臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第3754號原 告 康龍泉被 告 張雲英訴訟代理人 黃安然律師被 告 張豐文
張季瑜張豐隆上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時原聲明請求：㈠被告應給付原告新台幣（下同）742,928元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應自民國114年5月1日起迄本件權利瑕疵回復原狀之日止，按月給付原告8,336元之損害金，有民事起訴狀附卷可參（見本院卷第9頁），嗣於114年10月16日變更聲明第2項為：被告應自114年5月1日起迄原告取得台北市○○區○○○路0段00號地下室9.09平方公尺之使用權前1日或原告非該地下室所有權人之前1日止，按月給付原告8,336元，有本院114年10月16日言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第193頁），核原告所為上開聲明之變更，並未變更訴訟標的，僅更正其法律上之陳述，自非不可。
二、被告張豐文、張季瑜、張豐隆經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於105年2月5日透過信義房屋仲介與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告買受門牌號碼台北市○○區○○○路0段00號1樓（長春段二小段1061建號，權利範圍全部）及地下室（長春段二小段1060建號，面積167.08平方公尺，權利範圍1/2），暨所坐落之基地。然原告所有地下室嗣經地政事務所於110年4月13日測量，面積僅74.45平方公尺，即原告使用範圍僅74.45平方公尺，該地下室之共有人即訴外人林正義使用範圍則為92.63平方公尺，可見原告取得使用範圍短少9.09平方公尺（計算式：〈167.08×1/2〉－74.45＝9.09）。且此使用權短少，乃兩造約定現況交屋所指「看得到的屋況」所不及，林正義復向原告主張地下室有分管協議，可見被告違反系爭契約第7條第6款（應為第7條第6項之誤載）所保證產權清楚，如遭人占用要負責，及第17條第12項保證無分管契約之約定。原告因此受有短少9.09平方公尺使用範圍之損害，及必須負擔短少範圍房屋稅之損害，包括自取得所有權起迄今已發生實際損害，及至轉讓日止繼續保有所有權期間所受之損害。參酌原告就台北市○○區○○○路0段00號1樓及地下室出租之租金（自105年10月5日至110年9月30日每月租金157,500元，自110年10月1日至115年9月30日每月租金含稅及二代健保費為204,800元），而地下室租金約為地面1層樓租金之1/3，故該地下室於105年10月5日起至110年9月30日止，每月租金應為52,500元（計算式：157,500×1/3＝52,500），於110年10月1日至115年9月30日每月租金應為68,267元（計算式：204,800×1/3＝68,267），是原告自105年10月5日起迄115年9月30日所受損害共計742,928元，自114年5月1日之後每月損害為8,336元，計算式詳如附表所示。爰依民法第349條、第353條、第227條規定，請求被告給付742,928元及其利息，並自114年5月1日起迄原告取得9.09平方公尺之使用權前1日或原告非該地下室所有權人之前1日止，按月給付原告8,336元等語。並聲明：㈠被告應給付原告742,928元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應自114年5月1日起迄原告取得台北市○○區○○○路0段00號地下室9.09平方公尺之使用權前1日或原告非該地下室所有權人之前1日止，按月給付原告8,336元。
二、被告答辯略以：㈠被告張雲英：該地下室原為訴外人即被告之母張碧及宋明勳
共有，權利範圍各1/2，共有人以隔牆區分為二專有部分，張碧分管位於台北市○○○路0段00號1樓房屋下方之地下室（A部分），面積為74.45平方公尺，另宋明勳（現為林正義）則分管位於台北市○○○路0段00號1樓房屋下方之地下室（B部分），面積為92.63平方公尺，A、B部分之樓梯，均有獨立出入口。張碧死亡後，由被告4人繼承，嗣出售予原告，並於105年2月5日移轉登記予原告，依系爭契約第9條約定：「賣方將本買賣標的物點交買方後，相關之使用範圍，如依慣例使用之現況…等，買方均應繼續承受遵守」、第17條第12項（被告誤為第12條）約定：「現況賣方隔出部分面積使用」，可知兩造約定「現況」交付，原告當時已明知地下室設有隔牆及通往1樓之內梯，且知有分管的事實，分管契約效力對於原告繼續存在。嗣原告經地政事務所測量（收件文號110年4月13日中山土字第020400號）亦已知地下室使用情形及使用面積短少。又本院112年度訴字第3539號原告對共有人林正義訴請返還不當得利事件已認定張碧與共有人林正義間有分管契約，並合意設置隔牆及內梯。按分管協議就約定特定部分即編號A、B部分各有占有使用收益權能，同時喪失就非約定由其管理之共有物特定部分之使用收益權能，此為原告105年2月5日取得該地下室權利範圍1/2前即由現狀明知或可得而知，原告並自105年起即依分管協議單獨占有使用收益A部分迄今，是原告受讓後，亦受該分管協議之拘束等情，並駁回原告之不當得利請求。綜上，原告買賣所得所有權登記面積並未短少，其既明知或可得而知該地下室已有分管契約，就短少面積9.09平方公尺的使用權，不得主張為權利瑕疵。況原告請求包括未來所發生之損害，並無理由。退步言之，買賣標的之民生東路3段28號地下室已移轉登記及交付原告逾10年，依民法第356條、第365條，原告之請求權時效已消滅等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告張豐文、張季瑜、張豐隆經合法通知後，均未於言詞辯
論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、不爭執之事項：㈠原告向被告4人購買門牌號碼台北市○○區○○○路0段00號1樓房
屋（長春段二小段1061建號，權利範圍全部）及地下室（長春段二小段1060建號，面積167.08平方公尺，權利範圍1/2），於104年12月12日簽訂不動產買賣契約書（見卷第13-26頁），於105年2月5日登記為所有權人。
㈡原告使用之地下室嗣經地政事務所於110年4月13日測量，面積74.45平方公尺。
四、本件之爭點為：原告依系爭契約請求被告賠償損害742,928元，及自114年5月1日之後每月損害8,336元，有無理由？茲論述如下：
㈠按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割
之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。民法第826條之1定有明文。上開法條於98年1月23日增訂公布，自公布後6個月施行。
是不動產共有人就共有物之管理約定，於上開法條施行後，應經登記，若未登記，對於應有部分之受讓人不具效力。次按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官著有釋字第349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院107年度台上字第70號判決意旨參照）。準此，在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷；在該法條修正施行後成立之分管契約，則以經登記，方得對受讓人具拘束力。查長春段二小段1060建號地下室（下稱系爭地下室）就共有之管理並未為登記，有建物登記第一類謄本在卷可查（見卷第64-65頁），惟該分管情事成立於民法第826條之1增訂施行之前，依本院112年度訴字第3539號民事判決認定張碧與共有人林正義間有分管契約。然被告4人與共有人林正義間就系爭地下室分管協議，與被告4人依買賣契約應交付原告之地下室是否有權利瑕疵，尚非有必然關係，仍應視被告4人與原告間買賣契約之約定定之。
㈡原告主張被告出售門牌號碼台北市○○區○○○路0段00號1樓（長
春段二小段1061建號，權利範圍全部）及地下室（長春段二小段1060建號，面積167.08平方公尺，權利範圍1/2）予原告，然地下室實際使用面積僅74.45平方公尺，並未達於地下室總面積167.08平方公尺之1/2，係權利瑕疵，被告則否認有何權利瑕疵。按所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。至買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院72年度台上字第4265號民事裁判參照）。原告主張被告所交付之建物面積短少，違反系爭契約第7條第6項，原告受有權利瑕疵云云，揆諸上開見解，當屬物之瑕疵，而非權利瑕疵。查原告於105年2月5日透過信義房屋仲介與被告簽訂系爭契約，買受門牌號碼台北市○○區○○○路0段00號1樓（長春段二小段1061建號，權利範圍全部）及地下室（長春段二小段1060建號，面積167.08平方公尺，權利範圍1/2），有系爭契約在卷可查（見卷第14頁），是原告於簽訂契約買受系爭地下室時，即已知其所買受者為系爭地下室權利範圍1/2，為與他人共有之物。原告陳稱伊購買地下室時，地下室的牆壁就是如現在的狀況（見本院114年11月21日言詞辯論筆錄，卷第240頁），遍查系爭契約並未約定就系爭地下室實際使用面積為何，堪認被告抗辯當時就是依照現況交屋一節可資採信。又系爭契約第7條第6項約定：「賣方保證本買賣標的物產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭他人侵害、佔用、主張權利情事。如有他人主張權利並經地政機關辦理登記時（如民事訴訟法第254條第5項之訴訟登記或被強制執行限制登記等），買方得限期催告賣方塗銷登記，如賣方未能如期塗銷，買方得主張解除契約。」有系爭契約在卷可查（見卷第17頁），兩造簽訂系爭契約既未就原告地下室使用面積約定為系爭地下室面積1/2，難謂原告主張其就系爭地下室使用面積即應為系爭地下室登記面積167.08平方公尺之1/2即83.54平方公尺，係屬可採。
㈢系爭契約第17條第10項、第12項約定：「本信義房屋物件平
台外移、空地加蓋及搭建外梯之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，但未經分管契約協議取得約定專用權，日後仍有受他人主張權利之虞。若欲確認土地界址，建議買方於簽約時辦理土地鑑界確認土地範圍，簽約時雙方合意依現況交屋，若買方欲辦理土地鑑界，於交屋後由買方自行向地政機關辦理，無論辦理後面積是否有增減或是否有越界建築情事由買方承擔，對本次價金互不找補。
若買方欲知約略面積須先與賣方協議丈量方式後進行測量。」、「本物件現況使用之地下室係登記於1060建號（建物用途依人工謄本所示為店舖兼防空避難室），為賣方與另一住戶分別共有，而本案賣方持有1/2，現況賣方隔出部份面積使用，信義房屋經向賣方確認，並無分管契約或相關協議文件約定其得專用前述使用範圍；另若有未按登記用途使用，將可能遭主管機關限令恢復原用途使用及罰款之處分。」等語，有系爭契約可憑（見卷第20頁），足見兩造就中山區民生東路3段28號1樓房地及地下室係依現況交屋，系爭契約亦約定買方欲知約略面積須先與賣方協議丈量方式後進行測量、面積是否有增減均不找補價金、被告未保證其交付之地下室隔出面積有系爭地下室登記面積之1/2，則原告依系爭契約第17條第12項約定主張被告交付之標的物有瑕疵，為不可採。
㈣原告主張被告交付之買賣標的物有瑕疵，為不可採，則其依
照民法第227條請求損害賠償即無理由。
五、從而，原告依民法第349條、第353條、第227條規定，請求被告給付原告742,928元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及被告應自114年5月1日起迄原告取得系爭地下室9.09平方公尺之使用權前1日或原告非該地下室所有權人之前1日止，按月給付原告8,336元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 23 日
民事第二庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
書記官 林思辰附表編號 項目 計算式 1 自105年10月5日起至110年9月30日止 52,500÷74.45＝705 705×9.09×12×5＝384,480 2 自110年10月1日起至114年4月30日止 68,267÷74.45＝917 917×9.09×（3×12＋7）＝358,448 3 自114年5月1日起迄原告取得短少範圍之使用權前1日或原告非該地下室所有權人之前1日止，每月損害為8,336元 917×9.09＝8,336