臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第1765號原 告 曾雅鈴
曾超暉共 同訴訟代理人 陳樹村律師
李采憶律師被 告 廖本安訴訟代理人 許永展律師複 代理人 陳建州律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取其設於台新國際商業銀行股份有限公司建北分行（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號：00000000000000號）內之款項新臺幣2,860,000元。
被告應給付原告新臺幣2,860元，及自民國114年2月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔74％，餘由原告負擔。
本判決第2項於原告以新臺幣900元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣2,860元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時聲明請求：㈠被告應同意原告領取合泰建築經理股份有限公司向台新國際商業銀行股份有限公司建北分行申設、戶名為台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號為00000000000000號帳戶（下稱系爭專戶）內之價金新臺幣（下同）2,860,000元，並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以2,860,000元按週年利率5％計算之利息。㈡被告應給付原告997,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自起訴日起至清償第1項聲明所示之2,860,000元之日止，按日給付原告14,250元。㈢願供擔保，請准宣告假執行，嗣變更聲明為：㈠被告應同意原告領取系爭專戶內之價金2,860,000元，並應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以2,860,000元按週年利率5％計算之利息。㈡被告應給付原告288,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民國114年2月9日起至被告同意原告領取第1項聲明所示之2,860,000元之日止，按日給付原告2,860元。㈢第2項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行（下稱變更後聲明，見本院卷第339頁），被告未異議而為本案言詞辯論，視為同意，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於113年7月20日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）、價金履約保證申請書（下稱履保契約），約定由被告以總價28,500,000元向原告買受如附表編號㈠至㈢所示之房地（下稱系爭房地），被告嗣於113年7月20日至同年9月16日間陸續將2,860,000元價金（下合稱系爭已付款）匯入系爭專戶，剩餘完稅款2,850,000元（下稱系爭完稅款）、尾款22,790,000元依約則應分別於113年10月7日、同年月21日給付。詎被告未依約給付系爭完稅款，經原告於113年10月9日、同年月21日催告後仍未給付，原告遂於113年10月30日向被告為解除系爭買賣契約書之意思表示，原告依約自得沒收被告已匯入系爭專戶內之系爭已付款，又因系爭已付款現存於系爭專戶內，被告即應同意原告領取之。再者，被告遲延給付系爭完稅款及前揭沒收之違約金，原告亦得按日請求被告給付以已給付價款0.1％計算之違約金，以此計算後，被告就遲延給付系爭完稅款部分，應給付原告自113年11月1日起至114年2月8日止共計288,860元【計算式：2,860,000元×0.1％×101日＝288,860元】之違約金；就遲延給付沒收違約金部分，則應自114年2月9日起按日給付原告2,860元【計算式：2,860,000元×0.1％＝2,860元】之違約金。爰依系爭買賣契約書第12條第2項前段、後段約定提起本件訴訟等語，並聲明：如上述變更後聲明所示。
二、被告則以：因系爭房地存在氯離子含量過高瑕疵，被告已於113年10月7日依系爭買賣契約書第12條第1項、第3項約定、民法第354條、第359條規定合法解除系爭買賣契約書，被告即無負擔給付系爭完稅款之契約責任存在。再者，原告未履行其等配合被告辦理氯離子檢測之附隨義務，被告行使同時履行抗辯而拒絕給付價金，於法有據，顯見被告並無遲延給付系爭完稅款之情形。退步言之，因原告未履行前揭附隨義務，被告亦已依系爭買賣契約書第12條第1項約定、民法第227條第1項規定解除該契約。抑且，原告請求違約金依一般社會經濟狀況顯屬過高，應依民法第252條規定酌減之，而原告主張房仲佣金、房屋再次買賣價差、律師費、地政士費、法院規費、房屋修復費、二胎房貸提前償還違約金等損害，均非因被告違約所致，自不得作為審酌本件違約金過高與否之依據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第340至341頁，依判決論述方式略為文字修正）：
㈠被告於113年7月20日與原告簽立系爭買賣契約書，約定由被
告以總價28,500,000元向原告購買系爭房地，兩造並約定價金給付方式為被告給付價金至系爭專戶，兩造因而於同日簽立履保契約。
㈡被告分別於113年7月20日、同年月22日、同年月26日及同年9
月16日給付100,000元、300,000元、1,315,000元、1,520,000元至系爭專戶，以給付訴外人永慶房屋仲介股份有限公司之仲介服務費285,000元、系爭買賣契約書所生規費90,000元及系爭買賣契約書所定簽約款1,430,000元、用印款1,430,000元。
㈢被告未於系爭買賣契約書所定完稅款清償日即113年10月7日
給付系爭完稅款，迄至本院審理之日即114年6月20日仍未給付系爭完稅款。
四、得心證之理由：㈠被告於113年10月7日依系爭買賣契約書第12條第1項、第3項
約定、民法第354條、第359條規定解除系爭買賣契約書，並非適法：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項、第359條本文分別定有明文。又按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決意旨參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第2186號判決意旨參照）。
⒉經查，「……本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如
：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即原告）應負瑕疵擔保責任。」；「甲（即被告）乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方……」；「簽定不動產買賣契約後，甲乙雙方得協議辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，但因檢測所產生之相關費用均應由甲方負擔。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月24日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；民國87年6月25日至民國104年1月12日（含）期間者，約定為0.3kg/m3（不含）以上；民國104年1月13日（含）以後者，約定為0.15/m3（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款。……本買賣標的建物無論甲方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任……」，系爭買賣契約書第9條第5項、第12條第1項、第3項、第13條第2項第1款、第3款約定可資參照（見本院卷第20至21頁）。
⒊被告抗辯：因原告未配合被告辦理氯離子檢測，被告遂於113
年10月4日以存證信函向原告為解除契約之意思表示，該信函於113年10月7日送達於原告等語，業已提出台北北門郵局3434號存證信函附理晟法律事務所113年10月4日理永字第113001號函（下稱系爭存證信函）及回執為憑（見本院卷第111至115、121至122頁），本院細觀系爭存證信函，可認被告係以系爭房地存在氯離子含量過高之瑕疵為由行使其解除權，該信函復未就原告未配合辦理氯離子檢測乙情載有何隻字片語，可認被告抗辯其以原告未盡配合辦理氯離子檢測之附隨義務為由，以系爭存證信函行使解除權等語，與卷內事證不符，不足採信。
⒋被告再抗辯其因系爭房地存在氯離子含量過高之瑕疵，而以
系爭存證信函為解除契約意思表示等語，然揆諸上開規定及說明，被告固得於原告交付系爭房地前，行使其瑕疵擔保權利，但仍應由其就系爭房地確有瑕疵存在一節盡舉證責任，其行使解除權方屬適法，然而，就系爭房地存在氯離子過高瑕疵乙情，並未見被告提出任何事證以實其說，難認其已盡舉證之責，是依首開說明，本院自無以逕認被告所辯系爭房地存在氯離子含量過高瑕疵之事實為真。又被告既未能證明系爭房地之氯離子含量過高，則其依系爭買賣契約書第13條約定以系爭存證信函解除契約，即非有據。
⒌從而，被告既未能證明瑕疵存在，復未能就其所辯因原告存
在違約事由，而以系爭存證信函解除契約等事實證明之，則其於113年10月7日依民法第354條、第359條規定、系爭買賣契約書第12條、第13條約定所為解除契約意思表示，難認於法相符，是其抗辯系爭買賣契約書已於113年10月7日經其解除，自無可採。
㈡原告已於113年11月1日合法解除系爭買賣契約書：
⒈查，細觀系爭買賣契約書第4條第1項約定（見本院卷18頁）
，可知被告依約應於113年10月7日給付系爭完稅款，然被告未於該日給付系爭完稅款，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈢），足認被告已有未按系爭買賣契約書契約條款履行之情形。又參以原告所提出台北光華郵局618號存證信函、台北光復郵局1095號、存證信函、回執及查詢/補副本局收寄郵件資料結果、台北郵局快捷投遞股郵件簽名檔（見本院卷第39至47、147至150、325至326、329、330頁），亦見原告分別於113年10月10日、同年月22日催告被告於函到5日內、7日內將系爭完稅款匯入系爭專戶內，惟被告迄至114年6月20日仍未給付系爭完稅款，此亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈢），顯見被告經原告催告後，仍未履行其給付系爭完稅款之契約義務。
⒉被告雖辯稱：原告未履行配合辦理氯離子瑕疵檢測之契約義
務，故被告得行使同時履行抗辯，拒絕給付系爭完稅款等語。然查，「甲乙雙方確認，永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）已善盡調查責任且無應調查事項未為調查，並告知本件買賣建物（下稱本建物）臥室、浴室有鋼筋外露，所屬社區曾發現建物之氯離子含量檢測值高於0.6kg/m3……並建議甲、乙雙方對本建物進行氯離子檢測。本建物臥室、浴室鋼筋外露處，乙方應於完稅前完成修繕。甲方已知悉若建物之混凝土中含有氯離子，恐造成混凝土龜裂與剝落、鋼筋鏽蝕與斷裂，進而影響結構安全，且會影響交易價值及銀行核貸條件，甲方經審慎評估後，與乙方達成協議，同意於完成交屋手續前，不對本建物進行氯離子含量檢測。本件買賣案件不適用永慶房屋提供之高氯離子建物保障辦法。」，此有系爭買賣契約書增補契約第7條約定可參（見本院卷第24頁），可知被告於簽立系爭買賣契約書前即已知悉系爭房地所處社區曾有氯離子含量檢測值高於數值之情形，然被告於兩造協商後，同意於完成交屋手續前不進行氯離子含量測試。兩造均在該增補契約上簽立其名，顯見該契約所載內容為兩造另行磋商並達成合意之事項，兩造自應受此契約條文拘束，是依上可知，被告於系爭房地點交前並無權利對於系爭房地進行氯離子檢測，原告自未負有於前揭時點配合被告辦理氯離子檢測之契約義務存在，則原告既無此契約義務，被告執此行使同時履行抗辯，即非有據。
⒊再查，原告於113年11月1日以被告未匯款系爭完稅款至系爭
專戶為由，依系爭買賣契約書第12條第1項約定解除該契約一節，亦有永和中山路284號存證信函、回執在卷可考（見本院卷第49至51、151至152頁），是被告經原告催告履行給付系爭完稅款之契約義務後仍未履行，復無從對原告行使同時履行抗辯權，則原告於催告期滿後依系爭買賣契約書第12條第1項約定解除該契約，於法有據，是系爭買賣契約書經原告於113年11月1日解除，堪以認定。㈢原告依系爭買賣契約書第12條第2項後段約定，請求被告同意原告領取系爭專戶內之系爭已付款，為有理由：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條定有明文。次按違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，至懲罰性違約金因具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。而約定之懲罰性違約金額是否過高？非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1839號判決意旨參照）。
⒉查，系爭契約書第12條第2項約定：「……甲方若有遲延給付之
情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應給付之翌日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。……本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（見本院卷第20至21頁），上開約定既明定因被告遲延給付、毀約不買或有其他違約情事致解除契約時，原告得按日請求被告給付違約金，並得於解約後沒收被告已付之全部款項，且上開請求均不妨礙原告另為損害賠償之請求，依契約條文前後文義而觀，該項所定違約金之性質應屬以強制債務人履行為目的之懲罰性違約金無誤。
⒊原告因被告遲延給付系爭完稅款，遂於113年11月1日合法解
除系爭買賣契約書，此經本院認定如前，是原告依前揭約定沒收被告業已支付之系爭已付款，於法有據。本院復審酌原告所沒收之系爭已付款約為系爭房地總價款10％，未逾越內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第12條第3項規定所載：沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限之上限規定；另參酌被告於締約前業已知悉系爭房地所在社區曾檢測氯離子過高之情事，仍同意與原告簽立系爭買賣契約書，嗣於簽約後反悔拒絕付款之違約情節；兩造身分地位等一切情狀，認原告請求之違約金並無過高或顯失公平之情，爰不予酌減。⒋再參諸系爭買賣契約書第4條第4項約定：「……甲乙雙方同意
共同向合泰建築經理股份有限公司（以下簡稱合泰公司）申請買賣價金履約保證手續，並同意將全部買賣價款先存（匯）入合泰公司開設於台新國際商業銀行之履約保證專戶（以下簡稱履保專戶），雙方應遵守履約保證申請書及履約保證書條文，待完成交屋手續後，結餘款項存（匯）入乙方指定帳戶。」（見本院卷第19頁），可知系爭買賣契約書第12條第2項後段約定所稱沒收買方已給付之全部款項，係指系爭專戶之款項。履保契約第5條第1項復約定：「……若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為認定等有爭議，且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰建經應暫停款項之撥付，並俟雙方成書面協議、確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容需載明給付之對象與金額），作為合泰建經款項撥付及履保專戶結算之依據……」（見本院卷第28頁），則於違約金數額內，被告自應同意原告領取系爭專戶之款項，始符合契約本旨。是以，系爭已付款係存於系爭專戶內，則原告為沒入系爭已付款，依系爭買賣契約書第12條第2項後段約定，其等請求被告應同意原告領取系爭專戶內之286萬元，亦屬有據。
⒌末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項本文、第203條分別定有明文。經查，原告本件係請求被告同意其等領取系爭專戶內款項，此屬請求本院命被告為一定之意思表示，自非以支付金錢為標的之債，核與上開請求法定遲延利息之要件有別，是原告請求被告併給付286萬元部分，按週年利率5％計算之利息，難認有據，應予駁回。
㈣原告依系爭買賣契約書第12條第2項前段約定，請求被告給付
2,860元之違約金，為有理由，逾此範圍，則非有據：⒈查，「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購
屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應給付之翌日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」系爭買賣契約書第12條第2項約定可參（見本院卷第20頁）。
⒉經查，系爭買賣契約書經原告於113年11月1日合法解除，已
如前述，而系爭買賣契約書所定完稅款應於113年10月7日給付，此亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈢），是原告請求被告給付113年11月1日之完稅款遲延給付違約金即2,860元【計算式：2,860,000元×0.1％＝2,860元】，為有理由。又系爭買賣契約書於113年11月1日解除，已如前述，被告於斯時後即無給付系爭完稅款之契約義務存在，更無因此負擔遲延責任之可能，則被告於113年11月2日起既無遲延給付系爭完稅款之違約情形，原告依系爭買賣契約書第12條第2項前段規定請求被告給付自113年11月2日至114年2月8日間之違約金，即難認有據，應予駁回。
⒊再細觀系爭買賣契約書第12條第2項前段約定，係表列被告於
遲延給付價金、稅捐、交付證件等情形下，應負擔按日給付違約金之義務，依兩造所表列之契約義務可知，兩造約定該契約條文之真意，實係在促使被告於系爭買賣契約書存續期間，如期履行該契約書所定給付義務，以使兩造得依該契約書所載履約時程完成本件買賣，依此契約目的可認，被告於系爭買賣契約書解除後，就同意原告沒收系爭專戶內已付價款之義務給付遲延，實非前揭按日給付違約金條文所規範之違約事由，原告自不得憑此條文主張被告因就遲延給付沒收價款之行為負按日給付違約金之責，是原告請求被告自114年2月9日起按日給付2,860元，亦非有據。
⒋又按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法
律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條前段定有明文。經查，原告均為系爭買賣契約書之出賣人，因被告遲延給付系爭完稅款之違約行為，而對於被告負有同一違約金債權，該債權復屬可分之債，卷內復無原告另為約定之事證，是依上開規定，原告依系爭買賣契約書第12條第2項前段約定，請求被告給付共計2,860元之違約金，並由原告平均分受之，當屬可取。⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付本判決第2項所示違約金債權部分，核屬未定給付期限，且以支付金錢為標的之債，兩造復未約定利息，則被告自受催告時起，負遲延責任，是原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即114年2月9日起（見本院卷第69頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第12條第2項前段、後段約定，請求被告給付如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 林瑋桓
法 官 陳威帆法 官 余沛潔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 李云馨編號 不動產項目 面積（平方公尺） 權利範圍 ㈠ 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 5,240 23/10000 ㈡ 臺北市○○區○○段○○段000○0地號土地 6 23/10000 ㈢ 臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000巷0號4樓） 主建物：71.28 陽臺：11.08 全部