臺灣臺北地方法院民事判決114年度簡上字第51號上 訴 人 彭建彰
何卓軒共 同訴訟代理人 陳克譽律師
王俊賀律師陳亭宇律師被 上訴人 張貞富訴訟代理人 沈曉志上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國113年10月15日本院臺北簡易庭113年度北簡字第4295號第一審判決提起上訴，本院於114年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人彭建彰給付被上訴人超過新臺幣73萬9,212元本息部分、上訴人何卓軒給付被上訴人超過新臺幣20萬9,312元本息部分，及該等部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審訴訟費用（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔16%、上訴人彭建彰負擔42%，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人棋鑫有限公司（下稱棋鑫公司）前於民國106年4月28日以負責人即上訴人彭建彰、何卓軒為連帶保證人，與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號1樓左半部（下稱系爭房屋）出租予棋鑫公司，租期自106年6月10日起至111年6月9日止，第1年每月租金新臺幣（下同）10萬8,000元（含稅），第2年每月租金11萬8,000元（含稅），第3至5年每月租金12萬8,000元（含稅），管理費每月600元，押租保證金25萬元。詎棋鑫公司自107年6月起即拖欠租金未繳，經被上訴人多次催繳，仍未獲置理，迄至108年5月28日止，棋鑫公司尚欠下列款項未給付：㈠扣除押租保證金25萬元後，積欠107年6月10日至108年5月28日租金112萬2,733元；㈡代繳電費2萬8,379元；㈢按系爭租約第2年每月租金1倍之懲罰性違約金11萬8,000元，共計126萬9,112元（計算式：112萬2,733+2萬8,379+11萬8,000=126萬9,112元）。上訴人為連帶保證人，應就上開欠款負連帶清償責任。爰依系爭租約及連帶保證法律關係，請求上訴人連帶給付126萬9,112元，及自108年5月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。原審就此部分為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（至原審駁回被上訴人其餘請求部分，被上訴人未提起上訴，該部分已確定而不在本院審理範圍，爰不予贅述。）
二、上訴人則以：系爭房屋自107年6月起即已有漏水問題（下稱系爭漏水），致棋鑫公司無法營業，經多次向被上訴人反應，被上訴人均置之不理，而被上訴人明知棋鑫公司承租目的為餐廳營業使用，卻未保持系爭房屋合於約定使用、收益即不會漏水之狀態，棋鑫公司即得自107年6月起免付租金。又因系爭漏水已危及用餐客人之安全及健康，上訴人彭建彰遂於108年2月25日委由律師寄發存證信函予被上訴人終止系爭租約，被上訴人即不得再依系爭租約請求，況108年5月28日以前之租金請求權亦已罹於時效而不得請求。懲罰性違約金部分，上訴人係因被上訴人未履行其出租人義務而終止系爭租約，上訴人未有違約情事，故被上訴人不得請求懲罰性違約金。上訴人另以押租保證金25萬元抵銷被上訴人之請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，上訴人彭建彰為棋鑫公司之負責人，棋鑫公司前以上訴人為連帶保證人於106年4月28日，與被上訴人簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予棋鑫公司，租期自106年6月10日起至111年6月9日止，第1年每月租金10萬8,000元（含稅）、第2年每月租金11萬8,000元（含稅）、第3至5年每月租金12萬8,000元（含稅），管理費每月600元，押租保證金25萬元；被上訴人代棋鑫公司繳付計費期間自107年9月18至108年1月28日之電費共2萬8,379元，為兩造所不爭執，並有系爭租約、台灣電力公司繳費憑證等件（見原審卷第13至19頁、第27至31頁）可證，堪信為真實。
四、被上訴人主張棋鑫公司未依約繳納租金，且迄至108年5月28日止，尚積欠被上訴人下列款項：㈠107年6月10日至108年5月28日租金112萬2,733元；㈡代繳電費2萬8,379元；㈢懲罰性違約金11萬8,000元，共計126萬9,112元，上訴人為連帶保證人，應依系爭租約及連帶保證法律關係，就上開欠款負連帶清償責任等節，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決要旨參照）。次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。是關於承租人得終止契約之前提要件為「承租人定相當期限，催告出租人修繕，出租人於其期限內不為修繕」。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文。
㈡被上訴人主張棋鑫公司尚積欠：107年6月10日至108年5月28
日之租金112萬2,733元、代繳電費2萬8,379元、懲罰性違約金11萬8,000元，共計126萬9,112元等語。經查：
⒈系爭租約租期自106年6月10日起至111年6月9日止，第2年
每月租金11萬8,000元（含稅），押租保證金25萬元等情，為兩造所不爭執，則棋鑫公司107年6月10日至108年5月28日所積欠之租金共137萬2,733元【計算式：11萬8,000×（11+19/30）=137萬2,733元，元以下四捨五入，下同】，扣除押租保證金25萬元，棋鑫公司尚積欠租金112萬2,733元（計算式：137萬2,733-25萬=112萬2,733元），是被上訴人前開主張，核屬有據。至上訴人雖辯稱棋鑫公司有繳納租金，然亦自陳無法舉證等語（見原審卷第443頁），自難認其所辯可採。
⒉上訴人復辯稱：系爭房屋自107年6月起即有系爭漏水，致
棋鑫公司無法經營餐廳營業，被上訴人未保持系爭房屋合於約定使用、收益即不會漏水之狀態，棋鑫公司即得自107年6月起免付租金等語，並以系爭漏水之影片及照片（見原審卷第75至83）為證。然觀諸上訴人所提出之上開影片及照片，尚不能認系爭漏水之程度已達棋鑫公司無法經營餐廳而確有停業之情，上訴人復未提出其他事證以實其說，難認其前開抗辯被上訴人未保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，棋鑫公司得免給付租金等語可採。
⒊上訴人另辯稱：系爭漏水已危及用餐客人之安全及健康，
上訴人彭建彰遂於108年2月25日委由律師寄發存證信函予被上訴人終止系爭租約，被上訴人即不得再依系爭租約請求給付租金等語。然系爭漏水已危及用餐客人之安全及健康乙節，未見上訴人提出任何事證，尚難遽信為真。且觀諸上訴人所提出之108年2月25日存證信函（見原審卷第117頁），僅記載上訴人彭建彰委稱：「台端（即被上訴人）出租標的物因民國（下同）107年間有多次漏水現象，致伊經營之餐廳受有營業上之損害，且有害於至伊店內消費之客戶飲食健康安全，故依該租賃標的物房屋租賃契約書第10條第三款之規定終止租賃契約。惟伊仍誠摯願與台端協商終止租賃契約後續事宜，為方便台端協商租賃事宜，台端得向本人直接聯繫，或與本人委任律師聯繫，希冀能妥善解決租賃契約乙事」，足見上訴人彭建彰並未定相當期限催告被上訴人修繕系爭漏水，即逕自終止系爭租約，依前揭說明，系爭房屋縱有系爭漏水須修繕，棋鑫公司仍應定相當期限催告被上訴人修繕，而被上訴人於期限內不為修繕，棋鑫公司方得終止系爭租約，故上訴人前開辯稱系爭租約業於108年2月25日終止，被上訴人不得依系爭租約請求等語，洵屬無據。
⒋次查，系爭租約第6條第2項約定：「……有線電視費、大樓
管理費、ADSL裝置費、水、電、瓦斯、電話費等自交屋日起由承租人負擔。」(見原審卷第13頁)，則可知系爭房屋之電費即應由棋鑫公司負擔。而被上訴人代棋鑫公司繳付計費期間自107年9月18日至108年1月28日之電費共2萬8,379元乙節，為兩造所不爭執，則被上訴人主張棋鑫公司尚積欠代繳電費2萬8,379元，應為可採。
⒌復查，系爭租約第14條第2項第3款約定：「本租約如因承
租方違約導致提前終止，出租方即得向承租方請求台幣叁拾萬元整之懲罰性違約金…」(見原審卷第15頁)，而被上訴人因棋鑫公司自107年6月起即未依約繳納租金，限期於108年5月28日下午3時30分前繳清租金，棋鑫公司仍未繳納租金，被上訴人遂於108年5月29日寄發存證信函，通知棋鑫公司及上訴人彭建彰於108年5月29日終止系爭租約，棋鑫公司及上訴人彭建彰分別於108年5月29日、同月30日收受等情，有被上訴人108年5月29日存證信函及其回執（見原審卷第21至25頁）可考，足認系爭租約因承租方即棋鑫公司未依約給付租金而違約，經被上訴人提前終止，則被上訴人依上開系爭租約第14條第2項第3款約定，主張棋鑫公司應負擔懲罰性違約金11萬8,000元，核屬有據。
㈢復按所謂連帶保證債務，係指保證人與主債務人負同一債務
，對於債權人各負全部給付之責任者而言（最高法院45年台上字第1426號判決要旨參照）。又依民法第747條規定，向主債務人請求履行及為其他中斷時效之行為，對於保證人亦生效力者，僅以債權人向主債務人所為請求、起訴或與起訴有同一效力之事項為限；若民法第129條第1項第2款規定之承認，性質上乃主債務人向債權人所為之行為，既非民法第747條所指債權人向主債務人所為中斷時效之行為，對於保證人自不生效力（最高法院68年台上字第1813號判決意旨參照）。再按債權人向連帶債務人中之一人免除債務，而無消滅全部債務之意思表示者，除該債務人應分擔之部分外，他債務人仍不免其責任。前項規定，於連帶債務人中之一人消滅時效已完成者準用之，民法第276條第1、2項定有明文。
㈣被上訴人主張棋鑫公司就系爭租約尚積欠被上訴人共126萬9,
112元（計算式：112萬2,733+2萬8,379+11萬8,000=126萬9,112元），上訴人為棋鑫公司就系爭租約之連帶保證人，自應負連帶清償責任等語。上訴人則辯以：被上訴人就租金部分之請求權已罹於5年之消滅時效，故被上訴人應不得再向上訴人請求等語。經查：
⒈觀諸上訴人彭建彰與被上訴人代理人沈曉志之LINE對話紀
錄所載：「108/05/27（彭建彰）：星期六的協商內容對我不是很公道：⒈漏水問題6個月才解決⒉去年6月就提出協商終止合約要求不被接受才造成積欠租金⒊…。」（見原審卷第436頁），足見上訴人彭建彰已於108年5月27日向沈曉志承認棋鑫公司有積欠被上訴人租金。而沈曉志依系爭租約第14條二、⒉約定，為被上訴人就系爭租約之委任代理人（見原審卷第15頁），且上訴人彭建彰亦確有與沈曉志討論系爭租約續約、終止之事宜，此有上訴人彭建彰與沈曉志之LINE對話紀錄（見原審卷第401至403頁）可考，足認沈曉志確有就系爭租約代被上訴人受意思表示之權限。是上訴人彭建彰為棋鑫公司之負責人兼連帶保證人，其向被上訴人代理人沈曉志承認棋鑫公司有積欠被上訴人租金，已發生中斷時效之效力，而被上訴人係於113年5月13日提起本件訴訟，亦有本院收狀戳蓋印於起訴狀（見原審卷第7頁）可考，尚未逾5年消滅時效期間，則被上訴人就租金部分對上訴人彭建彰之請求權並未罹於時效，洵堪認定。
⒉至被上訴人就租金部分對上訴人何卓軒之請求權，依前開
說明，其時效不受前開上訴人彭建彰所為債務承認之中斷時效效力所及，是被上訴人就租金部分對上訴人何卓軒之請求權逾5年部分，已罹於時效而不得請求；未逾5年之部分即108年5月13日至108年5月28日之租金共6萬2,933元（計算式：11萬8,000×16/30=6萬2,933元）則尚未罹於時效。
⒊復揆諸前開民法第276條第1、2項規定，上訴人何卓軒因時
效完成而無須給付之部分，上訴人彭建彰於上訴人何卓軒應分擔之範圍內亦免其責任。而上訴人間復未約定分擔之比例，依民法第280條規定，應平均分擔其責任。則上訴人彭建彰就租金部分，亦應免除52萬9,900元【計算式：
（112萬2,733-6萬2,933）÷2=52萬9,900元】範圍之責任。
⒋是被上訴人主張上訴人彭建彰應就棋鑫公司上開所欠款項
於73萬9,212元（計算式：112萬2,733-52萬9,900+2萬8,379+11萬8,000=73萬9,212元）之範圍內負連帶清償責任，上訴人何卓軒則應於20萬9,312元（計算式：6萬2,933+2萬8,379+11萬8,000=20萬9,312元）之範圍內負連帶清償責任，應屬有據。
⒌上訴人雖辯稱依民法第534條但書第2款、第422條、第531
條規定，租賃期限逾1年之不動產租賃應以字據訂立之，且不動產租賃之期限逾2年，其代理應為特別授權並以文字為之；而系爭租約為租期逾2年之租賃契約，沈曉志未受被上訴人特別授權，自非被上訴人之代理人而無受上訴人彭建彰意思表示之權限等語。惟民法第534條第2款規定，旨在避免代理人任意簽訂租期過長之租賃契約，是民法第531條之適用，限於締結租賃契約之情形，非謂租賃契約相關事宜均待本人書面特別授權為之。而系爭租約為被上訴人所自行簽立乙節，有系爭租約之被上訴人簽名（見原審卷第17頁）可佐，則沈曉志僅係受委任為被上訴人處理系爭租約締結後之相關事宜，而未代被上訴人簽立系爭租約，自無須經被上訴人特別授權，上訴人前開所辯，殊難採信。
㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第1項分別有明文規定。本件被上訴人於108年5月29日以存證信函催告棋鑫公司於108年5月28日前繳清積欠之租金及水電費，有該存證信函（見原審卷第21頁）可參，準此，棋鑫公司應自118年5月29日起負遲延責任，被上訴人請求上訴人自108年5月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核無不合，併予准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及連帶保證法律關係，請求㈠上訴人應連帶給付被上訴人20萬9,312元，及自108年5月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡上訴人彭建彰應給付被上訴人52萬9,900元（計算式：73萬9,212-20萬9,312=52萬9,900元），及自108年5月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴意旨所執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 何佳蓉法 官 張庭嘉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 7 月 14 日
書記官 蔡庭復