臺灣臺北地方法院民事判決114年度簡上字第273號上 訴 人 周育宏訴訟代理人 邱筱涵律師
劉元達律師被 上 訴 人 胡美慧兼訴訟代理人 林瑞明上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國一一四年三月二十五日本院臺北店簡易庭一一三年度北簡字第六五一八號第一審判決提起上訴，本院於民國一一五年九月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人自民國一一四年四月一日起至民國一一五年九月三十日止按月給付被上訴人新臺幣壹萬伍仟元，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）及第二審訴訟費用均由上訴人負擔百分之九十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之；第一項之上訴及抗告程序，準用第四百三十四條第一項、第四百三十四條之一及第三編第一章、第四編之規定，民事訴訟法第四百三十六條之一第一、三項定有明文。當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第四百三十八條第一項第三款，雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第四百七十條第一項同樣之規定，亦可推知，最高法院三十年渝抗字第六六號著有裁判可資參照。上訴人原上訴聲明為：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回（見二審卷第三一頁書狀），於民國一一五年九月九日言詞辯論期日變更為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回（見二審卷第二七七頁筆錄），上訴人前開變更，僅係減縮上訴範圍、減縮應受判決事項之聲明，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人方面：兩造於一一二年二月十七日訂立房屋租賃契約（下稱本件租約），約定由上訴人向被上訴人承租建號臺北市○○區○○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號十八樓之四三房屋（下稱本件房屋）作為工作室之用，租賃期間自同年三月一日起至一一七年二月二十九日止共五年，租金每月新臺幣（下同）一萬五千元，應於每月一日前匯入指定帳戶，押租保證金三萬元，未經被上訴人同意，上訴人不得將本件房屋全部或一部轉租、出借或以其他方法交由他人使用，亦不得供非法使用，如上訴人違反約定方法使用本件房屋，被上訴人得終止租約，租賃關係終止後，上訴人應即日將本件房屋按原狀遷空交還予被上訴人，如不即時遷讓交還，被上訴人得向上訴人請求按日租金三倍計算之違約金至遷出完成日止。詎上訴人竟違法將本件房屋作為日租套房營利使用，縱作為倉庫使用，亦違反本件租約第四條第一、四項之約定，被上訴人乃於一一三年六月十九日依本件租約第六條第一項之約定，為終止本件租約之意思表示，惟上訴人迄未騰空遷讓返還本件房屋，爰依民法第四百五十五條、本件租約第六條第二項約定，請求上訴人騰空遷讓返還本件房屋，並依民法第一百七十九條規定，請求上訴人自一一四年四月一日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還被上訴人相當於租金之不當得利一萬五千元，以及依本件租約第六條第二項約定，請求上訴人自一一三年六月二十日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付被上訴人違約金一萬五千元。（被上訴人於原審起訴請求上訴人遷讓返還本件房屋、自一一四年四月一日起按月返還一萬五千元不當得利，及自一一三年六月二十日起按月給付四萬五千元違約金，原審判命上訴人遷讓返還本件房屋、自一一四年四月一日起按月返還一萬五千元不當得利及自一一三年六月二十日起按月給付一萬五千元違約金，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就敗訴部分全部上訴，被上訴人未就敗訴部分上訴，被上訴人敗訴部分【即超逾每月一萬五千元之違約金請求部分】已經確定）答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：上訴人固不否認兩造於一一二年二月十七日訂立本件租約，約定之租賃標的、用途、租金、租期、使用租賃物限制、租約終止後義務與違約金之約定，及一一三年六月間上訴人及其公司員工與被上訴人（林瑞明）間有被上訴人所提電子通訊內容列印所示之聯繫內容，被上訴人於同年月五日委請仲介至本件房屋拍攝相片，以及被上訴人於同年月十九日依本件租約第六條第一項約定為終止本件租約意思表示等情，但否認違反本件租約第六條第一項約定將本件房屋作為日租套房使用，以上訴人經營白色空間股份有限公司（下稱白色空間公司），在臺北市○○區○○街○○號四樓經營共有十三間套房、全日營運之「白色空間設計旅店」，因旅店所在大樓已無多餘空間存置旅店之家具、床組、毛巾、清潔用品、備品、陳列物等物品及供員工臨時休息，故另行承租本件房屋作為倉庫存放前述物品及供輪班員工臨時休息使用，為旅店營運之附屬工作空間，亦屬工作室用途，並未用以經營日租套房，被上訴人所提電子通訊內容均係說明於上訴人經營旅店、人手不足、時間受限，仲介拍攝之本件房屋影像，亦源於上訴人知悉被上訴人有意出售本件房屋，基於禮貌與善意清潔佈置後呈現，且上訴人如違約將本件房屋供作日租套房使用，依一般人理性思維，應不會隨意告知被上訴人，徒增法律風險，至上訴人就本件房屋之衛浴、地板、牆面所為裝修，係為免存放本件房屋內之物品因潮濕發霉影響品質，均不足以證明上訴人以違反本件租約第六條第一項約定方式使用本件房屋，被上訴人不得據以終止本件租約，況被上訴人於一一三年六月五日取得仲介所拍攝之相片、知悉相關情形後，遲至同年月十八日售出本件房屋後，始為終止本件租約之意思表示，顯係為排除租賃關係以利後續交屋；另上訴人業基於給付租金之意思給付本件房屋一一三年六月一日起至一一五年九月三十日止每月一萬五千元之租金，但如鈞院認本件租約業經被上訴人終止，則備位主張該等款項用以清償是段期間相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張兩造於一一二年二月十七日訂立本件租約，約定由上訴人向渠等承租本件房屋作為工作室之用，租賃期間自同年三月一日起至一一七年二月二十九日止共五年，租金每月一萬五千元，未經渠等同意，上訴人不得將本件房屋全部或一部轉租、出借或以其他方法交由他人使用，亦不得供非法使用，如上訴人違反約定方法使用本件房屋，渠等得終止租約，租賃關係終止後，上訴人應即日將本件房屋按原狀遷空交還予被上訴人，如不即時遷讓交還，渠等得向上訴人請求按日租金三倍計算之違約金至遷出完成日止，一一三年六月間，渠等（林瑞明）與上訴人及其公司員工間有渠等所提電子通訊內容列印所示之聯繫內容，渠等於同年月五日委請仲介至本件房屋拍攝相片，渠等於年月十九日以上訴人將本件房屋違法作為日租套房使用為由，依本件租約第六條第一項之約定為終止本件租約之意思表示等情，業據提出房屋租賃契約書、電子通訊內容列印、相片為證（見原審卷第十三至二五、一三七至一四五頁、二審卷第五五至六三頁），核屬相符，前開事實並為上訴人所不爭執，應堪信為真。
但被上訴人指上訴人違約違法將本件房屋作為日租套房使用，本件租約已經渠等合法終止，上訴人應騰空遷讓返還本件房屋，及支付相當於租金之不當得利與違約金部分，則為上訴人否認，辯稱：被上訴人所提證據不足以證明其違法違約將本件房屋作為日租套房使用，本件房屋係供存置其所經營公司所開設旅店之家具、床組、毛巾、清潔用品、備品、陳列物等物品及供員工臨時休息使用，為旅店營運之附屬工作空間，亦屬工作室用途，並未違約，被上訴人終止本件租約不合法、不生效力，迄至言詞辯論終結時止，其均依約給付租金，被上訴人自不得請求其遷讓返還本件房屋及給付相當於租金之不當得利與違約金等語。
四、茲分述如下：
（一）按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第一百九十九條第一項、第四百二十一條第一項、第四百五十五條前段定有明文。兩造於一一二年二月十七日訂立本件租約，約定由上訴人向被上訴人承租本件房屋，租賃期間自同年三月一日起至一一七年二月二十九日止共五年，租金每月一萬五千元，前已述及，本件租約第四條「使用租賃物之限制」約定：「⒈本房屋係供工作室之用。⒉未經甲方（即被上訴人）同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出借‧‧‧或以其他變相方法由他人使用房屋‧‧‧⒋房屋不得供非法使用‧‧‧」，第六條「違約處罰」約定：「⒈乙方（即上訴人）若違反約定方法使用房屋‧‧‧不待期限屆滿，甲方得終止租約‧‧‧⒉租賃關係終止時，乙方應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方‧‧‧如不即時遷讓交還房屋時，甲方每日得向乙方請求按日租金三倍之違約金至遷出完成為止‧‧‧」（見原審卷第十三、十五頁）。
（二）被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還本件房屋，及給付自一一四年四月一日起算每月一萬五千元相當於租金之不當得利以及自一一三年六月二十日起算每月一萬五千元之違約金，無非以上訴人違法將本件房屋作為日租套房（或倉庫）營利使用，違反本件租約第四條第一、二、四項之約定，本件租約業經被上訴人於一一三年六月十九日依本件租約第六條第一項之約定終止，但上訴人迄未騰空遷讓返還本件房屋為論據，上訴人則以前詞置辯，是本件首應審究者，厥為：本件租約是否經被上訴人合法終止？即上訴人是否違反本件租約第四條第一、二、四項之約定使用本件房屋？經查：
１兩造均不爭執真正、上訴人所提、被上訴人亦節錄部分提
出之一一三年六月二日至十九日林瑞明與上訴人間電子通訊內容列印顯示：①林瑞明於六月二日上午十時許傳訊上訴人表示欲出售本件房屋，將委請房屋仲介另約時間看房，如上訴人配合，願另支付報酬，並兩度要求上訴人提供本件房屋內部相片，上訴人回覆稱「因為我們目前做日租，客人在也比較不方便；能否仲介需要看房時，跟我們聯繫」，林瑞明表示「所以會約可以的時間」，上訴人答稱「通常是1：00－3：00；我們會把房子整理的乾淨整潔」，②林瑞明續說明售屋可能需相當時間，重申報酬事宜，並詢問雙方相約看房之聯絡方式，上訴人提議設通訊軟體（LINE）群組、將員工與仲介加入便於聯繫，林瑞明表示同意，第三度要求上訴人提供本件房屋內部相片，上訴人再回覆稱「好的，最快要下週四；這幾天都還沒退房」，林瑞明詢問仲介可否於同年月六日前往拍照及時間，上訴人回應「６／５、６／６、６／７這三天下午12：00－2：00；若中間有人訂房，６／６可能會沒辦法拍，６／５和６／７一定可以」，林瑞明要求確定時間，上訴人再回覆「６／５、６／７之12：
00－2：00都可以」，林瑞明乃確認仲介人員於同年月五日中午十二時至下午二時間赴本件房屋拍攝相片，另四度請上訴人提供本件房屋內部相片，③林瑞明於同年月三日上午以上訴人電子通訊回應遲緩亦不接聽一般及網路電話、難以聯繫為由，要求上訴人另設群組，④林瑞明於同年月十九日晚間七時許傳訊稱「我決定解約，因為我的房子賣掉了；請問何時可以騰空房子？」（見原審卷第一一九至
一二三、一八三至一八七頁、二審卷第五五頁）。２兩造均不爭執真正、上訴人所提、被上訴人亦節錄部分提
出之一一三年六月三日至十九日林瑞明、房屋仲介人員與上訴人、上訴人所營公司員工間電子通訊內容列印顯示：①六月三日上訴人先向員工介紹林瑞明為本件房屋之房東，向林瑞明介紹二名上訴人所營公司早班員工（通訊顯示名稱為ＹＵ、明萱），並要求房屋仲介人員加入群組以便聯繫，林瑞明旋確認前日與上訴人議定之同年月五日仲介人員到場拍照之聯繫對象與方式，上訴人回覆後，仲介人員（黃浩銓）即加入群組並與上訴人員工確認同年月五日到現場之相關細節，②六月五日為黃浩銓到場與「明萱」間聯繫，③六月十一日下午三時許，黃浩銓請求「明萱」配合其翌日下午二時許帶看本件房屋，「明萱」回覆稱「目前最快６／１４、６／１５之11：00－14：30可以看房間喔」，④林瑞明於六月十五日傳訊詢問何日可看房，「ＹＵ」回覆「６／１８之11：30－14：30；７／１之11：30－14：30」，林瑞明表示後續仍由仲介人員聯繫，黃浩銓旋再表示翌日11：30將帶看客戶，⑤六月十九日上訴人傳訊稱「我們盡力配合你帶看，今天你賣掉一通電話要解除我契約，說要發存證信函給我，我也是第一次遇到，我建議您可以直接發存證信函，我們明天就會把辦公室設在裡面，作為工作室使用，並且會主張買賣不破租賃」，林瑞明回應稱「你目前是以日租套房來使用，已經違背原先的工作室，本來就已經違約」，上訴人答稱「我們目前是個人工作室使用，偶爾朋友來住，並沒有違約」，對於林瑞明擷取前段第①點「因為我們目前做日租，客人在也比較不方便；能否仲介需要看房時，跟我們聯繫」、「通常是1：00－3：00；我們會把房子整理的乾淨整潔」等內容，再稱「做日租個人工作室使用」，之後雙方反覆爭執契約效力（見原審卷第二三、二五、九九至一０九、一六三至一七三頁、二審卷第六三頁）。
３兩造不爭執真正、一一三年六月五日被上訴人委託房屋仲
介（黃浩銓）至本件房屋拍攝之照片，顯示：本件房屋經上訴人僱工裝修，整體牆面經粉刷呈現乾淨米色，無懸掛任何圖畫月曆報表等物，地面為木色鋪裝；進門沿左側牆面接續設置二木頭材質可豎起靠牆收納之雙人尺寸床鋪，床面均放置床墊，上鋪素色平整之床單、被子及各放置二個白色枕頭，二床中間牆面設有一床頭燈及控制開關，左側牆面底端處設置上下二長條形、用以懸掛衣物使用之金屬支架，各掛有約半打之木質三角衣架，但無懸掛任何衣物，呈現空置狀態；底側牆面左側有窗，窗戶設有紗質及布質兩層窗簾；進門沿右側牆面依序放置條狀木質穿鞋椅，穿鞋椅內有三雙同款式素色拖鞋，椅面另置有二木質無蓋箱，其一內置毛巾類物品，穿鞋椅後為木質開放式大型電視架、上放置大型平面電視，電視架旁地面置一垃圾桶，後方地面設置一高約五十公分之小型冰箱，冰箱上方設有一木質層板，上置小型檯燈、（電視、冷氣）遙控器等物，別無其他個人物品；浴廁間含地磚壁磚、馬桶、洗手台、鏡櫃、淋浴間均為上訴人於一一二年三月間耗資十八萬元僱工重行施作，此經上訴人自承明確（參見二審卷第一一０頁筆錄、第一四七、一五九頁工程報價單），呈嶄新光潔狀態，除懸掛二條棕色毛巾及置有一抽取式衛生紙外，亦未見任何肥皂、洗髮精沐浴乳等個人衛浴用品；整體空間符合旅店（日租套房）雙人房之格局規劃布置，並呈現旅社（日租套房）旅客入住前經整理完善之空置狀態（見原審卷第一四一至一四五頁、二審卷第五七至六一頁相片）。
４由前述１①上訴人對於林瑞明提供本件房屋內部相片之要求
，回應「因為我們目前做日租，客人在也比較不方便」、「通常是1：00－3：00；我們會把房子整理的乾淨整潔」，尤其②林瑞明第三度要求上訴人提供本件房屋內部相片，上訴人所回覆稱「好的，最快要下週四；這幾天都還沒退房」，林瑞明詢問仲介可否於同年月六日前往拍照及時間，上訴人回應「６／５、６／６、６／７這三天下午12：00－2：00；若中間有人訂房，６／６可能會沒辦法拍，６／５和６／７一定可以」，而一一三年六月二日為週日，此為週知之事實，明揭上訴人係針對本件房屋為回覆，指其以本件房屋作為日租套房使用，客人在時不便入內拍照，並具體說明因當時客人尚未退房，於下週四（六月六日）以前無法入內拍照，六月五日及七日中午至下午二時前確定仲介人員得到場拍照，倘六月六日有人新訂房，本件房屋是日亦將無法拍照等語，而非泛指自身經營公司所營之「白色空間設計旅店」，否則豈有「客人在不方便」、「這幾天都還沒退房」、「中間有人訂房可能沒辦法拍」之可言？又何以本件房屋適合拍照時間要皆為一般旅店（日租套房）旅客退房時間（上午十時至中午十二時）至開放登記入住時間（下午三、四時以後）之間？由前述２③黃浩銓於六月十一日請求配合其翌日下午二時許帶看本件房屋，獲回覆稱「目前最快６／１４、６／１５之11：00－14：30可以看房間喔」，及④林瑞明於六月十五日傳訊詢問何日可看房，獲回覆「６／１８之11：30－14：30；７／１之11：30－14：30」，亦一再顯示仲介人員得帶看本件房屋之時間均為一般旅店（日租套房）旅客退房時間至開放登記入住時間之間，加以其中⑤上訴人接獲林瑞明終止租約之表示後，傳訊稱「我們明天就會把辦公室設在裡面，作為工作室使用，並且會主張買賣不破租賃」，足見是日以前，上訴人並未將辦公室設在本件房屋內、未將本件房屋作為工作室使用，尤其上訴人對於林瑞明指「你目前是以日租套房來使用，已經違背原先的工作室，本來就已經違約」，先答稱「我們目前是個人工作室使用，偶爾朋友來住，並沒有違約」，見林瑞明擷取其自承作為「日租」使用之部分訊息後，又答以意義不明之「做日租個人工作室使用」，而無隻字片語提及將本件房屋作為倉庫或輪班人員休息室使用。
５參諸：
①上訴人及所營公司員工傳訊內容，指以本件房屋供作「日
租套房」使用，與被上訴人委託房屋仲介到場攝得之本件房屋現況相符。
②上訴人經營白色空間公司，白色空間公司所營事業含一般
旅館業，所營之「白色空間設計旅店」為有十三個套房之旅館，此經上訴人陳明在卷，並有經濟部商業司商工登記公示資料查詢單可稽（見原審卷第一一一、一七五頁），且為被上訴人所不爭執，而旅館與所謂「日租套房」並不相同，前者經行政機關審核後發給旅館業相關許可證照，符合法令對於經營者資格及建築、消防、食品安全衛生、環保、身心障礙保護、稅賦等要求，後者係違法經營，多未能符合前開法令要求，對消費者保障不足，經營旅館之上訴人難諉為不知，無竟將自身合法營運之「白色空間設計旅店」，以違法經營之「日租套房」相稱之理，而倘上訴人承租本件房屋確係作為工作室或倉庫、員工休息室使用（僅係假設），上訴人又豈會隻字未提，反稱以本件房屋做「日租」使用？③本件房屋之浴廁含地磚壁磚、馬桶、洗手台、鏡櫃、淋浴
間，係上訴人於一一二年三月間僱工重行施作，前已提及，上訴人如僅以本件房屋主要作為倉庫存放所營公司旅店之家具、床組、毛巾、清潔用品、備品、陳列物等物品之用（僅係假設），何需斥資十八萬元在本件房屋重行施作利用率極低之浴廁？而上訴人承租本件房屋如係擬作為工作室使用，何以在室內設置二木質床鋪及固定式金屬掛衣架，卻無任何可供一般辦公使用之桌面、座椅，未放置存放任何工作相關之電腦、檯燈、文具、文件？④房屋於占有移轉前室內係呈現占有人當時之利用狀態，此
為週知之事，而一一三年六月五日兩造就本件房屋所定本件租約仍有效存續，上訴人為承租人，依約有權占有使用本件房屋，此為兩造所不爭，上訴人縱配合出租人林瑞明委託之房屋仲介人員拍攝房屋現況照片或帶看房屋，斯時室內存置上訴人個人或關係人之物品、呈現有人長期利用狀態，為事所當然，何需大費周章將室內個人物品全數清除？又若上訴人承租本件房屋主要作為倉庫存放所營公司旅店之家具、床組、毛巾、清潔用品、備品、陳列物等物品之用（僅係假設），一一三年六月五日距離本件租約成立生效已逾一年，並參酌上訴人在二審所提本件房屋使用現狀相片（見二審卷第八一至八四頁），即本件房屋現室內放置諸多金屬材質層架，存置相當數量之紙箱、袋裝紡織品、捲筒衛生紙等物，則一一三年六月五日仲介人員拍攝相片當時，該等物品又存置在何處？上訴人為配合林瑞明委請仲介人員拍攝本件房屋室內狀況，竟耗費鉅額之人力、時間將為數可觀之金屬層架、紙箱、雜物全數遷離，再特意搬入床鋪、穿鞋椅、電視架等家具，鋪設床單棉被枕頭，安裝電視、冰箱、檯燈，悖於事理常情。
６證人即臺灣中小企業銀行忠孝分公司業務人員林昱宏固到
庭結證略稱：「我認識上訴人，他與我們公司有貸款需求而認識‧‧‧上訴人的公司叫白色空間，大約二年前他們有周轉金需求故與我們貸款四百萬‧‧‧大約同年五月我們有准，所以有簽契約及對保，另外上訴人個人有買一張儲蓄險保單，簽保單地點是在白色空間對面大樓，是在他們的儲藏室，樓層有十幾樓，印象中有一個床架但沒有床墊，旁邊有木頭櫃，是開放式的，裡面沒有放東西，沒有桌椅，我們是蹲在床邊用床架當桌子簽的，東西沒有很多，不到擁擠的程度，有留可通行的走道，地板有無鋪設、牆壁有無粉刷我都忘了，有開燈但燈光是哪種我不記得，我在那裡時沒有其他人進出，我停留時間不長，簽完名講解完保單內容就離開了，房間是上訴人用鑰匙開的‧‧‧」（見二審卷第一三三至一三五頁筆錄）。然林昱宏未能確認與上訴人簽立保險契約之處所在本件房屋，蓋林昱宏不唯未能指明簽約處所之門牌號碼，亦未能指認卷附本件房屋一一三年六月五日或五月三日（見二審卷第一五一、一六三頁）之室內現況相片，且林昱宏指上訴人係以鑰匙開啟門扇，與上訴人所提、用以證明本件房屋兼供員工臨時休息使用之「辦公室留宿登記表」，其上注意事項第五點明揭該輪班員工留宿休息之處所，係以密碼開啟門扇（見二審卷第八五、八六頁），二者顯然有別，況上訴人是否僅在本件房屋所屬大廈承租本件房屋一戶，並非無疑，林昱宏既未能確認所指與上訴人簽立保險契約之處所在本件房屋，本院認林昱宏之證述尚不足以證明本件房屋於一一三年五月間係作為儲藏室使用。
７至上訴人提出辦公室留宿登記表，至多僅能證明本件房屋
與上訴人所營公司開設之旅店套房相同，於未有旅客訂房期間，可能兼供輪班員工臨時休息使用，蓋是紙登記表注意事項第三點要求留宿員工於九點前離開，並更換床組及清理垃圾，而上訴人所營公司開設之旅店不在本件房屋所屬大廈內，此經上訴人自承不諱，倘上訴人所營公司輪班員工係在本件房屋內留宿，無異指員工留宿前晚須先攜帶旅店多餘之床單被套枕套等寢具等前往，留宿後更換床組，並將使用過之床組及垃圾攜回旅店清洗，便利性不足；再者，注意事項第五點記載該輪班員工留宿休息之處所，係以密碼開啟門扇，但一一三年六月五日林瑞明委託仲介人員拍攝之本件房屋相片，已未見大門設有密碼鎖，縱確有設置密碼鎖，如為一般工作室甚至倉庫兼員工臨時休息室，設置一般得以密碼開啟之門鎖即可，又何需如同日租套房般每日變換密碼？８綜上，本院認上訴人至少於一一三年六月間，將本件房屋
作為日租套房使用；上訴人於一一三年六月間將本件房屋作為日租套房使用，違反本件租約第四條第一、二、四項之約定，被上訴人於一一三年六月十九日依本件租約第六條第一項約定，以上訴人違約使用租賃標的物本件房屋為由，為終止本件租約之意思表示，於法尚無不合，本件租約業於是日經被上訴人合法終止，堪以認定。本件租約既經被上訴人於一一三年六月十九日合法終止，上訴人翌日起喪失繼續占有使用收益本件房屋之權源，被上訴人依民法第四百五十五條、本件租約第六條第二項約定，請求上訴人騰空遷讓返還本件房屋，應屬有據。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第一百七十九條前段規定甚明。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固有明文，然該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；且營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，營業用房屋之承租人復原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；另就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮，故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號裁判意旨參照）；簡言之，土地法第九十七條第一項城市地方房屋租金限制規定，應為目的性限縮解釋，僅在供承租人居住使用情狀下，方有適用。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條已有明文。
１被上訴人自九十五年間起為本件房屋之所有權人（參見二
審卷第一九一頁所有權狀），上訴人自一一三年六月二十日起喪失占有使用本件房屋之權源，惟現仍占有使用本件房屋，此為上訴人所不爭執，已如前載，上訴人自一一三年六月二十日起至遷出本件房屋之日止，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋租金之利益甚明，並應依本件租約第六條第二項約定負給付違約金之責。
２本院審酌本件房屋坐落臺北市中正區，位在臺北市中正區
忠孝西路一段上，面積二二‧四九平方公尺，所屬大樓兩側分別為知名百貨商場及五星飯店，臺北市中正區忠孝西路一段為雙向九線道，並為重要鐵公路交通樞紐臺北車站所在地，交通便利、生活機能完善、商業活動興盛，此為週知之事實，上訴人自一一三年六月二十日起即喪失占有使用本件房屋之權源，仍拒不遷讓返還本件房屋，致被上訴人無法就本件房屋使用收益、受有損害，以及本件租約就本件房屋之占有使用原即約定每月租金為一萬五千元等情，認上訴人自一一三年六月二十日起至遷讓返還本件房屋予被上訴人之日止期間，無權占用本件房屋，所受相當於租金之利益，以本件房屋每月租金數額一萬五千計算，應屬適當。被上訴人依民法第一百七十九條規定，請求上訴人自一一四年四月一日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還被上訴人相當於租金之不當得利一萬五千元，尚無不合。
３惟上訴人自一一三年六月一日起至一一五年九月一日止期
間，仍先位基於清償租金債務之意思、備位基於返還相當於租金之不當得利意思，按月給付被上訴人一萬五千元，此經上訴人陳明在卷，並為被上訴人所不爭執，則一一三年六月一日起至一一五年九月一日止期間上訴人每月返還相當於租金之不當得利債務，已經上訴人清償完畢而消滅，被上訴人就此部分自無從再行請求。
４上訴人迄未於本件租約經合法終止後立即將本件房屋騰空
遷讓返還予被上訴人，迭已敘明，已構成本件租約第六條第二項約定情狀，上訴人亦未爭執並舉證違約金數額過高，被上訴人依本件租約第六條第二項約定，請求上訴人給付（經原審酌減後）按每月租金計算之違約金一萬五千元，亦無不合。
五、綜上所述，兩造於一一二年二月十七日訂立本件租約，約定由上訴人向被上訴人承租本件房屋作為工作室之用，租賃期間自同年三月一日起至一一七年二月二十九日止共五年，租金每月一萬五千元，上訴人於一一三年六月間違反本件租約第四條第一、二、四項之約定，將本件房屋作為日租套房使用，本件租約業經被上訴人於一一三年六月十九日依本件租約第六條第一項之約定合法終止，上訴人翌日起喪失繼續占有使用收益本件房屋之權源，上訴人自一一三年六月二十日起至遷出本件房屋之日止，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋租金之利益，並已構成本件租約第六條第二項約定情狀，上訴人所受相當於租金之利益，以本件房屋每月租金數額一萬五千計算為適當，但其中一一三年六月一日起至一一五年九月一日止期間上訴人每月返還相當於租金之不當得利債務，已經上訴人清償完畢而消滅，從而，被上訴人依民法第四百五十五條、本件租約第六條第二項約定，請求上訴人騰空遷讓返還本件房屋，依民法第一百七十九條規定請求上訴人自一一五年十月一日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還被上訴人相當於租金之不當得利一萬五千元，依本件租約第六條第二項約定請求上訴人自一一三年六月二十日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付被上訴人違約金一萬五千元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。原審未及審酌上訴人清償一一四年四月一日起至一一五年九月三十日止相當於租金之不當得利債務情節，就前開被上訴人不應准許部分所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當、求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示；原審就被上訴人之請求應准許部分所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當、求予廢棄，為無理由，爰予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響（上訴人聲請訊問證人即空調維修技師丁啟洋，但由上訴人所提相關電子通訊內容列印、收據、對帳單【見二審卷第二０一至二一０、二三五至二四三頁】，顯示丁啟洋維修保養之標的俱為上訴人所營公司開設之旅店十三間套房與櫃臺共十四台空調設備，不含本件房屋之空調設備，且本件房屋之空調設備為被上訴人所有，顯非上訴人自行出資維護之標的，難認丁啟洋對於本件房屋一一三年六月間使用情形有所見聞明瞭，是丁啟洋尚無訊問之必要），爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 7 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡世芳
法 官 林芳華
法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 7 日
書記官 王緯騏