臨馬路之瑕疵，被告於簽約時故意不告知，且保證土地有臨路等情，為被告所否認，自應由原告就此負舉證責任。查原告自陳前已承租系爭39號建物10餘年，並作為道場使用等情（見113年12月11日民事準備狀，本院卷一第324頁）；而原告之女友即訴外人陳秀倫亦到庭證稱：我與原告住○○○路00號1樓，原告在安豐路39號居住10幾年，其在該處從事易經教學，平時也會有其他學員進出往來等語（本院卷二第8至9頁），足認原告已承租系爭39號建物作為居住及教學使用逾10年，對系爭建物及土地現況應有相當之認識。況依原告提出之Google地圖資料所示，系爭建物位於安豐路旁（本院卷一第187頁、189頁），另系爭土地現況為單面臨路，土地面前主要道路為安豐路，路寬約6公尺，235地號深度約25公尺、237等3筆土地深度約37公尺等情，此經社團法人新北市不動產估價師公會（下稱新北市估價師公會）到場勘查無誤，有該公會114年12月18日(114)估字第023號估價報告書（下稱系爭估價報告）所載「現況勘查況說明」可參（系爭估價報告第4頁、第12頁），復經該公會115年6月8日(115)公字第0600006號函（下稱115年6月8日函文）所附展碁不動產估價師聯合事務所115年6月8日展碁估字第1150608003號函回覆本院稱：「（鑑定報告認為勘估標的有臨路•似與土地複丈成果圖所呈結果不符，理由為何？）依據新店地政事務所113年8月21日補發之土地複丈成果圖，鋼釘界標設置於勘估標的地界四角，於現況勘察時於現況道路黃色邊線上可見鋼釘界標（如附照片、卷二第220頁），領勘人雖因不復記憶未能確認該界標為當時所設置，但於現勘時已說明235等地號界線至現況水溝蓋，鄰地236地號範圍含括水溝外側道路（系爭估價報告第4頁），並依内政部營建署函103年5月19日營署建管字第1032908553號函釋「水溝加蓋作為道路使用時，水溝寬度得併入道路計算。」勘估標的可直接通行至已開闢道路，故勘估標的認定為有臨路應無疑義。」等語（本院卷二第214至215頁），是以，系爭土地前方雖為236地號土地，惟該土地為安豐路之一部分，則原告所主張系爭土地有未臨道路之瑕疵、被告刻意隱瞞上情等情，尚難憑採。
3.另兩造簽立之系爭買賣契約，均有另以「特別約定事項」文件（本院卷一第34頁、64頁、92頁、122頁、154頁）、系爭土地之土地登記第二類謄本及地籍圖作為附件（本院卷一第35至40、67至72、94至99頁、第125至130頁、157至162頁），而該特別約定事項第3項、第4項已分別載明「本土地出入主要道路需經他人土地，買方確已知悉並同意承購」、「本件買賣雙方合意毋須辦理鑑界，依現況點交，日後如有界址糾紛由買方自行與鄰地所有權人處理。」等內容，兩造並均於文件上簽名確認。且證人楊庭欣證稱：特別約定事項是我事前依需要注意的事項先繕打下來，帶到現場再向雙方確認是否有共識或是要修改，是主合約第12條的延伸。本件特別約定事項不是制式的範本，我事先詢問賣方要出售的地號及狀況，列出買賣需要加註的條款，且依網路上所調得之土地資料，可看到系爭土地前方有236地號土地，故記載特別事項第3項，用以告知買方其所購買之土地前方是他人土地。另在系爭112年4月27日協議洽簽當時，雙方沒有提到要鑑界，是針對房屋租金、點交時間延後及所產生的稅費之負擔進行協商，當時系爭39號建物正前方就是馬路，但因為沒有經過鑑界，所以無法確認236地號土地是否就是馬路等語（本院卷二第184至189頁）。此外，證人彭美玲亦證稱：兩造於111年11月2日簽立系爭買賣契約當日，曾就特別約定事項第4項所載「不用鑑界」之內容進行討論，當天未將第4項的內容刪除，嗣因未辦裡鑑界，銀行不同意貸款，故在112年4月27日協商當日將該第4項內容刪除，後續才辦理鑑界等語（本院卷一第352至353頁）。是以，被告於簽約時就系爭土地出入主要道路之情形，業已透過系爭買賣契約之特別約定事項第3項及所附地籍圖予以揭露，況原告已居住使用系爭39號建物逾10年，簽訂買賣契約及上開協議時，亦委任具有土地買賣專業、正確判讀土地登記及地籍資料能力之地政士陳俊熙及其助理彭美玲到場協助，則原告於簽約前已對土地有無臨接馬路等現況掌握充分資訊，應可認定，其猶以被告未告知上開瑕疵等情，主張應負瑕疵擔保或不完全給付責任，均屬無據。
4.另證人廖婉雁證稱：我前往系爭建物處理買賣契約爭議約有3次，都是在談展延，洽談過程中，並無聽到兩造提及土地鑑界或有無聯外道路之問題。系爭112年8月13日協議是我幫兩造寫的，並由當事人分別簽名，當時買方表示有洽詢融資單位確定貸款沒有問題，但希望晚一點交屋。在場的買方代書有讓我透過電話與融資單位承辦人通話，經向該承辦人表示此處為農業區，與該承辦人原先認知為住宅區而得提供貸款之情形不同。112年8月13日當天，我有向兩造說明，因為展延期間又已超過半年，若再超過所約定時間，建議直接解除契約等語（本院卷一第346至349頁）。佐以證人彭美玲所證述：系爭房地未完成點交，係因原告有部分資金卡在大陸。原告尋求各種貸款方式來支付賣方，也一直跟被告協商，分別於112年4月27日、112年8月13日附加協議書兩份，協議內容主要是支付價金問題等語（本院卷一第353頁）；另證人陳俊熙亦證述：系爭不動產未完成點交，因為原告之資金沒有回到臺灣，所以才會在到期前做協議，因而才有後續之協議內容等語（本院卷一第360頁）。綜合上開證人所述，兩造於112年4月27日、112年8月13日進行協商，均是因原告無法履行價金給付義務而未能完成點交所致，協商過程著重於履行期之展延，原告顯然仍有履約、取得系爭房地之意願，並未爭執系爭房地有無瑕疵或被告有何隱瞞，佐以原告於簽立系爭買賣契約時已對標的物現況有所掌握之事實，亦徵系爭房地所在位置、與鄰地關係等，均非影響原告購買系爭房地所考量之因素，則其於系爭買賣契約解除後始稱買賣標的物有瑕疵而為前開主張，實難採信。
5.此外，原告係於113年3月27日向本院提起本件訴訟，以系爭土地有未臨馬路之瑕疵，主張減少價金之權利，有該起訴書及其上之本院收文章戳可憑（本院卷一第9至15頁）。惟系爭買賣契約既已於113年2月29日履約期限屆滿後失效，原告已無得主張減價權之契約標的存在，自無從再以物之瑕疵主張減少買賣價金，併此敘明。
6.綜上，原告先位之訴依民法第359條、360條、227條第1項所為前開主張均無理由，其請求確認被告對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過附表二「原告先位主張減價後之價金」欄部分不存在，均屬無據，不應准許。
(三)原告備位之訴依民法第252條、第179條條第1項所為主張，部分有理由：
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院93年度台上字第909號、92年度台上字第2747號判決意旨參照）。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院112年度台上字第652號判決意旨參照）。
2.系爭買賣契約因原告未於113年2月29日前給付附表二「未給付價金」欄所示價金尾款，依兩造於112年8月13日協議內容，契約解除條件成就，系爭買賣契約失其效力，業經認定如前所述。則被告自得依系爭112年8月13日協議第3條之約定，沒收原告如附表二所示已給付之價金，作為懲罰性違約金。
3.原告主張兩造約定之違約金過高，請求本院依民法第252條之規定酌減違約金至0元，其理由係以原告已一部履行價金給付義務，且被告故意不告知土地未臨馬路之瑕疵，原告出於信賴被告而未經鑑界即簽訂買賣契約，並因上開瑕疵而貸款無著等情，被告沒收已付之價金，違反誠信原則、公平正義等情為據。然查，系爭土地臨安豐路，原告於簽約時對土地現況均已知悉，並同意以買賣契約之特別約定事項第4項約明不須辦理鑑界，縱其嗣後因未進行鑑界而未能順利辦理貸款，亦非可歸責於被告，況系爭房地買賣價金高達5600萬元，原告於簽約購買前，本應審慎評估自身資力，而向金融機構申辦貸款僅為其籌措價金方式之一，不應以其申貸未果作為違約金是否過高之判斷依據。且原告亦稱因原預計於112年3月1日可取得之款項無法順利取得，始2度與被告協商延期，並申辦貸款（參原告起訴狀，本院卷一第12頁），故本件實係因原告對自身資力及履約能力之評估不當而造成違約。況兩造原約定於112年4月30日前履約完畢，原告逾期未履行，被告本可逕依系爭買賣契約第8條第2項沒收已付之價金，惟仍同意原告延期2次，並延期至113年2月29日，實已通融延長履約期限長達10月，原告猶未能履行，則被告依約取得懲罰性違約金，實無違反誠實信用、公平正義可言。
4.被告將系爭房地出售予原告，本預期取得買賣價金，嗣因原告違約而未能如期取得，且需另尋買家，對於被告資金運用上自有損害。然原告於締約之初即已給付約44％之價金（計算式：1050萬/2400萬≒44%；350萬/800萬≒44%），嗣因資金調度情況有變始造成違約，尚非惡意違約。另參照新北市估價師公會鑑定結果，系爭土地若有臨路，其正常價格應為4738萬5690元；若無臨路，其正常價格應為4277萬8380元（系爭估價報告第30頁），足見系爭買賣契約總價高於正常價格至少861萬4310元（計算式：5600萬-4738萬5690元＝861萬4310元）。綜合考量上情及社會經濟狀況暨兼顧懲罰性違約金本有透過經濟上之不利益，約束買方履行債務之目的及作用，若被告得沒收原告已付約等於買賣價金44%之金額作為懲罰性違約金，確屬過高，應酌減為以兩造約定價金之30％計算，始為適當。據此計算，本件被告所得沒收之價金即違約金，應分別酌減為如附表三「酌減後之違約金」欄所示。經酌減後，被告就超過上開範圍之金額無沒收之權利，其所受利益即失其法律上之原因。則原告備位之訴依民法第179條規定，請求被告分別返還如附表三「不當得利金額」欄所示金額，自屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。至原告所指系爭估價報告擇定之比較標的不當，其估價結果不可採等情，業據新北市估價師公會以上開115年6月8日函說明其擇定各該比較標的之理由，並陳明各標的無不適於比較之情形（本院卷二第215至219頁），況新北市估價師公會指定之鑑定人即展碁不動產估價師聯合事務所估價師袁漢昇，為專門技術人員，具有不動產估價之專門知識，其所述擇定比較標的之理由亦無顯不可採之處，新北市估價師公會就本件所為鑑定並無欠缺證據能力之情形，得作為本院認定系爭房地正常價格之參考，附此敘明。
5.末按出賣人以買受人有債務不履行情事，依買賣契約約定，沒收其已付買賣價金充為違約金，並解除契約；買受人主張該約定之違約金額過高，聲請法院酌減。就法院減少之部分，出賣人所受利益即失其法律上原因，買受人得依不當得利法則請求返還，並依民法第182條第2項規定，自出賣人知無法律上原因時起，加付利息，一併償還。該違約金應減少之數額固待法院判決確定，始能確知；惟出賣人於買受人為此項主張之訴狀送達時，已知其情事，為免訴訟延滯影響當事人權益，應類推適用民法第959條第2項規定（最高法院103年度台上字第2211號判決意旨參照）。查原告雖請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5％計算之利息，然被告係以113年11月8日「民事訴之追加、陳報、聲請調查證據、鑑定狀」追加備位之訴，主張本件違約金過高應予酌減（本院卷一第263至275頁），並送達對造，此經被告陳明在案（本院卷一第309頁），惟原告並未舉證該書狀繕本送達被告之日期為何，應以原告追加備位之訴後第一次言詞辯論期日即113年11月25日起算遲延利息，故原告請求自113年11月25日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，逾此部分之利息請求即屬無據。
五、綜上所述，原告先位主張依民法第359條、第360條、第227條第1項規定，請求確認被告逾附表二「先位主張減價後之價金」欄所示金額之債權不存在，為無理由，應予駁回；備位依民法第179條之規定，請求被告分別給付如附表三「不當得利金額」欄所示金額，及均自113年11月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告備位請求勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；另依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告分別為原告預供擔保，得免為執行。至原告其餘備位請求既經駁回，假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
民事第九庭 法 官 張淑美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
書記官 林宜霈附表一：原告訴之聲明（民國/新臺幣）編號 訴之聲明 本院卷/頁 ⒈ (一)原告與被告張書豪於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為1050萬元。 (二)原告與被告張孫銘其於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (三)原告與被告張孫國於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (四)原告與被告朱鳳儀於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (五)原告與被告呂張阿瑞於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 民事起訴狀，卷一第10至11頁 ⒉ 先位聲明： (一)原告與被告張書豪於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為1050萬元。 (二)原告與被告張孫銘其於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (三)原告與被告張孫國於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (四)原告與被告朱鳳儀於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (五)原告與被告呂張阿瑞於111年11月2日與原告簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日與原告簽訂之協議書及於112年8月13日與原告簽訂之協議書之買賣價金總價款應減少為350萬元。 (六)願供擔保請准宣告假執行。 備位聲明： (一)被告張書豪應給付原告1050萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (二)被告張孫銘應給付原告350萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (三)被告張孫國應給付原告350萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (四)被告朱鳳儀應給付原告350萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (五)被告呂張阿瑞應給付原告350萬元暨自本狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (六)願供擔保請准宣告假執行。 民事訴之追加、陳報、聲請調查證據、鑑定狀，卷一第263至265頁 ⒊ 先位聲明： (一)確認被告張書豪對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過1050萬元之部分不存在。 (二)確認被告張孫銘對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過350萬元之部分不存在。 (三)確認被告張孫國對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過350萬元之部分不存在。 (四)確認被告朱鳳儀對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過350萬元之部分不存在。 (五)確認被告呂張阿瑞對原告依兩造於111年11月2日簽訂之土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、特別約定事項、於112年4月27日簽訂之協議書及於112年8月13日簽訂之協議書所得主張之買賣價金債權，於超過350萬元之部分不存在。 (六)願供擔保請准宣告假執行。 備位聲明： (一)被告張書豪應給付原告1050萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (二)被告張孫銘應給付原告350萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (三)被告張孫國應給付原告350萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (四)被告朱鳳儀應給付原告350萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (五)被告呂張阿瑞應給付原告350萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。 (六)願供擔保請准宣告假執行。 民事變更聲明狀，卷二第260頁、第276至278頁附表二：原告之主張（新臺幣）編號 土地坐落 共有人 應有部分 買賣價金 已給付價金 未給付價金 先位主張減價後之價金 備位請求返還之不當得利 ⒈ 新北市新店區安豐段 235地號、 237地號、 238地號、 239地號 張書豪 各3/7 2400萬元 1050萬元 1350萬元 1050萬元 1050萬元 ⒉ 張孫銘 各1/7 800萬元 350萬元 450萬元 350萬元 350萬元 ⒊ 張孫國 各1/7 800萬元 350萬元 450萬元 350萬元 350萬元 ⒋ 朱鳳儀 各1/7 800萬元 350萬元 450萬元 350萬元 350萬元 ⒌ 呂張阿瑞 各1/7 800萬元 350萬元 450萬元 350萬元 350萬元 總計 5600萬 2450萬 3150萬 2450萬 2450萬附表三：本院之判斷（新臺幣）編號 被告 酌減後之違約金 （計算式） 不當得利金額 （計算式） 假執行擔保金額 免為假執行擔保金額 訴訟費用 負擔比例 ⒈ 張書豪 720萬元 (2400萬元X30%=720萬) 330萬元 （1050萬元-720萬元＝330萬元） 110萬元 330萬元 13％ ⒉ 張孫銘 240萬 (800萬元X30%=240萬) 110萬元 （350萬元-240元＝110萬元） 37萬元 110萬元 4％ ⒊ 張孫國 240萬 (800萬元X30%=240萬) 110萬元 （350萬元-240元＝110萬元） 37萬元 110萬元 4％ ⒋ 朱鳳儀 240萬 (800萬元X30%=240萬) 110萬元 （350萬元-240元＝110萬元） 37萬元 110萬元 4％ ⒌ 呂張阿瑞 240萬 (800萬元X30%=240萬) 110萬元 （350萬元-240元＝110萬元） 37萬元 110萬元 4％