臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第315號原 告 邱麗琴
隗開眉
隗開昊
隗開頤共 同訴訟代理人 鄧凱文律師被 告 黃活能訴訟代理人 王中平律師
陳映彤律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號1樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告，並由原告共同受領。㈡被告應給付新臺幣（下同）84萬2,000元，及自民國113年5月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息予原告，並由原告共同受領。㈢被告應自113年8月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬元予原告，並由原告共同受領。」嗣變更聲明第二項、第三項請求金額及利息、不當得利請求之起算日，並更正聲明文字（本院卷一第112、113、471、531頁），另表明就聲明第二項、第三項請求被告給付租金、返還不當得利部分，均一併本於繼承之法律關係而為請求（本院卷一第425至426頁），最後聲明如後貳㈠至㈣所示（本院卷一第471、531頁）。經核原告追加併依繼承之法律關係而為請求部分，仍以被告於兩造間租賃契約終止前有積欠租金未給付、契約關係消滅後未返還系爭房屋而受有利益等情為據，追加前後主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為相關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得於追加後請求之審理予以利用，應認基礎事實同一；為使上開追加前後之請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解決兩造間紛爭，揆諸前開規定，應許其上開訴之追加。另原告變更聲明第二項租金、第三項不當得利之請求部分，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法亦無不合，應併准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭房屋為訴外人隗振疆所有，隗振疆於112年11月12日死亡，原告為隗振疆之全體繼承人，因繼承取得系爭房屋所有權。而隗振疆前將系爭房屋出租予被告，由被告用以經營服飾店，並約定租賃期間自109年5月10日起至111年5月9日止（下稱系爭租約），每月租金為5萬元，應於次月10日前給付前一個月之租金，且系爭房屋之水電費、電話費、管理費、清潔費等亦均由被告負擔。系爭租約期間屆滿後，被告仍持續使用系爭房屋並給付租金，隗振疆亦未為反對之意思表示，乃繼續成立不定期限租賃契約；隗振疆死亡後，由原告因繼承而繼受系爭租約之權利義務。惟被告自承租時起，每月僅先行支付3萬元或3萬8,000元不等之租金；期間除在110年5月至7月疫情期間經隗振疆同意每月各酌減租金5,000元外，其餘期間被告仍應依約按月給付5萬元租金，但被告仍僅每月給付3萬元租金，已積欠租金達二個月以上，經原告於113年5月24日發函催告並為終止之表示。又原告欲將系爭房屋收回以供自己作為經營臺灣香氛事業之據點而為營業使用。爰再以起訴狀繕本之送達向被告為依土地法第100條第1款、第3款規定終止系爭租約之意思表示後，依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋；並本於繼承及租賃契約之法律關係，依民法第421條第1項、第439條前段規定，請求被告給付自109年4月20日起至114年1月25日起訴狀繕本送達被告即系爭租約終止之日止短繳之租金90萬4,000元（如附件所示），並計付法定遲延利息；另本於繼承及不當得利之法律關係，依民法第179條規定請求被告自契約終止之翌日即114年1月26日起至返還系爭房屋之日止，就其無權占有系爭房屋期間按月給付相當於租金之不當得利5萬元等語。而聲明求為判決：
㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告。
㈡被告應給付原告90萬4,000元，及自114年1月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被告應自114年1月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬元予原告。
㈣願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告承租系爭房屋用以經營服飾店，109年4月簽約時即與隗振疆約定實收租金為每月4萬5,000元，前三個月為租金優惠減計期間，每月租金為3萬元；優惠減計期間結束後，被告與隗振疆重新約定每月租金為3萬8,000元，且自109年8月至110年5月前均如數給付。嗣因疫情而約定自110年5月至8月期間租金減半為每月1萬9,000元；至110年9、10月疫情稍緩後，因服飾店經營受疫情影響，隗振疆與被告乃協議調整二個月租金為3萬元，自110年11月起至111年5月9日租期屆滿止，租金均回復為每月3萬8,000元；其後租期屆滿後，隗振疆主動表示可長期繼續配合不必再簽書面租約，乃同意繼續出租予被告，而成立不定期限租賃契約，並調整租金為每月3萬元，被告亦如期支付；於隗振疆死亡後，經被告委請律師發函催告原告全體繼承人前來領取租金未獲回應，僅得自113年2月起每月提存租金3萬元至今。故被告均已按系爭租約約定之租金金額如數支付，並未欠付租金；且原告未就收回系爭房屋以供自己營業之正當理由及必要為相當證明，自不得依土地法第100條第1款、第3款規定終止系爭租約；況原告於起訴狀並未有任何終止之意思表示等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭房屋為隗振疆所有，隗振疆於112年11月12日死亡，原告為隗振疆之全體繼承人，迄未聲明拋棄繼承，業因繼承取得系爭房屋所有權，尚未辦理繼承登記；又隗振疆與被告間訂有系爭租約，租期屆滿後，被告仍持續使用系爭房屋並給付租金，隗振疆亦未為反對之意思表示，系爭租約已為不定期限之租賃契約等情，業據其提出繼承系統表、戶籍謄本、房屋租賃契約書、土地及建物登記謄本為證（本院限閱卷第25至31頁、卷一第21至25頁、第29頁、 第119至121頁），另有本院民事紀錄科查詢表可稽（本院卷一第101至103頁），且為被告所不爭執（本院卷一第135至137頁、第426頁），堪予認定。
四、原告主張系爭租約約定之每月租金為5萬元，惟被告積欠如附件所示之租金共90萬4,000元，又原告欲將系爭房屋收回以供自己作為經營臺灣香氛事業之據點而為營業使用，爰依土地法第100條第1款、第3款規定終止系爭租約後，依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋；並分別本於繼承及租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告給付積欠之上開租金本息，及給付自系爭租約終止翌日即114年1月26日起至返還系爭房屋之日止，無權占有系爭房屋期間所受每月5萬元相當於租金之不當得利等情。但為被告所爭執，並以前開情詞置辯。茲分述如下：
㈠按出租人非有承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個
月以上時之情形者，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。且該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項、第2項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，於租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，承租人於受催告期限內不為支付者，承租人始得終止租賃契約。又按：
⒈稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約；另承租人應依約定日期，支付租金，亦為民法第421條第1項、第439條前段所明定。而約定租金之數額，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經契約雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許。再者，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦得謂為默示之意思表示（最高法院29年渝上字第762號判決先例、98年度台上字第633號判決參照）。
⒉原告主張：被告未依系爭租約約定按月如數給付5萬元租金，
自109年4月20日起至114年1月25日由原告契約終止之日止，計短繳租金90萬4,000元（如附件所示）等語，固有原告提出隗振疆永豐銀行存款帳戶往來明細、提存通知書為證，及被告提出之提存書足稽（本院卷一第37至70頁、第181至204頁）。惟被告抗辯系爭租約存續期間，曾先後與隗振疆合意變更租金數額，且被告已依變更後之約定租金數額如數給付等語（本院卷一第135至145頁），並提出自109年4月21日起至113年1月14日被告配偶與隗振疆間之LINE通訊軟體對話內容為證（本院卷一第207至397頁），該等對話內容之真正為原告所不爭執（本院卷一第429頁）。經查：
⑴系爭租約係由被告與隗振疆於109年4月間所簽訂，第3條固約
定：「租金每個月伍萬元正」、第4條約定租金於每月10日以前繳納；然契約條款末頁則由隗振疆以手寫之方式記載：「租金實收45000元，5、6、7月各共減免壹萬伍千元」等文字（本院卷一第23、25頁），此節為兩造所不爭執（本院卷一第427頁）。原告雖陳稱：隗振疆上開手寫減租之期間係110年5至7月份，而非109年5至7月份等語（本院卷二第109頁）。惟：
①徵諸上開手寫文字內容緊接在系爭租約約定條款最末頁、被
告簽名所在之立契約人欄位之前，雖未加註上開「5、6、7月」之年份，然參以系爭租約係在109年4月間簽訂，為兩造所不爭執（本院卷一第135、429頁），已難認隗振疆與被告間上開合意每月減租之期間係在原告所稱之110年5至7月份。
②且被告再抗辯：隗振疆與其於109年4月間簽訂系爭租約後，
變更約定每月實收租金為4萬5,000元，且109年5至7月間之每月租金再減免1萬5,000元，變更後之該段期間租金為每月為3萬元等語（本院卷一第139至141頁）。參據原告所不爭執之被告確有於109年4月20日匯款13萬元（即109年5月份租金3萬元，加計系爭租約第5條約定之押租保證金10萬元，見本院卷一第23頁）予隗振疆（本院卷一第429頁）；及被告就109年6月份租金，係以3萬元為給付額，在扣除被告代墊之費用後，支付餘額2萬0,408元予隗振疆一節，核與被告於109年6月10日由被告配偶以通訊軟體LINE通知隗振疆稱：「20408，00000－0000（管理費代墊－6000修檢水管）」等語，隗振疆則回覆：「謝謝你了」等語相符（本院卷一第251、2
53、255頁）；另109年7月份租金3萬元，則係由被告於109年7月10日支付後，經緯振疆答以：「OKAY」之貼圖（本院卷一第257頁）。上情均互核與隗振疆設於永豐銀行上開存款帳戶之同時期帳戶往來明細內容相符（本院卷一第37至38頁）。
③綜此，足認隗振疆於系爭租約最後一頁手寫之「租金實收450
00元，5、6、7各共減免壹萬伍千元」等文字之真意，係指系爭租約之租金為每月4萬5,000元，且於簽約後之109年5至7月間，每月均減免租金各1萬5,000元，減免後之每月租金即為3萬元（即45,000－15,000＝30,000）。是被告抗辯其與隗振疆間就109年5月至7月之租金已合意變更為每月3萬元，經其依約給付完畢一節，為可採信。
⑵又自109年8月起至110年4月間之每月租金，隗振疆與被告亦
已達成每月變更為3萬8,000元之合意，此情觀諸隗振疆與被告配偶之該段期間LINE對話紀錄，可知被告每次匯款3萬8,000元予隗振疆後，均會由其配偶將租金付款畫面截圖通知隗振疆，隗振疆每次均回以「OKAY!」、「麻煩你了，謝謝」、「謝謝你」、「Good Good Good Good Good」、「謝謝」、「OK」等文字或貼圖（本院卷一第257頁至275頁）；各該對話時間均與隗振疆之永豐銀行帳戶往來明細入帳時間、金額相符（本院卷一第38至41頁）；其中109年10月份被告給付之租金除於109年10月10日先支付3萬元以外，另再匯款8,000元，共給付3萬8,000元之事實，亦為原告所自陳者（本院卷一第429頁）。是被告抗辯上開期間已與隗振疆合意變更租金為每月3萬8,000元等語，應堪採信。
⑶被告再抗辯：110年5月至10月間疫情期間，與隗振疆合意110
年5月至8月間之金減半計算為每月1萬9,000元；至110年9至10月則因疫情稍有趨緩，故酌減租金為每月3萬元；110年11月起至111年5月9日租賃期間屆滿為止，恢復為每月租金3萬8,000元；111年5月10日起之不定期租賃契約租金則約定為每月3萬元至今，其並未積欠租金一節，有被告配偶傳送歷次轉帳交易截圖畫面予隗振疆之歷次LINE對話紀錄可稽，核與被告各該匯款金額相符（本院卷一第42至52頁、第275至369頁；並見第297頁之111年5月10日LINE對話紀錄所附被告支付3萬元之交易紀錄）。其中，被告配偶與隗振疆於110年5月16日之LINE對話過程中，隗振疆就被告配偶表示因疫情因素希望比照隔壁店家比例計算方式減少租金時，回覆：「沒事，我已幫你爭取了，就按你說的做，畢竟大家一起互助合作」、「就按你說的做」等語（本院卷一第277至281頁）；另原告提出之110年7月LINE對話紀錄中，亦有被告支付1萬9,000元之交易紀錄（本院卷一第31頁）；足見隗振疆確實同意於前述疫情期間調降租金為每月1萬9,000元。又系爭租約約定期滿之111年5月9日後之翌日，被告轉帳之租金變更為每月3萬元，經被告配偶傳送轉帳交易截圖予隗振疆，隗振疆則回以豎起大拇指之貼圖（本院卷一第297、299頁）；併酌以隗振疆於110年5月至112年11月過世前，每次收受被告配偶傳送租金繳納畫面後，從未向被告催討租金，更於被告每次匯付租金後回覆「OK」、「讚」等文字或貼圖（本院卷一第275至369頁）。益證被告上開所辯，為可採信。
⒊至於原告陳稱：系爭房屋之租金非隗振疆個人資產，而係與
其配偶邱麗琴共有之收入，且租金之議定亦非隗振疆一人得以片面決定，邱麗琴未曾聽聞系爭租約有調降之情事云云（本院卷一第436頁）。惟在隗振疆於112年11月12日死亡、原告尚未因繼承而繼受系爭租約之前，系爭租約之出租人僅隗振疆一人，已如前述，且系爭租約存續期間亦均係由隗振疆與被告、被告配偶交涉系爭租約租金收付一事；則縱令邱麗琴不同意租金調降，既未曾由隗振疆本人向被告為此反對之表示，甚且，上開期間邱麗琴並非契約當事人，本於債之相對性，邱麗琴就系爭租約租金之意見，與被告無涉，自不拘束被告。原告此部分所述，自非可採；故其聲請訊問當事人即原告邱麗琴（本院卷一第437至438頁），亦無調查之必要。
⒋綜上，原告主張被告自109年4月20日起至114年1月25日止，
共短繳租金90萬4,000元云云，自不足採。則原告以被告有土地法第100條第3款之欠租事由，以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，自不生終止之效力；其另本於繼承及系爭租約之法律關係請求被告給付租金90萬4,000元本息，亦無理由。
㈡又按出租人非因收回自住之情形者，不得收回房屋，土地法
第100條第1款固定有明文。又按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租約收回自住。而所謂收回自住，並非僅限於收回供自己居住之用，其收回作其他事業之用者，亦包括在內（最高法院70年度台上字第527號判決參照）。惟此須客觀上有正當理由及收回自營必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院79年度台上字第2721號判決併參照）。查：
⒈原告主張：隗振疆與邱麗琴原係在大陸地區共同經營香氛及
商務中心事業，隗振疆死亡後，邱麗琴無法獨自處理大陸地區業務，而計畫將此等業務移回臺灣經營，擬以系爭房屋作為據點；且邱麗琴之母親即訴外人薛碧玉經受監護宣告，邱麗琴為監護人，亦無法經常往來臺灣與大陸地區，故有收回系爭房屋自用，以供自己營業使用之需求等語（本院卷一第14頁）。
⒉查邱麗琴雖為訴外人萬齡國際聯合商務中心有限公司、萬齡
圓滿家生物科技有限公司之董事，經營芳療香氛事業，有經濟部商工登記公示資料查詢、產品展示照片及商品品牌介紹可證（本院卷一第73至75頁、第81、83頁）；另隗振疆則為大陸地區之上海萃植芳療實業有限公司負責人，另有工商信息足佐（本院卷一第77至80頁）；此外，邱麗琴經臺灣宜蘭地方法院112年度監宣字第217號裁定選定為受監護宣告之母親薛碧玉之監護人，固有該民事裁定可參（本院卷一第85頁）。
⒊惟萬齡國際聯合商務中心有限公司、萬齡圓滿家生物科技有
限公司登記之公司所在地均位於臺北市○○區○○路○段000號4樓，該址之房地所有權人均為隗振疆，有原告提出之建物登記謄本可參（本院卷一第449頁），則原告何以未能使用該等房屋經營事業，而有使用系爭房屋之必要，並未據原告提出相關證據予以證明；且參之上開二公司自105年間設立至今多年，該址是否無法用以經營自大陸地區移回之事業，迄未據原告詳為主張並舉證；抑且，倘邱麗琴確有將隗振疆在大陸地區之事業移回臺灣繼續經營，何以有使用系爭房屋營業之必要，仍未見原告再提出其他營業、設店計畫等以為證明。是原告主張其得依土地法第100條第1款規定，終止系爭租約，即非有據，不生終止之效力。
㈢原告依民法第767條第1項前段規定定請求被告騰空返還系爭
房屋，並依民法第179條第1項規定請求被告就無權占有系爭房屋，按月給付相當於租金之不當得利部分：
⒈依民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判
決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」及第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⒉然依上開所述，系爭租約既未經原告合法終止，被告基於系
爭租約占有、使用系爭房屋即非無權占有，亦非無法律上原因而成立不當得利。是以，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋；並本於繼承及不當得利之法律關係，依民法第179條規定請求被告自114年1月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5萬元，均無理由。
五、從而，原告㈠依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告；及㈡本於繼承及租賃契約之法律關係，依民法第421條第1項、第439條前段規定，請求被告給付90萬4,000元，及自114年1月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另㈢本於繼承及不當得利之法律關係，依民法第179條規定請求被告自114年1月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬元予原告，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
民事第七庭 法 官 賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
書記官 周筱祺