臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第3548號原 告 張慧椀
陳建勝共 同訴訟代理人 方正儒律師被 告 張慧瑤訴訟代理人 張孟權律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國115年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告張慧椀新臺幣貳萬元，及自民國一百一十四年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告陳建勝新臺幣陸萬元，及自民國一百一十四年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之二，原告張慧椀負擔百分之六十六，餘由原告陳建勝負擔。
五、本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣貳萬元為原告張慧椀預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行；但被告以新臺幣陸萬元為原告陳建勝預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠坐落臺北市○○區○○段0○段○0地號土地（下稱系爭土地）上興
建有同段第425建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段00○0號，下稱系爭建物），被告為系爭建物之登記名義人，原告張慧椀（以下逕稱其名）與被告於其等父親即訴外人張元恭（以下逕稱其名）於民國110年5月12日死亡後，為系爭土地之共有人。因訴外人許瑜容（以下逕稱其名）有意以總價新臺幣（下同）4,812萬7,750元購買系爭土地，惟保留其中至多1,203萬1,937元作為系爭建物之協調處置費用，且系爭土地之部分共有人欲依土地法第34條之1規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，將系爭土地出售予許瑜容，被告乃委請原告協助其依土地法第34條之1規定行使優先承購權，購買系爭土地其他共有人之應有部分，又倘若無法成功行使優先承購權，則使許瑜容同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物，原告同意之，並約定報酬為被告應給付系爭建物價值之5分之1予張慧椀，給付系爭建物價值之10%予原告陳建勝（以下逕稱其名），原告已依約協助，並成功使許瑜容以總價1,203萬1,937元購買系爭建物，然被告竟未依約給付張慧椀240萬6,387元（計算式：1,203萬1,937÷5＝240萬6,387，元以下四捨五入）、陳建勝120萬3,194元（計算式：1,203萬1,937元×10％＝120萬3,194，元以下四捨五入），原告已於114年3月7日寄發臺北安和郵局存證號碼000342號存證信函催告被告於函到7日內給付，然被告仍迄未給付。
㈡又縱認給付報酬之條件為「原告成功協助被告出賣系爭建物
及被告因行使優先承購權所取得之系爭土地予許瑜容」，因被告於111年4月19日與許瑜容簽訂協議書，拋棄優先承購權，顯係以不正當行為阻止條件成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件已成就，被告自應給付報酬予原告。
㈢爰擇一依民法第548條第1項、第2項規定，提起本件訴訟等語
。並聲明：⒈被告應給付張慧椀240萬6,387元，及自114年3月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應給付陳建勝120萬3,194元，及自114年3月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：係張慧椀主動稱可以協助被告，並要求被告同意倘「原告成功協助被告出賣系爭建物及被告因行使優先承購權所取得之系爭土地予許瑜容」時，被告應分別給付張慧椀系爭建物價值之5分之1、陳建勝10%佣金作為報酬，然原告僅陪同被告諮詢游朝義律師1次及代被告寄發存證信函1次，其後即未再理會被告，係被告自行與許瑜容交涉系爭建物之買賣事宜，與原告無涉，原告請求被告給付報酬，顯屬無據。又原告自110年10月下旬以後即未再理會被告，被告並無以不正當行為阻止條件成就，原告未就此舉證以實其說，自不足採等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第356頁，並依判決論述方式略行修正）：
㈠被告於110年9月29日自行委託陳怡伶律師撰擬並寄發臺北南陽郵局存證號碼001092號存證信函。
㈡原告為被告撰擬110年10月16日臺北吳興郵局存證號碼000550號存證信函。
㈢被告與許瑜容於111年4月19日簽訂協議書，拋棄優先承購權
，並將系爭土地及系爭建物出售予許瑜容，系爭建物買賣價金為1,203萬1,937元。
㈣原告於114年3月7日寄發臺北安和郵局存證號碼000342號存證信函，經被告於114年3月10日收受。
四、原告主張被告委任其等協助被告依土地法第34條之1規定行使優先承購權，購買系爭土地其他共有人之應有部分，倘無法成功行使優先承購權，則使許瑜容同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物，被告願分別給付張慧椀240萬6,387元、陳建勝120萬3,194元，原告已依約協助，並成功使許瑜容以總價1,203萬1,937元購買系爭建物，然被告迄未給付報酬等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：原告依民法第548條第1項、第2項規定，請求被告給付張慧椀240萬6,387元本息，給付陳建勝120萬3,194元本息，有無理由？茲分述如下：
㈠按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約；受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付；委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部分，請求報酬，民法第528條、第548條第1項、第2項分別定有明文。又於當事人已約定報酬之委任契約，因非可歸責於受任人之事由終止，受任人得請求之報酬，當先確認其應處理之委任事務範圍及原得請求之報酬數額，再綜合已處理事務之繁簡難易、進行階段、影響程度、所需勞時費用、與尚未處理部分之質量比例，及該契約本旨、事務性質等相關情事，並衡酌誠信原則定之（最高法院114年度台上字第1818號判決意旨參照）。委任既重在提供勞務而為事務之處理，至於有無完成一定之工作，則非所問。因此，於約定有報酬之情形，苟受任人已為事務之處理，並於委任關係終止及為明確報告顛末後，不問事務是否已發生預期效果或成功，原則上即得請求報酬（最高法院103年度台上字第2189號判決意旨參照）。
㈡原告主張兩造之委任事務內容為協助被告依土地法第34條之1
規定行使優先承購權，購買系爭土地其他共有人之應有部分，倘無法成功行使優先承購權，則使許瑜容同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物，並以此內容約定報酬等節，業據提出110年9月8日許瑜容與訴外人即系爭土地之部分共有人簽訂之土地買賣契約書、兩造對話紀錄截圖、系爭土地之部分共有人於110年10月12日寄發之台北青田郵局000535號存證信函、系爭建物建築改良登記簿、系爭土地及系爭建物地籍圖及街景圖、系爭建物第二類登記謄本、內政部不動產交易實價查詢資料等件為證（見北司補卷第33至41、47至50、63至66頁、本院卷第183至187、221至229頁），然為被告所否認。經查：
⒈兩造間有名稱為「中山北路優先購買」通訊軟體對話群組（
見北司補卷第49頁），足見兩造間確有討論就系爭土地行使優先承購權，購買系爭土地其他共有人之應有部分。復觀諸兩造間對話紀錄截圖可見，張慧椀傳送：「你優先承購的律師函發了沒？還有我拜託陳建勝來幫忙，你允諾未來楊昇或許瑜容購買時，總成交價的10%佣金（給建勝），還有我房屋價值的5分之1，別忘了」、「昨天下午有公司委託朋友找到建勝看能幫忙順利協助買到國有地，怕未來政黨輪替人事變動會有麻煩，希望20日能簽約，我問建勝，那中山北路的事怎麼辦？所以你要用合約牽制建勝，人家禮物都拿來了」、「這次我拜託他幫忙，如果後期你優買成了，未來要賣，你自己如何跟許瑜容談判？」、「所以我才提合作協議，可你有惦惦的，真懷疑你答應的事真的會作的到嗎？這協議是要綁住建勝幫忙，又不會讓你吃虧」等訊息予被告（見北司補卷第47頁、本院卷第46至47、55頁），由張慧椀提及「我問建勝，那中山北路的事怎麼辦？所以你要用合約牽制建勝」、「如果後期你優買成了，未來要賣，你自己如何跟許瑜容談判」、「這協議是要綁住建勝幫忙」等語，且兩造約定之報酬，就張慧椀部分係以系爭建物價值計算，陳建勝則係以總成交價計算，而非僅以系爭建物價值計算，復參以原告自陳：「陳建勝又依其專業分析各種狀況，如優先承購系爭土地成功加上系爭建物，將來被告自己開發或與他人合作開發或者出賣予第三人（對象包括許瑜容），均會比現在直接賣給許瑜容的價值高」等語（見本院卷第326頁），足認兩造斯時確有計畫就系爭土地行使優先承購權，購買系爭土地其他共有人之應有部分後，再將系爭土地及系爭建物出賣予許瑜容，且兩造雖已就上開計畫內容及報酬為約定，然張慧椀為能足夠牽制陳建勝，乃希望就上開事項另外以簽訂書面合約之方式，使陳建勝能依約協助被告，堪認被告辯稱兩造約定之委任事務內容為「原告協助被告出賣系爭建物及被告因行使優先承購權所取得之系爭土地予許瑜容」，並以此委任事務內容約定報酬，應屬可採。
⒉原告固以張慧椀與被告間之對話紀錄截圖，主張被告承諾於
許瑜容購買系爭建物時，即給付報酬予原告，不包括協助被告出賣被告因行使優先承購權所取得之系爭土地。然觀諸該對話紀錄截圖，張慧椀係傳送：「你優先承購的律師函發了沒？還有我拜託陳建勝來幫忙，你允諾未來楊昇或許瑜容購買時，總成交價的10%佣金（給建勝），還有我房屋價值的5分之1，別忘了」等語（見北司補卷第47頁），並未言明係購買何標的物，原告主張係購買系爭建物，已屬無據，又倘若張慧椀所指購買之標的物係系爭建物，何以就報酬分別列明「總成交價的10%佣金」、「房屋價值的5分之1」，而非均以系爭建物價值計算，是該對話紀錄尚無從為有利於原告之認定。
⒊至原告主張因許瑜容就取得系爭土地應有部分之實質進展及
所顯現之經濟實力遠勝被告，原告不可能同意報酬給付條件包括被告行使優先承購權購買系爭土地其他共有人之應有部分，且因原告於協助過程中發現被告根本無資力或不願意提出與許瑜容相同之購買條件，兩造乃決定以協助使許瑜容同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物為目的，因此僅需原告協助被告使許瑜容同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物，被告即應給付報酬。惟觀諸原告所提證據，至多僅能證明系爭建物價值不高，斯時許瑜容是否同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物尚屬未知，尚無足證明原告前開主張，是原告此部分主張，要無可採。⒋從而，本件兩造約定之委任事務內容為「原告協助被告出賣
系爭建物及被告因行使優先承購權所取得之系爭土地予許瑜容」，兩造並以此委任事務內容約定張慧椀之報酬為「房屋價值的5分之1」、陳建勝之報酬為「總成交價的10%佣金」，應堪認定。
㈢原告主張已協助被告，並因此最終達成將系爭建物以總價1,2
03萬1,937元出售予許瑜容等節，業據提出本院提存所110年6月30日(110)存智字第969號函、張慧椀110年7月7日出具之聲請閱卷狀、系爭建物建築改良登記簿、系爭土地及系爭建物地籍圖及街景圖、系爭建物第二類登記謄本、內政部不動產交易實價查詢資料、兩造對話紀錄截圖、陳建勝與訴外人即傅裕隆（以下逕稱其名）之對話紀錄截圖、台北青田郵局存證號碼000535號存證信函、台北吳興郵局存證號碼000550號存證信函、張慧椀與被告間通話譯文、被告與許瑜容於111年4月19日簽訂之協議書等件為證（見北司補卷第26、50、63至70、87至88頁、本院卷第37至61、77至81、159至163、
165、173、183至187、191至195、221至229、245至249頁），然為被告所否認。經查：
⒈原告為協助被告處理本件受委任事務，先後向本院提存所詢
問並閱覽提存卷宗、提供「不動產買賣價金信託」等相關資料予被告參考並解釋相關法律規定、與被告一同至中天律師事務所諮詢、與系爭土地其他共有人商談行使優先承購權事宜、介紹游朝義律師並陪同諮詢、為被告撰擬台北吳興郵局存證號碼000550號存證信函並代為寄發等情，有本院提存所110年6月30日(110)存智字第969號函、張慧椀110年7月7日出具之聲請閱卷狀、兩造對話紀錄截圖、台北吳興郵局存證號碼000550號存證信函等件在卷可稽（見北司補卷第49至50、67至86頁、本院卷第37、39至45、54至55、79、157至163、173頁），且原告已將台北吳興郵局存證號碼000550號存證信函副本及收據送交被告，應可認原告已就上開所為事項向被告報告顛末。被告雖爭執原告向本院提存所詢問並閱覽提存卷宗，係原告個人事務，然參諸兩造對話紀錄可知，110年7月間張慧椀與被告已開始討論優先承買等相關問題，且陳建勝為被告草擬之台北吳興郵局存證號碼000550號存證信函提及閱覽提存卷宗所得之內容，堪認原告向本院提存所詢問並閱覽提存卷宗，目的包括協助被告，被告所辯要無可採。
⒉原告固以張慧椀與被告間之對話紀錄、陳建勝與傅裕隆之對
話紀錄為證（見本院卷第77、165頁），主張除上開事項外，尚提供相關法律文章予被告、拜訪傅裕隆地政士等。然由原告所提張慧椀與被告間之對話紀錄上方顯示「張慧椀」，足見系爭對話紀錄右方之發話者為被告，左方之發話者始為張慧椀，則傳送「優先承買（購）權之實務問題（上）-吳光陸」、「優先承買（購）權之實務問題（下）-吳光陸」者，顯然為被告，並非原告，原告據此主張有提供相關法律文章予被告，自屬無據。又觀諸陳建勝與傅裕隆之對話紀錄，其上既未載有任何關於本件委任事務之內容，則原告據以主張係履行受委任事務，亦無可採。
⒊至原告主張許瑜容同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物
，係因其策略奏效。然觀諸原告所提證據，至多僅能證明系爭建物價值不高，起初許瑜容是否同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物尚屬未知，系爭土地買賣因被告主張優先承購致衍生糾紛，然尚無從證明原告前開主張。此外，參以對於被告辯稱原告於110年10月19日以後即未再理會乙節，原告僅爭執其持續處理台北吳興郵局存證號碼000550號存證信函後續相關事宜至110年11月10日，然觀諸原告所提之證據僅為該存證信函部分因招領逾期經退回之資料（見本院卷第175至180頁），且經被告爭執原告自始未將上開所謂處理後續告知，原告既未就此提出相關證據，堪認兩造確於110年10月19日以後未再就本件委任事務為相關聯繫。又被告已於110年11月10日另委任訴外人簡炎申律師撰擬國史館郵局存證號碼000574號存證信函予系爭土地之其他部分共有人與許瑜容，簡炎申律師並於110年11月至111年3月間持續就關於系爭土地及系爭建物之事宜，為被告提供法律服務，最終被告與許瑜容於111年4月19日簽訂協議書，有該存證信函、111年3月18日電子郵件暨所附匯眾聯合法律事務所請款單、114年4月19日協議書在卷可佐（見北司補卷第87至88頁、本院卷第109至115、237至240頁），則許瑜容同意以總價1,203萬1,937元購買系爭建物，與原告之行為究竟有何關聯，即屬有疑，原告既未就此舉證以實其說，所為主張即無可採。㈣又兩造於110年10月19日以後未再就本件委任事務為相關聯繫
，且被告已於110年11月10日以後另委請簡炎申律師協助，已如前述，被告並逕行於111年4月19日與許瑜容簽訂協議書，且未告知原告，此亦為兩造所不爭，依經驗法則，應認被告係以默示意思表示終止兩造間委任契約，且難認有何可歸責於原告之事由，則原告依民法第548條第2項規定，請求其已處理部分之報酬，自屬有據。本院斟酌兩造委任契約本旨及誠信原則，並以本件委任事務範圍及原得請求之報酬數額，依原告處理事務之難易程度、所需勞時費用、與尚未處理部分之質量比例，認原告得請求被告給付之報酬，應各以2萬元、6萬元為適當，逾此範圍之請求，則無理由。
㈤至原告主張被告於111年4月19日與許瑜容簽訂協議書，拋棄
優先承購權，係以不正當行為阻止條件成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件已成就。惟因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。其立法目的乃為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就所特設。而所謂不正當行為，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許；其評價之作成，應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定。原告既自陳本件係因被告無能力提出與許瑜容相同之購買條件，始無法成功行使優先承購權（見本院卷第334至335頁），則被告拋棄優先承購權，自難認係以不正當行為阻止條件成就，是原告前開主張要屬無據。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。上開原告對被告之債權，核屬無確定期限、未約定利息之給付，既經原告於114年3月7日以臺北安和郵局存證號碼000342號存證信函催告被告應於函到7日內給付，並經被告於114年3月10日收受（見北司補卷第89至93頁），被告迄未給付，即應負遲延責任。是原告就上述得請求之金額，併請求自民國114年3月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第548條第2項規定，請求被告給付張慧椀2萬元、給付陳建勝6萬元，及均自114年3月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。又原告係以單一聲明，主張二以上之請求權基礎，請求本院擇一有利之請求權基礎為判決，屬訴之選擇合併，本院既已依民法第548條第2項規定准許原告之請求，就原告其餘請求權基礎，即無庸再予論斷，附此敘明。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。原告就勝訴部分陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權發動，毋庸為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
民事第九庭 法 官 林詩瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
書記官 陳黎諭