臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第3196號原 告 廖永豐訴訟代理人 簡大為律師複 代理人 李嘉恩律師被 告 林菊珍
黃自強共 同訴訟代理人 姜怡如律師
林輝豪律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國115年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地上如附圖所示編號A部分，面積五十六平方公尺；編號B部分、面積一十八平方公尺；編號C部分、面積五十六平方公尺；編號D部分、面積九平方公尺之地上物騰空，並遷讓返還予原告及全體共有人。
二、被告應於繼承被繼承人黃春發之遺產範圍內，連帶給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟伍佰參拾參元，及自民國一百一十四年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟壹佰肆拾肆元，及其中新臺幣貳拾貳萬貳仟壹佰壹拾壹元部分，自民國一百一十四年四月十八日起，其中新臺幣陸萬參仟玖佰參拾參元部分，自民國一百一十四年七月十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、被告應自民國一百一十四年七月十八日起至返還第一項地上物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告連帶負擔百分之八，餘由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：(一)被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號(下稱松河街地址)之房屋騰空，並遷讓返還原告及全體共有人。(二)被告應連帶給付原告新臺幣(下同)42萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(三)被告應自民國114年3月30日起至返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告7萬元。迭經變更聲明如後述原告聲明欄所示(見本院卷第144、313、338、349、375頁)，均係本於出租人身分請求被告返還租賃物之同一基礎事實，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)坐落於臺北市○○區○○段○○段000○00000地號(下分別稱系爭171地號土地、系爭171-1地號土地，合稱系爭土地)上如附圖臺北市松山區地政事務所複丈日期114年9月1日之土地複丈成果圖編號A、B、C、D所示之地上物(下合稱系爭地上物)即門牌號碼松河街地址為原告共有，原告與訴外人黃春發於103年3月30日簽訂不動產租賃契約(下稱系爭租約)，約定租金每月1萬4,000元，並應於每月30日前支付租金，嗣因租賃期間於104年3月30日屆滿，轉為不定期租賃契約，然黃春發自112年3月起迄今拒絕支付租金，嗣於113年4月15日過世，被告為其全體繼承人繼承系爭租約，並占有使用系爭地上物，爰依民事起訴狀繕本催告被告於收受送達後十日內給付租金，並以民事準備狀繕本送達被告終止系爭租約，系爭租約既已終止，原告自得依民法第455條、第767條第1項前段、第821條及系爭租約第6條規定請求被告返還系爭地上物，復依系爭租約第3條、第12條請求被告於繼承被繼承人黃春發之遺產範圍內給付112年3月至113年4月14日租金18萬8,533元，並給付113年4月15日至114年7月17日租金21萬1,144元、律師費8萬5,000元，扣除押金1萬元後共28萬6,144元，並依系爭租約第6條請求被告按月給付租金五倍之違約金7萬元等語。
(二)對被告抗辯則略以：系爭地上物僅有二出入口，北側得自松河街地址出入，南側得自臺北市○○區○○街000號旁防火巷出入，是被告所稱臺北市○○區○○街000○0號(下稱饒河街地址)並非系爭地上物之門牌，僅係被告為出入方便自行於信箱標註饒河街地址，無論門牌號碼為何被告占有者均為系爭地上物。
(三)並聲明：1.被告應將坐落於系爭土地上系爭地上物騰空，並遷讓返還原告及全體共有人。2.被告應於繼承被繼承人黃春發之遺產範圍內，連帶給付原告18萬8,533元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告應給付原告28萬6,144元，及其中22萬2,111元部分，自起訴狀繕本送達翌日起，其中6萬3,933元部分，自114年7月17日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自114年7月17日起至返還第一項地上物之日止，按月連帶給付原告7萬元。
二、被告則以：黃春發自78年9月1日起與原告之母即訴外人廖林仙女訂立租賃契約，當時承租者標的為饒河街地址，後廖林仙女過世後，原告為繼承人，其於101年將臺北市○○區○○街000號建物、系爭171地號土地及臺北市○○區○○段○○段000地號土地(下稱系爭172地號土地)出售予英屬維京群島商馨傳國際有限公司，並隱匿此情，甚於101年3月30日起訂立之租賃契約將租賃標的改為松河街地址1/3範圍，被告曾向原告確認標的物更改緣由，原告均告以都是住在裡面沒有差別等語，於113年始告知已將饒河街地址坐落土地售出無法寫入系爭租約，被告黃自強現未居住於系爭地上物，而被告林菊珍目前住在饒河街地址，有獨立水錶及電錶，並未占有居住松河街地址，松河街地址由原告之兄居住其內，因租賃標的物有異、被告未占有松河街地址，且被告有遭他人請求拆屋還地之危險，故主張同時履行抗辯毋庸給付租金，如認違約金有理由，請求法院斟酌上情酌減違約金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第341頁，並依判決論述方式略為文字修正）：
(一)系爭171-1地號土地(權利範圍120分之49)及其上同區段43建號房屋(門牌號碼松河街地址，權利範圍5分之1)為原告所有。
(二)原告與黃春發於103年3月30日簽訂系爭租約，租賃期間為103年3月30日至104年3月30日，租金每月1萬4,000元，並支付押金1萬元，嗣因租賃期間屆滿，黃春發繼續使用系爭地上物，原告未為反對之意思表示，轉為不定期租賃契約。
(三)112年3月起即未支付迄今，已積欠租金38萬9,933元(已扣除押租金)。
(四)黃春發於113年4月15日死亡，被告為其全體繼承人，繼承前開不定期租賃契約。
(五)原告因本件訴訟已支出8萬5,000元律師費。
(六)原告尚未返還押租金1萬元。
四、得心證之理由：原告主張被告應返還系爭地上物並給付積欠租金、律師費及違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：(一)原告依民法第455條、第767條第1項前段、第821條、系爭租約第6條規定請求被告騰空並遷讓返還系爭地上物予原告及全體共有人，有無理由？(二)原告依系爭租約第3條、第12條請求被告於繼承被繼承人黃春發之遺產範圍內給付112年3月至113年4月14日租金18萬8,533元；並給付113年4月15日至114年7月17日租金21萬1,144元、律師費8萬5,000元，扣除押金1萬元後共28萬6,144元，有無理由？(三)原告依系爭租約第6條請求被告按月支付違約金7萬元，有無理由？
(一)原告主張坐落於系爭土地上如附圖所示系爭地上物為原告共有，原告與黃春發於103年3月30日簽訂系爭租約，約定租金每月1萬4,000元，並應於每月30日前支付租金，嗣因租賃期間於104年3月30日屆滿，轉為不定期租賃契約，然黃春發自112年3月起迄今拒絕支付租金，並於113年4月15日過世，被告為其全體繼承人繼承系爭租約，被告林菊珍現仍占有使用系爭地上物等情，有土地建物登記謄本、系爭租約、存摺影本、臺北○○○○○○○○○114年7月28日北市松戶資字第1146004553號回函、臺北市稅捐稽徵處松山分處114年8月1日北市稽松山甲字第1144806057號、系爭地上物現場照片在卷可稽(見本院卷第17至33、173至176、187至200、275至295頁)，並經本院114年7月24日會同地政人員至現場履勘測量，有勘驗筆錄及附圖可參(見本院卷第267至272、303、305頁)，且為被告所不爭執，堪信為真。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第第440條第1項、第2項、第451條、第455條前段、土地法第100條第3款分別定有明文。又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條定有明文。而租賃權亦財產權一種，應由繼承人繼承之。
(三)經查，原告與黃春發自104年3月31日起就系爭地上物成立不定期租賃契約，而黃春發雖於租賃存續期間死亡，惟承租人死亡並非法定租賃關係終止之事由，是系爭地上物之租賃契約之權利義務，本於繼承之法律關係，自應由其繼承人即被告繼承之，被告因繼承而取得系爭地上物租賃契約承租人之地位，應堪認定。又黃春發於112年3月起至其死亡之日止及被告於繼受租賃關係後迄今均未支付租金，積欠租金已逾2月以上未給付，依前揭規定，原告自得催告被告償還積欠租金，若被告未於期限內給付，原告並得終止系爭地上物之不定期租賃契約，本件原告以民事起訴狀繕本送達被告，催告被告支付前開積欠之租金，起訴狀繕本並於114年4月7日寄存送達被告，有送達證書為憑(見本院卷第61、63頁)，被告受催告通知後，迄至言詞辯論終結前，仍未清償，則原告以民事準備狀繕本送達被告為終止租約之意思表示(見本院卷第215、339頁)，應認系爭租約已於114年7月17日經原告合法終止，系爭租約既經合法終止，被告自負有依民法第455條、系爭租約第6條規定，返還系爭地上物予原告之義務，是原告請求被告騰空遷讓返還系爭地上物，於法有據，自應准許。
(四)次查，系爭租約第3條、第4條約定，租金每月1萬4,000元，並應於每月30日以前繳納，而黃春發自112年3月起未支付租金，業如前述，是截至黃春發113年4月15日死亡前，黃春發共積欠13月又14日之租金(112年3月至113年4月14日)，以每月1萬4,000元租金計算，共計18萬8,533元【計算式：1萬4,000元×(13+14/30)＝18萬8,533元】，而黃春發死亡後，由被告繼承該租金債務，是原告依系爭租約第3條約定，請求被告於繼承黃春發之遺產範圍內連帶給付112年3月至113年4月14日積欠之租金18萬8,533元，應屬有據。另系爭租約於黃春發113年4月15日過世後，至114年7月17日系爭租約終止前，被告未依系爭租約繳納租金，以此計算租金共計21萬1,144元【計算式：1萬4,000元×(14月+16/30+17/31)=21萬1,144元】。又系爭租約第12條明訂，乙方(即承租人)若有違約情事，致損害甲方(即出租人)之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償等語(見本院卷第29頁)，原告因本件訴訟已支出8萬5,000元律師費，有交易明細、委任契約附卷可參(見本院卷第4
7、127頁)，本件因被告未繳納租金及返還系爭地上物，致原告委任律師提起本件訴訟，原告並得依系爭租約第12條規定，請求被告賠償律師費用8萬5,000元之損害。是扣除原告尚未返還之押租金1萬元，原告依系爭租約第3條約定，得請求被告給付28萬6,144元【計算式：113年4月15日至114年7月17日積欠之租金21萬1,144元+律師費8萬5,000元-押租金1萬元=28萬6,144元】。
(五)次按乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀逕交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議，系爭租約第6條定有明文。本件被告於系爭租約終止後未依民法第455條返還系爭地上物，原告亦得依據前揭條文請求違約金，然本院審酌本件違約金為按月計付，系爭租約所定每月租金為1萬4,000元，遽以五倍租額作為不搬遷之懲罰，顯有過高，有失衡平，參酌前述被告違約事由、期間及違反情節，及被告因繼承而繼受黃春發生前租金債務等一切情狀，認以每月1萬4,000元計算違約金，方為公允，而系爭租約已於114年7月17日終止，堪認被告自114年7月18日起，即應依前述約定負違約金之責，從而原告請求被告自114年7月18日起至遷讓返還系爭地上物之日止，按月給付1萬4,000元，核屬有據，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
(六)被告固抗辯其所承租標的為饒河街地址，並非系爭租約上載松河街地址，原告隱匿其已將土地出售予建商等情云云，衡以系爭地上物為未辦理保存登記之建物，本無從經由地政機關建物登記謄本上載建號以特定租賃標的，而饒河街地址建物門牌係於66年7月編訂，並於77年2月1日改編為松河街地址迄今，有松山區戶政事務所、臺北市稅捐稽徵處松山分處回函可參(見本院卷第173至176、187至200頁)，並參以系爭租約所欲承租之標的物即為系爭地上物，為兩造所不爭執，被告林菊珍亦自承：租賃期間沒有人來趕我走、從饒河街及松河街通道進出沒有不讓我通行等語(見本院卷第377頁)，堪認無論系爭租約上載租賃標的為饒河街地址甚或松河街地址，原告、黃春發及被告就租賃標的物之真意均意指系爭地上物，而被告林菊珍於租賃期間占有使用系爭地上物既未受妨礙，其亦未證明系爭地上物有何未合於約定使用、收益情事，其據此主張同時履行抗辯，即難認可採。
(七)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件民事起訴狀繕本係於114年4月7日寄存送達被告、民事準備狀繕本係於114年7月17日送達被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第61、63、215、339頁），故原告併請求被告於繼承被繼承人黃春發之遺產範圍內，連帶給付原告18萬8,533元，及自114年4月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告給付28萬6,144元，及其中22萬2,111元部分，自114年4月18日起，其中6萬3,933元部分，自114年7月18日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第455條、系爭租約第3、6、12條請求被告將系爭地上物騰空，並遷讓返還原告及全體共有人；被告於繼承被繼承人黃春發之遺產範圍內，連帶給付18萬8,533元，及自114年4月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告給付28萬6,144元，及其中22萬2,111元部分，自114年4月18日起，其中6萬3,933元部分，自114年7月18日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告自114年7月18日起至返還系爭地上物之日止，按月連帶給付原告1萬4,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍者，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 115 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 趙國婕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 8 日
書記官 程省翰附圖：
臺北市松山區地政事務所複丈日期114年9月1日之土地複丈成果圖