臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第788號原 告 嚴立品訴訟代理人 林建平律師被 告 金許梅華訴訟代理人 廖經晟律師
黃郁元律師被 告 李奇即布子咖啡商行訴訟代理人 沈芳芳上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告金許梅華應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上如附圖編號A所示之建物（面積31平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及全體共有人。
二、被告金許梅華應給付原告新臺幣8萬8,095元，及自民國114年4月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告金許梅華應自民國113年8月10日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣1,558元。
四、被告李奇即布子咖啡商行應自第一項所示土地遷出。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告金許梅華負擔10分之9、被告李奇即布子咖啡商行負擔10分之1。
七、本判決第一項於原告以新臺幣586萬元為被告金許梅華供擔保後，得假執行。但被告金許梅華如以新臺幣1,759萬9,537元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項於原告以新臺幣3萬元為被告金許梅華供擔保後，得假執行。但被告金許梅華如以新臺幣8萬8,095元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項於原告按月以新臺幣500元為被告金許梅華供擔保後，得假執行。但被告金許梅華如按月以新臺幣1,558元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項於原告以新臺幣586萬元為被告李奇即布子咖啡商行供擔保後，得假執行。但被告李奇即布子咖啡商行如以新臺幣1,759萬9,537元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法255條第1項第3款、第256條分別定有明文。
查原告起訴原請求被告金許梅華：㈠應將原告所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）如地籍圖所示535(1)部分，面積22平方公尺（詳細面積待測量）之建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他土地共有人；㈡應給付原告新臺幣（下同）17萬2,142元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自民國113年8月10日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,211元。嗣於114年8月13日更正聲明為被告金許梅華：㈠應將原告所有坐落系爭土地如臺北市大安地政事務所114年6月5日大安土字第28300號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A，面積31平方公尺之建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及全體共有人；㈡應給付原告8萬8,134元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自113年8月10日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,558元（見本院卷第259頁），核其更正及擴張、減縮應受判決事項之聲明與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭土地原為訴外人即祖父林穆嚴與林祐禎、蔡鴻儒共有，應有部分各為2分之1、4分之1、4分之1，林穆嚴於102年9月6日死亡，原告代位訴外人即母親林韻文繼承林穆嚴所有系爭土地，應有部分為20分之1。惟原告發現系爭土地上興建有門牌號碼臺北市○○區○○街0巷0號未辦保存登記建物（下稱系爭建物），由被告金許梅華取得系爭建物事實上處分權，現出租予被告李奇即布子咖啡商行經營咖啡館使用，然系爭土地原共有人林穆嚴、林祐禎、蔡鴻儒未曾同意他人於系爭土地興建建物，被告金許梅華以系爭建物無權占有系爭土地使用，原告為系爭土地之共有人，自得依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告金許梅華拆除系爭建物後返還占用系爭土地部分予原告及全體共有人，並依同法第179條規定，請求被告金許梅華給付自108年8月9日至113年8月9日止相當於租金之不當得利8萬8,134元，及自113年8月10日起至返還上開土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,558元。另被告李奇即布子咖啡商行向被告金許梅華承租系爭建物使用，然被告金許梅華就系爭土地無占有之正當權源，基於債之相對性原則，被告李奇即布子咖啡商行尚不得以上開租賃契約對系爭土地之所有權人主張其為有權占有，原告自得依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告李奇即布子咖啡商行自系爭建物遷出等語。並聲明：㈠被告金許梅華應將系爭土地如附圖編號A所示，面積31平方公尺之系爭建物拆除，及將該部分土地騰空返還原告及全體共有人；並應給付原告8萬8,134元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自113年8月10日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,558元。㈡被告李奇即布子咖啡商行應自上開第一項所示土地遷出。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告金許梅華部分：日治時期林穆嚴所有房屋之化糞池占用
訴外人即被告金許梅華配偶之姐夫鄭博男所有土地，當時系爭土地上尚有另一間房屋供日本人作為宿舍使用，嗣鄭博男向當時居住在該宿舍之日本人購得該房屋之使用權後，林穆嚴與鄭博男間基於長久使用之目的，遂互相交換土地之使用權而成立類似租賃契約關係，即鄭博男允許林穆嚴繼續使用該越界之化糞池，林穆嚴則允許鄭博男在系爭土地上興建系爭建物使用，系爭建物自39年7月間興建完成後存在迄今。
其後鄭博男因債務糾紛而將系爭建物之事實上處分權轉讓予被告金許梅華之配偶，依民法第425條第1項規定，林穆嚴仍然應受所有權讓與不破租賃原則之拘束，鄭博男與林穆嚴間類似租賃契約對被告金許梅華之配偶仍繼續存在，嗣被告金許梅華因繼承而繼受系爭建物之權利義務，原告復為林穆嚴之繼承人而繼受系爭土地之出租人地位，被告金許梅華對系爭建物坐落之系爭土地具合法使用權源，亦無需向原告給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
㈡被告李奇即布子咖啡商行部分：伊與被告金許梅華間就系爭建物訂有租賃契約，有合法使用權等語，資為抗辯。
㈢均聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見卷第476頁）：㈠原告為系爭土地共有人，應有部分為1/20。
㈡被告金許梅華為系爭建物之事實上處分權人，系爭建物面積為31平方公尺。
㈢被告金許梅華自113年3月5日起將系爭建物出租予被告李奇即
布子咖啡商行，租期至115年3月4日止，每月租金35,000元。
四、本院之判斷：㈠原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告金許
梅華拆除系爭建物及返還占用系爭土地，並請求被告李奇即布子咖啡商行自系爭土地遷出，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號判決意旨參照）。查原告乃系爭土地之共有人、被告金許梅華為系爭建物事實上處分權人，被告金許梅華現將系爭建物出租予被告李奇即布子咖啡商行，為兩造所不爭執，而被告僅以非無權占有為抗辯，則揆諸上揭說明，被告自應舉證及說明，其究係基於何種權源而占有。
⒉被告金許梅華雖抗辯原告之被繼承人林穆嚴曾同意鄭博男互
相交換土地使用權，並就系爭土地成立類似租賃契約之關係，經鄭博男在系爭土地上興建系爭建物後，再將系爭建物事實上處分權讓與被告金許梅華之配偶、復由被告金許梅華繼承，原告應繼受該類似租賃契約之拘束云云，惟為原告所否認。按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條之1定有明文。上開條文，固係於88年4月21日修正公布、00年0月0日生效施行，惟於上開條文增訂前，即為實務所肯認（見民法第426條之1立法理由及最高法院48年台上字第227號判例意旨參照），是於89年5月5日前所成立之租地建屋契約，仍有適用。依上開說明，被告金許梅華取得系爭建物事實上處分權，如係繼受自租用基地建築房屋之承租人，固非不得對基地所有權人主張租賃關係繼續存在，惟觀諸系爭建物之歷年納稅義務人資料，被告金許梅華雖自105年起登記為納稅義務人，然於105年之前之登記納稅義務人則為訴外人江謝尚義，並非被告金許梅華所稱之配偶或鄭博男，被告金許梅華復未舉證證明林穆嚴與鄭博男就何筆土地互相交換使用、被告金許梅華之配偶以何等對價自鄭博男取得系爭建物事實上處分權等占有權源，自非得依民法第426條之1規定主張繼受鄭博男與林穆嚴間租賃契約之承租人。是以，被告金許梅華既未能舉證系爭建物有權占用如附圖編號A所示之系爭土地，原告依民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被告金許梅華將系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及全體共有人，自屬有據。
⒊被告李奇即布子咖啡商行部分：被告李奇即布子咖啡商行以
其向被告金許梅華承租系爭建物使用為由，為其占用系爭土地之正當權源。然本院已認定被告金許梅華並無占有使用系爭土地之正當權源，是被告李奇即布子咖啡商行前開所辯已失所依，不足為據。㈡原告依民法第179條規定，請求被告金許梅華給付原告相當於
租金之不當得利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。復按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年上字第1695號判決意旨參照）。被告金許梅華無權占有原告所有之上開土地，既如前述，是被告金許梅華無法律上原因受有使用系爭土地之利益，並致原告受有相當於土地租金之損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告金許梅華返還本件起訴之日回溯5年相當於租金之不當得利及自起訴之翌日即113年8月10日起至將系爭土地如附圖編號A所示騰空返還原告及全體共有人之日止，按月給付相當於租金之不當得利，於法洵無不合，應予准許；又本件原告之起訴日為113年8月9日（見卷第9頁），則原告請求5年期間之不當得利應自108年8月10日起算至113年8月9日，原告請求自108年8月9日起算，即非有據。
⒉復按無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金
之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明文。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地（最高法院109年度台上字第1944號判決意旨參照）。被告金許梅華自113年3月5日將系爭建物出租予被告李奇即布子咖啡商行經營咖啡館，每月租金3萬5,000元，有房屋租賃契約書在卷可佐（見卷第281至291頁），又系爭建物坐落在永康商圈，鄰近金華國中、小及大安森林公園，交通便利，生活機能良好，有本院114年6月30日勘驗筆錄附卷可稽（見卷第227頁），再經被告金許梅華提出之台灣大華不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱系爭估價報告）評估系爭建物之月租金為3萬5,363元、年租金為42萬4,356元（見卷第367頁），倘依系爭估價報告所載年租金計算不當得利金額較原告請求以申報地價之年息10%計算不當得利金額為高（詳附表「依估價報告記載年租金計算之不當得利」欄及「原告請求之不當得利」欄），惟原告僅請求以申報地價之年息10%計算被告金許梅華占用系爭土地相當於租金之不當得利，自非不許。是原告請求被告金許梅華給付自108年9月10日至113年8月9日相當於租金之不當得利8萬8,095元，為有理由（計算式詳附表「本院認定原告得請求之不當得利」欄），另原告請求被告金許梅華自本件起訴翌日即113年8月10日（見卷第9頁）起至返還占用之土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，如以系爭估價報告評估系爭建物之月租金3萬5,363元計算，被告金許梅華本應按月給付1,768元（計算式：月租金35,363元*1/20應有部分=1,768元，小數點以下四捨五入），惟原告僅請求以申報地價之年息10%計算被告金許梅華應按月給付原告1,558元（計算式：申報地價120,582元*31平方公尺*年息10%*應有部分1/20=1,558元，元以下四捨五入），亦無不許；逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告金許梅華應將坐落在系爭土地上如附圖編號A所示面積31平方公尺之系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告及全體共有人，並請求被告李奇即布子咖啡商行應自上開土地遷出，暨依民法第179條規定，請求被告金許梅華給付原告8萬8,095元及自起訴狀繕本送達翌日即114年4月12日（見卷第157頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自113年8月10日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,558元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 114 年 12 月 18 日
民事第八庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 18 日
書記官 孫福麟附表年度 起迄日期 （民國） 原告請求之不當得利 （新臺幣） 本院認定原告得請求之不當得利 （新臺幣） 依估價報告記載年租金計算之不當得利 （新臺幣） 108 108年8月10日至108年12月31日 6,564.18元 6,528.69元 （計算式：申報地價106,764元*31平方公尺*10%年息*144/365日*應有部分1/20＝6,528.69元） 8,371元 （計算式：年租金424,356元*144/365日*應有部分1/20=8,371元，小數點以下四捨五入，下同） 109 109年1月1日至109年12月31日 17,134.63元 17,134.63元 （計算式：申報地價110,544元*31平方公尺*年息10%*應有部分1/20＝17,134.63元） 21,218元 （計算式：年租金424,356元*應有部分1/20=21,218元） 110 110年1月1日至110年12月31日 17,134.63元 17,134.63元 （計算式：申報地價110,544元*31平方公尺*年息10%*應有部分1/20＝17,134.63元） 21,218元 （計算式：年租金424,356元*應有部分1/20=21,218元） 111 111年1月1日至111年12月31日 17,980元 17,980元 （計算式：申報地價116,000元*31平方公尺*年息10%*應有部分1/20＝17,980元） 21,218元 （計算式：年租金424,356元*應有部分1/20=21,218元） 112 112年1月1日至112年12月31日 17,980元 17,980元 （計算式：申報地價116,000元*31平方公尺*10%*應有部分1/20＝17,980元） 21,218元 （計算式：年租金424,356元*應有部分1/20=21,218元） 113 113年1月1日至113年8月9日 11,340元 11,336.68元 （計算式：申報地價120,582元*31平方公尺*10%*222/366日*應有部分1/20＝11,336.68元） 12,870元 （計算式：年租金424,356元*222/366日*應有部分1/20=12,870元） 合計 88,134元 （小數點以下四捨五入） 88,095元 （小數點以下四捨五入）