臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第2892號原 告 葉作杰訴訟代理人 李宗穎律師
羅聖鈞律師被 告 黃彥樺上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○巷○○○號一樓騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣三十六萬三千六百元，並自民國一一三年十二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一一三年十二月十八日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日起，按日給付原告新臺幣四千元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第二項於原告以新臺幣十二萬一千元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣三十六萬三千六百元為原告供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第三項到期部分，於原告每期以新臺幣一千三百元為被告供擔保後，得假執行。但被告每期如以新臺幣四千元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款及第256條分別定有明文。經查：
本件原告起訴時訴之聲明原為被告應將坐落於臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）36萬元並自民國113年12月17日起至遷讓之日止按月賠償（見本院114年度北簡字第794號卷第9頁，下稱北簡卷），嗣改為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告36萬3600元，並自113年12月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自113年12月18日起，至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按日給付原告4000元（見本院卷第105頁），就訴之聲明㈠、㈡言，係更正法律上之陳述，就訴之聲明㈢言，係基於同一請求之基礎事實而為訴之追加，揆諸前開規定，於程序上並無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於112年10月3日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）並經公證，約定租期自112年11月17日起至115年11月16日止，每月租金6萬元，租金應於每月17日前給付，並約定系爭房屋供被告為零售業營業之用。又依系爭租約第6條約定，大樓管理費、水電費、瓦斯費、電話費、清潔費由被告負擔。詎被告自113年2月17日起即未依約繳納租金，經原告委由訴外人葉書佳多次以存證信函及LINE催討仍僅繳納部分租金，嗣於113年12月7日再以LINE催告被告於113年12月16日繳清否則於當日即終止系爭租約，然被告仍未清償，是系爭租約業於113年12月16日依法終止。系爭租約既經依法終止，則已無占用權源，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告。
且被告迄今尚積欠租金60萬元（自113年2月17日起至113年12月16日止）及自113年9月起至113年12月止大樓管理費3600元未給付，經扣除被告已給付押金12萬元、113年3月26日給付3萬元、113年8月17日給付9萬元後，尚積欠36萬3600元【計算式：60萬元（租金）+3600元（大樓管理費）-12萬元（押金）-3萬元（113年3月26日給付）-9萬元（113年8月17日給付）＝36萬3600元】。又依系爭租約第10條第1項規定，原告得請求被告按日給付日租金2倍計算即4000元之違約金，爰依系爭租約第3條、第7條、第10條、民法第440條、第767條第1項前段及土地法第100條第3款等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告36萬3600元，並自113年12月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自113年12月18日起，至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按日給付原告4000元。㈣第2項及第3項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由：
1.系爭租約第7條第1項約定，乙方（按即被告，下同）遲付租金，甲方（按即原告，下同）得依民法第440條規定終止租約（見北簡卷第21頁）。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。
2.原告主張其為系爭房屋所有人，系爭租約因被告積欠租金達60萬元及大樓管理費3600元，經多次存證信函及LINE訊息催告給付，再於113年12月7日以LINE催告限期於113年12月16日清償，如未清償租約即終止，而被告仍未清償等事實，業據提出公證書暨房屋租賃契約（即系爭租約）、系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭房屋之管理費繳納收據、存證信函、LINE對話紀錄及被告匯款紀錄等在卷可稽（分見北簡卷第13-23頁、本院卷第35-73頁），此部分之事實，堪以認定。
是原告依系爭租約第7條第1項及民法第440條第1項、第2項規定終止租約，應屬合法有據。
3.又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。系爭租約業於113年12月16日已終止，被告已無占用權源，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓並返還，自屬合法有據。
㈡原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付原告36萬3600元，應屬有據：
1.系爭租約第3條約定，乙方應支付每月租金6萬元（含稅）。乙方應於每月17日前匯款至甲方指定之銀行帳戶，不得拖延。保證金12萬元，以作為其履行本契約義務之擔保。乙方應於簽訂本租約時以現金給付，甲方應於租賃期滿乙方交還房屋並扣除所積欠之債務（包括水電費、大樓管理費、開立租金所得稅扣繳憑單）後，無息返還乙方（見北簡卷第19頁）。
2.本件被告積欠租金達60萬元及大樓管理費3600元，業經認定如前，則經扣除被告已給付押金12萬元、113年3月26日給付3萬元、113年8月17日給付9萬元後，尚積欠36萬3600元【計算式：60萬元（租金）+3600元（大樓管理費）-12萬元（押金）-3萬元（113年3月26日給付）-9萬元（113年8月17日給付）＝36萬3600元】，原告依系爭租約第3條約定，請求被告如數給付36萬3600元，應屬有據。
㈢原告依系爭租約第10條第1項約定，請求被告應自113年12月1
8日起，至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按日給付原告4000元，應屬有據：
1.依系爭租約第10條第1項約定，乙方於租賃終止時，將房屋遷讓交還……，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方另得向乙方請求自終止租約之翌日起至遷讓完竣日止按房租日租金貳倍計算之違約金（見北簡卷第21頁）。
2.查：系爭租約業經原告於113年12月16日合法終止租約業經認定如前，被告仍未遷出系爭房屋，系爭房屋租金為每月6萬元，則原告依系爭租約第10條第1項約定，向被告請求自113年12月18日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告4000元，洵屬有據，應予准許。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任
；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告就訴之聲明第2項係請求已到期租金，核其性質係給付有確定期限，則原告依前揭規定請求被告給付自113年12月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
㈤基上，原告之訴為全部有理由，援引其餘請求權基礎即已無庸審酌，併予敘明。
四、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第7條第1項、第10條第1項約定及民法第440條第1項、第2項、第767條第1項前段規定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告36萬3600元，並自113年12月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自113年12月18日起，至騰空遷讓返還第1項房屋之日起，按日給付原告4000元，均為有理由，應予准許。
五、原告就本判決主文第2項、第3項，陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 9 月 4 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 4 日
書記官 楊淯琳