臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第2795號原 告 楊冊訴訟代理人 黃品喆律師被 告 游菘桂上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國一一四年十月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同段第六九七號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號三樓建物遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬捌仟肆佰貳拾肆元，及其中新臺幣捌萬元自民國一一四年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一四年八月二十九日起至遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳佰肆拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告就名下坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同段第六九七號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號三樓房屋（下稱本件房屋），依民法第七百六十七條第一項前段規定起訴請求，依首揭法條，專屬本院管轄。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告部分：
（一）訴之聲明：１被告應將本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號
土地上、建號同段第六九七號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號三樓房屋）遷讓返還予原告。
２被告應給付原告新臺幣（下同）八萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３被告應自民國一一四年五月一日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告二萬元。
４願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同段第六九七號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號三樓房屋）為原告所有，兩造於一０九年間訂立房屋租賃契約（下稱本件租約），約定由被告以每月二萬元租金向原告承租本件房屋，租金應於每月一日繳付，租賃期間自同年一月一日起至十二月底止共一年，嗣後每年延展租賃期間一年，押租保證金四萬元。詎被告自一一一年間起數度遲誤繳納租金，經原告催告後始繳付，自一一四年間起又未依約繳納租金，經原告於同年四月七日以存證信函定期催告原告於文到五日內繳付累積之四期租金八萬元，該信函於同年月十六日到達被告，被告於期限屆至仍未依約給付，原告業於同年月十八日、六月二日、八月二十六日三度以存證信函為終止本件租約之意思表示，其中四月十八日、六月二日之存證信函因招領逾期經退回，但八月二十六日之存證信函已於同年月二十八日到達被告、由被告親自簽收，原告並兼以陳報暨陳述意見狀為終止本件租約之意思表示，本件租約已經終止。爰依民法第七百六十七條第一項前段規定請求被告遷讓返還本件房屋，依本件租約請求被告給付自一一四年一月間起至契約終止時止之租金，及其中八萬元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，以及依民法第一百七十九條規定請求被告自一一四年五月一日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還原告二萬元相當於租金之不當得利。
二、被告部分：被告經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、建物所有權狀、臺北信維郵局第三０八０號存證信函、臺北民權郵局第一六
八、一九六、二六二、四一一號存證信函暨掛號郵件收件回執為證（見卷第十九至五三、七三至九五、一０三、一０四頁），核屬相符；關於原告自八十七年一月十九日起即為本件房屋之所有權人一節，並經本院職權查證屬實，有土地建物查詢資料可稽（見卷第五九頁）；被告經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依民事訴訟法第三百八十條第三項前段準用同條第一項規定，視同自認，原告之主張應堪信為真實。
四、茲分述如下：
（一）按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、第七百六十七條第一項前段定有明文。
１次按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃
者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第一百九十九條第一項、第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百四十條第一、二項、土地法第一百條第三款亦有明定。
２兩造於一０九年間訂立本件租約，房屋租賃契約書第一條載
明租賃標的為本件房屋，第三條記載租金每月二萬元，第四條記載租金應於每月一日繳納，每次繳納一個月，惟被告自一一四年一月起未依約繳納租金，原告於一一四年四月七日寄發臺北民權郵局第一六八號存證信函限期催告被告給付四個月租金共八萬元，該存證信函於同年月十六日到達被告，由被告親自簽收，原告於同年同年月十八日、六月二日、八月二十六日三度以臺北民權郵局第一九六、
二六二、四一一號存證信函為終止兩造間租賃契約之意思表示，其中四月十八日、六月二日之第一九六、二六二號存證信函因招領逾期經退回，但八月二十六日之第四一一號存證信函已於同年月二十八日到達被告、由被告親自簽收，前已述及，是計至一一四年八月二十六日原告寄發臺北民權郵局第四一一號存證信函之日止，被告已積欠同年一月一日至八月共八個月之租金共十六萬元，以押租保證金四萬元扣抵後，尚欠繳租金十二萬元，已逾二個月租金數額（四萬元），且其中八萬元曾經原告限期催告，被告逾期仍未給付，原告依前揭規定，以第四一一號存證信函為終止本件租約之意思表示，於法自無不合。
３原告於一一四年八月二十六日寄發臺北民權郵局第四一一
號存證信函終止本件租約，該存證信函於同年月二十八日到達被告，前業提及，本件租約業經原告於同年月二十八日終止，堪以認定。本件租約既經原告於一一四年八月二十八日合法終止，被告自翌日起喪失繼續占有使用本件房屋之權源，為無權占有本件房屋，原告依民法第七百六十七條第一項規定請求被告將本件房屋遷讓返還予原告，自屬有據。
（二）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；承租人應依約定日期，支付租金，民法第一百九十九條第一項、第二百零三條、第二百二十九條第一、二項、第二百三十三條第一項前段、第四百三十九條前段亦有明定。
１本件租約第三條約定本件房屋每月租金二萬元、應於每月
一日以前繳納（見卷第十九頁），迭已提及；被告僅繳納租金至一一三年底止，本件租約於一一四年八月二十八日經原告合法終止，已如前載，則被告積欠原告一一四年一月一日起至同年八月二十八日止共七個月又二十八日之租金十五萬八千四百二十四元（計算式：①「每月租金數額」二萬元，乘以「全年月份數」十二月，等於「全年租金額」二十四萬元，除以「全年日數」三百六十五日，約等於「每日租金額」六百五十八元【小數點以下四捨五入】；②「每月租金數額」二萬元，乘以「欠租月數」七個月，等於十四萬元；③「每日租金數額」六百五十八元乘以「未滿一月之欠租日數」二十八日，等於一萬八千四百二十四元；②、③相加），原告依本件租約第三條約定請求被告如數給付，應屬有據。
２前開被告積欠之租金有確定給付期限，原告請求被告就前
述積欠租金其中八萬元（即一一四年一至四月之租金）併支付自起訴狀繕本送達翌日即一一四年八月十五日（見卷第六七頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦屬有據。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第一百七十九條前段規定甚明。土地法第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項亦有明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號裁判意旨參照）。
１原告自八十七年一月十九日起為本件房屋之所有權人，被
告自一一四年八月二十九日起喪失占有使用本件房屋之權源，惟現仍占有使用本件房屋，此經本院審認如前，被告自一一四年八月二十九日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋租金之利益甚明。
２本件房屋坐落基地即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土
地，一一四年度每平方公尺之申報地價（以公告地價百分之八十計算，小數點以下四捨五入，公告地價見內政部地政司土地公告地價查詢單）為三萬八千八百八十元，依該基地面積（一一一平方公尺）、原告權利範圍（四分之一）計算，原告所有之本件房屋基地持分價額為一百零七萬八千九百二十元（計算式：「本件房屋基地每平方公尺申報地價」三萬八千八百八十元，乘以「本件房屋基地面積」一一一平方公尺，乘以「原告權利範圍」四分之一）；本件房屋（六十六年六月六日興建完成、鋼筋混凝土造、住家用四層建物之第三層、層次面積八八‧九七平方公尺、附屬建物面積十‧五八平方公尺）按臺北市政府地政局建築物價額試算，於一一四年間價額為一百一十萬七千六百一十八元，則本件房地於一一四年間之申報總價額為二百一十八萬六千五百三十八元。
３本院審酌本件房地坐落臺北市文山區，本件房屋於六十六
年六月間建築完成，為鋼筋混凝土造四層樓住家用房屋之第三層，層次面積八八‧九七平方公尺、附屬建物面積十‧五八平方公尺，位在臺北市文山區興隆路二段巷道內，該路段為雙向單線道，鄰近興隆市場，距離雙向四線道之興隆路二段僅約六十公尺，周邊有公園，興隆路二段一樓均為店面構造，交通便利、生活機能完善、商業活動興盛，此為週知之事實，被告自一一四年八月二十九日起喪失占有使用本件房屋之權源，仍拒不遷讓返還本件房屋，致原告無法就所有之本件房屋使用收益、受有損害，以及本件租約原即約定每月租金為二萬元等情，認被告自一一四年八月二十九日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，無權占用本件房地，所受相當於租金之利益，以本件房屋每月租金數額二萬元計算，應屬適當。
４則原告依民法第一百七十九條規定請求被告自一一四年八
月二十九日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還原告二萬元，亦非無憑。
五、綜上所述，本件租約經原告於一一四年八月二十八日合法終止，被告自翌日起無權占有本件房屋，侵害原告就本件房屋之所有權，被告未給付本件租約一一四年一月一日起至八月二十八日止之租金十五萬八千四百二十四元，被告自一一四年八月二十九日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，每月無權占用本件房屋及基地所受相當於租金之利益為二萬元，從而，原告依民法第七百六十七條第一項前段規定請求被告將本件房屋遷讓返還予原告，依本件租約第三條約定請求被告給付租金十五萬八千四百二十四元，及其中八萬元自一一四年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，依民法第一百七十九條規定請求被告自一一四年八月二十九日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還二萬元，洵屬有據，應予准許。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並職權宣告被告得預供擔保免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 17 日
民事第八庭 法 官 洪文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 17 日
書記官 王緯騏