臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第1769號原 告 劉榮焜訴訟代理人 許峻為律師被 告 鄒國源訴訟代理人 朱浩文律師上列當事人間給付租金事件，本院於民國114年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及其中如附表「計息金額」欄所示之金額自如附表「利息起算日」欄所示之日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年十二月一日起至如附件所示兩造間於民國一百一十一年十一月二十二日成立之租賃書終止日止，按月於每月一日給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告就各到期部分以新臺幣壹仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時聲明原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）7萬元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應自民國114年2月1日起至租賃契約終止日止，按月於每月1日給付原告5,000元。嗣更正聲明如後述原告主張欄所述，經核請求給付總額不變，僅是更正法律上之陳述，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）為原告、訴外人劉榮治、劉榮傑、劉杏秋等人共有（權利範圍各1/4），因被告所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號1、2樓建物（下合稱系爭建物）有越界建築情事，無權占有系爭土地，原告於取得系爭土地其他共有人授權後，於111年11月22日與被告簽立租賃書（下稱系爭契約），約定由被告按月給付原告5,000元之租金，作為占有系爭土地之對價，直至系爭土地、系爭建物「確定參與都市更新」為止。詎被告於112年12月未依約給付租金，爰依系爭契約之法律關係請求被告給付積欠之租金7萬元，及自114年12月1日起至系爭契約終止日止，按月給付租金等語。並聲明：㈠被告應給付原告12萬元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應自114年12月1日起至系爭契約終止日止，按月於每月1日給付原告5,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造並未就系爭契約之要素意思表示合致，系爭契約自始未成立，且系爭契約係以不能之給付為契約標的，屬自始客觀不能而自始無效之情形。縱認系爭契約成立、有效，因被告係受原告詐欺而為意思表示，被告自得依民法第92條之規定撤銷意思表示，另被告已向原告為終止系爭契約之意思表示，原告自不得再請求被告給付租金，末者，被告亦得依民法第198條之規定拒絕履行等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第245、246頁）：㈠系爭土地係分割自新北市○○區○○段000地號土地，該888地號
土地重測前為臺北縣○○市○○○段○○○段0000地號土地；該89-5地號土地，於61年3月22日登記為訴外人劉火炎（應有部分2/3）、訴外人即原告之父劉阿順（應有部分1/3）共有；劉火炎於67年死亡，該土地應有部分2/3由訴外人即劉火炎之女劉寶葉繼承，於77年7月18日辦理繼承登記（見本院卷第225至232頁）。
㈡劉阿順死亡後，新北市○○區○○段000地號土地應有部分1/3由
原告、劉榮治、劉榮傑及劉杏秋於93年1月7日辦理繼承分割登記，復於102年5月31日辦理共有物分割登記，將該土地分割為同段888、888-1（即系爭土地）、888-2、888-3、888-4地號等5筆土地，劉寶葉單獨取得同段888地號土地，原告、劉榮治、劉榮傑及劉杏秋取得系爭土地應有部分各1/4（見本院卷第19、20、91、92頁）。
㈢系爭建物為被告所有（見本院卷第383、385頁）。
㈣原告前向被告、訴外人吳徐桂香提起返還不當得利之訴，主
張被告無權占有如新北市新店地政事務所110年3月11號收件店測數字第19900號土地複丈成果圖所示A、C所示部分土地，爰依民法第179條之規定請求給付相當於租金之不當得利，經本院以110年度訴字第1194號判決駁回原告之訴（見本院卷第87至95頁）。
㈤嗣原告再向被告、吳徐桂香等人提起返還土地之訴，經本院
以111年度訴字第466號判決判命被告應將如新北市新店地政事務所110年3月11號收件店測數字第19900號土地複丈成果圖所示C部分土地返還予原告及全體共有人，並給付原告相當於租金之不當得利（見本院卷第97至113頁）。
㈥兩造於111年10月2日簽立和解書（見本院卷第115至117頁）。
㈦兩造於111年11月22日簽立系爭契約（見本院卷第17、119頁）。
㈧被告於111年12月至112年11月均遵期給付租金，惟自112年12月起之租金均未給付。
四、本院得心證之理由：㈠系爭契約是否成立：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立（最高法院112年度台上字第1008號判決意旨參照）。經查，兩造於111年11月22日簽立系爭契約乙節為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈦），而系爭契約約定：「茲因鄒國源座落於新北市○○區○○路00號一樓建物主體及新北市○○區○○路00號二樓建物主體共兩層建築物，經新店區地政事務所於111年10月17日測量鑑界成果（越界侵占），無權侵占所有權人劉榮焜等四人新店惠國段888-1地號部份土地，亦屬無合法使用權源，雙方協議自111年12日1日起，於每月一日由承租人交付租金5,000元整給予出租人。」等語（見本院卷第17頁），足見兩造已就租賃標的為系爭土地、租金為每月5,000元等租賃契約必要之點意思表示合致，系爭契約自已成立，被告空言抗辯兩造意思表示未合致、系爭契約不成立等語，實不足採。
㈡系爭契約是否有無效之事由：
⒈按民法第246條第1項所謂以不能之給付為契約標的，其契約
為無效，係指契約標的自始永久的客觀不能而言（最高法院86年度台上字第1321號判決意旨參照）。次按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效（最高法院97年度台上字第979號判決意旨參照）。再按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院83年度台上字第1530號判決意旨參照）。
⒉被告雖辯稱：被告同意簽立系爭契約之目的係給付通行及使
被告得繼續擺設攤位之對價，並非因系爭建物有越界，實則本件並無越界建築情事，系爭契約即因自始客觀不能而無效等語。惟查，系爭建物占有系爭土地，1樓部分占有範圍如新北市新店地政事務所114年8月21日收件店測數字第113000號土地複丈成果圖編號C（0.17平方公尺）、F（0.85平方公尺）、G（0.04平方公尺）所示，2樓部分占有範圍則如編號B（0.98平方公尺）、C（0.17平方公尺）所示等情，有上開土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第323頁），足見系爭建物確有越界建築之情事，則系爭契約租賃標的物自係上開越界部分所占用之土地，始符兩造締約之真意，故系爭契約非屬客觀不能。又被告簽立系爭契約之目的究竟是給付通行及擺設攤位之對價，抑或是給付越界建築之對價，僅是被告簽立系爭契約之動機，尚與契約自始客觀不能之情形無涉，被告所辯自不足採。另被告辯稱：系爭契約未經系爭土地、系爭建物之全體共有人參與，無從達到締結系爭契約之目的，故有客觀不能之情形等語，惟原告已獲得系爭土地其餘共有人同意由原告處理系爭土地之出租事宜乙節，有協議同意書在卷可查（見本院卷第21頁），難認原告係無權出租系爭土地，況出租人本不以租賃物所有人為限，縱使原告未得系爭土地全體共有人同意，系爭契約仍非無效，其所辯即非可採。
⒊至被告辯稱：系爭契約有違公序良俗應屬無效等語，惟系爭
建物既有越界情事，兩造簽立系爭契約，約定由被告給付原告占有系爭土地之對價，難認違反任何公共秩序或善良風俗之，此部分抗辯亦不足採。
㈢系爭契約是否業經被告撤銷：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
又民法第92條第1項所謂詐欺，須有欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之行為，始足當之。除行為人主觀上有使人於陷於錯誤之故意外，且詐欺行為與表意人陷於錯誤並進而為意思表示，須有相當因果關係以為斷（最高法院108年度台上字第1241號判決意旨參照）。且主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證責任（最高法院88年度台上字第2723號判決意旨參照）。
被告辯稱其受原告詐欺而為意思表示，為原告所否認，自應由被告就此項事實負舉證責任。
⒉被告雖辯稱：系爭土地為系爭建物之建築基地，且屬系爭建
物之騎樓用地，是被告有權使用系爭土地，原告明知上情仍對被告施用詐術，佯稱被告就系爭土地無使用權，被告因而陷於錯誤，始與原告締結系爭契約等語，並提出建築物使用執照存根及相關附圖為證（見本院卷第133至150頁）。惟上開證據僅能證明系爭建物之平面格局、基地面積，並無關於被告就系爭土地有使用權之記載，被告所辯尚難遽採。且系爭建物經登記之坐落土地，係新北市○○區○○段000地號土地，並非系爭土地，此有土地建物查詢資料在卷可證（見本院卷第383、385頁），則難認系爭土地為系爭建物之建築基地。又系爭建物確有占用系爭土地、越界建築之情事，業如前述，原告因此與被告簽立系爭契約，實難認有何對被告施用詐術之情事。
⒊從而，被告依民法第92條第1項之規定，請求撤銷締結系爭契約之意思表示，自屬無據。
㈣系爭契約是否業經被告終止：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定
期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第1、2項定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院113年度台上字第484號判決意旨參照）。再按租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回基地，此觀土地法第103條第1款規定自明。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院107年度台上字第815號判決意旨參照）。
而土地法第103條第1款規定係對契約「定有期限」者始得適用，該所謂「定有期限」，解釋上應包括「有確定期限」及「不確定期限」者而言（臺灣高等法院臺中分院104年度上字第546號判決意旨，並經最高法院107年度台上字第815號判決維持參照）。
⒉觀諸兩造簽立系爭契約時之錄音譯文，原告稱：我就退而求
其次，等系爭建物都更以後，就是你歸你的、我歸我的，讓大家享受分配到的權利，等都更後我就不會再跟你們收取租金等語（見本院卷第190、191頁），被告配偶則回：你1樓部分出租予他人，那這就不屬於你的等語（見本院卷第191頁），嗣被告稱：說實在你要都更了，我們碰到就算了吧等語，原告則稱：我們未來就配合這個都更，盡量把這件事情你歸你、我歸我等語，被告即回：還有一句，你房租不能一直漲等語（見本院卷第203頁），綜觀兩造磋商過程可知，兩造有意成立系爭契約，且被告提及都市更新後，原告即稱「未來就配合這個都更」，被告復未反對，僅要求原告不得再漲租，堪認兩造係以系爭土地、系爭建物「確定參與都市更新時」作為系爭契約之期限。且系爭契約係為處理系爭建物越界建築一事所簽立，此觀系爭契約記載「越界侵占」即明（見本院卷第17頁），則系爭契約與所謂租地建屋契約性質相同，目的均在使系爭建物取得土地之使用權而避免遭拆除，該等契約自應至少存續至房屋不堪使用或因都市更新而遭拆除為止，始能達其目的，揆諸前揭說明，原告主張系爭契約之期限係至「確定參與都市更新時」為止，應符兩造締約之真意。是以，雖系爭契約未載明期限，然應以「確定參與都市更新時」為期限，仍屬定有期限之租賃契約。
⒊從而，系爭建物、系爭土地既尚未辦理都市更新，則被告自不得任意終止系爭契約，系爭契約仍屬有效存續。
㈤原告請求被告給付租金，有無理由：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。次按原告提起將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，此觀民事訴訟法第246條規定自明。而將來給付之訴，雖可避免原告權利實現之時機延後，但亦可能增加被告嗣後救濟之困難及負擔，故就將來之給付是否有預為請求之必要，應依個案具體情形，衡量兩造利益，判斷原告是否具有訴之利益及受權利保護之必要與實益（最高法院110年度台上字第2791號判決意旨參照）。又89年2月9日修正公布施行之民事訴訟法第246條，將「於履行期未到前請求將來給付之訴，非被告有到期不履行之虞者，不得提起」之規定，修正為「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之」。考其修法意旨，係認原條文在履行期未到而有不履行之虞者，始得提起將來給付之規定，失之過狹，為擴大將來給付之訴適用之範圍，爰參酌日本、德國立法例予以修正。
⒉經查，系爭契約既約定被告應自111年12日1日起，於每月1日
給付租金5,000元予原告（見本院卷第17頁），被告即有繳租義務，然被告自112年12月起之租金均未給付（見兩造不爭執事項㈧），原告自得請求被告給付積欠租金12萬元（即112年12月至114年11月共24個月份之租金）。又被告已2年未繳付租金，則其嗣後應繳納之租金，顯有到期不履行之虞，堪認原告有預為請求之必要，是原告就114年12月1日起未到期之租金債權，一併提起將來給付之訴，請求被告應自114年12月1日起至系爭契約終止日止，按月於每月1日給付租金5,000元，同屬有據。
⒊綜上，系爭契約已成立、有效，且未經被告終止，則原告依
系爭契約之約定，請求被告給付積欠租金12萬元，及自114年12月1日起至系爭契約終止日止，按月於每月1日給付原告5,000元，洵屬有據。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本送達之日為114年2月14日，有本院送達證書在卷可考（見本院卷第49頁），而原告對於被告之租金請求權，清償期為112年12月至114年11月各期之當月1日，已如前述，則就112年12月至114年2月份之租金（即15個月份之租金7萬5,000元），原告僅請求其中自起訴狀繕本送達翌日即114年2月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據。至114年3月至同年11月之租金，清償期為各月1日，則於各月2日始陷於給付遲延，此部分利息非一概自起訴狀繕本送達翌日起算，是原告請求如附表所示之日起算之利息，係屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付12萬元，及自如附表所示之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自114年12月1日起至系爭契約終止日止，按月於每月1日給付原告5,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。另本院酌量原告敗訴比例甚微，故命訴訟費用均由被告負擔，附此敘明。
中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第四庭 法 官 廖哲緯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
書記官 何嘉倫附表（年：民國／元：新臺幣）：
編號 計息金額 利息起算日 備註 1 7萬5,000元 114年2月15日 112年12月至114年2月份之租金 2 5,000元 114年3月2日 114年3月份之租金 3 5,000元 114年4月2日 114年4月份之租金 4 5,000元 114年5月2日 114年5月份之租金 5 5,000元 114年6月2日 114年6月份之租金 6 5,000元 114年7月2日 114年7月份之租金 7 5,000元 114年8月2日 114年8月份之租金 8 5,000元 114年9月2日 114年9月份之租金 9 5,000元 114年10月2日 114年10月份之租金 10 5,000元 114年11月2日 114年11月份之租金 總計 12萬元附件：本院卷第17頁之租賃書