臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第2587號原 告 游純瑜00訴訟代理人 曾瓊慧被 告 張苡嬋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○巷○○○號四樓之一房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟零陸拾柒元。
被告應自民國一百一十四年四月十五日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾陸萬壹仟參佰肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆萬壹仟零陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣貳萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號4樓之1房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，嗣兩造於民國113年6月1日簽立租賃契約（下稱系爭契約），約定由被告承租系爭房屋，租賃期間自113年6月1日起至114年5月31日止，原約定租金為每月新臺幣（下同）1萬2,000元，後兩造合意調整租金為1萬3,000元。詎被告於113年11月起未給付租金，原告遂先於114年2月19日寄發存證信函催告被告給付之，嗣於同年3月19日再次催告被告於7日內給付積欠租金，如未給付，則以該存證信函之送達作為終止系爭契約之意思表示，被告已於114年4月7日收受該存證信函，卻仍置之不理，故系爭契約已於114年4月14日終止。爰依民法第440條第1項之規定、系爭契約第3條之約定請求被告給付積欠租金4萬1,067元，及依民法第455條、第767條第1項前段之規定請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，另依系爭契約第8條之約定請求被告給付自系爭契約終止後即114年4月15日起，至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金2萬6,000元等語。
並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告4萬1,067元，並自114年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬6,000元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院107年度台上字第1450號判決意旨參照）。
㈡系爭契約第8條約定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時
，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向以方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」（見本院卷第19頁）。核上開約定之目的在於促使承租人於不具系爭房屋使用權時，應即返還系爭房屋，是契約文字雖記載「租期屆滿時」，然解釋上應認除契約既定期間屆滿之情形外，尚包含契約經合法終止之情形，始符當事人締約之真意，合先說明。
㈢原告主張上開事實，業據提出系爭契約、兩造間通訊軟體LIN
E對話紀錄、郵局存摺明細影本、存證信函暨其回執等件為證（見本院卷第9至41頁），並有土地建物查詢資料在卷可佐（見本院卷第53頁），其主張與上開證據核屬相符，且被告已收受言詞辯論期日通知、起訴狀繕本，對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，其於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定視同自認，堪認原告之主張為真實。是以，被告於113年11月起未給付租金，則將被告已給付之3萬元押租金，依序扣抵113年11月、同年12月、114年1月（僅扣抵4,000元）份之租金後，已無剩餘。又原告於114年3月19日寄發存證信函予被告，該存證信函載稱：請被告於函到後7日內給付積欠租金，並依法終止系爭契約等語（見本院卷第35頁），該存證信函於114年4月7日送達被告，此有郵件回執在卷可憑（見本院卷第41頁），據上，被告於114年4月7日收受上開存證信函時，已積欠2個月以上之租金（即至少積欠114年1月租金中9,000元部分、同年2月、同年3月之租金），是原告依民法第440條第1項之規定終止系爭契約，自屬合法。又上開存證信函既係於114年4月7日送達於被告，應認系爭契約已於7日後即114年4月14日終止。
㈣從而，原告依民法第440條第1項之規定、系爭契約第3條之約
定，請求被告給付積欠租金4萬1,067元【計算式：1萬3,000元×（5+14/30）月-押租金3萬元=4萬1,067元，元以下四捨五入】，及依民法第455條、第767條第1項前段之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告，另依系爭契約第8條之約定，請求被告給付自系爭契約終止後即114年4月15日起，至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金2萬6,000元，均屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第440條第1項、第455條、第767條第1項前段之規定、系爭契約第3條、第8條之約定，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定擔保金額，予以准許。並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
六、本件事證已臻明確，原告所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 溫祖明
法 官 杜慧玲
法 官 廖哲緯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
書記官 何嘉倫