臺灣臺北地方法院民事判決114年度簡上字第62號上 訴 人 林仁傑被 上訴人 林容瑋訴訟代理人 宋穎玟律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國113年11月19日本院113年度北簡字第7968號第一審判決提起上訴，本院於民國114年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人向被上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○路0段00巷00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國109年11月10日起至112年11月9日止，每月租金新臺幣（下同）3萬3,000元。依房屋租賃契約書（下稱系爭契約）第9條第4項約定，於租賃期間屆滿後，上訴人應將其於系爭房屋1樓門前重新裝設之竹木構造物、雨遮部分（下稱系爭違建）回復原狀，然經被上訴人多次請求，上訴人均置之不理。嗣於113年間臺北市政府都市發展局（下稱都發局）通知被上訴人系爭違建已違反建築法第25條，依建築法第86條規定應予拆除，並限期命被上訴人自行拆除改善，被上訴人遂委請廠商拆除系爭違建、回復原狀，因而支出15萬6,471元，屬回復原狀之必要費用，被上訴人自得依民法第184條第1項前段、第432條規定、系爭契約第10條約定向上訴人請求給付。又扣除上訴人之押租金餘額3萬1,894元（上訴人原繳付押租金6萬6,000元，扣除積欠之1個月租金3萬3,000元、水電費1,106元，餘3萬1,894元）後，上訴人尚應給付被上訴人12萬4,577元（計算式：15萬6,471元-3萬1,894元=12萬4,577元），爰依民法第184條第1項前段、第432條規定、系爭契約第10條約定，提起本件訴訟。
二、上訴人則以：系爭違建之雨遮部分於上訴人承租前即已存在，非上訴人設置，上訴人於承租後亦未對該雨遮為任何更動，故上訴人無須負擔雨遮之拆除費用，且該雨遮迄今仍存在，被上訴人應無實際支出該筆拆除費用。系爭竹木構造物部分，上訴人承租前之前租客即在系爭房屋鐵捲門外加設一水泥平台延伸至馬路邊水溝蓋前，並在水泥平台上設置木門、木造展示櫥窗、直立木牌，被上訴人將系爭房屋交予上訴人時，木門、門口裝潢樣式本身即是違建，非上訴人裝潢施工建造而成。另都發局於113年3月21日發函，限期令被上訴人於同年4月1日前改善，然被上訴人係於期限前3天即3月28日凌晨始以簡訊通知上訴人須拆除遮雨棚，上開通知並未提及竹木構造物部分，且其催告期間並不相當，不生合法催告之效力。依系爭契約第9條約定，上訴人縱有回復原狀之義務，然被上訴人支出拆除費用係因都發局之限期拆除命令，與上訴人未回復原狀致被上訴人所受損害間，並無相當因果關係。另上訴人所提一鎏室內裝修有限公司（下稱一鎏公司）之報價單，日期為112年1月10日，然兩造間租賃契約係於112年11月9日屆滿，於113年1月22日點交歸還房屋，該報價單顯與本件無關，又報價單其中工程項目鐵件、送烤漆廠、玻璃等項目，均與回復原狀或拆除雨遮、木造構造物無關，其中拆除門口違建1萬5,000元部分，應係包含拆除雨遮、木造構造物、木門之費用，然雨遮非上訴人所設置，上訴人無須負擔。又就押租金剩餘3萬1,894元部分，上訴人主張抵銷。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第147、148頁）：㈠兩造簽立系爭契約，約定上訴人向被上訴人承租其所有之系
爭房屋作為店面使用，租賃期間自109年11月10日起至112年11月9日止，每月租金3萬3,000元（見原審卷第13至29頁）。
㈡都發局於113年3月21日發函通知被上訴人系爭房屋門前之系
爭違建，已違反建築法第25條，依建築法第86條規定應予以拆除，並限期命被上訴人強制拆除（見原審卷第41頁，本院卷第179頁）。
㈢上訴人前已繳付2個月押租金6萬6,000元，扣除上訴人未繳納
之1個月租金3萬3,000元、尚未繳納之水電費1,106元，尚餘押租金3萬1,894元，被上訴人尚未返還此部分款項予上訴人。
㈣系爭房屋租賃予上訴人使用前，係租賃予「風曜咖啡館」經
營餐廳使用，兩造簽立系爭契約時即109年11月10日仍維持「風曜咖啡館」原有之裝潢狀態（見原審卷第123至129頁）。
㈤上訴人承租系爭房屋後，將系爭房屋外觀整修、裝潢如原審
卷第129頁照片所示之狀態，此部分增建物為上訴人僱工施作、裝設。
五、本院得心證之理由：㈠上訴人是否應就系爭房屋負回復原狀之責：
⒈系爭契約第9條第3項約定：「房屋有改裝設施之必要，承租
人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。」、同條第4項約定：「前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。」（見原審卷第21頁）。足見上訴人如有改裝系爭房屋之情形，於返還系爭房屋時應負回復原狀之責。
⒉經查，就雨遮部分，上訴人雖主張：此係承租前即已存在等
語，並提出GOOGLE街景截圖、現場照片為證（見本院卷第47至57頁），惟觀上開GOOGLE街景截圖、現場照片，僅能證明系爭房屋外之「綠色塑料板雨遮」自108年8月即已存在之事實（見本院卷第47頁），然被上訴人業已陳明其請求拆除之雨遮並非上開綠色塑料板雨遮，而係綠色塑料板雨遮下方之木質雨遮即灰黑色頂板（見本院卷第146頁），又依都發局113年3月21日北市都建字第1136104250號函所附現況照片及相關說明記載：「查報新增木質雨遮及構造物」等語（見原審卷第41至45頁），再觀上開現況照片紅色框線標註之違建範圍，顯見都發局認定構成違建之雨遮係木質雨遮，而非塑膠材質之雨遮，又該木質雨遮即是「綠色塑料板雨遮」下方之「灰黑色頂板」（見原審卷第45頁）。復觀諸系爭違建拆除後之現場照片，可知被上訴人拆除之雨遮為上開木質雨遮即灰黑色頂板，至於綠色塑料板雨遮則並未經被上訴人拆除（見原審卷第183頁），兩造既不爭執上開木質雨遮即灰黑色頂板為上訴人僱工施作、裝設（見兩造不爭執事項㈤、原審卷第129頁），則應認上訴人就此部分應負回復原狀之義務。從而，上訴人主張雨遮於108年8月即已存在，迄今未拆除，故上訴人毋庸支付此部分拆除費用等語，顯係誤會被上訴人主張拆除之雨遮範圍，上訴人此部分主張，不足為採。⒊次查，就竹木構造物部分，上訴人雖主張：被上訴人將系爭
房屋交予上訴人時，木門、門口裝潢樣式本身就是違建，非上訴人裝潢施工建造而成等語。惟觀風曜咖啡館之裝潢外觀照片，足認風曜咖啡館雖亦有於系爭房屋外裝設木質構造物，然系爭房屋之鐵捲門未遭該木質構造物遮蔽（見本院卷第53頁，原審卷第121頁），應認風曜咖啡館裝設木質構造物之位置係於系爭房屋鐵捲門之內。再對照上訴人施作違建物後之現場照片，足見系爭房屋之鐵捲門遭竹木構造物遮蔽（見原審卷第45、121、129頁），及參以上訴人自陳：上訴人裝潢完畢後，鐵捲門就在木門內等語（見本院卷第146頁），則堪認上訴人施作竹木構造物之位置、範圍，比風曜咖啡館之裝潢更為突出，已超出系爭房屋鐵捲門之範圍，上訴人就此部分，自亦應負回復原狀之責。
⒋從而，上訴人依系爭契約第9條第3、4項之約定，自應就系爭房屋負回復原狀之責。
㈡被上訴人請求上訴人支付回復原狀之必要費用，有無理由：
⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。又系爭契約第10條亦約定：
「承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毀損或滅失者，不在此限。」（見原審卷第23頁）。次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第3項、第214條、第215條定有明文。所謂不能回復原狀，係指依社會觀念，其回復原狀已屬不能而言，至於自始不能抑或嗣後不能，在所不問；所謂回復顯有重大困難，係指回復原狀需時過長、需費過鉅或難得發生預期結果之情形而言，重大困難係自始或嗣後發生，均非所問。末按損害賠償之目的，在填補所生損害，其應回復者，並非原有狀態，而係應有狀態之損失（最高法院110年度台上字第2717號判決意旨參照）。
⒉查系爭房屋租賃予上訴人使用前係租賃予風曜咖啡館經營餐
廳使用，兩造簽立系爭契約時即109年11月10日仍維持風曜咖啡館原有之裝潢狀態等節，為兩造所不爭執（見本院不爭執事項㈣），又觀風曜咖啡館原有之裝潢狀態係有門、窗之狀態（見原審卷第123至129頁），揆諸前揭說明，上訴人所負回復原狀之義務，應係將系爭房屋回復至兩造簽立系爭契約時之「應有狀態」，而非回復至「原有狀態」，亦即應將系爭違建拆除，並回復為設有門、窗之狀態，而非將系爭房屋回復為風曜咖啡館原有之裝潢狀態。況縱認應將系爭房屋回復為風曜咖啡館原有之裝潢狀態，因上開裝潢狀態係風曜咖啡館僱工設計、施作，實難期待使用與之相同之設計、材料、工法施作回上開裝潢狀態，自屬回復原狀顯有重大困難之情形，被上訴人自得直接請求以金錢賠償其損害。
⒊又被上訴人主張拆除系爭違建並將系爭房屋回復為有門、窗
之狀態，所需之費用為15萬6,471元，業據提出一鎏公司之報價單2張為證（見原審卷第49、171頁），觀其中113年3月15日開立之報價單，蓋有一鎏公司之大小章（見原審卷第171頁），依民事訴訟法第358條之規定，推定為真正，至於其提出所載日期為112年1月10日之報價單，上訴人雖爭執該單據之作成時間，惟互核上開2張單據之內容，被上訴人請求之鐵件、鐵件烤漆、玻璃、拆除違建等施作項目之單價、數量、總價均屬相同，足見該等單據均係一鎏公司因同一裝潢工程所開具，被上訴人主張此部分單據日期僅係誤載等語，並非無憑，況上訴人既不爭執該等證據之形式真正（見本院卷第148頁），自得作為本院認定事實之基礎。再觀諸該估價單之內容可知，開立者係室內裝修工程業者，其本於對室內裝修工程項目、工資、材料行情之專業知識及從業經驗，分項明列鐵件、烤漆、玻璃、拆除費用之單價及總價，並備註其施作之具體內容，上開單據堪可採憑。其中拆除門口違建費用為1萬5,000元，當屬回復原狀之必要費用。又鐵件項目施作內容為折門5片、總價為11萬元，該鐵件送烤漆之費用為7,500元，及大門所用地軌5,000元，堪認屬系爭房屋回復為有門狀態之必要費用。至玻璃項目1萬1,520元（含強化銀霞玻璃4,480元、強化清波7,040元）部分，觀施作後之現場照片（見原審卷第185頁），可見門上確實有玻璃，堪認此部分費用亦為系爭房屋回復為有門、窗狀態之必要費用。加計百分之5稅金後，系爭房屋回復原狀之費用為15萬6,471元【計算式：（1萬5,000元+11萬元+7,500元+5,000元+1萬1,520元）×1.05=15萬6,471元】，則被上訴人依民法第432條之規定、系爭契約第10條之約定，請求上訴人給付15萬6,471元，應屬有據。至上訴人雖空言爭執上開款項之合理性，然未提出相關證據供本院判斷，其主張自不足採。
⒋另被上訴人尚積欠押租金3萬1,894元（見兩造不爭執事項㈢）
，被上訴人已扣除此部分款項，而僅請求上訴人給付12萬4,577元（計算式：15萬6,471元-3萬1,894元=12萬4,577元），自屬有據。則上訴人就此部分再主張抵銷，即屬無據。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，被上訴人對於上訴人之請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，而本件起訴狀繕本送達上訴人之日為113年7月29日，有本院送達證書在卷可考（見原審卷第63頁），依據前開說明，被上訴人併請求給付自起訴狀繕本送達之翌日即113年7月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第9條、第10條之約定及民法第432條之規定，請求上訴人給付12萬4,577元，及自113年7月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 14 日
民事第四庭 審判長法 官 溫祖明
法 官 李家慧
法 官 廖哲緯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 14 日
書記官 何嘉倫