臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第3257號原 告 謝志杰訴訟代理人 李瑀律師
余玟潔律師複代理 人 許哲銓律師被 告 蔡文訴訟代理人 黃念儂律師
陳奕安律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國114年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告原為門牌臺北市○○區○○○路○段000巷00號5樓房屋（下稱
系爭房屋）及其座落基地暨共有部分（土地與房屋下合稱系爭房地）之所有權人，兩造於民國109年12月6日就系爭房地達成買賣合意並簽定不動產買賣契約書（下稱原契約），約定以買賣總價新臺幣（下同）800萬元略分三期撥入於中國信託商業銀行永吉分行所開設，戶名「中信房屋房屋交易安全專戶」之帳號00000-00000000-0（下稱系爭專戶）內，並於110年1月28日完成點交作業，於109年12月6日原契約簽訂當日，被告便已支付現金3萬元，另於同年月7日匯款77萬元、同年月25日匯款140萬元至系爭專戶，是被告於109年12月間共計已支付220萬元之買賣價金，而剩餘之尾款580萬元，依原契約第3條第2項約定，被告應於「金融機構核撥貸款時同時給付」，嗣原告於110年1月16日發現客廳陽台外推牆角有壁紙發霉及木板翹起等情事，於同年月18日兩造會同驗屋時主動告知並表示管委會將協助後續修繕，經被告同意，兩造遂於該日完成房屋鑰匙之交付而未保留任何瑕疵，詎被告卻要求暫緩撥付核貸款項入系爭專戶，於同年月26日拒絕施工人員進入系爭房屋進行修繕，原告於同年月28日寄發存證信函催告被告應於函到5日內撥付款項即履行給付尾款義務，因被告仍未給付尾款，爰以同年2月8日之LINE訊息向被告解除原契約。
㈡系爭房地於110年1月7日即辦竣所有權移轉登記，原告便於同
年2月18日向本院提起訴訟即本院110年度重訴字第298號事件（下稱另案），先位請求被告將系爭房地之所有權移轉登記塗銷並回復登記為原告所有及給付違約金，備位請求被告履行給付尾款之義務及遲延給付尾款之違約金，另案審理時因被告抗辯原契約並未經合法解除，是原告認同該主張而一部撤回先位聲明，僅請求被告支付尾款及遲延違約金，嗣被告於111年7月1日便將尾款580萬元匯入系爭專戶，另案一審判決僅就被告遲延給付尾款之違約金加以審酌而為判決，嗣另案第二審判決即臺灣高等法院111年度上易字第1145號民事判決（下稱另案二審判決）認定原契約已於110年2月8日即合法解除，不受兩造均不否認原契約未經合法解除之拘束，就被告遲延給付尾款之違約金僅計算至原告合法解除契約之時，並將原告於111年4月27日之民事辯論意旨狀中所為之記載及後續同意按原定條件繼續完成買賣之行為視為「以原契約內容為一買賣」之新要約，被告於111年7月1日將580萬元匯入系爭專戶之行為則視為對原告上開新要約所為之承諾，而成立一新的買賣契約（下稱系爭契約），則本件應受另案二審確定判決既判力遮斷效之拘束，而應認「被告於110年1月20日起負遲延責任」（違約金之計算起日）以及「原契約已於110年2月8日經原告合法解除」（違約金之計算迄日），縱認不為另案二審判決之既判力所遮斷，此爭點業經原告於另案一審中起訴主張以LINE訊息向被告表示解除契約而合法解除，並經被告於另案一審中於111年4月26日所提出之民事辯護意旨狀中爭執，認原契約未經合法解除，兩造已為實質攻防，是「原契約已於110年2月8日經原告合法解除」具有爭點效，被告不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷。
㈢系爭房地已於110年1月7日移轉所有權登記予被告，原告亦於
同年月28日即將系爭房屋之鑰匙交付予被告之房仲，並於111年7月6日出具點交書，原告就此新契約所負之義務已完成，被告未依原契約第3條第2項約定於金融機構核撥貸款時同時給付尾款，且因可歸責於被告遭原告合法解除原契約，則於原契約解除之時，系爭專戶內被告已給付之220萬元之性質便自原告行使原契約第11條第2項後段之約定之形成權時，自買賣價金轉變為違約金，111年7月1日所成立之新契約既與原契約內容相同，被告仍應給付800萬元之買賣價金，被告僅給付580萬元，尚餘220萬元之買賣價金尚未給付予原告，原告自得依新契約即系爭契約向被告請求短付之220萬元買賣價金。另原契約第11條第2項前、後段約定之違約金係針對不同違約情事分別設計，前者被告遲延即足成立，後者則以原告合法行使解約權為其前提，所對應之損害類型不相同，不生不得併行請求之問題。爰依民法第367條規定請求被告給付220萬元及利息等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%算利息。
⒉原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於110年1月18日進行驗屋時，因系爭房屋陽台外推處有
發霉滲漏水狀況，與原告於109年8月5日出具之系爭房屋不動產說明書現況調查表之內容不符，因兩造對於如何修繕、減價等無共識，被告先通知暫緩核貸撥付後，於110年1月28日寄發存證信函予原告主張應予減價，原告則於同日寄發存證信函予被告要求應給付尾款，兩造委由房仲業者進行協商後破局收場，嗣另案二審判決認被告應給付遲延違約金11萬0,303元及自111年10月27日起至清償日止按週年利率5%計算之利息確定在案，兩造於前訴訟中均係主張原契約並未解除，於前訴訟中兩造就是否有成立新約、若成立新約則買賣價金、條件、交屋時間為何等均未為實際攻防討論，亦未列為訴訟中重要爭點，於本案中不生爭點效。兩造於另案一審111年5月19日開庭時，被告之訴訟代理人提出由被告將580萬元匯入履保專戶並同意被告領取，原告之訴訟代理人亦同意如被告於下次庭期即111年7月7日前給付580萬元，且原告於111年7月7日、113年4月11日之書狀中均主張已足額受領、被告已給付完畢，則將系爭房屋交付並移轉與被告，兩造並於111年7月6日簽有房地產點交書，「賣方確認」欄位中之「尾款點交」係勾選「現場收訖無誤」，故兩造於111年7月1日就系爭房地成立新契約之約定，價金應為580萬元而非800萬元。縱新約約定系爭房屋之買賣價金為800萬元，然被告已足額給付。又原告得以依原契約第11條第2項後段規定主張違約金220萬元之前提為「原告依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而被告仍不履約時」，原告於另案二審審理時提出之書狀中自認其解除系爭契約之主張「並未依照房屋交易安全契約書第8條所定送達方式」，故為無效之意思表示，則不得主張原契約第11條第2項後段所生之法律效果，詎原告於本案訴訟改口稱送達合法，有違民法第148條第2項之訴訟之誠信原則、禁反言原則，屬權利之濫用。針對同一違約事由，原告已於另案確定判決中主張依原契約第11條第2項前段約定請求違約金，自不得再於本案主張該條後段之違約金，依原告於另案一審之先、備位聲明，可知原契約第11條第2項前、後段屬互斥關係，應僅得擇一請求，且若允許原告得併行主張原契約第11條第2項前、後段約定，則等同於若被告有違約情事且原告依約得解除契約時，原告得透過消極延後解除權行使之時點，同時獲有遲延履約及契約解除之違約金，對於被告而言顯失公平，且系爭契約於111年7月1日成立，兩造於111年7月6日簽有房地產點交書，其中賣方確認欄位之尾款點交係勾選「現場收訖無誤」，並未載明被告尚有尾款220萬元未給付，可知兩造對於被告已付清系爭契約之買賣價金並無爭議。又被告已於前案給付原告違約金及利息共計12萬9,891元，本件係因原告於不動產現況說明書之勾選不符合系爭房屋現況致生爭議，被告已給付達800萬元之買賣價金予原告，原告並無任何損失存在，原告請求220萬元之違約金實屬過高，應酌減至0或合理金額，於縮減範圍內，原告並無受領之法律上理由，被告依民法第179條規定請求原告應予返還，並於應返還之範圍內依民法第334條第1項主張抵銷抗辯等語，資為抗辯。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，
對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年臺上字第307 號判決要旨參照）。
㈡另案一審判決被告應給付原告130萬1,742元，判決理由略以：
⒈兩造於109年12月6日簽立原契約，被告陸續將價款220萬元匯
入履約保證專戶，原告於110年1月7日將系爭房地所有權登記予被告，依原契約第3條第2項約定，原契約並未約定被告尾款債務之確定給付期限，而原告於110年1月28日以臺北建北郵局第一四五號存證信函，催告被告於函到五日內履行給付尾款及交屋義務，該信函於翌日到達被告，依民法第229條第2項、第3項規定，被告之價金尾款及受領本件房屋債務之給付期限均於110年2月3日方屆至，被告於是日以前給付，均難謂遲延給付。
⒉原契約就被告遲誤受領系爭房屋債務給付期限部分無違約金
約定，原告自無從據以請求違約金。又被告價金尾款580萬元債務給付期限為110年2月3日，被告遲至111年7月1日方給付，而因系爭房屋客廳牆角有滲漏水瑕疵疑慮，兩造並未於110年1月18日完成交屋，迄至111年7月6日方交付。衡之系爭房屋有滲漏水疑慮之處修繕費用僅區區1、2萬元，最多僅17萬8,000元，與系爭房總價、尾款顯不相當，且原告已於110年1月7日將系爭房地所有權移轉登記予被告，僅占有移轉遭被告拒絕，被告不得解除原契約，至多僅能請求減少價金或損害賠償，被告自不得就超逾17萬8,000元之價金尾款債務主張同時履行抗辯，況系爭房屋客廳陽台外推角落滲漏水情狀於110年1月26日即由大樓管理委員會僱工修繕，外牆部分裂縫已經修繕完畢，系爭房屋內部則經被告明示拒絕，且長達1年多，系爭房屋滲漏水狀況並無程度加劇情況，足見管理委員會就外牆所行之修繕已達成除去系爭房屋客廳陽台外推牆角潮濕發霉現象之效果，則被告為同時履行抗辯並無可採。又無證據足認被告遲誤價金尾款債務不負遲延之責或係不可歸責，原告依原契約第11條第2項前段約定請求違約金應屬有據。
⒊原告請求之違約金過高，應予酌減至130萬1,743元。㈢另案二審判決被告應給付原告11萬103元，判決理由如下：
⒈系爭房屋陽台外推牆角確有瑕疵，非中古屋自然損耗、老化
現象，被告於締約前無從查知，惟兩造於110年1月18日驗屋發現上開瑕疵後，原告旋於翌日告知被告已將此事告知大樓財委與主委，於同年月20日通知被告管委會已安排廠商勘驗，於同年月25日提出廠商估價單，並告知隔日施工，惟被告不同意修繕方式，拒絕修繕人員入屋內進行原定修繕，故管委會始於同年月26日僅修補外牆裂縫，原告於原定交屋日即110年1月28日已清楚表示願意修補屋內牆面及地板，係因被告不同意修繕方式拒絕使修繕人員進入屋內進行原定修繕，故同年月26日管委會始會僅修補外牆裂縫，未就房屋內部一併處理。另關於屋內牆面及地板部分，原告於原定交屋日即110年1月28日前，已清楚表示願意修補上開瑕疵（含裂縫處理與既有裝潢受損兩部分）之意思，並有提出給付之準備行為，惟因被告事先即斷然拒絕，不願配合使原告入屋修繕，致無法除去瑕疵，被告無正當理由拒絕原告於危險負擔移轉前自行除去瑕疵之事實，可以認定，又被告尚有580萬元尾款未付，然所得請求之房屋修繕必要費用僅8,800元，即使依其自己於110年2月初向原告請求賠償之金額亦不過17萬8,000元、實際支出費用更不過14餘萬元（後又減縮僅請求其中4萬4,050元），相較於被告拒絕給付之580萬元，範圍顯不相當。被告以存有上開瑕疵為由，主張行使同時履行抗辯，拒絕給付580萬元，即屬無據。
⒉被告於110年1月27日曾以LINE向原告表明「因屋主被上訴人
明知道房屋漏水，卻在不動產現況說明書上勾選未曾漏水，造成修復費用......買方要求委由我方尋求第三方進行修繕，其費用由賣方承擔」等情，經核即係以其因上開瑕疵受有損害而請求賠償，並於原告賠償前拒絕給付580萬元，究其真意，乃有以修復費用損害賠償請求權，與580萬元相互抵銷之意思。而兩造係約定以被告之貸款銀行核撥貸款時作為本件尾款之清償期，故貸款銀行核撥貸款時，580萬元清償期即屆至，故580萬元之清償期應於110年1月19日屆至，本件違約金應自同年月20日起算。原告前於110年1月28日寄發存證信函催告上訴人應於函到5日內履行給付尾款義務，該函於翌日送達被告，惟未獲給付，原告又於同年2月8日以LINE向被告表示，因被告逾上開5日期限仍未給付尾款，構成遲延給付，爰以該則訊息向被告解除原契約等語，足認原告已定相當期限催告被告履行給付580萬元之義務，而被告逾期未履行，既非出於合法行使同時履行抗辯，又無其他不可歸責事由，則原告於110年2月8日以被告逾期未履行，解除原契約，即屬合法有據。因此，原契約於110年2月8日即經解除而無效，被告對原告自不負有給付系爭580萬元之義務，亦無遲延責任可言，故本件被告應負之違約金責任，應計算至110年2月7日止，逾此範圍之請求，為無理由（前開110年1月20日至同年2月7日間於解除前已發生之違約金債權，依民法第260條規定，不受解除權行使之影響，併此敘明）。又解除權性質屬形成權，一經送達他方即生效力，無從撤回，且契約解除是否合法有效，乃屬法院依職權適用法律之評價問題，並非事實問題可得自認。故原告原先既已向被告為解除原契約之意思表示，且其解除應屬合法，自無從以兩造均不否認原爭契約未經合法解除，作為拘束本院認定之基礎。另原告又以房屋交易安全契約書第8條約定兩造間之通知方式應以郵局之雙掛號信函為之，其原先以LINE通知被告解除原契約，應屬無效云云，惟上開約定，未記載須以該方式完成始生終止效力之意旨，依通常情形應係以保全證據為目的，故兩造既不爭執上開LINE之非對話通知已到達被告無誤，自不得僅因未以雙掛號信函方式為之，而否定其效力，原告此部分主張，亦無可採。
⒊另依原告111年4月27日民事辯論意旨狀中所為之記載，及其
後續亦同意按原定條件繼續完成買賣以觀，應得視為其係以原契約內容為一買賣之新要約。就其上開要約，原告訴訟代理人於原審111年5月19日言詞辯論期日中當庭表示：「既然兩造均不爭執買賣契約未經解除，我願勸被告先依約將尾款匯入履保專戶並同意被告（應為原告之誤）領取，以便處理原告（應為被告之誤）就本件不動產前設定之抵押」等情後，被告已於111年7月1日將580萬元匯入系爭專戶用以代償先前之貸款，而完成尾款之交付等情，為兩造所不爭執，足見被告亦有同意受領系爭房屋，並按原契約原訂價金數額，履行給付580萬元之意思，核屬就原告所為上開新要約所為之承諾，至此兩造間應已達成以總價800萬元買賣系爭房屋之合致，而成立另一買賣契約。
⒋原契約既經原告於110年2月8日合法解除，被告即不負給付58
0萬元之義務，故本件違約金應計算至110年2月7日止，堪予認定。至兩造嗣後另成立新約，並依約互為交付房屋與給付580萬元，與原契約之履行無關，自不影響上開違約金之計算。而本件可抵銷之房屋修繕費用為8,800元，被告得以房屋修繕費用與580萬元抵銷之金額為8,800元，逾此範圍之抗辯則屬無據。
⒌580萬元之清償期係於110年1月19日屆至，被告應自翌（20）
日起負遲延責任，至原契約於110年2月8日經原告合法解除時止。而於同年1月27日被告以瑕疵修補必要費用8,800元主張抵銷前，被告尚未履行支付之價金為580萬元，行使抵銷後則為579萬1,200元，據此，則原告得請求被告賠償之違約金數額應為11萬0,103元，且本件約定之違約金數額並未過高，無庸酌減。另被告主張以房屋修繕費用及遲延交屋違約金與原告上開請求為抵銷，均無理由。
㈣由另案確定判決可知，原告於另案係依原契約第11條第2項約
定即可歸責被告之事由被告逾期交付580萬元買賣價款為由，請求被告給付每逾1日按580萬元千分之一計算之違約金，而另案二審判決認定原契約已於110年2月8日經原告合法解除，被告即不負給付580萬元之義務，故原告請求之違約金應計算至110年2月7日止。又依原告111年4月27日民事辯論意旨狀中所為之記載，及其後續亦同意按原定條件繼續完成買賣以觀，應得視為其係以原契約內容為一買賣之新要約，而被告已於111年7月1日將580萬元匯入系爭專戶用以代償先前之貸款完成尾款之交付，為兩造所不爭執，足見被告亦有同意受領系爭房屋，並按原契約原訂價金數額，履行給付580萬元之意思，核屬就原告所為上開新要約所為之承諾，至此兩造間應已達成以總價800萬元買賣系爭房屋之合致，而成立另一買賣契約等情。是以，另案二審判決所認定原告得否依原契約第11條第2項約定請求被告給付違約金暨金額若干，固屬另案確定判決既判力範圍，而另案二審判決認定兩造間另成立新買賣契約一節，既非另案確定判決既判力範圍，且未經另案列為重要爭點，亦未經兩造於另案訴訟審理中就此部分為實質攻防，此可參另案二審113年4月16日言詞辯論期日所列不爭執事項及爭點即明（見另案二審卷二第105至107頁），自難認另案確定判決認定兩造另成立新買賣契約，價金800萬元一節有爭點效之適用，自無拘束本院或兩造之效力。
㈤本院綜觀：
⒈原告於本件訴訟主張兩造另成立新買賣契約即系爭契約，被
告對於兩造已另成立系爭契約亦不爭執，堪認兩造間確另成立系爭契約。
⒉就系爭契約之買賣價金金額為何，兩造雖有爭議，惟系爭契
約之成立過程兩造於本件訴訟亦不爭執係原告於另案訴訟中表示願繼續兩造間買賣契約，要求被告再匯入尾款580萬元，被告亦依原告要求而於111年7月1日再給付580萬元而成立系爭契約，倘依被告所稱系爭契約之買賣價金為580萬元，則被告應僅會再給付360萬元而非580萬元予原告，由上可知，系爭契約之買賣價金應為800萬元。
⒊承上，系爭契約之買賣價金為800萬元，惟如前述，原告於系
爭契約要約時僅要求被告再給付580萬元以履行新的買賣契約即系爭契約之給付價金義務，被告亦依原告要求匯款580萬元予原告（見另案一審卷第418頁），顯見兩造於111年7月1日斯時均認知被告前已給付之220萬元為系爭契約之買賣價金之一部分，否則依原告主張系爭契約之買賣價金為800萬元，原告訴訟代理人於另案審理中為系爭契約之要約時不會僅要求被告再給付尾款580萬元（見另案一審卷第343頁），繼而於另案一審111年7月7日言詞辯論期日提出更正訴之聲明狀陳述剩餘價金經確認已於111年7月1日由被告履行完畢等語（見另案一審卷第422頁），再於另案二審112年1月19日民事綜合辯論意旨狀及113年4月11日民事綜合辯論意旨㈣狀復陳稱至111年7月1日被告始將約定尾款給付完畢等語（見另案二審卷一第153頁；另案二審卷二第98頁），並於房地產點交書上記載尾款已現場收訖無誤等語（見本院卷第115頁），足認兩造於系爭契約要約、承諾及合致成立時，已合意將系爭專戶內被告先前匯款之220萬元作為被告依系爭契約約定應給付之買賣價金之一部分，是以，被告已給付系爭契約全部價金800萬元，並無原告所稱短付系爭契約買賣價金220萬元之情事。至原告固主張原告已依原契約第11條第2項後段沒入系爭專戶內220萬元作為違約金，已無法回復為價金等語，惟兩造既均不否認已另成立系爭契約，而如上述，兩造嗣後已合意系爭專戶內之220萬元係作為系爭契約之買賣價金一部分，本於契約自由原則，上開約定並非法所不許，原告上開主張並非可採。
㈤綜上，被告已給付系爭契約全部價金800萬元，原告主張被告尚欠220萬元價金未給付等語，洵非有據，不應准許。
四、從而，原告依民法第367條規定，請求被告給付原告220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 鄭汶晏