臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第2215號原 告 虹邦國際大廈管理委員會法定代理人 陳亮訴訟代理人 楊俊煌
參 加 人 陳君妮被 告 彭文庚訴訟代理人 蔡宗釗律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國115年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告虹邦國際大廈（下稱虹邦大廈）管理委員會（下稱系爭管委會）之主任委員原為陳君妮，嗣於本院審理中後變更為陳亮，陳亮於民國115年2月14日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第583至585頁），核無不合，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查原告起訴時以陳君妮、劉昊諭為原告，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元；被告應將不當得利金額全數返還予系爭管委會（見北簡卷第11頁）。嗣於114年7月1日言詞辯論期日當庭變更原告為系爭管委會（見本院卷第195頁），並最後變更聲明為：㈠被告應給付原告166萬5,705元及自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應給付原告85萬4,000元，及自民事準備二狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢願供擔保請准予宣告假執行。雖被告表示不同意原告為當事人變更及訴之變更，然核本件原告前後主張之基礎事實，均係本於虹邦大樓之水塔工程及系爭管委會給付予被告之租金爭議之同一基礎事實，揆諸前開法條規定及基於紛爭解決一次性之法理，本件原告訴之變更，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於101年間利用擔任系爭管委會主任委員之便，未召開區分所有權人會議，且未經決議，即與訴外人三本工程有限公司（下稱三本公司）簽訂工程合約書（下稱系爭工程合約），由三本公司施作虹邦大廈飲用水池補強磁磚不鏽鋼水塔工程（下稱系爭水塔工程），總金額高達105萬3,000元，系爭水塔工程並不符合公寓大廈管理條例及建築法規之規定，顯已違反法律強制規定，被告應負損害賠償責任，且依民法第213條規定，被告應回復原狀之義務，系爭水塔工程回復原狀之費用經北國霖科技股份有限公司之估價共計為166萬5,705元。被告於虹邦大廈地下室並無產權，卻於103年5月30日與原告訂定地下室租賃契約書（下稱系爭車位租約），約定由被告將其所有16號車位（下稱系爭車位）以每月7,000元出租予原告放置系爭水塔，惟被告於未取得系爭車位所有權即與原告訂約，顯然有詐欺原告之意圖，且系爭車位租約未經區分所有權人同意，被告應返還原告自103年6月至113年8月止已支付之租金共計85萬4,000元（計算式：7,000×122=854,000）。爰依民法第110條、第245條之1、第184條第1項規定，請求被告被告給付回復水塔工程費用166萬5,705元；另依民法172條、第179條、第184條第1項後段規定，請求被告返還租金。並聲明：㈠被告應給付原告166萬5,705元及自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應給付原告85萬4,000元，及自民事準備二狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：虹邦大廈因長年無法召開區分所有權人會議，致虹邦大廈之事務無法進行，因而制訂虹邦國際大廈管理委員會組織章程（下稱系爭章程）。系爭管委會於100年第9屆第3次會議及第10屆第1次會議決議（下稱系爭決議），決定於地下1層設置不鏽鋼水塔取代原本蓄水池，當時未有住戶向系爭管委會表示反對，且虹邦大廈每月財務報表均可自由閱覽；虹邦國際大廈住戶規約（下稱系爭規約）於107年11月17日始制訂，故原告主張系爭決議違反系爭規約，並不可採。虹邦大廈於70年9月興建完成，地下1層以單獨編列建號、門牌號，非屬虹邦大廈共用部分，被告於103年向訴外人林修永購買系爭停車位，該處為水塔放置處，原告與被告訂定系爭租約，被告收取租金並未構成不當得利。虹邦大廈住戶均可從每月財報明細表知悉不鏽鋼水塔租金，時隔13年後卻主張被告無權處分，顯違反誠信原則，有權利失效原則之適用。退步言，縱原告主張被告之行為構成民法第184條第1項後段，亦已逾2年請求權時效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。罹於時效、
三、兩造不爭執事項：㈠被告擔任系爭管委會第10、11屆（期間：101年1月1日至102年12月31日）主任委員。
㈡系爭管委會與三本公司於101年5月23日訂立系爭水塔工程合約書。
㈢被告於103年向林修永購買系爭停車位。
㈣原告於103年6月1日與被告訂立系爭停車位租約，原告於113
年9月後即未支付租金，被告於114年1月20日發存證信函表示終止系爭車位租約。
四、得心證之理由：原告主張被告未經區分所有權人之同意與三本公司訂定系爭水塔工程合約，且將系爭停車位出租予原告，獲得租金之利益，使原告受有損害等情，原告得依民法第110條、第184條第1項後段、第179條、第172條、第245條之1規定請求被告負損害賠償責任及返還不當得利等情，為被告所爭執，並以前詞置辯，經查：
㈠原告依民法第110條、第245條之1、第184條第1項後段規定請
求被告給付166萬5,705元，有無理由？⒈按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區
分所有權人會議之決議為之；執行區分所有權人會議決議事項為管理委員會之職務；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例（下稱系爭條例）第11條第1項、第36條第1款、第29條第2項各有明文。是公寓大廈管理委員會對區分所有權會議就系爭條例第11條第1項決議事項有執行之責，並由主任委員對外代表管理委員會。
⒉原告主張系爭水塔工程為重大修繕，應依系爭規約規定，召
開區分所有權人會議以重大決議或一般決議為之，且系爭水塔工程不符系爭條例及建築法規，被告應負損害賠償責任云云。查，被告於101年5月23日以系爭管委會主任委員身分代表虹邦大廈與三本公司簽立系爭水塔工程契約，並於同年5月31日、7月19日、9月6日交付工程款予三本公司，有系爭水塔工程合約書、三本工程請款明細表（見本院卷第121至139頁）可佐，且為兩造所不爭執。原告雖主張被告違反系爭規約，惟系爭規約係於107年11月17日制訂，有系爭規約（見北簡卷第33頁）可佐，被告於101年間自無法依系爭規約之規定為之。又依系爭管委會於71年2月26日制訂系爭章程第5條規定：「本會設委員時三人，其中區分所有權人委員不得少於八位，均為義務職，任期一年，連選得連任，並由委員戶推選主任委員一人。」、第17條規定：「委員會之決議，以半數委員之出席，出席委員過半數之同意為之。」、第18條規定：「委員會之決議，對大廈全體住戶具有絕對效力。」（見本院卷第23至26頁），參以系爭管委會101年5月21日簽呈說明欄記載：「依管委會第九屆第三次會議及第十屆第一會議決議，經區分所有權人77.5％同意，改建大樓老舊的地下室及頂樓蓄水池，再經地下室六位區分所有權人的同意承租放置不鏽鋼水塔……」（見北簡卷第21頁），足見區分所有權人已授權管委會得自行決定並執行相關事務，被告自有代表系爭管委會與三本公司簽立系爭水塔工程契約及給付工程款之權。
⒊原告雖主張被告無權代理系爭管委會與三本公司簽約，其得
依民法第110條規定請求被告負損害賠償責任云云。惟查，被告有權代理系爭管委會與三本公司簽約，已如前述，原告主張時任系爭管委會主任委員之被告未經管委會決議、公告簽立系爭水塔工程合約、給付工程款為無權代理，委無可採。又按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。然該條係規範無權代理人對善意相對人之賠償責任，並非賦予本人（即系爭管委會）對無權代理人之求償權，是原告自無法依民法第110條規定請求被告負損害賠償責任，並不足採。
⒋原告又主張被告明知系爭水塔工程為重大決議事項，未經區
分所有權人會議決議，卻與三本公司簽約，構成背於善良風俗，依民法第184條第1項後段請求被告負損害賠償責任云云。按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。經查，虹邦大廈因地下室及頂樓蓄水池老舊未修，因住戶反應水有泛黃與異味情況，系爭管委會於100年第9屆第3次管委會議通過更新提案，有系爭系爭管委會101年3月12日公告（見北簡卷第17頁）可稽，足見虹邦大樓於101年間確有修繕蓄水池之必要，且原告對此亦不爭執。況原告就被告代表系爭管委會與三本公司簽約，致虹邦大樓受有何損害並未舉證，亦未就被告有故意背於善良風俗之行為加以說明，是原告逕以系爭水塔工程契約未經區分所有權人決議簽約，認被告應負損害賠償之責，自難可採。
⒌原告又主張系爭水塔工程契約有不實在問題，且違反誠信原
則，而依民法第245條之1第第1項第1款及第3款請求被告負損害賠償責任云云。按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。
三、其他顯然違反誠實及信用方法者。」，民法第245條之1第1項第1、3款分別定有明文。惟該條適用之主體為契約之當事人，系爭水塔工程契約之相對人為系爭管委會與三本公司，且民法第245條之1規定之損害賠償責任，須以契約未成立為前提要件，系爭管委會與三本公司既已簽立系爭水塔工程契約，自無該條之適用，是原告此部分主張，亦屬無據。⒍至原告主張得依民法第179條請求被告返還不當得利云云。惟
查，被告係代表系爭管委會與三本公司簽約，契約利益歸屬於系爭管委會或三本公司，況原告並未舉證證明被告代表系爭管委會簽立系爭水塔工程契約，其個人有何直接取得財產上利益，自無從成立不當得利。是原告此部分請求，亦屬無由。
㈡原告依民法第172條、第179條、第184條第1項後段規定，請
求被告給付86萬1,000元有無理由？⒈原告主張被告於103年未取得系爭停車位即與原告訂立系爭車
位租約，顯有詐欺原告之意圖，且未經系爭管委會授權及區分所有權人決議，收取虹邦大廈每月7,000元之租金，系爭車位租約並不合法云云。查兩造於103年6月1日訂定系爭車位租約，有系爭車位租約（見本院卷第39至42頁）可佐，且為兩造所不爭執。被告係於103年5月7日向訴外人林修永購買系爭停車位，有車位買賣附定金收據及共有車位分管契約書（見本院卷第65、371至379頁）可佐，足見被告與系爭管委會訂定系爭車位租約時，已取得系爭停車位之所有權，是原告主張被告未取得系爭停車位所有權前即與系爭管委會訂約，有詐欺原告之意圖，顯不足採。況租賃契約係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，縱被告訂約時未取得系爭停車位所有權，依上說明，系爭車位租約並非當然無效。
⒉原告主張系爭車位租約並不合法，被告收取租金無法律上原
因，依民法第179條規定請求被告返還不當得利云云。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務，不受影響。而當事人於契約終止前所受給付，既係本於斯時有效之契約，自有法律上之原因，無不當得利之可言（最高法院96年度台上字第97號判決）。又按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之不當得利」應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任（最高法院100年度台上字第899號判決意旨參照）。查，原告自103年6月至113年8月止，已支付系爭停車位租金85萬4,000元一情，有停車位租金收款證明及虹邦大廈採購請款申請單（見北簡卷第91至103頁）可佐，系爭車位租約並非當然無效，如前所述，嗣被告以原告未支付租金終止系爭車位租約，並以114年1月25日臺北大安郵局26號存證信函催告原告給付租金，並依約終止系爭車位租約，是終止系爭車位租約前，被告收取租金，即有法律上之原因，故原告主張其得依民法第179條規定請求被告返還租金，並無理由。
⒊原告主張被告詐欺原告，依民法第184條第1項後段規定請求
被告負損害賠償責任。然被告與系爭管委會訂定系爭車位租約時，已取得系爭車位所有權，且原告迄未就被告有何故意以背於善良風俗之方法加損害於原告舉證以實其說，難認原告得依民法第184條第1項後段請求被告負侵權行為損害賠償責任。
⒋原告又主張依民法第172條規定，請求被告返還利益。按未受
委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第172條定有明文。惟被告出租系爭停車位與系爭管委會收取租金，乃係為自己管理事務，非屬他人之事務，亦非為系爭管委會之利益，顯不符無因管理成立之要件，是原告依民法第172條規定為請求，顯無理由。
五、綜上所述，原告依民法第110條、第245條之1、第184條第1項規定，請求被告被告給付回復水塔工程費用166萬5,705元及自民事準備二狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及依民法172條、第179條、第184條第1項後段規定，請求被告返還租金85萬4,000元及自民事準備二狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、未經援用之證據及聲請調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 7 日
民事第四庭 法 官 賴秋萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 7 月 8 日
書記官 顏莉妹