臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第2059號原 告 王英正訴訟代理人 黃博聖律師被 告 王素惠訴訟代理人 王憲勳律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00○0號1樓房屋(含地下室)騰空返還原告。
被告應給付原告新台幣1,800,000元，及自民國114年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應自民國114年1月13日起至騰空返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新台幣30,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣1,050,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣3,126,049元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣610,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣1,800,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項就「按月給付原告新台幣30,000元」已到期之部分，於原告按月以11,000元供擔保後，得假執行；但被告如按月以新台幣30,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告為門牌號碼台北市○○街00巷00○0號1樓房屋(含地下室)及
座落土地所有權人，因原告長期居住日本並未居住該址，被告為原告姑姑，未經原告同意即長期占用居住至今，更將地下室共4間房間出租他人使用而自行收取租金，被告並無占有權源，原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空返還，應有理由：
⑴原告取得房屋所有權及兩造爭議之始末：
1.浦城街房屋於76年重建前之情形：①系爭不動產所坐落土地(大安區龍泉段三小段643地號；重測
前之舊地號為古亭段211-11地號，下稱系爭土地)及76年重建前原建物本為原告祖父王清波所有，王清波因原告之父王昭鴻於42年間錄取國立師範大學時，為供其完成學業而購買居住，並於王昭鴻成年時將原建物房屋土地所有權移轉登記王昭鴻(其錄取師大後，隔年再考上臺灣大學法律系)，王昭鴻自臺灣大學法律系畢業遷出，後由王昭鴻二姐郭王彩雲一家七口居住至其子女長大後遷出，另王昭鴻大哥王昭宗之長子王英明於大學就讀醫學系時，亦曾短暫居住。而王昭鴻無償提供親人長期居住，渠等僅需自行負擔水電費、房屋修繕費用。
②王昭鴻於66年間與原告移居日本(均未取得日本國籍)，然原
建物於75年間火災燒毀，王昭鴻決定重建為5層樓建物，但因定居日本，便委託其胞妹即被告王素惠協助挑選建商，故本件房屋建造執照存根起造人為王昭鴻、王素惠二人。
2.浦城街房屋於76年重建後之情形：①本件重建係由王昭鴻提供土地予建商興建，王昭鴻未支出建
築費用，因此雙方分配房屋將1樓(含地下室)、2-3樓之房地歸王昭鴻所有，4-5樓房地則歸建商所有。而當時原告已年滿21歲，王昭鴻基於財富傳承規劃，便將所分得房地全部贈與原告，並將所有權直接登記為原告所有。
②因王昭鴻與原告在日本居住，王昭鴻乃向被告表示，重建後
房屋3樓可供被告居住，然被告使用3樓之日常生活費用、修繕費用、稅金等，均由被告自行負擔。另被告須協助管理房屋，1樓作為王昭鴻或原告返台時居住之處，2樓及地下室出租，收益交付原告。
③惟被告於76年間房屋重建完成後，便未經同意擅自將3樓房地
出售他人，並侵吞出售房地價款新台幣(下同)300萬元，經王昭鴻要求提出買賣明細及金流紀錄，被告均拒絕提出，另被告亦占用1樓，並將2樓及地下室出租，並將租金據為己有，幾經原告催討，均拒不交付。
④出售2樓房屋：
A.於111年間，2樓承租人遷出，原告為解決遭被告占用問題，決定出售2樓房地，並自行委託信義房屋仲介陳玟臻。因原告母親王張富美之妹婿劉孟斌(即被告民事答辯一狀第6頁所稱張麗華之配偶)居住台北，原告乃請託劉孟斌陪同陳玟臻一同處理，然被告拒絕讓陳玟臻進入2樓房屋檢視屋況，更以電話脅迫劉孟斌不准參與出售2樓一事，劉孟斌因此向原告表示不便再協助。
B.因被告阻撓，原告被迫終止委任陳玟臻，而被告堅持委任永慶房屋仲介許哲瑋處理，嗣被告透過許哲瑋將2樓出售予被告訴訟代理人王憲勲律師，並扣除仲介手續費後，將出售餘款交付原告。倘真如被告所述，房屋均為其所有，何以「出售後尾款被告要給王昭鴻家」？⑤原告欲將1樓出售，然因被告占用1樓及地下室，故原告自112
年1月起至113年10月止，偕同胞弟王英泰共返台3次當面要求被告遷出，被告本承諾將遷出卻又食言，拒不交出鑰匙。⑥於113年10月12日，原告委託時任中信房屋仲介王俞慧處理出
售1樓，原告、王英泰、王俞慧及其配偶陳佑瑞4人於隔日即113年10月13日一同前往浦城街房屋，被告亦讓4人進入1樓及地下室檢視屋況。嗣受託之中信房屋仲介事先通知被告將於113年11月24日偕同潛在買家看房，被告竟又於前一日即(23日)，擅自將原告聯絡資訊提供永慶房屋仲介許哲瑋，並命許哲瑋多次以電話及通訊軟體LINE聯絡原告，要求原告以合理價格之半數2500萬元將1樓賣予被告，被告並於113年11月24日，對原告委託中信房屋人員及買家出言不遜阻撓看房，致買家失去購屋意願。
⑦原告僅能委託律師於113年12月4日發出存證信函通知被告限
期遷出未果，原告始提起本件訴訟；而於起訴後，被告委託仲介許哲瑋仍於114年3月19日傳送訊息「請問您委託的三流仲介幫您賣掉房子了嗎？」，可見被告仍不放棄以遠低於行情之價格購買原告之房屋。
㈡被告雖辯稱兩造間存在借名登記關係，惟查：
⑴原告否認借名登記，被告應就其主張借名登記事實負舉證責
任，即被告應舉證係於何時、於何地、以何方式與原告達成借名登記之意思表示合致。況被告自稱係「與王昭鴻商定借用原告之名義登記為系爭房地所有權人之一」(被告民事答辯一狀第4頁，原告否認)，而非與原告討論，則被告所謂與原告間借名登記契約究係如何成立，仍待被告舉證敘明。
⑵被告提出實際使用浦城街房屋證據，試圖證明為實際所有權
人，以此質疑原告主張，但所有權人本可能未使用房地，且原告長居日本，不能因被告「鳩佔鵲巢」之使用而證明其為實際所有權人。被告既提出借名登記主張，即應舉證證明其與原告間成立借名登記契約，不容被告混淆。
⑶況且倘若被告為所有權人，則出售二樓房地予被告訴訟代理
人時，為何要將購買價金匯入原告之帳戶？㈢另就被告其他答辯內容部分：
⑴被告辯稱房屋建成迄今，均由其繳納稅費水電費等，然被告
利用持有原告之父王昭鴻之存摺印章時侵占存款，王昭鴻已對此提出民刑事訴訟。被告占用他人房屋並侵吞存款支付日常開銷，竟反稱自己為所有權人，顯然荒謬。
⑵原告胞弟王英泰於嘉義房屋，被告亦辯稱係其借用王英泰名義為登記，然該借名登記之答辯已遭法院認定不實。
⑶被告質疑原告於房屋起造時年僅20歲，有何資力興建房屋，
且未曾參與房屋興建設計管理使用收益，亦未居住，待年逾60歲後始單憑登記所有權人身分向不親的姑姑索回云云，然取得所有權原因多端，原告係經父親王昭鴻傳承規劃而受贈取得，且該房屋係與建商合建，以提供土地為代價，業如前述，被告所辯，顯不足採。尤其，原告祖父王清波之觀念較為傳統，有嚴重重男輕女傾向，其財富傳承規劃均僅分配予男丁，被告自非祖父分配財產對象。況被告並未舉證敘明其取得本件所有權過程，逕以居住多年事實辯稱為所有權人，顯不足採。
⑷被告辯稱出售2樓時，王昭鴻配偶王張富美委託居住台北之胞
妹張麗華之配偶劉孟斌代為收取尾款，然查，售屋款項係於111年8月15日直接匯入原告帳戶，蓋2樓為原告所有，售屋款項當屬原告應得，被告謊稱他人介入收款、未分一半售款云云，刻意營造其「施捨」原告之形象，荒謬至極。
⑸本件於76年重建後，因王昭鴻提供土地予建商，未支出建築
費用，分配1-3樓(含地下室)，4-5樓則歸建商所有，此乃典型之合建契約，重點在於房屋坐落之土地所有權人為何人，被告以「原建物已不復存在，無本件建物無連結關係」辯稱無從證明原告之所有權據此延續，顯有違誤。
⑹被告辯稱王昭鴻已經因年邁意識狀況不清而住院多時，然王
昭鴻近年僅經診斷「第一腰椎壓迫性骨折」無法行走，意識仍正常，被告於另案亦為相同辯詞，試圖抗辯王昭鴻提起訴訟委任律師均不合法，然已遭該案法院否定，如今故技重施，顯不足採。
⑺被告無視父親王清波之生前規劃，持續捏造諸多謊言，更謊
稱其胞兄王昭鴻意識不明，實不足採。況本件原告乃王英正，而非王昭鴻。被告執著於王昭鴻狀態，係因原建物土地所有權人均為王昭鴻，被告根本無借名登記之實，被告僅係依王昭鴻指示，協助將合建後分得房地部分登記予原告。
㈣就證人王俞慧證述部分：
⑴依證人王俞慧所述，被告於114年10月13日雖與原告及王英泰
爭吵，然最終仍妥協，同意原告出售房屋，故同意證人進屋檢視屋況、拍照供出售房屋使用，並主動向證人表示地下室出租他人，證人詢問售屋後安排，被告更表示將於附近租房。足見被告雖有不甘，然確已承認房屋為原告所有，否則並無同意原告委任仲介進屋檢視屋況、拍照留存之理。
⑵被告雖嗣後反悔，阻撓房仲帶客人看房，更向證人提及借名
登記經過，然此均為被告虛構，並不足採。實則，如證人所述，被告亦自承本件房地係源自原告祖父，且僅傳承予男性子孫，故根本不可能傳承予被告。
⑶又於114年10月13日，被告與原告及王英泰爭吵之內容僅涉及
嘉義房屋(登記為王英泰所有)，並未爭執本件房屋，證人所述細節稍有不合，恐係因作證時已隔逾一年，謹此補充。因原告自112年間起與被告交涉，因被告同意配合遷出，原告始與被告及房仲相約於114年10月13日確認屋況。
⑷被告辯稱不認識證人王俞慧，與證人所述不符，應不足採，
因證人與被告於113年10月13日看房後，當天便互加LINE好友聯繫，證人甚至與被告聯絡相約至嘉義朴子看房。
㈤就相當於租金之不當得利(即訴之聲明第2-3項)：
⑴原告訴之聲明第2-3項乃僅就被告使用1樓部分(訴之聲明第1項係包含地下室部分)計算之一部請求，合先敘明。
⑵被告自始即無占有房屋權源，而無法律上原因獲得相當於租
金之利益，致原告受有損害，原告依民法第179條請求被告按月給付相當於租金之不當得利，應有理由。
⑶依內政部實價查詢網站頁面所示，於台北市大安區浦城街相
鄰坪數相近(依原證2建物所有權狀，房屋1樓面積為105.93平方公尺)公寓每月租金約27,000-36,000元，原告請求每月相當於租金之不當得利30,000元，應屬合理。尤其該屋鄰近師大商圈，生活機能良好，步行5分鐘即可達捷運古亭站、台電大樓站，交通便利，原告提出之不動產估價報告書第10至11-14頁針對浦城街房屋客觀條件之完整說明可參，足認原告請求之金額應屬合理。
⑷基此，原告回溯5年請求相當於60個月租金之不當得利共1,80
0,000元，並自114年1月13日起按月請求30,000元，直至被告騰空返還浦城街房屋之日為止。
⑸倘認上述金額不可採，則依土地法規定計算如下：
①按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。
②查浦城街房屋所坐落大安區龍泉段三小段643地號土地總面積
為172平方公尺，浦城街房屋土地應有部分權利為100分之32，則土地面積為55.04平方公尺(172×32/100=55.04)，而座落土地申報地價為每平方公尺89,600元、浦城街房屋申報課稅現值為254,200元，是故依土地法第97條計算，1樓每月租金上限為43,215元([(89600×10%×55.04)＋(254200×10%)]÷12=43215，元以下四捨五入)，是原告請求金額低於土地法規定計算，益徵原告請求金額確屬合理。
㈥並聲明：
⑴被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00○0號1樓房屋（含地下室）騰空返還原告。
⑵被告應給付原告1,800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑶被告應自114年1月13日起至騰空返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告30,000元。
⑷並願供擔保，就第一至三項聲明請求宣告假執行。
二、被告答辯意旨略以：㈠系爭不動產為5層樓建物，係自始為被告拆除原本舊建物，而
與營造商九達營造工程股份有限公司(下稱九達公司)合建起造而成，於76年將原告與其他住戶列為使用執照共同起造人，由被告將自己與王昭鴻共列建築執照起造人於77年建成，3-5樓由分得建商賣予他人，被告分得1-2樓及地下室，有台北市政府建築管理工程處建照、使照存根資料可參。而系爭不動產建成迄今均為被告所使用收益、繳納稅費，有地價稅、房屋稅單、水電費、瓦斯費、有線電視費、電信費、被告存摺扣繳水電、瓦斯、地價稅、房屋稅等稅費、支出系爭房屋修繕費之扣繳與提領紀錄等文件可證，且系爭不動產大門及內部各房間鑰匙均為被告所製作持有，被告亦將系爭不動產內部房間出租，亦有委託住商不動產吳盛武協助處理與房客出租修繕管理事宜之對話紀錄可證。
㈡原告赴日發展時間於65年間，依台北市政府建築管理工程處
建照、使照之存根顯示，系爭不動產為75年3月7號核發建照、77年3月竣工，原告究竟何時或於斯時(原告僅為20歲)有何資力在台灣興建系爭不動產？依其起訴狀與準備一狀所陳，其無端獲得登記為系爭不動產所有權人緣由均未見原告說明。且原告經被告為上開答辯後，於準備㈢狀改稱系爭不動產係祖父王清波於父親王昭鴻成年時移轉登記給父親，75年原建物燒毀，王昭鴻始決定重建現今5層樓建物，並委託被告挑選建商，因此起造人有王昭鴻、王素惠兩人等語。然果如原告書狀所陳原建物於75年間燒毀，王昭鴻縱有原建物產權，原建物已不存在，與後來被告再為興建系爭不動產全棟間，本無連結關係而得證明原告之所有權據此延續。原告主張其取得建物登記之緣由，已無可採。
㈢原告與其父親王昭鴻(被告三哥)自65年起同住日本迄今，未
曾返國定居，被告自51年上大學起即居住在系爭不動產前身(家族親友有需要均可來住)迄今。72年間被告即曾主導系爭不動產改建，惟因建照逾期而於75年再次申請建照起造，當時由被告併列感情無虞之王昭鴻為共同起造人(甚至王昭鴻及妻王張富美之國稅局綜所稅罰鍰，都由被告代為繳納)。至77年竣工後，被告思及自己沒有結婚生子，基於疼惜特定晚輩即原告，因此與王昭鴻商定借用原告名義登記為系爭房地所有權人之一，為原告所明知。換言之，係指嗣將來被告百年後，即可屬原告所有(被告兄弟姊妹十餘人，縱為王清波資產分配，也無從由原告單獨取得完整權利)，毋庸再為移轉或衍生可能之遺產或贈與稅務等問題；此為自始非建照起造人、對系爭不動產興建未有任何貢獻之原告所知悉，而有借用之合意。
㈣若依原告主張，其為實質所有權人，則何以始終未曾參與系
爭不動產之興建、設計、管理與使用收益，甚至未曾住過系爭不動產(原告未於系爭不動產設籍，有被告收受之台北市稅捐稽徵處通知原告改依一般地價稅課徵之函文)，直到其年逾60歲後，始單憑其有登記為系爭不動產所有權人，而向其所稱不親、卻得以使用系爭不動產數十年之姑姑即被告索回，均見原告主張已違常情。
㈤本件於114年初起訴時，被告循例前往日本探視兄弟姊妹家人
時，首站先到長年居住在日本養老院之五姊王皓惠，卻遭管理員婉拒，理由係王皓惠入住養老院之保證人王昭鴻家人不願被告探視；細問後並提及渠等怕王皓惠日本住家會交給被告等語。被告甚感莫名，再與同居日本之三姊王昭英子黃弼涔聯繫，其適自東京前往大阪拜訪王昭鴻未見到，與被告電話提及王昭鴻當時已經因年邁意識狀況不清而住院多時；回台後竟接獲原告之本件訴狀。被告已年逾80，幸獲父母栽培自食其力，詎遭對系爭不動產未有任何支出或貢獻之原告訛稱被告占用，在所難平。
㈥原告雖稱房仲許哲瑋向原告聯繫並強調其銷售能力，許哲瑋
於114年3月19日發訊詢問原告「其委任之三流房仲幫您賣掉房子了嗎？」自稱被告要以2500萬元購買系爭不動產等情，而為「被告仍不放棄低於行情購買原告之屋」主張。然被告並無委託該房仲；若如原告所訛稱，系爭建物2樓為原告所主導出售，則賣方經紀人永慶房屋許哲瑋，應與原告早已於111年熟識並洽商仲介買方商討多時而售出，豈會在原證9之113年11月底還初來乍到般，向原告自我介紹自己是誰、提醒原告2樓是他賣掉的？均見該原證9、13等證據無從證明原告主張為真。另關於出售2樓部分：該2樓為被告主導出售，委託仲介永慶房屋，實際售出仲介亦為永慶房屋，如原告原證16所示。原告稱其委託信義房屋仲介出售2樓，與實情及客觀事證相違，原證10僅為仲介名片，無從證實其主張。
㈦就證人王俞慧之證詞部分：
⑴被告有印象曾有女性房仲來訪一次，表明受原告委託來賣房
，實際是否為證人王俞慧不得而知。被告當時即告知系爭房屋為借名登記，並非原告的不同意出售；該名女子則稱至少讓其進入觀看、拍照否則難以交代，被告始同意其入內(因此當然如證人所稱「王素惠有說地下室有出租，因為有出租的狀況…沒有進去租客承租的地方。」、「也有詢問租客的契約書還有租期…但是租客的契約及租期都沒有提供給我」等語)，之後亦未再為聯絡。
⑵證人稱被告後有妥協同意出售，以及稱「…王素惠說賣掉的話
我就去附近租房子」，因此其有加被告的Line等語，均非事實；被告確認手機Line聯絡人亦無此人。遑論證人另稱之後還有其同事帶客看屋，被告對其出言不遜等事，均屬子虛烏有。
⑶證人稱兩造與王英泰有在系爭房屋吵架，吵包含嘉義房地與
本件系爭不動產、不願意原告出售等情；以及曾跟證人說過自己蓋這棟房子的經過、後來登記給原告等情，被告對此部分事實並無意見。然依此部分證述事實，確證本件證人應原告委託到來看訪系爭不動產時，客觀情景及被告對其主觀告知上，均呈現存在借名登記之爭議、原告對系爭不動產未有實際管理權責等事實，與被告前揭主張相符。
⑷證人另稱「王素惠說爸爸登記給孫子，都要過戶給男性的孫
子，他本來要登記給王英泰、王英正，但是王英泰未成年，所以全部登記給王英正」等語，前段並非事實，或係其個人對被告告知其借名登記之錯誤解讀。系爭不動產確為被告父親王清波所購買，惟其於72年即過世，並無相關遺囑或指示登記給王英正之情事；縱如證人所言要過戶給男性子孫，又為何是王英正而非其他男丁？⑸事實上系爭土地原本有日式木造平房為王清波所興建所有，
因42年間原告之父王昭鴻北上念書借用其名義登記，但於51年燒毀，王清波請人重建為2樓建物，續由被告與王昭鴻之二姊郭王彩雲一家，與被告長期居住該建物；後二姊郭王彩雲一家陸續搬出，被告仍持續居住原建物(包含其他王清波之子女或孫輩偶來使用，如前述)，原建物本非王昭鴻(甚至大學畢業後未曾來住)所獨有使用，亦與原告無涉。
⑹證人為原告委任房仲，且其銷售意向與利益與原告同向，其
證述縱有部分事實為真，惟其對系爭不動產權益與相關始末之理解解或解讀，恐有其立場上之偏剖，尚非全然可採。
㈧至於原告另主張被告占用原告及王英泰兄弟房產，王英泰提
告部分經台灣嘉義地方法院114年訴字第538號判決被告敗訴，但理由得為權源證明等語，然本件與上開嘉義案件兩者有認事用法之差異，非得相互比擬援引。
㈨並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據其提出台灣駐大阪經濟文化辦
事處文件證明、台北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、建物所有權狀、土地所有權狀、存證信函、內政部實價查詢網站頁面截圖、建物登記第一類謄本、google地圖查詢、土地登記第二類謄本、台灣嘉義地方法院114年度訴字第36號民事判決影本、LINE對話紀錄截圖、陳玟臻名片、不動產買賣契約書、中信房屋專任委任銷售契約書、對話紀錄、另案民事起狀、台灣台北地方檢察署開庭通知、永慶房屋價金履約保證賣方結餘款明細表、原告存摺節本、診斷書、台灣嘉義地方法院114年度訴字第538號民事判決等文件為證(114年度北司補字第285號卷第13-27頁)(本院卷1第49-63、85-107、161、203-213頁)；被告則否認原告之主張，而以前詞茲為抗辯，並提出系爭不動產之地價稅稅單、房屋稅稅單、水電費單據、瓦斯費單據、有線電視費單據、被告存摺扣繳稅費紀錄、系爭不動產修繕費用扣繳與提領紀錄、系爭不動產出租之租賃契約、被告與住商不動產人員對話紀錄、台北市政府建築管理工程處建築執照、使用執照存根、被告代繳王昭鴻及王張富美之國稅局綜合所得稅罰鍰裁罰書、台北市政府稅捐稽徵處函、LINE對話紀錄、系爭建物3樓建物登記第二類謄本、九達營造工商登記查詢資料、系爭建物工地主任聯繫資訊等文件為證(本院卷1第117-140、153-155頁，卷2第11-512頁)；是本件所應審究者為：系爭不動產之所有權人為何人？被告主張其與原告間存有借名登記關係，有無理由？原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空返還系爭不動產，有無理由？原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利損害1,800,000元，以及按月計算之不當得利損害30,000元，有無理由？以下分別論述之。
㈡就系爭不動產所有權人及兩造間是否有借名登記關係部分：
⑴按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理使用處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定(最高法院99年度台上字第1662號)。又借名登記者，既是當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理使用處分，他方允就該財產為出名登記之契約。惟土地登記名義人即為土地之所有權人，乃社會通念之常態事實，登記名義人非土地之實際所有權人，則為變態事實，主張借名登記者，自應就何時何地與何人以何方式及有無為借名之要約承諾與意思表示是否合致等攸關借名登記契約成立要件之事實負舉證責任(最高法院96年度台上字第2329號)。次按主張有借名委任關係存在事實之一方，於他方未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證責任。而本件被告抗辯系爭不動產為其興建，並借名登記於原告名下等節，為原告所否認，因此，本件即應由主張借名登記關係存在之被告，就其主張有利之事實負擔舉證責任，可以確定。
⑵經查，系爭不動產屋所坐落土地(大安區龍泉段三小段643地
號；重測前之舊地號為古亭段211-11地號)於76年重建前原建物本為原告祖父王清波所有，嗣因原建物於75年間燒毀，之後由王昭鴻與營造商九達公司合建，即王昭鴻提供土地、九達公司支出建築費用，重建為現今5層樓建物，並由王昭鴻分配1-2樓(含地下室)，3-5樓歸建商所有(雙方就3樓建物分配歸屬主張不同，因與本件非有關聯，僅予敘明)，並於起造時由王昭鴻及被告為建築執照起造人，之後，則登記以原告及訴外人鐘鳳峙、吳美華、葉智堯為使用執照起造人，因此，原告於78年6月5日以「第一次登記」為登記原因登記為系爭不動產所有權人，有土地建物所有權狀、建築執照存根、使用執照存根、建物登記第一類謄本在卷可按(調解卷第17-21頁，卷1第49頁、卷2第501-503頁)，且為兩造未爭執，堪予確定。
⑶而被告雖以其為建築執照登記之起造人，以及其就系爭不動
產支付繳納地價稅、房屋稅單、水電費、瓦斯費、有線電視費、電信費等費用，並支出系爭不動產修繕費、出租系爭不動產等情，作為其與原告間借名登記關係之主張，但是：
①建築執照起造人僅為國家對於建築管理之行政管理措施，亦
即向主管機關申請建築執照之人，必須負擔建築工程之行政責任，尚不能僅以此逕認建築執照起造人為不動產原始所有權人，而應以實際出資興建者始為不動產原始所有權人，因此，被告既僅為建築執照之起造人，即無從以此作為其為系爭不動產原始所有權人之認定依據，可以確定。
②就被告提出之地價稅、房屋稅單、水電費、瓦斯費、有線電
視費、電信費單據，以及支出系爭不動產修繕費用部分，故足以認被告主張其已繳納費用之憑據(修繕費用部分如後述)，然此僅為使用系爭不動產所產生費用，無從作為借名登記關係存在之證明，尤其審酌兩造間為侄兒姑姑姑親屬關係，而親屬間或有借住房屋而自行負擔費用之情節並非罕見，是即無從僅以被告繳納系爭不動產之相關費用，即能推認有借名登記關係，故無從以此作為系爭不動產原始所有權人之認定依據，堪可確定；另被告主張支出系爭不動產之修繕費用部分，並未據其提出修繕之內容及單據，尚無從遽認與系爭不動產之關聯性，況亦未未有修繕費用與借名登記間牽連關係之依據，尚無從為被告主張有據認定，併此敘明。
③況原告就否決借名登記存在而以：被告自承係與王昭鴻商定
借用原告名義為登記縱認屬實，依據債之相對性，借名登記關係亦係存在於被告與王昭鴻間，無從以此作為兩造間存有借名登記關係存在證明，且被告稱其為系爭建物1-3樓實際所有權人，則之前在被告訴訟代理人王憲勳律師購買系爭建物2樓，其所支付買賣價金理應匯入被告帳戶，然王憲勳律師卻係於111年8月15日匯入原告帳戶(本院卷1第103頁)，顯與事理不相符合，是被告主張為所有權人與原告成立借名登記關係無據等語，即與前揭認定事實並無不符，應堪採據。④再者，原告主張曾委託仲介出售系爭不動產，經證人即中信
房屋仲介王俞慧證稱以「(原證12專任委託銷售契約書有印象？原告於113年10月12日委託出售你處理？)有印象，這是原告委託出售房地，我是負責處理的」、「(你有實際去看房？誰在場？王素惠反應？)我有實際去看過…時間大約在10月13、14日左右，是簽署原證12委託銷售契約書的隔天…本件是王英正委託我的，王英正有告訴我王素惠在使用房子，我之前沒看過王素惠，是到現場才看到王素惠。過程是他們在吵架，我到的時候王素惠跟王英泰在吵架，吵嘉義房地的事情，王英正也有一起吵，也有吵到這間房子，因為王英正想要出售這間房子，但是王素惠說現在住在這裡，他不要賣，到我死都不要賣…王素惠後來有電話聯繫，當時他跟我我說蓋這棟房子的經過，這個房子登記給王英正，這是借名登記」、「(王素惠說房子是爸爸登記給王英正？)王素惠說爸爸登記給孫子，都要過戶給男性的孫子，他本來要登記給王英泰、王英正，但是王英泰未成年，所以全部登記給王英正，王素惠就說這些」等語，有言詞辯論筆錄可按(本院卷第170-172頁)，足見證人當日確有受原告委任前去處理出售系爭不動產之事實，被告並於當日對證人陳述興建經過及主張借名登記予原告等語，應可確定，再佐以系爭房屋出售款項係匯入原告帳戶之事實(如前所述)，足認原告主張，應可確認；至於被告雖對證人為借名登記主張之陳述，惟此僅為被告單方認定及主張，雖其於當時曾向證人為言詞陳述，惟並無從僅以此即為借名登記關係存在之認定，而應由被告就此於本件訴訟中提出證據以為證明，然而，就此並未據被告提出證據以為佐證，自難以憑採。因此，被告既未舉證敘明其取得不動產所有權之過程，而僅以居住多年事實，主張其為真正所有權人，與原告間有借名登記關係，即非有據。
⑤就系爭不動產仲介出售過程，亦經被告之永慶房屋仲介許哲
瑋傳訊予原告以「(您姑姑想要直接跟您買房子，她說2500萬)她很早就告訴我，因為沒錢，所以不買」、「(您應該委託最會賣的我，而不是其他三流仲介)」、「(請問您委託的三流仲介幫您賣掉房子了嗎？)」等語，有對話紀錄在卷可按(本院卷1第63、93頁)，而被告雖然否認曾委託許哲瑋向原告表示要購買系爭不動產等語，然而，衡諸一般房地產仲介業，若非經當事人委託，斷無直接以確實之價格向出賣人為出價買受之意思，而且再審酌許哲瑋向表明願受原告委託代為銷售之意思，均足以推認仲介許哲瑋確有受被告之託傳達購買意願，於獲悉無從支付價金之情後，即轉為爭取原告委託仲介，應可確定。
⑥準此，兩造就王清波購買系爭土地建房及將系爭土地贈與王
昭鴻，房舍燒毀後由王昭鴻以系爭土地所有權人身分與九達公司合建為系爭5層樓建物，並由王昭鴻及被告為建築執照起造人，而由原告及訴外人鐘鳳峙、吳美華、葉智堯等人為使用執照原始起造人取得第一次登記之所有權等情，均未為爭執，則被告即非第一次登記之所有權人，過程中僅僅為建造執照之原始起造人，而僅就建築工程負擔責任，並非實際出資興建之人，而非取得原始所有權人，則被告既非出資興建系爭建物之原始所有權人，就系爭不動產自亦無從與原告成立借名登記關係，亦可確定。
㈢就原告請求被告騰空返還系爭不動產之部分：按所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。而本件被告既未提出證據證明其與原告間存有借名登記關係，則被告占有系爭不動產使用即屬無權占有，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，即屬有據，應予准許。
㈣就原告請求被告給付相當於租金不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條訂有明文。無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號參照）。另請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。故凡居於未來履行狀態有實現給付之必要者，均可先行提起將來給付之訴。本件被告無權占有系爭不動產使用，揆諸前開說明，在被告返還系爭不動產前，原告就系爭不動產自繼續受有無法完整管理使用之損害，被告則獲得相當於使用系爭不動產租金之不當利益，故原告除請求起訴日前5年相當於租金之不當得利，為有理由外，其另提起將來給付之訴，併請求被告給付在遷讓返還系爭不動產前相當於租金之不當得利，亦屬有據。
⑵基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基
地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限。而本件系爭不動產相鄰之租賃行情，依內政部不動產交易實價登錄查詢服務網所載之資訊，為2.7萬元至3.6萬元不等，有內政部不動產交易實價登錄查詢服務網頁結果在卷可按(調解卷第27頁)，再參酌系爭不動產鄰近師大商圈、古亭市場，生活機能良好，且步行5分鐘即可達捷運古亭站、台電大樓站，交通便利，亦有Google地圖在卷可憑(本院卷第51頁)，則原告主張系爭不動產之租金按每月30,000元計算，也低於土地法之規定，應屬適當，因此，原告向被告請求自起訴日(即114年1月13日)起每月相當於租金之不當得利30,000元，以及自起訴日起回溯5年計算之相當於租金不當得利損害1,800,000元(30,000*5*12=1,800,000)等語，即非無據，應予准許。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。查原告依民法第179條不當得利規定請求被告給付相當於租金不當得利1,800,000元，為有理由，已如前述，而本件起訴狀繕本係於114年2月4日合法送達予被告住居所，有本院送達證書在卷可按(調解卷第33、35頁)，因此原告請求被告給付自114年2月5日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，亦應予以准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條規定請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，以及依民法第179條規定請求：①被告給付1,800,000元，及自114年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，②被告自114年1月13日起至騰空返還系爭不動產之日止，按月給付原告30,000元，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 22 日
民事第二庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 22 日
書記官 陳亭諭