臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第1965號原 告 林哲賢追加 原告 林建森共 同訴訟代理人 趙興偉律師複 代理人 陳欣男律師
鍾妤君律師被 告 李明智訴訟代理人 陳美鳳上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國115年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號9樓房屋騰空遷讓返還予原告林哲賢。
二、被告應自民國114年4月8日起，至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告林哲賢新臺幣14,500元，及自各期應給付日（即每月1日）之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應給付原告林哲賢新臺幣95,500元，及自114年4月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、被告應給付原告林建森新臺幣9,000元，及自114年4月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一項騰空返還房屋部分，於原告林哲賢以新臺幣624,000元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣1,871,262元為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第二項已屆期部分，於原告林哲賢按月以新臺幣4,800元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣14,500元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項部分，於原告林哲賢以新臺幣32,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣95,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十、本判決第四項部分，於原告林建森以新臺幣3,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣9,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為：㈠被告應將門牌號碼門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號9樓房屋（下稱系爭房屋）騰空並返還原告林哲賢（下逕稱其名，與原告林建森合稱原告）；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付林哲賢新臺幣（下同）14,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應給付林哲賢117,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告嗣於民國114年6月20日以民事訴之變更追加暨準備狀追加林建森為原告，主張其為系爭房屋之前任出租人，並變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還林哲賢；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付林哲賢14,500元，及自各期應給付日（即當月1日）之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應給付林哲賢122,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣被告應給付林建森9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。核原告原起訴請求及嗣後所為追加之訴，均係本於兩造間租賃契約所生，請求基礎事實及重要爭點相同，證據資料共通，且為聲明之擴張，上開事項皆合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告與林建森前於111年12月20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭111年租約），向林建森承租林哲賢所有之系爭房屋，兩造嗣於112年10月10日就系爭房屋之租賃契約進行換約（下稱系爭112年租約），變更出租人為林哲賢，租賃期間自112年11月1日起至113年10月31日止，租金為每月13,500元，且上開租金應於每月1日前完成給付，並特約約定若被告租屋補助申請通過，每月租金自通過後調整為14,500元，而被告於112年底通過租屋補助之申請。詎被告未依約按期繳納租金，尚分別積欠林建森就系爭111年租約之租金共9,000元、林哲賢就系爭112年租約自113年5月至9月間之租金共72,500元（計算式：14,500元×5個月＝72,500元），林哲賢向被告發函催告繳清欠費未果，遂委任律師進行本件訴訟，支出律師報酬50,000元，並以本件起訴狀送達作為終止租約之意思表示，請求被告返還系爭房屋。又被告於租約終止後仍占用系爭房屋，係屬無權占有，受有相當於每月租金14,500元之利益。原告自得依民法第767條第1項、第455條及第179條之規定，擇一請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予林哲賢；並依民法第179條規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利14,500元；另依民法第439條及系爭112年租約第3、4、15條、系爭111年租約第4條之約定，請求被告給付積欠原告之租金並支付律師費等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還林哲賢；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,500元，及自各期應給付日（即當月1日）之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應給付林哲賢122,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣被告應給付林建森9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：積欠林建森之租金9,000元部分，被告係以分期付款之方式當面交付現金予林建森，此部分已無欠款。另就113年5月起欠繳林哲賢之租金部分，係因系爭房屋漏水問題嚴重，經被告通知林哲賢後，林哲賢仍怠於修繕，方聽取里長建議拒絕繳納租金。再就租屋補助部分，兩造間並未就通過房屋補助及調漲租金1,000元乙情簽訂紙本契約等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭房屋之所有權人，林建森與被告簽訂系爭111年租約，林哲賢與被告簽訂系爭112年租約，由被告向原告承租系爭房屋，並約定租金為每月13,500元，被告應按月於每月1日以前繳納租金，而被告並未支付113年5月至9月之租金，且迄今尚未遷出系爭房屋等情，業據其提出系爭111、112年租約影本為證（見本院卷第17至20、81至86頁），且為被告所不爭執（見本院卷第70至71、145頁），此情堪信為真實。
四、原告主張被告應將系爭房屋騰空返還予林哲賢，並返還占有系爭房屋之不當得利，且被告應分別給付林哲賢及林建森所積欠之租金，以及律師費用等情，為被告以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告得否拒絕給付租金？㈡林哲賢得否依民法第767條第1項、第455條及第179條之規定請求被告返還系爭房屋？㈢林哲賢得否依民法第179條之規定，請求被告給付相當租金之不當得利？㈣林哲賢得否依民法第439條、系爭112年租約第3、4、5條，請求被告給付租金及律師費用？㈤林建森得否依民法第439條、系爭111年租約第4條之規定，請求被告給付租金？茲分述如下：
㈠被告得否拒絕給付租金？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於使用、收益之狀態，民法第421條第1項、第423條定有明文。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第423條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權（最高法院69年度台上字第1798號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。林哲賢主張依據系爭112年租約第3、4條及特約約定，被告應於每月1日前給付每月之租金14,500元，而被告並未支付113年5月至9月之租金；被告不爭執其並未支付113年5月至9月之租金，惟辯稱系爭房屋有漏水等不合於所約定使用收益之情事，自應由被告就此事實負舉證之責。
⒉被告固抗辯其拒絕給付租金，係因系爭房屋內漏水嚴重，林
哲賢並未履行其修繕義務等語，並提出系爭房屋內部照片為證（見本院卷第157至159頁）；然觀諸原告提出之修復漏水施工單據、社團法人臺灣省土木技師公會函、不鏽鋼接水盤照片、另案起訴狀影本、臺北地檢署114年度調院偵字第162號不起訴處分書影本，足見原告於得知系爭房屋有漏水之情形後，即至系爭房屋查看，始發現係系爭房屋之上層10樓漏水，嗣原告為防止系爭房屋繼續漏水，便架設接水帆布，並嘗試與10樓住戶溝通未果，遂對10樓住戶進行提告等情（見本院卷第87、103至112頁），顯見原告已就系爭房屋之漏水情形積極進行處理，難謂原告就此部分，未盡保持系爭房屋合於約定使用收益狀態之義務。又，被告提出之證據為系爭房屋之黑白照片，既無法判斷其拍攝之時間為何，亦無從認定系爭房屋之實際漏水狀況，被告亦未舉其他事證證明系爭房屋有完全不能使用收益之情事，則其以前開事由拒絕給付租金，難認可採。㈡林哲賢得否依民法第767條第1項、第455條及第179條之規定
請求被告返還系爭房屋？⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之；按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項前、中段、第455條前段、第179條前段分別定有明文。復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。
⒉經查，根據系爭112年租約，被告應於每月1日以前給付林哲
賢每月租金，惟其迄未給付113年5月至9月之租金，此情業已認定如前，而林哲賢曾於113年8月19日寄發存證信函予被告，催告被告應於函到5日內給付積欠之租金，若被告逾期仍未給付，林哲賢將依法終止系爭112年租約，該存證信函並於113年8月19日送達被告等情，有郵件回執在卷可憑（見本院卷第23至24頁），復據原告自陳：林建森於簽訂系爭112年租約時，有收取27,000元（即2個月之租金）之押租金等語（見本院卷第191頁），足認被告於113年8月19日收受上開存證信函時，其未給付之租金（即113年5月至8月之租金）於扣除押租金後，已積欠2個月以上之租金，則林哲賢以上開存證信函催告被告繳納租金，並於本件以起訴狀送達作為終止租約之意思表示，自合於民法第440條之規定，應認系爭112年租約已合法終止。
⒊基此，林哲賢既已合法終止系爭112年租約，被告並無繼續占
有系爭房屋之權利，則原告依民法767條第1項、第455條及第179條之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予林哲賢，應屬有據。
㈡林哲賢得否依民法第179條之規定，請求被告給付相當租金之
不當得利？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。
⒉就系爭房屋之租金部分，林哲賢主張兩造間就系爭112年租約
有特約約定，即被告通過租屋補助申請時，租金調整為14,500元，並提出兩造間LINE對話紀錄截圖為證（見本院卷第21、129至137頁），卻為被告所否認；細繹兩造對話紀錄內容，林哲賢於112年11月30日傳送：「另外當初有說如果補助有過，房租每月加1000元。所以就從明年1月開始，房租為14500元哦」、於113年3月13日傳送：「3/1-3/31 房租14500」之訊息予被告，惟被告已讀上開訊息後皆未回應，衡以被告當庭自陳：原告都是口頭跟我說要漲租的事情，我們於112年12月15日領到租屋補助等語（見本院卷第145頁），然若兩造間並未就通過房屋補助即調漲租金1,000元一事達成合意，被告應對上開訊息予以否認或爭執，被告卻未為之，顯與常情有違；且契約之成立不以要式為必要，故被告抗辯兩造間並未就上開特約約定成立紙本契約等語，並無礙於林哲賢與被告就系爭112年租約有特約約定之認定。是兩造間既有前揭特約約定，而被告於112年12月底即通過租屋補助之申請，應認原告主張系爭房屋之租金自113年1月起調漲至14,500元，自有所據。
⒊承前，系爭112年租約終止後，被告無權占有系爭房屋致原告
受有無法繼續使用收益系爭房屋之損害。又被告每月應給付原告之租金數額為14,500元，且系爭112年租約約定之給付期限為每月1日前支付等情，業經認定如前，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告14,500元，各期應給付日（即當月1日）之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應屬有據。
㈢林哲賢得否依民法第439條、系爭112年租約第3、4、5條，請
求被告給付租金及律師費用？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。
⒉經查，林哲賢與被告約定每月租金為14,500元，而被告迄未
給付自113年5月至9月之租金，是被告尚積欠林哲賢共72,500元之租金（每月租金14,500元×共5月＝72,500元），再抵充被告已繳交之押租金27,000元後，被告尚應給付原告之租金為45,500元（計算式：72,500元－27,000元＝45,500元）。
⒊復據系爭112年租約第15條之約定：「乙方（即被告）若有違
約情事，致損害甲方（即林哲賢）之權益時願聽從甲方陪損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，是林哲賢向被告請求本件律師費用50,000元，並提出興泰法律事務所付款通知單為證（見本院卷第27頁），自屬有據。
⒋準此，林哲賢得請求被告給付租約終止前所欠之租金及本件
律師費用共95,500元（計算式：45,500元＋50,000元＝95,500元），逾此部分之請求，則屬無據。
㈣林建森得否依民法第439條、系爭111年租約第4條之規定，請
求被告給付租金？林建森主張被告就系爭111年租約尚積欠其9,000元，並提出林哲賢與被告之LINE對話紀錄截圖為證（見本院卷第129至137頁），復觀上開對話紀錄截圖，林哲賢於112年9月16日起傳送予被告之訊息，皆包含「當月差9000」、「另112年尚欠9000元」之文字，而被告亦有以「ok」之貼圖回覆林哲賢，是林建森此部分主張，足堪認定；而被告抗辯其已分期當面給付林建森上開9,000元，卻未提出相關證據佐證，僅屬空言抗辯，應不足採。職是，系爭111年租約既已屆期，林建森請求被告給付其就系爭111年租約所積欠之9,000元租金，為有理由。
五、綜上所述，原告請求被告將系爭房屋騰空返還予林哲賢，及自起訴狀繕本送達翌日即114年4月8日起（見本院卷第65頁）至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付林哲賢14,500元，及自各期遲延之日（即當月1日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並給付林哲賢95,500元，及自114年4月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；請求被告給付林建森9,000元，及自114年4月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。原告之 訴雖一部有理由，一部無理由，惟其敗訴部分僅為兩個月租金之抵充部分，故本件訴訟費用仍應由被告負擔，爰判決訴訟費用負擔如主文第6項所示。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 林欣苑法 官 陳姿妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 8 日
書記官 宇美璇