臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第3018號原 告 王郁絜訴訟代理人 李奇律師
傅于瑄律師施東昇律師被 告 黃春美訴訟代理人 徐偉超律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國115年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾伍萬壹仟壹佰柒拾柒元，及其中新臺幣壹佰貳拾萬元部分自民國一百十四年四月八日起、其餘新臺幣貳拾伍萬壹仟壹佰柒拾柒元部分自民國一百十五年五月十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾伍萬壹仟壹佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，亦為同法第262條第1項前段所明定者。查原告起訴時主張本於買賣契約之法律關係，依民法第354條、第359條及第179條請求被告返還經減少之價金新臺幣（下同）120萬元；及請求被告負物之瑕疵、不完全給付之損害賠償責任，而依民法第360條及第227條第1項依關於給付遲延即第229條第1項、第231條第1項規定請求被告賠償更新水電管線之費用、施工期間在外租屋之費用，亦同為120萬元；而聲明請求被告給付120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（本院卷第12至14頁、第115至116頁及第124、181頁）。嗣撤回依民法第359條及第179條請求被告返還經減少價金之請求（本院卷第382、412頁），並擴張聲明如後貳之㈠所示（本院卷第375、411頁）。核原告撤回不當得利請求部分，被告逾期並未提出異議；另變更聲明部分，核屬擴張應受判決事項之聲明；合於上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國113年7月26日與被告簽訂房屋買賣契約（下稱系爭契約），向被告買受門牌號碼臺北市○○區○○○路000巷00號2樓之3之房屋（下稱系爭房屋），約定房屋點交期限為113年10月4日。因系爭房屋建築完成日期為87年11月23日，簽約時屋齡已逾25年，原告乃特別重視水電管線之安全性與衛生；且被告在系爭契約附件「標的現況說明書」第25項「水、電管線於產權持有期間是否更新」欄勾選「是」，並於備註欄載明「5年前」（下合稱系爭說明），使原告相信系爭房屋之水、電管線狀況符合其對住家環境衛生與安全之期待，而願向被告買受系爭房屋。詎原告為裝潢系爭房屋，委由師傅於113年9月25日進入系爭房屋進行評估，始知系爭房屋之水、電管線久未更換；原告隨即向居間仲介兩造簽約之訴外人智軒開發有限公司即臺灣房屋東湖特許加盟店（下稱智軒公司）反應、催告被告補正；經於113年10月18日會同智軒公司、水電師傅進屋再次檢視與評估，確認系爭房屋並未如被告以系爭說明所保證之曾於5年前更換水電管線。嗣兩造於113年10月25日在智軒公司進行協調會，被告雖承認水電管線未更新一事，但卻推託表示系爭說明係因其未細看契約條文而在向智軒公司表達時口誤；原告並於該日催告被告補正瑕疵。則系爭房屋欠缺被告以系爭說明所保證之品質，而有物之瑕疵，並構成不完全給付。為此本於系爭契約即買賣契約之法律關係，請求被告負物之瑕疵及不完全給付之損害賠償責任，爰依民法第360條、第227條第1項依關於給付遲延即第229條第1項、第231條第1項、第213條第1項規定，請求被告支付更新全部水電管線即回復原狀之必要費用137萬3,378元，及賠償施作管線更新工程期間，原告須在外租屋居住之住宿費用或施工期間無法居住使用系爭房屋而喪失之使用利益8萬6,250元，共145萬9,628元，並計付法定遲延利息等語。而聲明求為判決：
㈠被告應給付原告145萬9,628元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。
㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係因有於106年9月間將系爭房屋之廚房、廚房設備、廁所設備、熱水器與瓦斯爐等更新，始為系爭說明，但自始均未在「標的現況說明書」上或以言詞方式向原告保證有更換系爭房屋「全部」水電管線，系爭房屋並無瑕疵。又智軒公司之經紀人員即訴外人蔣宜芸係原告之不動產經紀人，其並未經被告授權代理銷售系爭房屋，蔣宜芸對原告所為之意思表示效力不及於被告；若蔣宜芸有向原告傳達不實訊息，風險應由原告承擔。系爭房屋為中古屋買賣，原告於現況點交後，再行請求被告賠償，違反誠信原則等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於113年7月26日簽訂系爭契約，由原告向被告買受系爭房屋及坐落之基地；系爭房屋建築完成日期為87年11月23日，簽約時屋齡已逾25年；被告並有在系爭契約附件「標的現況說明書」第25項「水、電管線於產權持有期間是否更新」欄勾選「是」，並於備註欄載明「5年前」而為系爭說明之事實，業據其提出房屋買賣契約書為證（本院卷第19至75頁；系爭說明見本院卷第52頁），並為被告所不爭執（本院卷第123頁），且核與被告所提其與智軒公司所簽之不動產專任委託銷售契約書內「標的現況說明書」第25項記載相同（本院卷第165頁），上開事實堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋欠缺被告以系爭說明所保證之品質，而有物之瑕疵，並構成不完全給付，而依民法第360條、第227條第1項依關於給付遲延即第229條第1項、第231條第1項、第213條第3項規定，請求被告賠償更新全部水電管線即回復原狀之必要費用137萬3,378元，及施工期間在外租屋居住之費用或施工期間無法居住使用系爭房屋而喪失之使用利益8萬6,250元，共145萬9,628元本息。但為被告所爭執，並以前開情詞置辯。茲分述如下：
㈠依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔
保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決先例參照）。又依民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」所謂不完全給付，即債務人雖為給付，但給付之內容並不符合債務本旨而言，本條第1項所指乃瑕疵給付而言；倘若出賣人所給付之標的物不具備依通常交易觀念或依當事人之決定所應具備之價值、效用或品質者，亦構成不完全之給付。而買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。㈡再按民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品
質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」出賣人與買受人間有無保證品質之特約，則應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準（最高法院83年度台上字第1707號判決、109年度台上字第1414號判決參照）。
㈢被告有以系爭說明，對原告保證系爭房屋具有全部水電管線於簽約前5年更新之品質：
⒈依系爭契約第9條第2項約定：「本契約如有附件（例如：賣
方簽具之房屋現況說明書）亦視同本契約之一部（本院卷第26頁），既「標的現況說明書」已納為系爭契約附件（本院卷第52至55頁），並經兩造簽名確認無訛（本院卷第53頁），則被告於其上所為之系爭說明記載內容，自拘束兩造。
⒉被告雖抗辯：其係因有於106年9月間將系爭房屋之廚房、廚
房設備、廁所設備、熱水器與瓦斯爐等更新，始為系爭說明，但自始均未在「標的現況說明書」上或以言詞方式向原告保證有更換系爭房屋全部水電管線等語（本院卷第160頁），固提出不動產專任委託銷售契約書、土地及建物所有權狀為佐（本院卷第163至175頁）。然細閱該委託銷售契約書之「標的現況說明書」第25項記載內容，確與系爭契約中之說明書所載系爭說明文字相同（本院卷第165頁），被告並未附記、揭露或特定其所更新之水電管線僅限廚房、廁所等區域。故被告抗辯其並未保證系爭房屋內全部之水電管線均有於簽約5年前更新云云，已難採信。
⒊再參據原告所提系爭房屋於被告委託智軒公司銷售期間，由
該加盟店之經紀人員蔣宜芸所刊登之售屋廣告中，關於「特色描寫」第6點明確列載：「106年水電管線『都更新過』，精美裝潢！別錯過！」有該廣告網頁可稽（本院卷第131至134頁、第221至224頁，見第132、222頁）。足證，上開系爭房屋銷售廣告文件中，已然強調並說明被告在106年間有將全室之水電管線更新，至為明確。
⒋被告雖辯稱：系爭契約、被告與智軒公司所簽之委託銷售契
約書中，均未有相同之記載，且該廣告係由智軒公司所刊登；其委託銷售系爭房屋時，僅授與智軒公司代理收受訂金之權限，並未授與智軒公司及蔣宜芸任何代理權，故蔣宜芸並無代理被告銷售系爭房屋之權限，其所為之意思表示效力不及於被告等語（本院卷第123頁、第186至187頁）。但按：
⑴代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對
本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。又不動產經紀業管理條例第21條第1項：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」及第2項規定：「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」另同條例第4條第4款、第5款及第7款規定：「四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務」。
⑵經查，被告與智軒公司於113年6月3日簽訂之不動產專任委託
銷售契約書已約定：「茲有…（以下簡稱甲方，即被告）委託智軒開發有限公司臺灣房屋東湖特許加盟店（以下簡稱乙方）代理銷售下列標示之不動產（即系爭房屋）…」（本院卷第267頁），及第12條約定：「專賣客戶優先權益：專賣委託客戶，優先處理報廣、DM文宣、台灣房屋網站以及更多的相關資源廣告通路」（本院卷第271頁），有智軒公司函送之該契約書全文可稽（本院卷第265至277頁），被告對此並不爭執（本院卷第308頁）。又蔣宜芸為智軒公司之業務經理，且為不動產經紀業管理條例第4條第7款所定之經紀人員，亦有名片、系爭房屋廣告足參（本院卷第211、224頁）；且原告於系爭契約簽訂前之113年7月12日至113年7月24日期間，係由蔣宜芸聯繫原告至現場看屋、說明系爭房屋屋況等事項，此觀諸卷附之原告、蔣宜芸間LINE通訊軟體對話內容即悉（本院卷第225至231頁）。則依上開契約約定及不動產經紀業管理條例第21條第1項、第2項規定，智軒公司及其所屬經紀人員，自有權代理被告銷售房屋，並就系爭房屋之銷售一事，為被告刊登廣告文宣、網站廣告資源等，各該效力自及於被告。據此，被告於委託智軒公司銷售系爭房屋過程中，於上開廣告已明載系爭房屋之水電管線有於106年間全面更新；則系爭契約之「標的現況說明書」勾選並加註系爭說明，亦同此義，應堪認定。
⑶復酌以被告在113年10月25日兩造會同智軒公司之經紀人員蔣
宜芸進行協調時，並不否認有在「標的現況說明書」第25項勾選並記載系爭說明之內容，有該協調會議錄音及譯文可證（本院卷第135至139頁）。至被告雖在協調過程中表示：其係向仲介表示廁所馬桶有換新、廚房廚具打掉換新，所以廚房廚具管線有更新，至於系爭說明則是口誤，當初並沒有仔細看契約內容等語（本院卷第135頁）；但被告就此既未提出相關證據證明，自難為有利於被告之認定。
⒌綜此，被告確有於系爭契約，以系爭說明向原告保證系爭房
屋具有全部水電管線於簽約前5年更新之品質。參以水電管線更新與否除涉及房屋使用價值外，亦涉用水、用電之安全，尤其系爭房屋建築完成日期為87年11月23日，兩造簽約時屋齡已逾25年，對買受人即原告應屬重要事項。是被告抗辯：系爭房屋不因未更換全部水電管線，而有價值減損，自無瑕疵存在云云（本院卷第404、412頁），顯不可採。㈣系爭房屋內之水電管線並未於兩造簽約前之5年內全部更新過，而有物之瑕疵：
⒈查被告已自陳：其僅於106年9月間更新廚房、廁所之必要管
線（本院卷第160頁）。且經本院囑託社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅品保協會）鑑定系爭房屋現有水電管線有無全部更新過一事，該會以115年3月18日住保字第115000172號函附鑑定報告書（本院卷第323頁，鑑定報告書外放），依「3-4鑑識鑑定結論」及所載內容，可知，系爭房屋內水管僅廚房櫥櫃內之外接冷水管、熱水管、排水管為新更換過，系爭房屋內電管僅陽台之電熱水器用外接插座為106年間更換；除此以外其餘水管、電管均為106年以前之舊管線，甚至絕大多數之水電管線均係自87年間設置至今（鑑定報告書第9至12頁），就此兩造並不爭執（本院卷第3
82、404頁）。準此，原告主張被告交付之系爭房屋欠缺被告以系爭說明保證之品質，而有物之瑕疵，應屬有據。
⒉又系爭房屋固為俗稱之中古屋買賣，惟被告就其在交付、點
交系爭房屋時，有無明確告知原告水電管線僅更新廚房、廁所等部分區域，且兩造亦合意以部分更新水電管線之現況交屋一事，既未舉證以實其說，則其空言兩造已現況點交，原告再行主張瑕疵擔保責任有違誠信原則云云（本院卷第160至161頁），自不足採，實難因之降低或免除被告所負物之瑕疵擔保責任。
㈤原告依民法第360條規定請求被告賠償不履行之損害賠償部分：
⒈原告稱其發現系爭房屋有前述瑕疵後，已於113年9月25日通
知智軒公司之經紀人員蔣宜芸、催告被告補正；另兩造於113年10月25日在智軒公司進行協調會時，亦有催告被告補正瑕疵一節，業據其提出LINE通訊軟體對話內容、協調會議錄音及譯文為證（本院卷第135至139頁、第183至184頁），應可採信。
⒉系爭房屋既有上開物之瑕疵，原告就此主張依民法第360條、
第213條第3項規定請求被告賠償回復原狀之必要費用（本院卷第382至383頁）。按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；上開情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，同法第213條第1項、第3項亦有明文。且按損害賠償之方法包括回復原狀與金錢賠償二者。回復原狀，係以事實上回復之方式俾維護被害人權益狀態之完整性，故身體健康之損害應治癒之，物之滅失應以同種類、品質、數量之他物代替之，物之毀損應修繕之。金錢賠償，則為權益價值之填補，與被害權益狀態之完整，尚無直接關係。而為回復原狀必要費用之請求，係以請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，其意旨仍在實現被害權益狀態之完整，並非權益價值差額之填補。是回復原狀必要費用之規範性質，係屬回復原狀之評價範疇。且由88年4月21日修正公布民法第213條第3項，將回復原狀必要費用之請求與回復原狀並列規範於同一條文，可知立法者亦認回復原狀必要費用之請求，係屬回復原狀之評價範疇。至民法第196條關於物遭毀損，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額之規定，其規範性質顯為權益價值差額之填補，核屬金錢賠償之賠償方法。從而，判斷請求回復原狀之必要費用應否隨同物之價值折舊時，自與屬金錢賠償性質即物因毀損所減少價額之衡量標準，兩不相涉；此再參諸88年4月21日民法第196條立法理由謂：「物因毀損所減少之價額，有時難於估計，且被毀損者有回復原狀之可能時，被害人有時較願請求回復原狀。為使被害人獲得周密之保護，不宜剝奪被害人請求回復原狀之權利。爰參考德國民法第249條之立法例，加以修正，賦予被害人選擇之自由，使被害人得向不法毀損其物者請求賠償其物因毀損所減少之價額，亦不排除其選擇請求回復原狀」亦足得知；更與最高法院77年第9次民事庭會議決議闡述：「按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至215條之適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊）」之意旨無違。查：
⑴住宅品保協會上開鑑定報告書已認更換系爭房屋內水電管線
，並裝設新管線，所必要之材料、工資、監工管理費及稅費等總工程費用，共128萬3,378元，總施工日數為60日（鑑定報告書第12至16頁，見第16頁）。再依該協會115年4月17日住保鑑字第115000259號函載：系爭房屋施作管線更新工程，因施工工法涉及固著於建築物構造體之天花板裝修、內部牆面裝修等，依建築物室內裝修管理辦法第3條、第22條規定，於施工前須申請取得經主管建築機關審核合格所發給之室內裝修許可證，該費用約為9萬元（本院卷第359頁）。是以，原告請求被告賠償更換系爭房屋全部水電管線所需之必要費用為137萬3,378元，自屬有據。
⑵原告係主張依民法第213條第3項規定請求支付回復原狀之必
要費用，而非依民法第359條規定請求減少系爭房屋應減少之價金或減少之價值，此業據原告陳述明確（本院卷第382、412頁）。是依前開說明，其請求被告賠償回復原狀必要費用137萬3,378元，自無扣除折舊之必要；另被告抗辯系爭房屋並未因其保證品質之欠缺而有價值落差、原告並未受有損害云云（本院卷第412頁），自不足採。
⑶又按損害賠償義務人所應負之損害賠償責任，係回復被害人
於損害發生前之應有經濟狀態，而非原來狀態。又房屋欠缺價值、效用而有瑕疵，因此喪失之使用可能性（使用利益），原雖不屬於財產上之損害，須至因其不能使用，致實際支出費用（如另覓居住處所而支出租金）時，方足以具體化其損害數額，並據以請求財產上之損害賠償。惟房屋之使用利益，一般均得以相當之費用換得，且有隨時、立即使用之可能性，在交易觀念上，已具有經濟上利益。如具有瑕疵之房屋，原係被害人為滿足其本人及共同生活之人基本住房權之需求，且確為其生活上所依賴者，縱被害人於房屋具瑕疵之情形下，因有其他居住處所可得使用，未實際支出租金，該本應支出而未支出之房屋使用對價，係因被害人以其可支配其他居住處所之使用利益換得，自不能加惠於加害人，應認被害人就該房屋具瑕疵所受之使用利益損害，於合理且必要之範圍內，得請求加害人損害賠償，以回復損害發生前之應有狀態（參最高法院107年度台上字第402號判決意旨）。查系爭房屋係原告為居住所需而購買，在修繕更新水電管線之施工期間，為滿足適足住房權，原告因另覓居住處所而須實際支出之相當租金，仍屬其所受系爭房屋使用利益之損害，應由被告賠償。參之原告所提系爭房屋鄰近區域租金之不動產交易實價查詢（本院卷第401至402頁），每坪租金約2,255元。而依系爭契約所附產權說明書所載（本院卷第35頁），系爭房屋面積為38.05平方公尺，折合約11.5坪，亦與被告所提建物所有權狀相符（本院卷第173頁）。則原告因管線更換施工期間，無法使用系爭房屋所須支出之每月租金以2萬5,933元（即2,255元×11.5坪，元以下四捨五入，下同）計，應為適當。再以鑑定報告書所認定之施工期間計60個工作天，每週以5天計算，全部工期約為12週，即3個月。故原告請求被告給付租金損害共7萬7,799元部分，應屬有據；超逾部分，不應准許。
⒊綜上各節，原告依民法第360條、第213條第3項規定，請求被告賠償145萬1,177元部分，應予准許。
⒋末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第229條第2項及第233條第1項前段亦有明文。
本件損害賠償之債，以支付金錢為標的，並未有確定之給付期限，是原告主張被告就上開145萬1,177元，其中120萬元部分應併給付自起訴狀繕本送達翌日即114年4月8日（見本卷第93頁送達證書）、其餘25萬1,177元部分自擴張聲明即對被告為催告之115年5月7日言詞辯論意旨狀繕本送達翌日115年5月14日（被告至遲於本院115年5月13日言詞辯論期日已收受該繕本，見本院卷第411頁）起，均至清償日止，按年息5﹪計算之法定遲延利息（本院卷第117頁）部分，亦屬有據；超逾部分，難謂有據。
⒌本件原告係於同一訴訟程序主張民法第360條、不完全給付損
害賠償請求權等訴訟標的，以單一聲明，請求法院為同一之判決，自屬訴之重疊合併。則本院既認原告依民法第360條規定請求損害賠償之訴訟標的為一部有理由，則原告另主張被告應負不完全給付損害賠償責任部分，縱經審酌，其損害賠償金額無從為更有利於原告判斷，此部分自無再加以論究，附此敘明。
五、從而，原告本於系爭契約即買賣契約之法律關係，依民法第360條規定請求被告給付145萬1,177元，及其中120萬元部分自114年4月8日起、其餘25萬1,177元部分自115年5月14日起，均至清償日止，按年息5﹪計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；超過部分，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 26 日
民事第七庭 法 官 賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 26 日
書記官 周筱祺