臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第1879號原 告 游佳芳訴訟代理人 林志嵩律師被 告 李月雀上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造依附表二所示之應有部分比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表一所示之不動產（土地、建物，下合稱系爭房地）為兩造所共有，兩造應有部分各如附表一「兩造權利範圍」欄所示。系爭房地並無因法令或物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦未訂有不分割之期限，因兩造無法達成分割協議，且因系爭房屋為3層樓公寓之1樓，總面積僅有45.83平方公尺，僅有1個獨立出入口，以原物分割顯有困難，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求判決准將系爭房地以變賣方式分割，價金由兩造按應有部分比例分配等語。並聲明：兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造依附表二所示之應有部分比例分配。
二、被告答辯略以：伊不同意變價分割，伊想要買下系爭房屋，原告於2年前購買系爭房地持分時即已知悉係共有的，且原告之前手及其親屬均明知伊實際居住之地址，卻未直接通知伊行使優先購買權。又系爭房地於112年3月12日即已辦理實價登錄，卻於112年4月10日始登報為優先購買權通知，有程序問題等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。
經查，原告主張系爭房地為兩造所共有，兩造應有部分各如附表一「兩造權利範圍」欄所示，有其提出之建物登記第三類謄本、土地登記第三類謄本在卷為證（見114年度北司補卷第17至21頁），堪認屬實。又查系爭房地並無因法令不能分割之情形，兩造亦均稱系爭房地無因物之使用目的不能分割，共有人亦無協議不分割或訂有不分割期限之情形（見本院卷第84頁），兩造既未能達成分割協議，揆諸前開規定，原告請求分割系爭房地，為屬有據。
㈡被告雖抗辯原告於2年前購買系爭房地持分時即已知悉係共有
，原告前手未通知其行使優先購買權，且於112年3月12日即已辦理實價登錄，卻於112年4月10日始登報為優先購買權通知云云。惟我國就共有不動產之買賣，除依法應通知共有人得行使優先購買權外，並無其他限制，購買者不因其知悉所購買之不動產為共有，即不得請求分割不動產。又按共有人出賣應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權之效力，共有人原與第三人所定之共有土地應有部分買賣契約，並不因他共有人對之行使優先購買權而當然失其效力。倘共有人違反法律規定將應有部分賣與第三人，並已依法移轉所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效，而塗銷第三人已為之登記，此有最高法院99年度台上字第1999號判決意旨參照。是請求分割共有物之原告的前手縱有未合法通知被告行使優先購買權之情形，亦不影響原告已登記取得共有物應有部分之效力。而依原告提出之對話紀錄及報紙（見本院卷第97至99頁），原告之前手於112年4月間，確實因寄送至被告戶籍地之催告被告行使優先購買權之存證信函遭退回，後以登報方式對被告為行使優先購買權之催告，堪認其有踐行通知被告行使優先購買權之程序；又依卷附系爭房地之登記第三類謄本所載，原告係於112年5月16日以買賣為原因登記取得系爭房地之應有部分，原因發生日期為112年5月2日，係在原告前手登報之後，自形式觀察並無何違誤，則實價登錄之時間為何，對所有權移轉登記並不生影響。是被告所為此部分答辯，對於原告本件請求分割共有物均不生影響。
㈢按法院於裁判分割時，得將原物分配於各共有人，但原物分
配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，為民法第824條第2項第2款定有明文。又所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是（最高法院98年度台上字第223號民事判決參照）。查系爭房屋為3樓公寓之1樓，僅單一出入口，且面積總面積僅有45.83平方公尺，如拆分為二，除須花費鉅額整修，且無法有效為通常使用，故認不適於原物分割。又被告雖表示其願意買下原告應有部分，惟原告不同意，並表示變價分割是一個公平的方法，雙方可以在公開的市場上競價（見本院卷第112頁）。本院審酌以拍賣方式變價分割，因透過自由市場競爭，可由公眾或兩造以自由、公開程序競標，系爭房地應較可反應出合理且適當之價值，對兩造應均屬有利，且被告如欲取得系爭房地所有權，其於變價分割之執行程序中，亦可依民法第824條第7項規定行使優先承買權，以達其欲繼續持有系爭房地之目的，故認本件應以變價分割，所得價金由兩造依附表二所示應有部分比例分配較為適當，且符合公平原則。
四、從而，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定請求分割共有物，應予准許，分割方法則應以變價分割方式為當，爰判決如主文第1項所示。
五、訴訟費用負擔之依據：本件係因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1之規定，命兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔訴訟費用。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 18 日
民事第六庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 114 年 8 月 18 日
書記官 廖昱侖附表一：
編號 種類 不動產 兩造權利範圍 1 土地 臺北市○○區○○段○○段000地號、面積70平方公尺 游佳芳 6分之1 李月雀 6分之1 2 建物 臺北市○○區○○段○○段00○號（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段00巷00弄0號，權利範圍：全部） 含因分割增加建號：1992、1993建號 游佳芳 2分之1 李月雀 2分之1附表二：
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 游佳芳 2分之1 2分之1 2 李月雀 2分之1 2分之1