臺灣臺北地方法院民事裁定114年度抗字第69號抗 告 人 闕梅桂
林恒如
林靖媗
林泉安林珊游允華闕才貴上 七 人代 理 人 丁昱仁律師
張智旼律師視 同抗 告 人 闕梅雪
李婕綺李佳穎李依穎相 對 人 闕麗梅代 理 人 張立業律師
陳奐均律師上列當事人間聲請變更共有物管理事件，抗告人對於民國113年12月31日本院111年度聲字第43號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中1人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文，此於非訟事件亦準用之，此觀非訟事件法第11條規定即明。又債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯為有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟法第56條第1項之規定（最高法院33年上字第4810號判決先例意旨參照）。本件相對人於原法院主張與抗告人、闕梅雪、李婕綺、李佳穎、李依穎為坐落臺北市○○區○○段0○段○000地號土地上、建號同段第29號、門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號1樓（含騎樓）至4樓暨樓頂平臺增建物（下合稱系爭房屋）之全體共有人，依民法第820條第2項、第3項規定聲請變更共有物即系爭房屋管理方式，其等即為共同非訟人，且管理方法應否變更、變更之內容為何對其等有合一確定之必要，經原裁定准予變更，抗告人提出非基於其個人之事由為抗告理由，形式上有利於闕梅雪、李婕綺、李佳穎、李依穎，其等雖未提出抗告，仍為視同抗告人，合先敘明。
二、抗告意旨略以：㈠原裁定主文禁止抗告人闕梅桂無償居住、管理、使用系爭房
屋1至4樓及5樓平臺，而理由為禁止闕梅桂無償居住使用系爭房屋4樓及5樓平臺，未論及「管理」，主文與理由矛盾。
㈡抗告人林靖媗、林珊、游允華、闕才貴、林恒如、林泉安等人同意闕梅桂管理居住使用，合計應有部分為288分之174，抗告人於原法院所提出相對人簽立之同意書，其應有部分為288分之87，兩者加總合計為288分之261，已超過九成應有部分，而視同抗告人闕梅雪、李婕綺、李佳穎、李依穎合計應有部分共288分之27，未有反對之積極表示，其等默示同意闕梅桂居住管理使用，且系爭房屋老舊，上開同意書均以系爭房屋4樓及5樓平臺漏水須由闕梅桂自費修繕，即為其他全體共有人之利益。原法院誤認只有相對人同意，且未說明上開管理方式有何違反公平之處。
㈢原法院逕自囑託非兩造同意之宇豐不動產估價師聯合事務所(下稱宇豐事務所)陳志豪不動產估價師為系爭房屋之租金估價，且未依抗告人聲請傳喚陳志豪不動產估價師，援引該估價師個人所出具之估價報告書(下稱系爭估價報告書)，作為原裁定之基礎，顯有程序及實體上之瑕疵。抗告人另提出自行委託第一太平戴維斯不動產估價師事務所(下稱第一太平事務所)所出具之估價報告書(下稱第一太平估價報告書)為據，認系爭估價報告書以錯誤之鑑價為基準且未參考系爭房屋之土地租金、相鄰42號商店、特賣會42號1樓月租金、系爭房屋2樓實際出租租金，與實際情形差距過大而無參考價值；系爭估價報告書將增建面積3.04坪列入正常租金行情，且採區域因素比較調整分析採高調整2次，不符合客觀專業估價原則，鑑價有嚴重瑕疵。
㈣抗告人將系爭房屋2、3樓出租予張顯銘，張顯銘再出租予第三人，並訂有租約，租期均逾30日，係合法之套房出租，與旅館業無關。
㈤原裁定以附表三之每月租金最低數額作為本件之基礎，然裁定理由中未敘明理由，顯有理由不備之違背法令。
三、相對人意見略以：原法院經兩造合意，囑託宇豐事務所對系爭房屋租金進行估價，估價報告書並無重大違法或不合理之處。抗告人提出第一太平估價報告書，並未經相對人同意得作為本件判斷合理租金之證據，且第一太平事務所是系爭估價報告書完成後約2年半才出具，難認鑑定結果較為準確。另系爭估價報告書通盤考量原法院囑託之各鑑定事項，分別適用「租賃實例比較法」與「積算法」進行估價，且敘述詳盡；而第一太平估價報告書則僅以「租賃實例比較法」計算，說明與分析內容顯較草率，不足作為推翻原裁定之依據；抗告人又稱合理租金須考量樓梯通行權折價與相對人提出訴訟之風險等因素，然並未詳細說明與舉證，不應採信等語，並聲明：抗告駁回。
四、原裁定意旨略以：㈠抗告人所提出僅有相對人單獨之簽名、蓋章之字條（下稱系
爭字條），書立時間不明，對闕梅桂居住使用之條件、期間亦未具體明確（見原法院卷第218頁），難謂為共有人就系爭房屋4樓及樓頂平臺增建物已「合意或決議」由闕梅桂永久無償管理使用，相對人依民法第820條第2項請求裁定變更管理內容，於法有據。
㈡原裁定以系爭估價報告書認定，系爭房屋1至3樓合併以每月
租金新臺幣（下同）24萬元出租予張顯銘，低於合理之租金數額，有害於全體共有人，而張顯銘前以集辰貿易有限公司（下稱集辰公司）名義在系爭房屋2、3樓違法經營旅館業日租套房，招致主管機關裁罰或承擔民事賠償責任、刑事罪責之具體風險、不利益，應認是項管理內容已達顯失公平程度；抗告人亦未能陳明並舉證交由闕梅桂永久無償居住使用，對闕梅桂以外之全體共有人有何利益之可言，且系爭房屋4樓及樓頂平臺增建物每月合理租金數額合計超逾6萬元，由闕梅桂一人單獨居住使用，應認達顯失公平程度。
㈢爰禁止抗告人將系爭房屋4樓及樓頂平臺增建物由闕梅桂無償
居住、管理或使用，禁止系爭房屋2、3樓承租人或使用人，於取得旅館業登記證以前，在系爭房屋經營日租套房等旅館業，並依評估之合理租金數額，以約9成比例設定系爭房屋全部或一部出租時之租金數額下限等語。
五、經查：㈠按共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1
項規定管理權能之範圍(最高法院98年度台上字第1087號判決意旨參照)。共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。次按民法第421條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，可知租金、租賃標的以及承租人之人別屬租賃契約之常素，而為構成租賃契約不可或缺的必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象、出租標的範圍、租金數額高低等，均屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。末按為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰仿多數立法例，修正第1項。共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理（民法第820條修正理由參照）。是法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，當亦屬審究之範圍。惟所謂「公平」應係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言，雖各共有人間之權利義務狀態相互比較下並未全然均等，倘管理人未濫用其管理權利，權利義務狀態亦無顯然失衡，則難謂有顯失公平。倘管理人於未經共有人同意下，逕將共有物之使用收益獨厚特定共有人，即有審究公平性之必要，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。
㈡本件相對人未參與將系爭房屋1至3樓以每月租金24萬元出租
予張顯銘之決定，為抗告人所不爭執，而系爭字條書立時間及具體條件與期間亦均不明，相對人既未參與上開出租決定且不同意闕梅桂繼續無償居住管理使用4樓及樓頂平臺增建物（下合稱系爭決議），其屬「不同意之共有人」，自得依民法第820條第2項規定，聲請本院裁定變更之。
㈢查相對人於原法院之聲明第二項為：禁止相對人（即抗告人
）再繼續使共有人闕梅桂無償居住管理使用系爭房屋4、5樓之增建建築物等語，而部分抗告人亦出具同意書，同意闕梅桂管理居住使用，且原裁定准予相對人所請，依裁定理由之全盤脈絡觀察，顯然是禁止闕梅桂無償對4樓及樓頂平臺增建物進行一切形式之占有與支配（包含居住、管理及使用），且「居住、使用」難以脫離「管理」而單獨存在，故原裁定理由中縱未列「管理」二字，並未涉實體權利變動，僅生是否符合民事訴訟法第232條裁定更正之範疇，尚難遽認有
主文與理由矛盾之違背法令情事。㈣次按法院認有必要時，得囑託機關、團體或商請外國機關、
團體為鑑定或審查鑑定意見，民事訴訟法第340條第1項定有明文。所謂「為鑑定」，係指囑託機關或團體就鑑定事項為鑑定，亦即使機關或團體執行鑑定人之職務而言，至受被囑託之機關或團體委任為實際執行鑑定事務之自然人，係依其與該機關或團體之內部關係提出其工作報告，由被囑託之機關或團體審酌後，向法院提出鑑定書，該執行鑑定事務之自然人無向法院提出鑑定書之權利義務，非本法所謂之鑑定人（最高法院109年度台抗字第456號裁定意旨參照）。經查：
1.兩造於民國111年8月8日原法院調查程序中，均表示同意由原法院直接指派不動產估價師鑑定，並同意逐層估算系爭房屋租金總額及基準時點（見原法院卷第212頁）；嗣經相對人表示難以負擔原指定張義權不動產估價師之服務費，請原法院改定其他鑑估單位並提供宇豐事務所相關資料，抗告人對此表示無意見，原法院始於111年9月22日委請宇豐事務所之陳志豪不動產估價師鑑定等情，有兩造之書狀及該函文在卷可查（見原法院卷第242、266頁、276至278頁）。是選任適當之鑑定人或鑑定機關既本屬法院之職權，原法院所為鑑定機關之選定，程序上並無不法。
2.另查陳志豪不動產估價師具備系爭鑑定事項之專業資格，有學經歷資料、臺北市不動產估價師開業證書、公會會員證書可查（見原法院卷之系爭估價報告書）。抗告人雖辯稱其公會會員證書已逾期，惟未加入公會執行業務者，依不動產估價師法第33條規定，僅處行政罰鍰，立法目的在於行政管理，個人公會會員證書效力之瑕疵並不影響報告內容之可信度。且查系爭估價報告書係宇豐事務所內部審查後以事務所名義出具，抗告人未具體指明陳志豪估價師之專業能力有何不足或系爭估價報告書之鑑定方法或論理過程有何違誤，其指稱選任鑑定人程序瑕疵，尚難採信。
3.另查系爭估價報告書就系爭房屋全層樓分別單獨出租、以出租套房及全棟合併出租之合理市場租金為評估原則，兼採租賃實例比較法與積算法，於評估隔間套房時因無法單獨出售，僅採比較法並敘明原因（見系爭估價報告書第30至31頁），符合不動產估價技術規則第14條之規定。且系爭估價報告書已表明本次僅評估地上建物之合理市場租金，而土地所有權人及權利範圍僅供參考使用等語（見系爭估價報告書第14頁），各該「比較標的」與系爭房屋所在地段、建築結構、屋齡、格局等條件均具相似性，並就不同估價方法所獲得之價格進行綜合比較，作出各樓層分別及合併出租之最終價格評估，並以112年12月6日112宇豐估務字第00000000號補充說明所估金額之合理性（見系爭估價報告書第33至78頁、原法院卷第396至399頁）。抗告人未指明系爭估價報告書鑑定方法、論理過程或上開說明有何重大瑕疵，僅以鑑價結果高於相鄰商店或系爭房屋實際出租租金，泛稱無參考價值，並不足採。
4.抗告人所提出之第一太平估價報告書未區分各層樓之狀況，僅選定單一租賃實例比較法進行評估；且其評估結論就系爭房屋2、3層合理市場租金總額，分別高於系爭估價報告書1,299元、2,342元（見第一太平估價報告書第3頁及系爭估價報告書第77至78頁）。再者，第一太平估價報告書之勘察日期為114年5月23日，與價格日期111年10月27日已有2年多之差距，且該報告書雖記載：「據委託單位（即抗告人）表示現場勘察時室內情況與價格日期時並無顯著差異，故本次推定現場勘察時，現場管理維護情況與價格日期相當」等語（見第一太平估價報告書第2頁），惟僅憑抗告人之表示推定114年5月23日與111年10月27日之狀況無顯著差異，未以其他客觀情形佐證，難認允當，該報告書是否得以反應價格日期時之情況尚有疑義，自難以此作為推翻原裁定之依據。
5.抗告人另指稱系爭估價報告書將增建面積3.04坪列入正常租金行情，不符合客觀專業估價原則，然查系爭估價報告書載明採用使用面積（登記面積加計增建面積）進行評估，並因應區域因素或個別因素而有比較調整（見系爭估價報告書第15頁、第33至78頁）；而第一太平估價報告書記載各樓層面積與系爭估價報告書相同，對增建範圍之評估並未折減，且同樣因應區域因素而修正（見第一太平估價報告書第29、33、39至41頁）。是以，抗告人提出第一太平估價報告書指稱系爭估價報告書不符合客觀專業估價原則，尚難採信。
6.綜上，原法院選任不動產估價師程序並無不法，抗告人片面擷取特定低價案例，或以自行委託之估價報告爭執，均屬其主觀意見，不足以推翻原法院依客觀專業鑑定所為之認定。
㈤抗告人另辯稱承租人張顯銘係合法出租系爭房屋2、3樓套房予他人等語。然查，張顯銘前以集辰公司名義在系爭房屋2、3樓違法經營旅館業日租套房，業遭臺北市政府觀光傳播局裁罰多次，並發函促請身為所有權人之相對人應負合法使用之責等情，業經本院103年度抗字第402號確定裁定認定在案，該裁定主文並諭知「禁止相對人（即抗告人）於107年1月1日起，再續租兩造共有之臺北市○○區○○路0段00號全棟房屋全部予集辰貿易有限公司，且其後出租他人每月租金不得低於30萬元。」(見原法院卷第43、52頁)而原裁定為排除違法經營旅館業之情形，於主文諭知禁止系爭房屋2、3樓房屋之承租人、使用人，於取得旅館業登記證以前，利用該部分房屋經營旅館業，並無違誤。倘承租人或使用人依法為30日以上之長期租賃，非經營旅館業，自不受該主文之限制；反之，若其實際上仍從事日租套房等旅館業務，即屬違法營業。抗告意旨稱原裁定違背法令，並無理由。
㈥另原裁定依客觀評估之合理租金數額，以約九成比例即原裁定附表三設定系爭房屋全部或一部出租時之租金下限，其目的在於避免共有人利用多數決，以訂立低於合理租金數額之租約方式將共有物之占有使用收益利益移轉予特定共有人或第三人，理由已屬明確，並無理由不備之違法。
六、綜上各節，相對人依民法第820條第2項聲請裁定變更共有物管理，洵屬有據，原法院據此認定系爭決議管理內容顯失公平並裁定系爭決議管理內容應予變更，核無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 楊承翰
法 官 許筑婷法 官 陳俞元以上正本係照原本作成。
本裁定僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起再抗告。如提起再抗告，應於裁定送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 陳奕廷