臺灣臺北地方法院民事判決113年度重訴字第934號原 告 高順昌訴訟代理人 簡靖軒律師
趙元昊律師上 一人複 代理人 陳怡珊
許瑞榮律師(言詞辯論後終止委任)被 告 黃虎雄訴訟代理人 黃承宗
楊永成律師王仕升律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時聲明為：㈠被告應將起訴狀附件1附圖所示之建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)361,252元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自民國113年7月13日起至返還第一項所示之土地予全體共有人之日止，按月給付原告6,240元。㈣願供擔保，請准宣告假執行(店司補卷第7頁)，嗣變更聲明如原告聲明欄所示(本院卷第207、245頁)，核原告變更後之訴及原訴均係依據其共有之臺北市文山區興隆段三小段436地號土地(下稱系爭土地)遭占用之同一主張原因事實，與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：門牌為臺北市文山區萬盛街130巷8號為4層樓公寓(下稱系爭公寓)，被告為公寓一樓房屋(即臺北市文山區興隆段三小段629建號房屋，下稱一樓房屋)之所有權人，原告為公寓4樓(即同段632建號房屋，下稱四樓房屋)所有權人，系爭公寓坐落之系爭土地，由各樓層所有人各持有1/4，然被告無權占用如附圖所示A、B部分之共有土地，並設有違建物，且該部分屬系爭公寓應留設之法定空地，被告在其上設立圍牆及搭蓋屋頂，已違背法定空地之目的。原告自得依民法第767條第1項及第821條規定，請求被告拆除違建物，並將占用部分土地返還予原告及共有人全體，並依民法第179條規定，請求被告給付占用系爭土地以申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利，自108年7月13日起至113年7月12日止共334,358元，及自113年7月13日起至返還占用之土地予全體共有人之日止，按月給付原告5,775元等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示A、B部分建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告334,358元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自113年7月13日起至返還第1項所示土地予全體共有人之日止，按月給付原告5,775元等語。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯：系爭公寓為被告父親即訴外人黃振宇自地自建而成，於建築之初始，即規劃一樓前、後空地歸屬一樓房屋使用，黃振宇並分別與第一手購買之屋主分別約定，一樓房屋前、後空地歸一樓住戶使用，當年第一手購買之2、4樓屋主均同意(1、3樓則為黃振宇自留)。況且，系爭公寓於65年落成時即有圍牆區隔使用，歷時近50年，各樓層區分所有權人就一樓前後院、增建物使用之事無從推諉不知，期間共有人均未有干涉或異議，則亦可見各共有人間有默示分管契約存在。原告於95年購買系爭公寓4樓房屋，已明知一樓前後院有圍牆存在供一樓房屋使用。系爭公寓各樓層區分所有權人間有分管契約存在，原告自應受分管契約之拘束，原告主張為無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠系爭公寓為4層樓公寓，原告為一樓房屋所有權人，被告為四
樓房屋所有權人，系爭公寓坐落之系爭土地由兩造及系爭公寓2、3樓所有權人所共有，兩造應有部分各為1/4，系爭公寓一樓房屋之前、後方土地如附圖所示A、B部分由被告占有使用，並於其上蓋有增建物等情，有系爭土地及一樓、四樓房屋之土地、建物登記第一類謄本、本院勘驗筆錄、現場照片及臺北市古亭地政事務所114年2月27日函及土地複丈成果圖可參(店司補卷第15至17、37至39頁，本院卷第137至142、151至173、179至181頁)，並為兩造所不爭執，此部分事實勘以認定。
㈡原告主張被告無權占用如附圖所示A、B部分等語，為被告所
否認，並辯稱：系爭公寓於起造時，即由起造人被告父親黃振宇與第一手購屋人約定系爭公寓之前、後空地由一樓房屋使用，系爭公寓之各所有人間存在分管契約；且系爭公寓落成後前後空地即設置圍牆，並由一樓房屋住戶使用，至112年歷時近50年期間，2、4樓之所有權人均未有干涉或異議，亦應認各共有人間有默示分管契約存在等語。經查：
⒈系爭公寓二樓所有人陳隆雄之配偶張綿於本院審理中結證：
我是2樓住戶，還沒蓋好我們就購入，本來跟我先生住在這附近，後來這棟蓋好就搬進來，迄今一直住在這，所有權人是我先生。4樓原來是一個老先生，1、3樓是黃振宇他們的。系爭1樓的前後空地從我住到現在都是黃振宇他們在用。好像買的時候聽黃振宇說一樓他們用好不好，我覺得ok，而且我們2樓也不會用到那邊。當時是跟黃振宇買房子，黃振宇是起造人，是跟黃振宇談的。在跟黃振宇買房子的時候，他有提到說1樓前後空地由他們來使用這件事，因為2樓的人不可能去用1樓的前後空地，所以當時後有同意。從住到現在，沒有其他層住戶就系爭1樓前後空地之使用情形，有何意見或說過什麼。在65年間購買系爭房屋時，我們對面是宿舍，很多都是平房，1樓前後空地由1樓使用這件事情就是覺得是很自然的事情，沒有特別想什麼，黃振宇問我是否同意我就有同意等語(本院卷第211至213頁)。
⒉三樓房屋所有權人之一之黃美娟(即黃振宇女兒)於本院審理
中證述：我爸爸往生之後，把3樓留給我跟妹妹，我們就共同繼承。我們家本來就住在萬盛街130巷8號，是一個瓦片日式平房，我爸就是坐落土地的地主，當時前面還有個院子，我媽媽會在那邊種菜，後來我爸爸原地將平房改成現在的4層建物，因為我媽媽表示他喜歡種菜，所以我爸爸說房子蓋好後打算留1樓跟4樓，就留天跟留地。2樓我記得很快就談好賣出，本來要留下4樓，但後來4樓鄭老先生說他喜歡4樓，我爸爸才同意4樓賣給他，但是有但書說4樓不能增建，我們可以上4樓頂樓陽台去使用，就是有達到留天跟留地可以使用的目的。我沒有當場聽到我爸爸跟4樓關於1樓空地使用的對話，但我爸爸在家裡有提過1樓空地前後院他有留下來，由我們來使用，這樣我媽媽就可以在前後院種菜，我在家裡有聽到我爸爸提到這些。2樓及4樓之前也沒有提出異議表示我們家不能使用1樓前後空地，4樓有轉手過。1樓前後空地從蓋好搬進來到現在都是我們家在使用，期間1樓前院因為要停車，有改成車庫等語(本院卷第215至217頁)。
⒊三樓房屋之另一所有權人黃美媛(即黃振宇女兒）於本院審理
中證述：我爸爸是地主，說要蓋4樓，原則上所有基地使用、建物格局都是他規劃的，請建築師來畫圖。在畫圖時他說要把房子左右兩側蓋在地界線上，所以要保留前後我們自己使用，像小時候原本平房的狀態，65年間後面是一條大排水溝，這樣規劃下外人沒辦法進入我們房子後面，從空照圖（本院卷第243頁）就可見當時是大排水溝。改建前就有圍牆，後來改建後也有蓋圍牆，避免後面排水溝淹過來，其實設計上一樓後面本來就只有1樓能使用，其他人沒辦法過去。本來是要留1樓、4樓，1樓是前後院，4樓有頂樓，但在賣的過程中4樓鄭先生我爸爸說要賣3樓給他，但對方堅持要4樓，最後變成1、3樓是我們家，2樓是陳先生、4樓是鄭先生。
居住期間1樓前面空地是停車，有做雨遮，後院有做廚房，還有一個浴室。我爺爺還在時我們家就是這個格局，有前後院，我爸爸是地主，4樓鄭先生在蓋時來工地很多次，我對他有印象，當時鄭先生要來買，我有聽到我爸爸告知對方說地是我們的，我們要保留1樓跟前後院的使用。鄭先生來了好多次，請我爸爸還是割愛把4樓給他，其他使用方式他沒有意見，所以他在使用4樓時也是遵照大家的約定，並沒有對1樓空地使用方式有表示意見。其實從65年一直到前兩年，所有2、4樓所有權人都沒有針對一樓空地使用有異議，後來原告大約2年前與我們家有別的訴訟案件，才說要檢舉我們占用1樓空地。父親有向4樓買家表示過要保留1、4樓，1樓空地跟頂樓要由我們來管理。2 樓買家我只聽到我父親提到他們看沒一兩次就決定要購買房子，其他部分沒有特別聽到。主要是4樓買家來太多次，所以才有聽到我父親跟他告知關於1樓房子及前後空地我們要留下來自己使用的事等語(本院卷第218至220頁)。
⒋依上，系爭公寓二樓住戶證人張綿證述購買二樓房屋時，黃
振宇有詢問關於1樓前後空地由1樓住戶使用，並經其表示同意。而證人黃美娟、黃美媛亦均證述系爭公寓建成時，黃振宇有表示將一樓前、後空地留下自用，證人黃美媛更證稱，黃振宇有向四樓房屋之第一手屋主鄭先生表示一樓前後空地保留予一樓住戶專用，而經鄭先生同意。此外，證人黃美媛所證稱：65年間系爭公寓後面為一條大排水溝，其父黃振宇為保留前後空地供自己使用，於規劃建造系爭公寓時，將房屋左右兩側蓋在地界線上，以使他人無法進入一樓房屋後方，而僅能供1樓住戶使用，改建後亦有蓋圍牆，避免後面排水溝淹過來等情，核與系爭公寓竣工圖其中之「壹樓平面圖」及68年10月23日空照圖（本院卷第287、289頁）所呈現興建當時一樓房屋後方及右側（面對1樓大門）均為大排水溝，後方之排水溝寬6米、深2米，右側寬2米、深1.5米之水溝，左右兩側牆均緊靠地界線，以及目前自萬盛街130巷僅能從1樓建物內部通往房屋後方之情形相符(本院勘驗時經房屋內部通往後方，本院卷第141頁)，亦足佐黃振宇當時興建系爭公寓時，確係規劃1樓後方空地由1樓使用。而就1樓前方空地部分，自68年10月23日空照圖（本院卷第289頁）可見已有圍牆存在，則被告辯稱：當時系爭公寓取得使用執照後，黃振宇即二次施工建造圍牆使前方空地供作1樓使用等語，亦屬有據。則黃振宇既然於興建系爭公寓時即設計將1樓房屋前後方空地供1樓住戶使用，則其於出售二、四樓房屋時，理應會向購買之住戶表示系爭公寓一樓前、後空地要由一樓住戶專用乙事。是以稽上各節，被告抗辯系爭公寓區分所有權人間，有就一樓前、後空地由一樓住戶使用之分管契約存在，應堪認定。⒌按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認表意人之沉默為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。而共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院114年度台上字第783號判決意旨參照）。本件縱認各共有人間並無明示之分管契約存在，然查一樓房屋前、後方土地上本即有圍牆及增建物存在，有系爭公寓68、94、95年間之空照圖可考(本院卷第283至285、289頁)，另自興建完成後一直為1樓房屋住戶所使用，用作庭院、停車、廚房及浴室等情，經證人陳隆雄、張綿、黃美娟、黃美媛4人證述在卷（本院卷第209、212、217、219頁），另一樓房屋之現狀亦為前後均有圍牆區隔內外（店司補第21頁，本院卷第153、155、163、165、171、173頁），則系爭公寓之一樓前後方顯由一樓住戶單獨使用，占用面積前後各30餘平方公尺，面積不小，外觀顯著，以及證人張綿、黃美娟、黃美媛3人上開均證稱於系爭公寓65年興建後，系爭公寓之其他所有權人未曾就一樓住戶單獨使用一樓前後用地表示異議，已如上述外，證人即二樓房屋所有權人陳隆雄亦證述：系爭公寓建造完成後居住迄今，沒有聽聞其他樓層住戶有反對過等語（本院卷第210頁）。至原告之部分，則經證人黃美媛證述：95年6月迄今之所有權人為原告，原告持有十多年也都沒有就1樓前後方空地之使用表示異議，大約是在2年前我們跟原告有別的案件，在該案法院勘驗時，原告表示說那他要檢舉1樓空地由我們使用這件事等語（本院卷第219至220頁）。而原告亦未提出於系爭公寓65年間建成後，其他區分所有權人、原告或其前手有對一樓住戶單獨使用一樓房屋前、後空地一事，有提出反對或異議。是以，系爭一樓房屋所有權人早已單獨使用一樓前、後空地達四十餘年，其他共有人（即2樓、4樓）明知且長年容忍未加干涉，且參酌系爭公寓完成之65年間（店司補第15頁），當時公寓房屋之買賣，確有將一樓前後空地由一樓住戶使用之習慣，此亦經證人陳隆雄、張綿證述在卷（本院卷第209、213頁），則應認系爭公寓一樓前、後空地，全體共有人有由一樓房屋所有權人專用之默示分管契約存在。
⒍原告雖主張，縱認有分管協議存在亦不拘束原告等語。然按
共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，若應有部分之受讓人知悉或可得而知有分管契約之情形，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，此就維持法律秩序之安定性而言有其必要（司法院釋字第349號解釋、最高法院48年台上字第1065號判決參照）。查一樓房屋住戶單獨使用一樓前後空地部分，外觀上顯著可知，如前所述，原告95年6月間購入四樓房屋時，不可能不知悉而仍決定購入，況且，其後10餘年間亦未表示反對，係於約2年前與被告方家族另案訴訟時才就一樓前後空地之使用為異議，已如上述，其自應受分管契約之拘束。
⒎原告主張被告占用之部分屬建物本身所占有應留設之法定空
地，被告在其上設立圍牆及搭蓋屋頂，已違背法定空地之目的，原告得行使妨害除去請求權，請求被告拆除等語。經查：
①系爭公寓一樓前後方空地為60年12月22日修正公布之建築法
第11條所定建築物應留設之空地，又其中建物後方之空地為防火巷，有系爭公寓面積索引圖、臺北市建管處套繪圖、臺北市建築管理工程處套繪圖配色一覽表及壹樓平面圖可按(本院卷第237、255至257頁)。
②公寓大廈管理條例第55條第2項規定，該條例施行前已取得建
造執照之公寓大廈，得不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制。又同條例第7條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。則公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，就共用部分約定專用，本不受到上開第7條各款不得為約定專用部分之限制，是以65年間建成之系爭公寓之防火巷，依法並未有不得作為約定專用之限制。再者，依上開第7條已明定不得約定為專用之部分，則反面推論可知，並非所有建築物所留設之法定空地（建築法第11條）都不得約定為專用。且參酌預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第10條第4項規定：「法定空地」、露臺、非屬避難之屋頂平臺，如有約定專用部分，應於規約草約訂定之（本院卷第102頁），益見「法定空地」係可能約定為專用。是以，原告主張以1樓前方空地為「法定空地」，縱有分管協議，原告仍得請求行使妨害除去請求權，請求被告拆除等語，並無可採。
③又就1樓後方空地雖包含有防火巷，然僅1樓房屋住戶可經由
其房屋內部進出使用外，其餘樓層住戶無法到達，2至4樓住戶係由另一樓梯及大門通行，無法經由樓梯間或其他法定空地行至後方防火巷，顯非供2樓至4樓逃生避難之用，且系爭公寓後方並未有建物，之前為大排水溝，現為樹木等，有照片可按外（店司補第21頁，本院卷第163頁），亦為本院勘驗現場時所知悉，此外，經證人黃美媛證述：之前大排水溝現在是被蓋子蓋住，看不到排水溝，但可以看到排水孔，還有些植物在上面等語（本院卷第221頁）。是以，1樓後方增建物之存在無礙於供2樓至4樓逃生避難，亦無礙於系爭公寓本身之防火(後方並無建物存在)，且難認有何妨礙2樓至4樓房屋之日照、通風、採光等。另被告辯稱：之前有被檢舉違建，建管局最後只有認定前面空地之雨遮超出範圍部分是違建，後來也配合拆除等語（本院卷第97頁），亦有臺北市政府都市發展局(下稱都發局)113年11月22日函載以：經勘查認定系爭建物前方違建位置為法定空地，其中金屬、塑膠等造，樓層數1層高約3公尺，面積約36平方公尺之新違建應予拆除（本院卷第125、127頁），而被告嗣亦已於113年4月22日拆除該部分(本院卷第131頁，店司補卷第45頁）。至一樓房屋如附圖所示A、B部分違建並未經主管機關認定應予拆除。是原告以被告占用部分屬建築法第11條之法定空地認即應予拆除，尚無可採。
④據上，原告以附圖所示A、B部分占用法定空地，認縱有分管協議亦應拆除等語，尚屬無據。
四、綜上所述，本件認附圖所示A、B部分，有由被告專用之分管協議存在，並非無權占有，則原告依民法第767條第1項、第821條及第179條規定，請求被告應將附圖所示A、B部分建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他共有人，並給付原告334,358元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自113年7月13日起至返還上開土地予全體共有人之日止，按月給付原告5,775元，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲明亦失所附麗，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文所示。中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 27 日
書記官 林姿儀附圖：土地複丈成果圖