臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第2931號原 告 邵利音訴訟代理人 郭明松律師
謝曜州律師被 告 李沛潔上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於114年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路000號9樓之14房屋全部騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣17,910元，及自民國113年10月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國113年10月20日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣24,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明㈢：被告應自民國113年10月20日起至騰空遷讓返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）36,000元，及自各期應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於言詞辯論期日當庭捨棄上開聲明各期遲延利息之請求（見卷第99頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：伊出租門牌號碼臺北市○○區○○○路000號9樓之14房屋（下稱系爭房屋）予被告，雙方簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自111年10月11日起至113年10月10日止，月租12,000元，押租金24,000元，管理費由承租人負擔。租期屆至之前，伊多次通知有自用需求不再續租，並要求被告清償積欠之大樓管理費，詎租期屆滿，被告拒絕搬遷，迄今仍繼續占用系爭房屋，自屬無權占有，爰依系爭租約第8條、民法第455條前段、第767條第1項前段訴請被告遷讓返還系爭房屋，並擇一為有利判決。又被告積欠113年9月租金、同年4月至9月大樓管理費合計17,910元（＝租金12,000元＋管理費985元×6月），爰依系爭租約第3條、第4條、第7條約定請求給付。另租期屆滿後，被告繼續占用系爭房屋受有相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依民法第179條規定請求自租約屆至翌日即113年10月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利12,000元；另依系爭租約第8條前段請求以月租2倍按月給付違約金24,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告17,910元，及自起訴時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自113年10月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告36,000元。
二、被告則以：租期是從112年10月10日至114年10月10日，租期尚未屆至，伊於113年8月8日交12,000元給房東，並無欠繳，租期未到房東就逼伊搬家等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、本院之判斷：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告：
依系爭租約第8條約定：「乙方（按即被告）於租期屆滿時，除經甲方（按即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租今貳倍之違約金至遷讓完了之日止，...」；另按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。查原告將系爭房屋出租予被告，雙方於111年9月15日簽訂系爭租約，約定租期自111年10月11日起至113年10月10日止，租期2年，月租12,000元，押租金24,000元，管理費由承租人負擔等情，有系爭租約、土地建物查詢資料、兩造間LINE對話紀錄、存證信函等件及回執在卷可稽（見卷第17-35頁），可認系爭房屋租期已於113年10月10日屆至，原告於租期屆至前即多次通知被告不再續租（見卷第23-27頁），租期於113年10月10日屆滿後，兩造間租賃關係消滅，兩造亦未另簽租約，則原告依系爭租約第8條、民法第455條規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬有據。此部分既為原告有利判決，原告另依民法第767條第1項前段請求擇一為有利判決，即不再論究。至被告到庭陳稱：租約最後李沛潔的「潔」不是伊簽的，「李」也不像伊簽的云云。惟依被告114年6月17日提出答辯狀所載：
「我在113年8月8日拿12,000元給房東，...那是我要給你的9月租金...」（見卷第79-80頁），被告當庭表示伊不願搬走，要繼續住等語（見卷第100頁），本件原告既為系爭房屋所有權人（見卷第43頁），系爭房屋現由被告占有使用中，依被告前揭書狀表示其交付租金12,000元予房東，核與系爭租約約定租金數額相符，可認兩造確有簽訂系爭租約，被告空言抗辯系爭租約非其所簽名，租期尚未屆至云云，顯與事實不符，並非可採。
㈡關於積欠租金12,000元、大樓管理費5,910元部分：
依系爭租約第3條約定：「租金每個月12,000元...」；第4條約定：「租金應於每月10日以前繳納，...」；第7條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方負擔」（見卷第17-18頁）。復依兩造間LINE對話紀錄（見卷第25、27頁），可認被告尚未繳納113年9月份租金12,000元。又113年4月至9月（共計6月）大樓管理費因被告積欠未繳，係原告代為繳納，有新欣大廈管理委員會113年8月份管理費繳納通知及收據可憑（見卷第37頁），則原告依系爭租約第3條、4條、7條請求被告給付17,910元（＝9月份租金12,000元＋管理費985元×6月），及自起訴時即113年10月21日（見卷第9頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。
㈢關於相當於租金之不當得利、違約金：
⒈相當於租金之不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。查系爭租約租期於113年10月10日屆滿後，兩造間租賃關係消滅，已如前述，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，其繼續使用系爭房屋，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利，則原告依民法第179條規定請求被告給付自113年10年20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利12,000元，應屬有據。
⒉違約金部分：
觀諸系爭租約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，...，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，...」（見卷第18頁）。查被告於租期屆滿後繼續占有使用系爭房屋迄今，為被告所自承（見卷第100頁），則原告請求被告給付違約金，亦屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。本院審酌因租期屆滿後被告繼續無權占有系爭房屋，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告不依約搬遷，導致原告需為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前存款利率處於低點等社會經濟因素，而原告前開請求相當於租金之不當得利，所受損害已獲得部分填補等各情，認原告請求按月以租金2倍計算之違約金，尚屬過高，應予酌減按月以租金1倍計算即12,000元為適當，則原告請求自113年10年20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付違約金12,000元，自屬有據。
⒊依上，原告得請求相當於租金之不當得利、違約金按月共計2
4,000元，被告應自113年10年20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付24,000元，逾此範圍之請求，即非有據。至於押租金抵充部分，依系爭租約第6條約定，需待被告遷空交還系爭房屋後，原告始無息退還押租保證金，因被告迄今尚未返還系爭房屋，本院無從逕以押租金抵充被告應為之給付，併予敘明。
四、綜上所述，原告系爭租約第8條、民法第455條規定請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告；依系爭租約第3條、第4條、第7條約定請求被告給付17,910元，及自113年10月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；依民法第179條、系爭租約第8條前段請求被告自113年10年20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付24,000元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件原告並未聲請宣告假執行，本院所命主文第1至3項之給付已逾50萬元，無需依職權宣告假執行，則被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，即無必要，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第八庭 法 官 張瓊華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 邱美嫆