臺灣臺北地方法院民事判決114年度簡上字第153號上 訴 人 賴進財訴訟代理人 張寧洲律師複 代理人 張浩倫律師
邱翊森律師黃韻蓁被 上訴人 蘇聰慧
吳慶壽共 同訴訟代理人 蔡晴羽律師
孫國成律師林煜騰律師上 一 人複 代理人 周承恩實習律師上列當事人間請求返還租賃土地等事件，上訴人對於民國114年2月19日本院臺北簡易庭112年度北簡字第6096號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號佳園華廈A、B棟旁空地即臺北市○○段0○段00地號土地如附圖所示A部分（面積80.14平方公尺，下稱系爭土地），並於民國107年7月31日簽立最新房屋租賃契約書（下稱系爭租約），系爭土地上有違章建築鐵皮屋（下稱系爭地上物），系爭租約約定租期自109年8月1日起至110年2月1日止，租金每月新臺幣（下同）1萬7,000元，租期屆滿上訴人應拆屋還地。詎系爭租約租期屆至後上訴人遲未返還系爭土地，嗣兩造於110年12月3日經臺北市○○區○○○○○○000○○○○○0000號調解書（下稱系爭調解書）成立調解，系爭調解書約定延長系爭租約租期至111年6月3日，並得視上訴人需要，再延長3個月至111年9月3日，租金每月1萬7,000元，其餘租約約定事項仍依兩造107年7月31日所訂最近房屋租賃契約即系爭租約。詎於111年9月3日租約到期後，上訴人拒絕拆屋還地，無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第450條第1項、第455條規定、系爭租約、系爭調解書及不當得利之法律關係，求為命上訴人將系爭地上物除去騰空後，將系爭土地回復原狀返還被上訴人，並給付111年9月起至112年3月止相當於租金之不當得利46萬2,810元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地止按月給付相當於租金之不當得利7萬7,135元之判決等語。
二、上訴人則以：㈠被上訴人未於原審所定補繳裁判期間補繳裁判費14萬0,096元，應認被上訴人原審之訴無理由。
㈡又依臺北市○○區○○路0段000號5樓及6樓建物謄本及系爭土地
謄本所示，被上訴人並非系爭土地所有權人，本即無權出租系爭土地，亦無授權之舉證，不能訴請本件拆屋還地。另歷來租約所示之出租人均有變動，是本件出租人究為何人亦有疑義，縱有佳園華廈全體住戶同意授權，或於調解時獲得授權，被上訴人等僅屬代理人，仍應以佳園華廈全體住戶名義起訴，是本件被上訴人欠缺當事人適格，提起本訴應無理由。
㈢縱被上訴人可提起本訴，系爭租約依系爭調解書延至111年6
月3日，另於租約屆滿翌日起續3個月至111年9月3日止，又所謂即時，依一般交易觀念，超逾月餘始表示反對或異議者，即屬不即表示反對之意思，被上訴人吳慶壽親至上訴人處收取111年6月、7月、8月、9月、10月之租金亦為被上訴人所不爭執，被上訴人吳慶壽既來向上訴人收取10月租金，上訴人即認為被上訴人吳慶壽要續租予上訴人，上訴人於原審所提之房租收付款明細表亦有被上訴人吳慶壽之簽名，並無刪除之記載，甚還向上訴人之弟表示下個月會準時來收取租金，上訴人否認10月租金有當日返還，被上訴人於本院所提之租金收付款明細表係被上訴人單方提出，與原審上訴人所提之房租收付款明細表明顯不符，顯為事後製作而不可採。被上訴人於111年11月22日寄發律師函，已非及時表示反對之意思，依法視為以不定期繼續契約，雙方另行成立新的租賃合意要屬明確，兩造已成立新的不定期租賃等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人將坐落臺北市○○區○○段0○段00地號上，如附圖即臺北市古亭地政事務所112年12月21日中正一土字第035200號土地複丈成果圖所示A部分（面積80.13平方公尺）之地上物拆除，並將土地騰空返還被上訴人，上訴人應給付被上訴人10萬2,000元，及自112年4月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自112年4月18日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人1萬7,000元，並依職權為假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部份不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，非本院審理範圍）。
四、經查：㈠被上訴人於原審提起本件訴訟時雖僅繳納第一審裁判費3,530
元，嗣被上訴人於112年9月14日以陳報狀陳述系爭地上物占用土地之訴訟標的價額粗估應為1,540萬元（見原審卷第177至179），並自行再繳納裁判費14萬3,990元（見原審卷第191頁），嗣經原審至現場測量後，原審於113年7月23日裁定命被上訴人於裁定送達後7日內再補繳裁判費14萬96元（見原審卷第315、316頁），被上訴人於113年7月31日收受該裁定（見原審卷第319頁），已於113年8月6日補繳裁判費14萬96元，被上訴人抗辯被上訴人未於原審所定補繳裁判期間補繳裁判費14萬0,096元，應認被上訴人原審之訴無理由等語，洵非可採。
㈡系爭租約第2條記載租賃期間自109年8月1日起至110年2月1日
止，第1頁上方空白處另手寫：「延長至110年8月1日止」文字，於立契約欄位上方空白處復以手寫文字註明：「乙方（指上訴人）承諾租約期滿後拆屋還地」，並由兩造分別於上開手寫文字上蓋章或於旁邊簽名，（見原審卷第26、29頁），又兩造於110年12月3日成立系爭調解書，其內容為：「一、對造人（承租人）與聲請人（出租人）所訂租賃坐落在臺北市○○區○○段○○段00號地號土地租期民國109年8月1日至110年2月1日，雙方同意租期延至民國111年6月3日止。二、前項租約依對造人之需要自前項租期屆滿翌日起續三個月至民國110年9月3日止。三、前二項租約租金每月新臺幣（下同）1萬7,000元整。四、其餘租約約定事項依附件所示雙方於民國109年7月31日所訂最新房屋租賃契約。五、聲請人其餘之請求捨棄。」，有系爭調解書在卷可稽（見原審卷第23頁），以上各情為兩造所不爭執，堪認上開事實為真正。
㈢按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。觀之系爭租約立約人甲方即出租人欄位雖記載為佳園華廈、吳慶壽、蘇雅慧等文字（見原審卷第29頁），然佳園華廈僅為樓房之名稱，並非管理委員會組織，亦無全體區分有權人簽名或蓋章於其上，且觀之系爭租約修改處或手寫文字僅有蘇雅慧、賴進財印文或由吳慶壽簽名，並無佳園華廈文字或印文，再審之如前述，因系爭租約爭議，兩造於110年12月3日經臺北市中正區調解委員會以系爭調解書成立調解，調解內容已載明兩造為出租人及承租人，經本院以110年度核字第2924號准予核定，此亦經本院調閱上開卷宗查明屬實，顯見兩造之真意均認系爭租約之出租人為被上訴人。又出租他人之物係負擔行為而發生債權債務關係，與標的物係屬何人所有並無關聯性，故出租人不以所有權人或有處分權為必要，被上訴人是否為佳園華廈區分所有權人或系爭土地所有權人，暨有無權限出租，均不影響被上訴人為系爭租約出租人之效力。是以，上訴人辯稱被上訴人並非佳園華廈區分所有權人，非系爭土地所有權人，無權出租系爭土地，不能訴請本件拆屋還地，被上訴人非系爭租約出租人，被上訴人提起本件訴訟當事人不適格等語，均非可採。㈣次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第451條所明定。然出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。又定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號、91年度台上字第221號、85年度台上字第2182號判決參照）。
㈤系爭調解書第4項已明載其餘租約約定事項依附件所示雙方於
民國109年7月31日所訂最新房屋租賃契約即系爭租約，而系爭租約第8條亦約定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見原審卷第27頁），另系爭租約於立契約欄位上方復特別以手寫文字註明：「乙方承諾租約期滿後拆屋還地」，並由兩造分別於該段文字上蓋章或於旁邊簽名（見原審卷第29頁），足見被上訴人已於簽訂系爭租約之際，為免被上訴人於租期屆滿後短期間內因一時疏忽不即表示反對之意思，致上訴人取得民法第451條默示更新之利益，故訂明租期屆滿後除經被上訴人明示同意繼續出租外，上訴人不得主張任何權利，即表明續租應另訂契約，否則不生何等法定或意定更新之效力，兩造間租賃關係即應歸於消滅。又系爭調解書第2項雖記載雙方同意租期延至111年6月3日，惟第3項亦記載得依上訴人之需要續3個月至111年9月3日止（系爭調解書誤書為110年9月3日），堪認系爭租約租期係至111年9月3日始屆滿。而於111年9月3日租期屆至後，倘被上訴人未為同意繼續出租之意思表示，且於相當、合理期限內為反對意思，自當然發生阻止續約之效力，並無民法第451條規定之適用，系爭租約即歸於消滅，不因上訴人於租期屆滿後有無交付金錢予被上訴人而有不同。㈥上訴人雖辯稱被上訴人吳慶壽有收取111年10月租金，甚至還
向上訴人之弟表示下個月會準時來收取租金，已同意上訴人繼續租賃，且遲至111年11月22日始發函，超過1個月，已非及時表示反對之意思，依法視為以不定期繼續契約，兩造已成立新的不定期租賃等語，惟查：如前述，系爭租約第8條已明定租期屆滿後，被上訴人未為同意繼續出租之意思表示，當然發生阻止續約之效力，且民法第451條規定視為以不定期限繼續契約與有無收取使用收益之代價無涉，系爭租約出租人為被上訴人二人，並非僅被上訴人吳慶壽一人，被上訴人同意繼續出租之意思表示自須由被上訴人二人共同為之，則縱被上訴人吳慶壽於租期屆滿後曾向上訴人收取金錢或表示下個月會再來收取金錢，亦難認被上訴人有同意繼續出租或另訂租約之意思。況系爭租約第4條已約定租金應於每月1日以前繳納等語（見原審卷第26頁），而被上訴人吳慶壽雖於111年10月1日向上訴人收取111年10月之租金，有房租收付款明細表可參（見原審卷第131頁），惟於111年10月7日前已退還該筆款項，此參上訴人於原審所提之111年10月7日之存證信函亦有載明：「…又忽然返還10月份之租金…」（見原審卷第133至137頁），堪認被上訴人所稱誤收乙節，應屬實在，亦可見斯時被上訴人已有反對繼續出租之意思，且被上訴人於111年7月22日已將專供租金給付之安泰銀行帳戶作廢，有存摺可參（見本院卷第87至91頁），被上訴人再於111年11月22日、112年3月7日發函上訴人請求上訴人將系爭土地騰空返還予被上訴人，並按月給付相當於租金之不當得利1萬7,000元，有律師函在卷可參（見原審卷第35至40頁），被上訴人並於111年10月24日聲請強制執行，惟經法院以系爭調解書及系爭租約對應拆除房屋之位置範圍、拆除要件均未明確特定，系爭租約手寫拆屋還地之內容範圍無從確認，自不在系爭調解書執行名義範圍內為由駁回被上訴人強制執行聲請，有臺灣高等法院112年度抗字第52號民事裁定足稽（見原審卷第95至98、376頁），足見被上訴人確於相當、合理期限內為反對續租之意思表示，揆諸前揭規定及裁判意旨，當然發生阻止續約之效力，自無民法第451條之適用，兩造間之系爭租約於111年9月3日租期屆滿後並未變更或另成立不定期租賃契約，至為明確。
㈦承上，上訴人承租系爭土地，於租期屆滿後被上訴人並未同
意繼續出租，且為反對繼續出租之意思表示，惟被上訴人仍拒不拆除系爭地上物、返還系爭土地，則被上訴人依系爭租約、系爭調解書約定及租賃之法律關係，請求上訴人將系爭地上物拆除，並將占用之系爭土地返還被上訴人，洵為可採。
㈧又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。再按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
而所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。㈨系爭租約已於111年9月3日終止，上訴人無權繼續占用系爭土
地，則被上訴人就上訴人繼續占用系爭土地所獲之不當得利，請求上訴人應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭土地之租金為每月1萬7,000元，揆諸前揭裁判意旨，被上訴人得請求返還之範圍，應以上訴人所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故上訴人使用系爭土地之利益與被上訴人所受損害應堪認相當於系爭土地原有租金即每月1萬7,000元為妥適。據此，被上訴人請求上訴人給付自111年9月4日起至112年3月3日止6個月相當於租金之不當得利共10萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年4月18日（見原審卷第75頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即112年4月18日起至上訴人返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬7,000元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭調解書、系爭租約約定及民法第179條規定，請求上訴人將系爭地上物拆除，將系爭土地騰空返還被上訴人，並給付10萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年4月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年4月18日起至上訴人騰空返還系爭土地之日止，按月給付1萬7,000元，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。至上訴人雖聲請傳喚證人賴進文證明兩造間已另成立新的不定期租賃契約，惟如前述，本院已敍明縱被上訴人吳慶壽有向賴進文收取111年10月租金及表示下個月會準時來收取租金，亦難認定被上訴人已同意繼續出租系爭土地或使兩造間租賃關係成為不定期租賃契約，故無傳喚證人賴進文之必要，附此敍明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 陳正昇法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
書記官 鄭汶晏