臺灣臺北地方法院民事裁定114年度簡抗字第65號聲 請 人 謝新煥相 對 人 國家住宅及都市更新中心法定代理人 花敬群代 理 人 詹佩珺上列當事人間聲請定暫時狀態假處分事件，抗告人對於民國114年9月30日本院臺北簡易庭114年度北全字第66號裁定（下稱原裁定）提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、聲請及抗告意旨略以：㈠抗告人於民國111年2月15日與相對人簽訂「110年度林口世大運選手村社會住宅續租房屋租賃契約書」(下稱系爭租約），承租坐落新北市○○區○○○路0段000號14樓之1房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自111年3月1日起至114年2月28日止。抗告人之後因符合住宅法第4條所定經濟或社會弱勢身分者之資格，依系爭租約第18條第10項約定，總租期得延長至12年，抗告人遂依系爭租約第18條第9項約定，於113年12月12日向相對人申請續租系爭房屋，然遭相對人拒絕。因系爭租約將於114年2月28日到期，抗告人是住宅法第4條所定經濟或社會弱勢身分者，如果搬離系爭房屋即將流離失所，抗告人願意繼續給付租金予相對人，相對人不會受有經濟上之損失，僅有系爭房屋無法即時出租給第三人之不利益，爰依民事訴訟法第538條規定，聲請定暫時狀態之處分，並請求准抗告人繼續居住於系爭房屋，相對人不得令抗告人搬遷。
㈡因定暫時狀態處分與假執行不同，不以勝訴判決為必要，定
暫時狀態處分僅需具有勝訴可能性即可，依系爭租約第18條第10項規定確能解釋出抗告人總租期得延長至12年，抗告人具有勝訴之可能，自有定暫時狀態之必要；抗告人係於113年11月間才發現自己符合住宅法第4條所定經濟或社會弱勢身分者之資格，並無拖延之情事；且內政部興辦社會住宅出租辦法（下稱系爭出租辦法）第11條於修正前之但書並未列舉或限縮身分別，其規定屬槪括適用所有申請身分別承租人，相對人拒絕抗告人續租，導致契約履行顯失公平，即屬違反中央法規標準法第18條「法律不溯及既往原則」與「契約信賴保護原則」之行為，亦違反住宅法第4條所定「居住權保障」之精神；臺灣新北地方院（下稱新北地院）將於114年12月18日強制執行遷讓房屋，抗告人勢必將流離失所，而抗告人已於114年7月18日繳納新臺幣（下同）8萬4,324元供擔保於新北地院在卷，相對人不會受有經濟上之損失，兩相權衡，顯然應先避免抗告人流離失所之急迫而無法彌補之重大損害，本案應有定暫時狀態准許抗告人繼續居住於系爭房屋之必要，爰依法提起抗告等語。
㈢並聲明：⒈原裁定廢棄；⒉請准抗告人繼續居住於系爭房屋，相對人不得令聲請人搬遷。
二、相對人陳述意見意旨略以：相對人係依經公證之系爭租約關於逕受強制執行之約定，聲請強制執行遷讓返還系爭房屋，係本於公證書效力之正當權利行使，非屬侵害行為，與民事訴訟法第538條第1項規定之「急迫危險」之假處分要件不符。又系爭租約第3條已載明租期屆滿時，租賃關係即行消滅，無民法第451條之適用；且承租資格要件之審查，係以承租人申請時所提供之資料為審查基準，系爭租約身分類別載明為一般戶，依系爭租約第18條第10款前段約定，租賃及續租期限合計即不得超過6年。抗告人於111年2月15日既以一般戶資格續租，其於當下明知上開情事，非不能預料114年2月28日後其有不能繼續居住系爭房屋之情形，自當儘早妥為規劃因應。況林口地區非僅有林口世大運選手村社會住宅一處可供租賃，尚有包租代管、租金補貼等相關住宅政策，抗告人原有充裕時間及管道依其需求尋覓新住所，其所言損害之發生當為其自身過咎所致，即無何急迫可言。再抗告人之本案訴訟上訴後如獲第二審勝訴判決（僅假設語氣），其遭遷出系爭房屋之損失（如租金差額及搬遷費等）並非不能以金錢賠償或彌補，相對人亦非不能以相同房型之其他房屋代替給付，是本件聲請亦與「金錢無法填補或回復原狀之重大損害」明顯不符。況系爭出租辦法關於總租期上限規定，係為保障符合社會住宅承租資格民眾有公平機會接續進住社會住宅及國人對於社會住宅合理輪替期待之公益，與抗告人請求繼續居住系爭房屋之利益相權衡，無違反比例原則，抗告人之聲請尚與定暫時狀態之要件不合，其主張顯無理由，應予駁回等語。
三、按法院依民事訴訟法第538條第1項規定，為定暫時狀態之處分，係就爭執之法律關係，為防止重大之損害、避免急迫之危險或有其他相類似之情形，於必要時所為，係屬衡平救濟手段之保全方法；而損害是否重大、危險是否急迫，均屬不確定的法律概念，故於保全必要性之判斷，自應於具體個案中經由利益衡量之觀點，綜合比較當事人、利害關係人利益保護之重要性、本案勝訴之可能、有無不可回復之損害及法秩序之安定和平之公益等，予以綜合衡量判斷。是若該爭執之法律關係並無急迫性及欠缺為該處分之必要性時，不論就其請求及原因之釋明是否已足，殊無准為定暫時狀態處分之餘地。此有最高法院103年度台抗字第248號民事裁定意旨參照。
四、經查：㈠抗告人於111年2月15日與相對人簽訂之系爭租約為「續租房屋租賃契約書」，且係以「社會住宅」「一般戶」身分類別辦理續租，並於同日經臺灣新北地方法院所屬公證人詹孟龍辦理公證，公證書第肆條「公證之本旨及依據法條」載明「當事人對於後附房屋租賃契約之內容、逕受強制執行之約定，意思表示合致，由到場人當場簽名或蓋章，承認其行為，爰依公證法第貳條第壹項、第拾叁條第壹項第壹款、第叁款之規定，作成本公證書。第伍條亦明確記載「約定逕受強制執行者，其意旨：承租人給付如後附契約所載之房屋租金、違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人返還押租金，如不履行時，均應逕受強制執行。承租人如有連帶保證人者（即共住戶），連帶保證人（即共住戶）對於給付租金、違約金亦應逕受強制執行。另連帶保證人（即共住戶）於租賃期滿後不遷出返還房屋者，亦應逕受強制執行。」，有抗告人提出之公證書（含系爭租約）1份卷可稽（見原裁定卷第13至38頁），是兩造間之法律關係自應依系爭租約所約定之內容及公證書前開內容判斷之。
從而，堪認抗告人係以「一般戶」資格承租、續租系爭房屋，且於系爭租約期滿時即已滿6年。
㈡系爭租約第3條、第19條第1項分別約定「租賃期間自民國111年3月1日起至114年2月28日止，租期三年，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，無民法第451條之適用。」、「本契約租期屆滿、消滅或終止租約者，乙方應依本契約規定返還租賃標的物…」，抗告人並於第19條第1項後方「乙方簽名」欄親自簽名確認（見原裁定卷第26、27頁），堪認抗告人於「111年2月15日」簽訂系爭租約即已明知其於租期屆滿，即應依本系爭租約規定返還系爭房屋，否則相對人即得逕聲請強制執行無誤。從而，相對人以經公證之系爭租約聲請強制執行，自屬有據，難認對抗告人有何危險可言。
㈢抗告人雖以其在系爭租約簽訂後符合住宅法第4條規定之經濟或社會弱勢身分（應指該條第2項第5款規定之「六十五歲以上之老人」）為由，主張依系爭租約第18條第10項但書規定，其總租期得延長至12年，相對人未准其續租及聲請強制執行，將對其造成流離失所之急迫而無法彌補之重大損害云云。而查系爭租約第18條第10項但書固規定「但符合住宅法第四條規定經濟或社會弱勢身分者，總租期得延長至十二年」，但該項本文已明文規定「社會住宅租賃及續租期限，合計最長不得超過六年」，則其但書應係指簽訂社會住宅租賃及續租之時，承租人已符合住宅法第4條第2項規定之經濟或社會弱勢身分者而言，此由社會住宅招租自始即有「一般戶」與「經濟或社會弱勢身分戶」（即優先戶）之區別即明，且兩者身分別在承租之時的條件並不相同，基於公平原則，為讓其他與抗告人同為「65歲以上」之經濟或社會弱勢者亦有租用社會住宅之公平機會，自不得因抗告人先前已以一般戶身分取得租約關係，即認抗告人在租賃期間因年滿65歲可當然取得繼續租用社會住宅之權利，否則即對該些於該期間年滿65歲以上之經濟或社會弱勢者顯不公平（因相對人依住宅法第抗告人4條第1項規定提供予經濟或社會弱勢者之社會住宅已定有一定比例，抗告人得優先租用即產生排擠效應），故認抗告人此部分主張並不可採，其本案訴訟亦難認有勝訴之望。
㈣又抗告人稱新北地院將於114年12月18日強制執行遷讓房屋，
其勢必將流離失所，而其已於114年7月18日繳納8萬4,324元供擔保於新北地院，相對人不會受有經濟上之損失，兩相權衡，顯然應先避免其流離失所之急迫而無法彌補之重大損害云云。然依抗告人提出之114年7月18日（中華民國114年7月22日發文）之新北院胤114司執和108828字第1149015677號函第2項係記載「債務人業已繳納12期違約金到院」（見本院卷第31頁），抗告人稱係供擔保尚屬有疑；且依新北院民事執行處114年10月3日新北院胤114司執和108828函（見本院卷第95頁），可知該院已給予抗告人相當期間，以利其自行搬遷，況抗告人於收到相對人113年12月18日住都字第1130037092號函（見原裁定卷第39頁）時，即已知自己無法由一般戶轉優先戶續租，其自應自行規劃及因應租期屆滿時之住居問題，自不得於此時仍謂強制執行將使其流離失所云云；再抗告人如最終得以「優先戶」資格承租社會住宅（不限系爭房屋），而認受有遭遷出系爭房屋之損失（如租金差額及搬遷費等），亦非不能由相對人以金錢賠償或彌補，且相對人已表示其非不能以相同房型之其他房屋代替給付，故認抗告人遷讓返還系爭房屋並不會遭受「金錢無法填補或回復原狀之重大損害」，故難認抗告人遷離系爭房屋將受有何急迫而無法彌補之重大損害。
㈤綜上，抗告人目前遷離系爭房屋並無何危險可言，亦無因急
迫而可能受有無法彌補之重大損害，其聲請定暫時狀態處分，自與法不合。
五、綜上所述，抗告人聲請定暫時狀態處分，與民事訴訟法第538條第1項規定規定之要件不符，其聲請自不應准許。原裁定駁回抗告人聲請，並無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 8 日
民事第六庭 審判長法 官 林瑋桓
法 官 李桂英法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
不得再抗告中 華 民 國 114 年 12 月 8 日
書記官 廖昱侖