臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第1914號原 告 陳生泰被 告 劉靖庭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○○號四樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣參拾陸萬零壹佰貳拾參元，及自民國一百一十四年四月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十四年七月二十五日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬參仟零參拾參元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰零貳萬玖仟肆佰貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參拾陸萬零壹佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項命被告按月給付部分，於原告按月以新臺幣壹萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告按月如以新臺幣參萬參仟零參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明第2項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）14萬3073元，並自民國113年10月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3萬3033元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院新店簡易庭113年度店簡字第1380號卷，下稱店簡卷，第7頁）；嗣變更為：如後述原告主張（見本院卷第77頁），核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於113年5月23日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路00000號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自113年5月25日起至115年5月25日止共2年，每月租金3萬3033元，並於每月25日前給付，水、電、瓦斯費用等均由被告負擔，兩造並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），詎被告短付租金，經原告以存證信函或LINE通訊軟體通知被告終止系爭租約、給付租金及返還系爭房屋，縱認原告未合法終止系爭租約，則以起訴狀繕本送達為終止兩造租賃關係之意思表示。被告尚積欠㈠被告應繳113年5月25日至114年7月24日之租金為46萬2462元，扣除被告已繳付之租金7萬1065元，則被告尚欠租金39萬1397元；㈡被告於113年8月至12月未繳水費1654元及復水費650元，合計共2304元；㈢被告於113年10月至12月未繳電費2406元、接電費400元及供電設備維持費258元，合計共3064元；㈣被告於114年5月未繳瓦斯費738元；㈤地下室遙控器費用500元；㈥換鎖費用6500元，合計40萬4503元。為此，爰依民法第767條第1項規定、系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告40萬4503元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自114年7月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3033元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告（原告聲明第一項，主文第一項）：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦定有明文。再按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院102年度台上字第478號判決意旨參照）。房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院93年度台上字第964號判決意旨參照）。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。⒉查原告主張兩造於113年5月23日簽訂系爭租約，約定被告向
原告承租系爭房屋，租賃期間自113年5月25日起至115年5月25日止，每月租金3萬3033元，並於每月25日前給付，被告於113年5月23日給付原告8萬5000元（含2個月押金6萬6066元，餘1萬8934元為第一個月部分房租），被告於113年9月11日再給付原告5萬2131元等情，有系爭租約附卷可考（見店簡卷第11頁），經核與原告主張相符，堪信原告主張為真實。原告雖主張以存證信函、LINE通訊軟體通知被告終止系爭租約（見店簡卷第21至25頁），惟分別因該存證信函遭退（見店簡卷第9、23頁）、扣除被告給付之租金、押金，積欠租金之數額尚未達2個月之租額，而尚難認定原告已合法終止系爭租約；復原告起訴主張被告僅於113年5月23日給付原告8萬5000元（含2個月押金6萬6066元，餘1萬8934元為第一個月部分房租），被告於113年9月11日再給付原告5萬2131元後，積欠租金未付，迭經催討未獲置理，原告據以終止系爭租約，請求被告給付欠繳之租金，並將系爭房屋騰空遷讓返還原告（見本院卷第28頁），且原告民事起訴狀繕本業於114年4月10日合法送達被告（見本院卷第21頁），堪認原告已終止系爭租約，被告於租賃關係終止後無權占有系爭房屋，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈡原告聲明第二項得請求之金額（原告聲明第二項，主文第二項）：
⒈請求積欠租金或相當於租金之不當得利及違約金部分：
⑴按系爭租約第4條約定系爭房屋租金為每月3萬3033元（見店
簡卷第11頁）；按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利，依系爭租約第4條約定系爭房屋租金為每月3萬3033元，堪認為系爭房屋相當於租金之使用利益價值。系爭租約第8-4條前段約定「乙方（被告）逾期交付租金的，除仍應及時如數補交外，超過1天（含）未滿10天的，應支付違約金5000元，超過10天（含）未滿20天的，應支付違約金10000元，超過20天（含）未滿30天的，應支付違約金30000元」（見店簡卷第15至17頁）;且按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⑵查113年5月25日至114年7月24日共14個月租金或相當於租金
之不當得利共46萬2462元（計算式：3303314=462462元）；又系爭租約第8-4條前段約定，被告逾期交付租金超過20天，應支付違約金30000元，至原告稱2個月押金6萬6066元以作為違約金抵扣仍不足抵扣違約金額云云（見本院卷第78頁），則與前揭約定不合；被告於113年5月23日給付原告8萬5000元（含2個月押金6萬6066元，餘1萬8934元為第一個月部分房租），被告於113年9月11日再給付原告5萬2131元等節，有系爭租約附卷可稽（見店簡卷第11頁），從而，原告可請求被告積欠租金或相當於租金之不當得利及違約金，為35萬5331元（計算式：462462＋00000－00000－00001＝355331），逾此範圍則無理由。
⒉請求水費、復水費、電費、接電費、供電設備維持費、瓦斯費部分：
按系爭租約第5-1條約定「乙方（被告）在租賃期內使用的水費、電費、天然氣費、網路費、電話費等費用由乙方（被告）繳納」（見店簡卷第13頁），而原告代被告繳納積欠之水費512元、1142元、電費190元、2216元、瓦斯費732元（原告記載為738元）等情，業據原告提出臺北自來水事業處水費繳費憑證、台灣電力公司電子帳單服務系統查詢、天然氣費繳費通知等件為佐（見本院卷第39、41、43、57頁）。
準此，原告請求被告給付4792元(計算式：512＋1142＋190＋2216＋732＝4792），洵屬有據。至於原告請求復水費、接電費、供電設備維持費則未據原告提出支出之證明文件以供本院審酌，原告此部分請求，礙難准許。
⒊請求地下室遙控器費用、換鎖費用部分：
原告請求地下室遙控器費用、換鎖費用部分，因未舉證說明系爭租約有何約定得向被告請求，或被告有何無法律上之原因而受利益，故原告此部分請求，亦難准許。
⒋按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。是原告自得依上開規定請求被告應給付原告360123元（計算式：355331＋4792＝360123），及自起訴狀繕本送達被告翌日即114年4月11日起（見本院卷第21頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢被告應自114年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3033元：
查兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利，依系爭租約第4條約定系爭房屋租金為每月3萬3033元，堪認為系爭房屋相當於租金之使用利益價值，故原告主張於系爭租約終止後，被告繼續占有使用系爭房屋，得請求被告自114年7月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利33033元，洵屬有理。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條規定及系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告、給付原告36萬0123元，及自114年4月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自114年7月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3033元，均有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 12 日
民事第七庭 法 官 郭思妤以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 12 日
書記官 謝達人