臺灣臺北地方法院民事判決114年度原簡上字第4號上 訴 人 林嘉祥訴訟代理人 高魁志被 上訴人 張詩佳訴訟代理人 伍徹輿律師（法扶律師）上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國114年5月14日本院新店簡易庭113年度店原簡字第21號第一審判決提起上訴，本院於115年4月29日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為新北市○○區○○段000地號（重測前為忠治段713地號）土地（下稱系爭土地）共有人之一。系爭土地為原住民保留地，原為伊父米腊‧瓦旦及其兄張雲龍2人共有，應有部分各1/2。伊於民國91年5月2日分割繼承取得系爭土地應有部分1/10。米腊‧瓦旦及張雲龍前將系爭土地無償提供訴外人即親戚蔡秀娥（原名翁蔡秀娥，後撤冠夫姓）原始起造門牌號碼新北市○○區○○路0段00號房屋（未辦保存登記，下稱系爭房屋）自住，其等存有使用借貸契約（下稱土地使用借貸契約）。嗣上訴人於本院民事執行處95年度執字第59954號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）經拍賣取得系爭房屋所有權，不得繼受土地使用借貸契約，蔡秀娥既已搬離，系爭土地借貸目的無法達成，上訴人將系爭房屋出租他人經營咖啡廳而非自住，無正當占有權源，系爭房屋占有系爭土地如原審判決附圖代號A部分（面積159.54平方公尺，下稱占用土地），妨害伊與其他共有人權利之行使。又被告並非原住民，卻向張雲龍購得系爭土地應有部分1/2，其買賣自屬無效。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，求為命上訴人拆除系爭房屋如附圖代號A部分，返還占用土地予伊及其他全體共有人之判決。
二、上訴人則以：最高法院97年度台上字第1729號判決揭示之債權物權化法理，同院101年度台上字第1834號判決說明如約定占有標的物等法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。米腊‧瓦旦及張雲龍無償提供系爭土地予蔡秀娥興建系爭房屋之基地使用，當知係供長期使用且系爭房屋日後有出賣不特定人之可能，縱未以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，應使該債權契約對於受讓土地、建物之第三人繼續存在。蔡秀娥既得依土地使用借貸契約對被上訴人主張有權占有，伊因法院拍賣取得系爭房屋所有權，依前開說明，使用借貸關係即由伊承受而繼續存在，伊並非無權占有，伊信賴建築外觀還能長期使用，善意占有系爭土地，應推定適法權利占用。兩造就系爭房屋坐落之系爭土地存有未定期限之使用借貸關係，且借用土地目的既為繼續使用系爭房屋，應以無繼續居住或房屋不堪使用時，返還期限始屆至，系爭房屋為加強磚造建物尚堪使用，使用借貸目的尚未達成，土地使用借貸期限尚未屆至，被上訴人為米腊‧瓦旦之繼承人，應受土地使用借貸契約之約束。又系爭房屋前屋主除蔡秀娥外，尚有其他人，系爭房屋及系爭土地曾同屬一人所有，依民法第425條之1或類推適用該條規定，系爭房屋於使用期限內，伊與土地所有權人間推定有租賃關係存在。另伊不具原住民身分，前向張雲龍購得系爭土地應有部分1/2，並借名登記在訴外人顏清華名下，因系爭房屋存在系爭土地上已久，可認伊與系爭土地共有人，就系爭土地之使用存有默示分管契約。又97年法院拍賣系爭房屋時，曾通知被上訴人是否優先承買，伊取得系爭房屋迄至被上訴人113年間訴請拆屋還地為止，系爭房屋公然占有系爭土地逾15年，被上訴人長期未行使權利亦未提出異議，依權利失效原則，應禁止其行使權利，其訴請拆屋還地，所得利益與伊所受損害不成比例，違反民法第148條規定，而屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，即判命：上訴人應將系爭房屋如附圖代號A部分拆除，返還占用土地予被上訴人及其他全體共有人。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第100頁，並依判決格式調整及修正文字）：
㈠系爭土地為原住民保留地，原為被上訴人之父米腊‧瓦旦與其
兄張雲龍共有，應有部分各1/2。米腊‧瓦旦死亡後由全體繼承人（包括被上訴人）於91年5月2日繼承取得系爭土地應有部分1/2，被上訴人應有部分則為1/10。上訴人不具原住民身分，前向張雲龍購得系爭土地應有部分1/2，99年5月4日借名登記在顏清華名下並辦畢所有權移轉登記。
㈡系爭房屋係未辦理保存登記建物。系爭房屋興建完成後於70
年11月18日初編門牌（原為忠治村19之1號，後因行政區域調整及門牌整編，陸續變更為忠治村150號及忠治里新烏路4
段17號）。嗣95年間蔡秀娥遭債權人聲請強制執行，執行法院囑由新店地政測量調查結果，系爭房屋為加強磚造、鐵皮造之2層樓建物，部分房屋坐落在系爭土地上。系爭房屋經上訴人於97年5月29日拍定，執行法院於97年8月25日發給權利移轉證書，由上訴人取得系爭房屋所有權。
㈢原審於114年2月10日勘驗並囑託新店地政測量，測量結果系爭房屋1、2樓占用系爭土地詳如原審判決附圖所示。
五、本院之判斷：㈠上訴人撤銷自認之事實，與法未合，其撤銷不生效力：
上訴人抗辯系爭房屋非蔡秀娥原始起造，為被上訴人祖父所興建，本件得適用或類推適用民法第425條之1規定云云，為被上訴人所否認。
⒈按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其
提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款定有明文；前開規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟之第二審上訴程序，亦準用之。查上訴人於上訴理由狀及本院審理時始依民法第425條之1或類推適用民法第425條之1規定，主張其與土地所有權人間推定於房屋使用期限內，就房屋之基地有租賃關係存在（見本院卷第55、98、174頁），固屬第二審始提出之新攻擊防禦方法，然倘不許其提出，恐有顯失公平之情形，依前開規定，應准許其於本院提出，合先敘明。
⒉按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符
或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項定有明文。而同法第280條第1項之規定，係指當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時，消極的不表示意見，法律擬制其為自認而言，此與同法第279條第1項所定自認，係當事人對於他造主張之事實，積極的表示承認之情形有別，兩者在法律上之效果亦不相同。後者除依同法第279條第3項規定撤銷外，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院應以之為裁判之基礎（最高法院105年度台上字第1728號判決意旨參照）。
⒊查上訴人於原審於113年12月27日提出民事答辯狀主張：「系
爭房屋起造當時，係得前土地所有權人即米腊‧瓦旦及張雲龍無償供其親戚蔡秀娥在系爭土地上興建系爭房屋」、「系爭建物坐落於系爭土地上之權源，為米腊‧瓦旦及張雲龍無償提供系爭土地供其親戚蔡秀娥興建系爭房屋使用」（見原審卷第55、57頁）；原審法官提示系爭執行事件拍賣公告，向兩造確認「依此公告註記之系爭房屋使用情形，系爭房屋基地由張雲龍無償提供，而依原告起訴狀所載，原告之父亦同意蔡秀娥在系爭土地起造系爭房屋，是否如此？」。原審原告訴訴代理人稱：「是。系爭土地於蔡秀娥起造系爭房屋時，有取得當時系爭土地全體共有人同意，由蔡秀娥無償借用土地供建築房屋自行居住使用。」；原審被告訴訟代理人稱：「是，沒有意見。但沒有限制蔡秀娥起造房屋只能供自己居住使用」，有言詞辯論筆錄可憑（見原審卷第122頁）；上訴人提出民事上訴理由狀主張：「系爭房屋起造當時，係得前土地所有權人米腊‧瓦旦及張雲龍無償供其親戚蔡秀娥在系爭土地上興建系爭房屋」（見本院卷第56-57頁）。
可認上訴人於原審書狀及言詞辯論期日、上訴理由狀屢屢對於被上訴人主張「系爭房屋為蔡秀娥起造」之事實，積極表示承認，核屬民事訴訟法第279條第1項自認。依前揭說明，除依同法第279條第3項規定撤銷自認外，其於訴訟上所為之自認，於辯論主義範圍內有拘束當事人及法院之效力，本院應認其自認之事實為真，並以之為裁判之基礎。嗣上訴人於本院準備程序及審理時，對於「系爭房屋由蔡秀娥原始起造」一節，再為爭執，陳稱蔡秀娥非系爭房屋之原始起造人，推測系爭房屋係被上訴人祖父所興建云云（見本院卷第134、174頁），依民事訴訟法第279條第3項規定，上訴人自應就其原自認與事實不符一節負舉證責任。惟上訴人逕以系爭房屋於70年即有初編門牌，蔡秀娥與米腊‧瓦旦及張雲龍為兄弟姐妹，猜測系爭房屋是張雲龍之父親起造，之後蔡秀娥於系爭房屋增建地上物居住云云（見本院卷第140、158頁），僅依上開臆測而為爭執，並未舉證其先前自認與事實不符，且被上訴人亦不同意其撤銷自認（見本院卷第158頁），自不生撤銷自認之效力，本院應認「系爭房屋由蔡秀娥原始起造」之事實為真，並以此作為判決基礎。
況且，依新北○○○○○○○○提供之門牌整編資料（見原審卷第145-147頁），顯示新北市○○區○○路0段00號於70年11月18日門牌初編，門牌為「忠治村19之1號」，該址房屋於71年1月起課房屋稅，納稅人姓名：簡好市；房屋構造勘查記錄記載「1層次、磚造、獨立戶、主要結構為杉木、05B磚、內外牆均為水泥粉光、簡陋天花板、木門窗」，有臺北縣房屋稅籍記錄表可參（見原審卷第171頁），就房屋構造而言，與上訴人拍得系爭房屋於97年9月10日申報房屋稅籍填寫之「2層次、2層樓加強磚造、鐵皮造」（見原審卷第153頁），顯然並非同一房屋，佐以簡好市之除籍資料（見原審卷第187頁），無法證明簡好市與米腊‧瓦旦及張雲龍有何親屬關係，更無法推翻系爭房屋起造人為蔡秀娥之事實，併予說明。
⒋按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。上訴人抗辯系爭土地與系爭房屋同屬於張雲龍之父所有，嗣將房屋讓與蔡秀娥居住，由蔡秀娥於既有房屋增建，適用或類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定在房屋得使用期限內蔡秀娥與張雲龍之父就系爭土地有租賃關係，其得繼受上開租賃關係云云。惟查，系爭房屋由蔡秀娥原始起造之事實，業經上訴人自認在卷，已如前述，參諸系爭執行案件所附鑑定報告（鑑定重要內容摘要）亦明確記載系爭房屋之所有權人為蔡秀娥，系爭房屋倘非蔡秀娥所有，法院無從對該屋強制執行，上訴人亦無從透過系爭執行程序拍賣取得系爭房屋，上訴人事後翻異其詞，顯非可採。系爭房屋既屬蔡秀娥所有，系爭土地則為米腊‧瓦旦及張雲龍共有，並無上訴人所指土地與其上房屋同屬一人所有之情形，自與民法第425條之1第1項前段推定租賃關係之要件不符，上訴人此部分主張，自屬無據。
㈡上訴人不得繼受蔡秀娥與米腊‧瓦旦及張雲龍間之土地使用借
貸契約⒈按使用借貸係債之關係，除有特別情事外，其效力不及於契
約以外之第三人，亦無適用或類推適用民法第426條之1規定之餘地（最高法院112年度台上字第1348號、111年度台上字第2191號判決意旨參照）。使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第425條規定。故土地所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，土地使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最高法院93年度台上字第2427號判決、94年度台再字第58號判決意旨參照）。
⒉上訴人抗辯其繼受土地使用借貸契約，有權占有系爭土地云
云。查系爭房屋以系爭土地為部分基地之土地使用借貸契約，屬債權契約，乃成立在米腊‧瓦旦及張雲龍與蔡秀娥之間，不及於契約以外之第三人，且依上開說明，使用借貸非如租賃有民法第425條之規定，兼以使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，自難認被上訴人應受該使用借貸契約之拘束。又蔡秀娥起造系爭房屋後並居住其內，上訴人雖於97年8月25日拍得系爭房屋，然上訴人並非土地使用借貸契約之當事人，無從依使用借貸契約主張有權占有使用系爭土地。況被上訴人於91年5月2日即繼承取得系爭土地持分，有土地第一類謄本可參（見原審補字卷第17頁），上訴人則於97年8月25日始拍賣取得系爭房屋所有權，難認被上訴人繼承取得系爭土地持分係出於惡意。反倒是系爭房屋於本院拍賣公告載明：「建物現由債務人即蔡秀娥自住中，惟其為未辦保存登記建物，有被拆除之虞，請應買人注意。又建物224號坐落之基地，地號712全部及地號713（即系爭土地）之1/2部分係基地所有權人張雲龍無償供債務人使用，其餘地號之占用皆為無權占有，請應買人自行注意」等語，上訴人於應買前，依拍賣公告既明白揭示系爭房屋坐落他人土地上，日後有遭拆除之虞，上訴人並無信賴基礎可言，其仍於第4次拍賣以新臺幣888,000元執意應買，自不得以其前手蔡秀娥與米腊‧瓦旦及張雲龍間存有土地使用借貸關係，逕行主張就系爭土地有合法占有使用之正當權源。上訴人所舉最高法院97年度台上字第1729號係因土地互易契約，性質上屬隨土地所有權移轉之債權契約；同院101年度台上字第1834號判決則涉及社區辦公室等公共空間使用，區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束，前開判決之個案事實情節與本案截然不同，無從比附援引。
㈢兩造就系爭土地並未成立默示分管契約：
⒈按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條
本文定有明文。原住民取得原住民保留地所有權，如有移轉，以原住民為限。原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限，山坡地保育利用條例第37條第2項、原住民保留地開發管理辦法第18條第1項分別定有明文。又非原住民欲購買原住民保留地，為規避上開規定，乃與他原住民成立借名登記契約，以他原住民名義與原住民土地所有權人簽訂買賣契約，將所有權移轉登記予他原住民。該借名登記契約、買賣契約及將所有權移轉登記予他原住民之行為，無異實現非原住民取得原住民保留地所有權之效果，自違反上開禁止規定，依民法第71條本文規定，應屬無效（最高法院大法庭108年度台上大字第1636號裁定參照）。
⒉上訴人抗辯其前向張雲龍購得系爭土地應有部分1/2，並借名
登記在訴外人顏清華名下，因系爭房屋存在系爭土地上已久，可認伊與系爭土地共有人，就系爭土地之使用存有默示分管契約云云。惟查系爭土地為原住民保留地，上訴人並非原住民，其向張雲龍購得系爭土地應有部分1/2，於99年5月4日借名登記在顏清華名下，為兩造所不爭執，並有土地建物查詢資料可參（見原審卷第38頁）。依上說明，上訴人與張雲龍間土地買賣契約、上訴人與顏清華間借名登記契約及移轉登記行為，違反上開禁止規定均屬無效，上訴人既非系爭土地之共有人，就系爭房屋自無與其他共有人成立默示分管契約之可能，上訴人此部分所辯，自無足取。
㈣被上訴人之請求並無權利濫用、違反誠信原則：
⒈按民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規
定，其真意係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的，苟權利人行使權利非專以損害他人為主要目的，縱使他人喪失利益，亦無該條之適用（最高法院72年度台上字第1205號判決意旨參照）。又源於誠信原則對權利行使之限制性功能，經審判實務予以具體化而創設之「權利失效」，旨在針對時效期間內，權利人所為矛盾、濫權行為規範上之不足，根據信賴保護原則，填補權利人長久不行使權利所生法秩序不安定之缺漏，剝奪其權利之行使，乃一種特殊例外之救濟方法，適用上應特別謹慎，從嚴認定，俾免弱化權利效能。此在對於已登記所有人而無消滅時效適用之所有物回復請求權主張權利失效者尤然。蓋回復請求權為確保所有權排他、完全支配狀態之核心權能（最高法院114年度台上字第1061號判決意旨參照）。
⒉上訴人固抗辯系爭房屋公然占有系爭土地逾15年，被上訴人
長期未行使權利亦未提出異議，依權利失效原則，被上訴人不得行使權利，且被上訴人請求拆屋還地違反誠信原則、比例原則，屬權利濫用云云。惟參諸系爭土地為原住民保留地，前由土地所有權人米腊‧瓦旦及張雲龍無償提供蔡秀娥興建系爭房屋居住使用，本院拍賣公告既已載明系爭房屋占有之系爭土地1/2部分係張雲龍無償提供蔡秀娥使用，上訴人明知系爭房屋占有系爭土地其餘1/2屬無權占有，有遭拆除之虞，仍執意低價應買，應自行承擔遭請求拆屋還地之風險，系爭房屋既無正當占有權源，被上訴人無容忍之義務，其基於所有權共有人地位，請求上訴人拆除系爭房屋如原審判決附圖代號A部分，返還占用之土地，乃正當行使所有權，難謂係以損害上訴人為主要目的，自無權利濫用可言。上訴人既無永久占用系爭土地之正當信賴，縱令被上訴人（或其他共有人）於一定期間內單純沉默，尚難認有何特殊情況，足以引起上訴人信任其等不欲行使權利，並以此作為自己行為之基礎，是上訴人此部分所辯，委無足取。
⒊依上，系爭房屋占用之部分基地雖由土地所有權人米腊‧瓦旦
及張雲龍無償提供蔡秀娥興建房屋，然其等間之使用借貸契約效力不及第三人，上訴人自不得依土地使用借貸契約主張有權占有；又上訴人不具原住民身分，其向張雲龍購買系爭土地應有部分，並借名登記於顏清華名下，因違反法律禁止規定而無效，上訴人自非系爭土地之共有人，無從與其他共有人就系爭土地成立默示分管契約，其自屬無權占有，則被上訴人請求上訴人將系爭房屋如原審判決附圖代號A部分拆除，返還該部分土地予被上訴人及其他全體共有人，並不構成權利濫用、權利失效，未違反誠信原則甚明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定請求上訴人將系爭房屋如原審判決附圖代號A部分拆除，返還占用土地予被上訴人及其他全體共有人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，上訴人聲請調查證人蔡麗營、翁秀娥、張秀珠、張詩華、張維倩、張巴頓以釐清系爭房屋之起造人；聲請調查證人陳美銀、蔡麗營、翁秀娥以證明其向張雲龍購買系爭土地持分時，張雲龍同意系爭房屋得使用系爭土地云云，核無必要，兩造其餘攻防方法及所提證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡世芳
法 官 姚水文法 官 張瓊華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 5 月 27 日
書記官 邱美嫆