臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第1750號原 告 熊運祥訴訟代理人 王中平律師複 代理人 陳映彤律師被 告 許竣雄訴訟代理人 許碧蓮上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣十八萬一千元，及自民國一一四年四月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣十八萬一千元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。經查：本件原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號4樓之房屋（下稱系爭房屋）返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12萬5830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告自民國113年9月1日起按月以2萬5000元計算相當於租金之不當得利，及按月以5萬元計算之違約金，至返還系爭房屋之日止，以上各期給付均自應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算遲延利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9頁）。嗣變更為：㈠被告應給付原告48萬6830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第250頁）。經核屬請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠兩造於111年11月30日簽訂租賃合約書，伊將系爭房屋出租予
被告，約定租賃期間自111年12月1日起至112年11月30日止，被告應於每月1日前給付租金2萬2000元。嗣因被告一再表示尚未尋覓新住處，而要求續約，伊體諒被告尋覓住處不便，前後陸續展延租賃期間，並簽訂3次租賃合約書，租賃期間分別自112年12月1日起至113年5月31日止每月租金2萬2000元、113年6月1日起至113年7月31日止每月租金2萬5000元、113年8月1日起至113年8月31日止每月租金2萬5000元（下合稱系爭租約）。
㈡然被告於租賃存續期間經常性延宕繳納租金，竟自113年8月1
日後即未依約繳納租金，迄今被告尚積欠2個月租金共5萬元【計算式：2萬5000元（113年7月份租金）＋2萬5000元（113年8月份租金）＝5萬元】。又依系爭租約第4條約定，被告應給付如附表所示遲延繳納租金之違約金共7萬5830元，合計12萬5830元（計算式：5萬元+7萬5830元＝12萬5830元）未給付，屢經伊催繳及一再重申契約期滿不續租之意思表示，均遭被告置若罔聞。
㈢被告突於114年4月3日通知伊已遷出系爭房屋，則被告於租賃
關係屆滿後，仍無權占有系爭房屋，被告應返還自113年9月1日起至114年4月2日止，相當於租金2萬5000元之不當得利，及依系爭租約第6條第5項約定，原告得請求按月租金2倍計算即5萬元之違約金，總共為53萬元【計算式：（7x7萬5000元）+（2/30x7萬5000元）＝53萬元】，與上開12萬5830元合計為65萬5830元（計算式：53萬元+12萬5830元＝65萬5830元），扣除被告於114年2月18日已給付12萬5000元及被告已給付押金4萬4000元，合計尚應給付原告48萬6830元。
㈣爰依民法第179條、系爭租約第3條、第4條及第6條第5項約定等法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：
1.被告應給付原告48萬6830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：113年8月至12月租金，伊有於114年2月18日繳納租金12萬5000元，另希望可以用押租金抵扣，伊確有於114年4月3日將鑰匙交回，違約金過高請求酌減等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前開規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條第1項前段、第440條第1項、第2項、第455條前段亦有明定。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
㈡原告主張被告積欠租金5萬元部分：
原告主張前開事實，業據其提出房屋所有權狀、系爭租賃契約、合作金庫銀行存款憑條、LINE對話紀錄及建物登記第一類謄本等為證（分見本院卷第27-123頁、第143頁、第163-167頁），被告就此並不爭執（見本院卷第214頁），是原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付2個月租金5萬元，為有理由，應予准許。
㈢原告主張被告應給付依系爭租約第4條約定如附表所示遲延繳
納租金違約金7萬5830元，及自113年9月1日起至114年4月2日止，相當於租金之不當得利及依系爭租約第6條第5項約定按月計算之違約金共53萬元部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。
2.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金額是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同。而當事人約定之違約金究屬何者？應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院62年台上字第1394號判決）。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他的損害賠償，庶符合當事人訂約之真義（最高法院106年度台上字第1853號判決要旨參照）。
3.依系爭租約第4條約定「延遲繳納租金自第六天起，每天加收月租金的百分之一，按天數計算。違約金隨當月租金一同收取。」（分見本院卷第31、39、47、55頁）。原告主張被告於112年10月至113年6月均有遲延給付租金，業據其提出LINE對話紀錄、112年11月28日合作金庫銀行存款憑條、113年6月17日合作金庫銀行存款憑條、113年8月1日合作金庫銀行存款憑條及114年2月18日合作金庫銀行存款憑條等為證（分見本院卷第61、69-71、91、95、101-105、121-123、165-167頁），被告就遲延繳納租金乙節並不爭執，僅抗辯因原告未隨同租金收取，已為拋棄違約金之默示意思表示，然觀上開LINE對話紀錄，實無法推認原告有拋棄之意思表示，被告此部分抗辯，尚無可採。從而，原告依系爭租約第4條約定，請求被告給付如附表所示遲延繳納租金之違約金共7萬5830元，即屬有據，自應准許。
4.系爭租約第6條第5項約定「本契約租期屆滿，除甲方（按即原告，下同）同意繼續出租外，乙方（按即被告，下同）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或任何補償。如不即時遷讓交還房屋時，自應交還之翌日起至交還日止，乙方應按日租金之二倍計算支付違約金于甲方，且遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人決不異議。」（見本院卷第31、33頁）。自上開契約文字觀之，兩造並未約明違約金之性質為懲罰性違約金，且「應交還之翌日起至交還日止，乙方應按日租金之二倍計算支付違約金于甲方」，應以已包含租賃期間屆滿後，被告拖延未返還系爭房屋（即相當於租金之不當得利）及因此可能屋況受損或其他損害，揆諸上開法律規定及說明，該違約金自不具有懲罰性質，而屬以預定債務不履行之損害賠償為目的之「損害賠償總額預定性之違約金」，則原告就被告繼續無權占有系爭房屋，僅得請求被告給付「按日租金之二倍計算支付違約金」，不得再請求被告給付相當於租金之不當得利。
5.本院認原告得請求如附表遲延繳納租金之違約金7萬5830元及自113年9月1日起至114年4月2日止，依系爭租約第6條第5項約定按月計算之違約金，應予酌減：
⑴復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條亦有明定。又此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）⑵查：被告就系爭房屋違約情節實屬非輕，且租期屆滿後仍無
權占有使用系爭房屋所致原告之損害、所失利益，確造成原告相當程度困擾，且無法將系爭房屋再行出租收益等節，惟考量被告目前罹患癌症無經濟來源之現況，本院認為原告請求前揭違約金部分應予酌減至30萬元較為適當。
㈣基上，本件原告得請求被告給付合計35萬元（計算式：5萬元
+30萬元＝35萬元），扣除被告於114年2月18日給付之12萬5000元及原告尚未返還之押租金4萬4000元後，被告尚應給付18萬1000元（計算式：35萬元-12萬5000元-4萬4000元＝18萬1000元）。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。是本件原告依系爭租約第11條等法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起即114年4月6日（見本院卷第155頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬合法有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第4條及第6條第5項約定等法律關係，請求被告給付原告18萬1000元，及自114年4月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決判命被告給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，併依被告聲請為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 楊淯琳附表：
編號 類別 月租金 （新臺幣） 應給付日 （民國） 實際給付日 （民國） 違約金計算期間 （遲延給付租金自第6天起每日加收月租金之1%） 違約金 （新臺幣） 1 112年10月份租金 2萬2000元 112年10月1日 112年11月28日 112年10月7日至112年11月28日，共計53天 220元x53天＝1萬1660元 2 112年11月份租金 2萬2000元 112年11月1日 112年11月28日 112年11月7日至112年11月28日，共計22天 220元x22天＝4840元 3 113年4月份租金 2萬2000元 113年4月1日 113年6月17日 113年4月7日至113年6月17日，共計72天 220元x72天＝1萬5840元 4 113年5月份租金 2萬2000元 113年5月1日 113年6月17日 113年5月7日至113年6月17日，共計42天 220元x42天＝9240元 5 113年6月份租金 2萬5000元 113年6月1日 113年8月1日 113年6月7日至113年8月1日，共計56天 250元x56天＝1萬4000元 6 113年7月份租金 2萬5000元 113年7月1日 未給付 113年7月7日至113年8月31日（契約屆期日），共計56天 250元x56天＝1萬4000元 7 113年8月份租金 2萬5000元 113年8月1日 未給付 113年8月7日至113年8月31日（契約屆期日），共計25天 250元x25天＝6250元 合計 7萬5830元