臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第3316號原 告 李同發
劉品蓁上二人共同訴訟代理人 吳宜臻律師
楊哲岡律師被 告 吳新航
陳秀蘭上二人共同訴訟代理人 李富祥律師被 告 郭漢忠
郭漢文郭漢良陳郭漢珍
郭玲玲
郭吳美琴
郭漢菁上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國115年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又「所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言」（最高法院42年台上字第1031號民事裁判意旨參照）。本件原告李同發、劉品蓁主張被告郭漢忠、郭漢文、郭漢良、陳郭漢珍、郭玲玲、郭吳美琴、郭漢菁（以下合稱被告郭漢忠等7人）係訴外人即被繼承人郭士元（下稱郭士元）之繼承人，郭士元於民國56年7月20日以買賣為原因登記取得坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍全部）所有權（下稱系爭土地或稱分割前226地號土地），嗣被告郭漢忠等7人辦妥繼承登記後，於113年1月23日以總價款新臺幣（下同）472萬7,360元出售系爭土地，並於113年5月27日以買賣為原因移轉所有權登記予被告吳新航、陳秀蘭為共有人；被告吳新航、陳秀蘭於買受系爭土地時，明知土地上有原告李同發、劉品蓁所有未辦理建物保存登記之房屋存在，仍於買受並登記取得該土地所有權，逕向地政事務所申請就系爭土地分割為226、226-1、226-2地號土地，惟原告劉品臻、李同發係屬民法第425條之1推定租賃、第426條之1所定擬制租賃繼續存在之合法權利人，得依土地法第104條暨民法第426條之2等規定主張對該土地有優先購買權存在，豈料被告吳新航、陳秀蘭竟基於所有權人之地位遽向原告李同發等2人提起請求返還占用系爭土地之不當得利事件，是原告劉品臻、李同發分就如附表編號1、2、3所示之土地是否有優先購買權存在，以及被告間就系爭土地之買賣契約暨其移轉所有權登記之物權行為對於優先購買權人生效與否，顯就原告主張對系爭土地具有合法占有權源有所影響，且原告於主觀上認渠等在法律上地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，是原告劉品臻、李同發分就如附表編號1、2、3所示之土地究有無優先購買權存在乙節提起確認訴訟，核有確認利益甚明，應屬適法。
二、又本件被告郭漢忠、郭漢文、郭漢良、陳郭漢珍、郭玲玲、郭吳美琴、郭漢菁均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠被告郭漢忠等7人係系爭土地之所有權人，於113年1月23日以
總價款472萬7,360元出售系爭土地，並於113年5月27日移轉所有權登記予被告吳新航、陳秀蘭為共有人，被告吳新航、陳秀蘭申請於113年9月10日將系爭土地逕為分割登記為226、226-1、226-2地號土地，而原告李同發所有未辦理保存登記之建物即門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭10號房屋）係坐落於系爭226-2地號土地（詳如附表編號3所示），另原告劉品蓁所有臺北市○○段○○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街00○0號房屋（下稱系爭10之1號房屋，係原告劉品蓁之前手陳素雲於102年12月18日申請辦理第一次建物保存登記）則分別坐落於系爭226、226-1暨同小段227地號土地（下稱227地號土地）占用系爭226、226-1地號土地詳如附表編號1、2所示），然因分割前系爭土地與同小段227地號土地，暨其上系爭10號、10-1號房屋原均為被告郭漢忠等7人之被繼承人郭士元所有，惟227地號土地暨其上系爭10-1、10號房屋幾經轉賣而由原告劉品臻、李同發取得所有權或事實上處分權，詎被告郭漢忠等7人於辦妥繼承登記至出售系爭土地予被告吳新航、陳秀蘭期間未依土地法第104條暨民法第426條之2等規定通知原告行使優先購買權，損害渠等權益甚鉅，茲就原告所為各項請求，說明如下：
⒈訴之聲明第1項部分：
按土地法第104條所定優先購買權是基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。又所謂契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張。原告依土地法第104條暨民法第426條之2等規定請求確認原告劉品蓁就如附表編號1、2所示範圍之土地，原告李同發就如附表編號3所示範圍之土地，有優先購買權存在。
⒉訴之聲明第2項部分：
又按土地法第104條暨民法第426條之2所定之基地承租人之優先購買權，係基於各該法律之規定，對基地出賣人而生之形成權，對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即得請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。原告依土地法第104條暨民法第426條之2、第758條等規定請求被告郭漢忠等7人應按與被告吳新航、陳秀蘭間，於113年1月23日如附表編號1、2、3所示之土地買賣契約以472萬7,360元之買賣價金之同樣條件，與原告分別訂立書面買賣契約。
⒊訴之聲明第3項部分：
承前所述，土地法第104條暨民法第426之2條之優先購買權乃形成權，具有對世效力，其效力依土地法第104條第2項暨民法第426之2第3項規定，所有權之移轉登記者，不得對抗優先購買權人，因此對於優先購買權人，第三人未取得不動產所有權及不動產登記名義之法律上原因，系爭不動產所有權人仍為原所有人（即出賣人），故優先購買權人得援引民法第242條代位原所有人依同法第767條第1項中段或第179條等規定請求第三人塗銷登記。原告具優先承買之權利，縱被告吳新航、陳秀蘭取得不動產所有權對於優先購買權人仍屬無效，是被告吳新航、陳秀蘭並未取得系爭不動產所有權及不動產登記名義之法律上原因，系爭土地所有權人仍為郭漢忠等7人，原告劉品臻、李同發得按民法第242條規定代位被告郭漢忠等7人（即原所有人），依同法第767條第1項中段或第179條等規定擇一請求被告吳新航、陳秀蘭塗銷於113年1月23日以買賣為登記原因，登記日期為113年5月27日之如附表編號1、2、3所示不動產所有權移轉登記，並回復登記為被告郭漢忠等7人所有。
⒋訴之聲明第4項部分：
繼前述訴之聲明第1項、第2項之請求，原告再依民法第348條第1項、第758條等規定，請求被告郭漢忠等7人應分別就如附表編號1、2所示系爭分割後226、226-1地號土地（權利範圍均為1分之1）之所有權移轉登記予原告劉品蓁，另就如附表編號3所示系爭分割後226-2地號土地（權利範圍為1分之1）之所有權移轉登記予原告李同發。
㈡為此聲明：
⒈確認原告劉品蓁就如附表編號1、2所示之土地，原告李同發就如附表編號3所示之土地，有優先購買權存在。
⒉被告郭漢忠等7人應按與被告吳新航、陳秀蘭間，於113年1
月23日如附表編號1、2、3所示之土地買賣契約以472萬7,360元之買賣價金之同樣條件，與原告劉品蓁、李同發分別訂立書面買賣契約。
⒊被告吳新航、陳秀蘭應將如附表編號1、2、3所示之土地於
113年1月23日以買賣為登記原因，登記日期為113年5月27日之所有權移轉登記予以塗銷，回復為被告郭漢忠等7人所有。
⒋被告郭漢忠等7人應將土地所有權移轉登記分別按如附表編
號1、2所示部分登記予原告劉品蓁、另編號3所示部分則登記予原告李同發。
二、被告吳新航、陳秀蘭則抗辯則略以：㈠依原告劉品蓁所提出不動產登記資料，雖可知原告劉品蓁係於103年3月5日以買賣為原因自陳素雲受讓取得系爭10-1號房屋所有權，然無證據證明陳素雲前手究為何人，亦無法證明原係屬郭士元暨其配偶郭金惠英之財產，自無法推定租賃關係之存在，另依系爭10-1號房屋暨坐落基地現況，原告劉品蓁於改建房屋時故意占用系爭土地分割前之部分土地面積，自不發生推定租賃關係之情形。至原告李同發所有系爭10號房屋，參照該房屋買賣契約書記載，雖可證明係由郭金惠英買賣轉讓予駱張秀月，駱張秀月再買賣轉讓予鄭免，鄭免再買賣轉讓予原告李同發，縱系爭10號房屋原為郭金惠英所有，然分割前之系爭土地為郭士元所有，縱郭士元與郭金惠英為配偶，仍非同屬一人所有，而該第三人僅受讓房屋所有權，衡情應明知受讓後之土地與房屋所有權仍非同屬一人，亦不會造成房屋受讓人誤認有適用民法第425條之1規定之餘地，原告於事後再遽以夫妻財產制解釋第三人受讓房屋時，土地與房屋同屬夫一人所有等節，顯無必要。倘認郭金惠英出賣系爭10號房屋係屬郭士元所有之財產云云（假設語），則受讓系爭10號房屋之駱張秀月之所以能使用分割前系爭土地，係因讓與雙方間存在有約定使用土地之關係，即無民法第425條之1之適用餘地，而駱張秀月之後手鄭免、原告李同發亦因讓與雙方之特別約定而取得使用房屋坐落基地之權利，均無民法第426條之1租賃關係移轉之情形，系爭10號房屋占用分割前系爭土地既無推定租賃關係存在，即不得行使土地法第104條暨民法第426條之2所定之優先購買權。
㈡設若系爭10號房屋曾存有原告李同發所指稱之推定租賃關係
云云，然自該屋於59年間買賣交易時起算經過10年已達房屋耐用年限（木造房屋之通常耐用年限），且原告李同發或其前手改建金門街10號房屋時，該推定之租賃關係均應歸於消滅，嗣被告吳新航、陳秀蘭與被告郭漢忠等7人買賣分割前系爭土地時，衡情已無租賃關係存在。再參照系爭10-1號房屋建物登記第一類謄本暨房屋稅籍證明書之記載，原告劉品蓁所有系爭10之1號房屋，坐落基地為227地號土地、面積48.19㎡，主體結構為木石磚造（雜木以外），顯非坐落於分割前系爭土地，自無從對該土地主張有所謂推定租賃關係存在云云。況系爭10之1號房屋折舊年數為78年，與系爭10號房屋狀況幾乎相同，應可推斷系爭10之1號房屋自始亦為木造，然陳素雲於102年12月18日辦理建物第一次登記時，記載主要建材為木石磚造（雜木以外），而系爭10之1號房屋現況係以C型鋼及鐵皮為主要構造之鐵皮屋，顯見系爭10-1號房屋早已經過兩次改建，另參照系爭10-1號房屋測量成果圖所示該屋前方原為梯形，現則為方形，益證系爭10之1號房屋早已經過改建、增建，絕非原來之木造房屋，亦非初始登記之木石磚造房屋，又按系爭10號房屋買賣契約書之記載，系爭10號房屋建築改良物標示構造種類「木造」、建物面積「約15坪＝49.58㎡」，然就系爭10號、10之1號房屋現況照片觀之，均係以C型鋼及鐵皮為主要結構之鐵皮屋，且參酌系爭10號房屋稅籍證明書記載建物面積現為66.10㎡，足認原告劉品臻、李同發或其前手以改建、增建方式變更系爭10號、10之1號房屋主要結構、室內重新裝潢等情形，已然逾越推定租賃關係存在之意旨，從而渠等主張對分割前系爭土地有推定租賃關係云云，洵屬無據。
㈢又原告李同發另以代繳之地價稅作為系爭10號房屋使用系爭2
26-2地號土地之對價，主張房屋與土地間應有民法第425條之1暨第426條之1規定之適用，然土地稅法第4條第1項第4款之「占有人」應係指無權占有人，自不發生得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償之問題，因占用並無合法之權源，所以代繳地價稅賦具有損害賠償之性質，即不會發生代繳後需要依照原因關係調整權益變動之問題，從而原告李同發主張曾依土地稅法第4條第1項第4款規定代繳地價稅乙節，適足以證明其係無權占有系爭226-2地號土地之事實，又縱使郭士元之繼承人之一即郭漢良曾提出由原告李同發代繳地價稅之申請，仍不得逕依土地稅法第4條第3項規定抵付使用期間應付之地租，自不生成立租賃契約關係之合法效果，更何況郭士元之全體繼承人共計有被告郭漢忠等7人，被告郭漢良僅為土地公同共有人之一，亦無權與原告李同發就系爭分割前226地號土地成立租賃契約關係。
㈣被告郭漢忠等7人固主張以相同條件分別對於如附表編號1、2
、3所示之土地有優先購買權云云，然被告吳新航、陳秀蘭與被告郭漢忠等7人於簽訂不動產買賣契約書時，除於第2條第1項約定買賣總價款為472萬7,360元外，並於第4條約定相關稅捐及登記費均由買方（即被告吳新航、陳秀蘭）負擔等情，惟被告吳新航、陳秀蘭就買方負擔如土地增值稅、怠於辦理繼承登記而應繳納之罰鍰等費用仍有諸多爭執，顯然不符合優先承買權同樣條件之要件，自不得恣意行使優先承買權，並據此請求被告吳新航、陳秀蘭應將如附表編號1、2、3所示之土地以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復為被告郭漢忠等7人所有後再分別移轉登記予原告劉品臻、李同發云云，均無理由，應予駁回等語置辯。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、被告郭漢忠、郭漢文、郭漢良、陳郭漢珍、郭玲玲、郭吳美琴、郭漢菁均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、經查，被告郭漢忠、郭漢文、郭漢良、陳郭漢珍、郭玲玲、郭吳美琴、郭漢菁係郭士元之繼承人，郭士元於56年7月20日以買賣為原因登記取得坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地所有權（即系爭土地或稱分割前系爭226地號土地，面積79平方公尺、權利範圍全部），嗣郭漢忠等7人辦妥繼承登記後，於113年1月23日以總價款新臺幣（下同）472萬7,360元出售系爭土地，並於113年5月27日以買賣為原因移轉所有權登記予被告吳新航、陳秀蘭，被告吳新航、陳秀蘭後向地政事務所申請就系爭土地分割為226、226-1、226-2地號土地（被告吳新航、陳秀蘭就上揭土地之權利範圍均為2分之1），又原告李同發所有未辦理保存登記之建物即門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋（即系爭10號房屋）係坐落於系爭226-2地號土地（詳如附表編號3所示），另原告劉品蓁所有臺北市○○段○○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街00○0號房屋（即系爭10之1號房屋，係原告劉品蓁之前手陳素雲於102年12月18日申請辦理第一次建物保存登記）則坐落於系爭226、226-1暨同小段227地號土地即227地號土地），系爭10-1號房屋占用系爭226、226-1地號土地詳如附表編號
1、2所示）等情，有兩造不爭執之系爭土地所有權電子登記謄本（列印日期:96年3月30日，見本院卷㈠第39頁）、分割前系爭土地使用分區資料（見本院卷㈠第41頁）、分割前系爭226號土地地籍圖謄本（見本院卷㈠第43頁）、系爭226地號土地、系爭226之1地號土地、系爭226之2地號土地地籍圖謄本（見本院卷㈠第45頁）、分割前系爭226地號土地動索引表（見本院卷㈠第63至68頁）、分割前系爭226地號土地登記第二類電子謄本（見本院卷㈠第69、70頁）、系爭226地號土地、系爭226之1地號土地、系爭226之2地號土地登記第一類電子謄本（見本院卷㈠第71至74頁）、系爭10-1號房屋建物登記第一類電子謄本（見本院卷㈠第77頁）、系爭10-1號房屋建物登記第二類電子謄本（見本院卷㈠第81頁）等資料附卷足憑，應堪採信為真實。
五、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠原告主張分割前系爭226地號土地暨其上原告李同發所有系爭
10號房屋、原告劉品蓁所有系爭10之1號房屋，同屬郭士元所有，而有先後讓與他人之情形，得依民法第425條之1、第426條之1等規定推定在該等房屋得使用期限內對系爭土地有租賃關係存在云云，無足採信：
⒈依原告劉品蓁所提出227地號土地暨其上金門街10之1號房
屋之土地、建物登記第二類謄本等資料之記載（見本院卷㈠第75至82頁），雖可認定原告劉品蓁係於103年3月5日以買賣為登記原因自前手陳素雲受讓移轉系爭10-1號房屋所有權登記而取得，然並無資料佐證陳素雲之前手究為何人，亦無法證明該房屋原係屬郭士元或其配偶郭金惠英之財產；再者系爭10之1號房屋暨其坐落基地227地號土地暨已同屬陳素雲、原告劉品蓁所有，本件無民法第425條之1規定推定租賃關係之適用餘地。
⒉至原告李同發所有系爭10號房屋取得過程，觀諸卷附59年7
月25日郭金惠英與駱張秀月買賣臺北市○○街00號契約書（見本院卷㈠第93頁）、68年12月24日駱張秀月與鄭免建物買賣契約書及契稅繳納通知書暨69年鄭免、駱張秀月房屋稅繳納通知書（見本院卷㈠第95至98頁）、91年3月18日鄭免與李同發建物買賣契約書（見本院卷㈠第99頁）及91年鄭免、李同發房屋稅繳納通知書（見本院卷㈠第100、101頁）等關資料，雖可認定系爭10號房屋係由郭金惠英買賣轉讓予駱張秀月，駱張秀月再買賣轉讓予鄭免，鄭免再買賣轉讓予原告李同發所有，然系爭10號房屋原為郭金惠英所有，而系爭分割前系爭226地號土地則為郭士元所有，並非同屬一人所有；且細繹民法第425條之1所謂「同屬一人」應係指形式上（即土地、房屋登記）同屬一人，俾使法律關係明確化，而不應認為建物所有人與土地所有人間具有密切之親屬關係者，即解釋為「同屬一人」，郭士元與郭金惠英固具有夫妻關係，仍不得遽將郭士元為土地所有權人、郭金惠英為房屋所有權人等情，逕解釋為民法第425條之1所規定「同屬一人」，若形式上土地與房屋之所有權非同屬一人，而第三人僅受讓房屋所有權，衡情房屋受讓人應明知受讓後之土地與房屋所有權仍非同屬一人，亦不會造成房屋受讓人誤認有適用民法第425條之1規定之餘地，從而原告李同發於事後再遽以夫妻財產制解釋第三人受讓房屋時，土地與房屋同屬夫一人所有等節，顯無必要。再細繹民法第425條之1所定「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，既謂推定，當可舉反證推翻，例如土地所有人與房屋受讓人間有約定土地使用借貸時，即無民法第425條之1之適用餘地。揆諸民法第425條之1立法理由略以：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」等語，可知房屋所有人既經約定得基於一定之法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無涉民法第425條之1規定之適用。從而受讓房屋產權之人與土地所有權人間已特別約定基於房屋使用之需要得使用坐落基地，土地所有權人與房屋受讓人間係因特別約定（如買賣、轉讓）而成立房屋使用土地之法律關係，容許房屋受讓人繼續使用土地，則雙方既有約定之法律關係存在，即應適用該項約定之法律關係，當無適用民法第425條之1之餘地。縱認原告主張郭金惠英出賣之系爭10號房屋係屬郭士元所有之財產，則受讓系爭10號房屋產權之人駱張秀月之所以能使用坐落基地即郭士元所有分割前系爭土地，係因讓與雙方間存在有約定使用土地之關係，即無民法第425條之1之適用餘地，而駱張秀月之後手鄭免、原告李同發亦因讓與雙方之特別約定而取得使用房屋坐落基地之權利，準此，駱張秀月受讓系爭10號房屋與分割前系爭土地所有權人郭士元間並無推定租賃關係存在，是縱使此後駱張秀月將金門街10號房屋產權出賣予鄭免，鄭免再出賣予李同發，亦無民法第426條之1租賃關係移轉之情形，則系爭10號房屋占用分割前系爭226地號土地既無推定租賃關係存在，即不得主張行使土地法第104條暨民法第426條之2所定之優先購買權。
㈡系爭10號房屋及系爭10-1號房屋均經改造並更新建築結構，自無原告所稱民法第425條之2規定之適用。
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1 第1項所明定。其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許」、「又縱類推適用民法第425條之1第1項規定，認系爭土地所有人默許系爭房屋繼續使用該土地，並在該屋得使用期限內，有租賃關係存在；惟該屋為磚造，屋齡80年以上，逾財政部所訂固定資產耐用年數25年，且外觀老舊，屋頂原結構崩壞，經鑑定結果，有居住安全上疑慮，已達不堪使用之程度，該租賃關係歸於消滅，不因該屋經多次改造、更新結構而異」，有最高法院106年度台上字第1646號民事裁判、109年度台上字第2179號民事裁判可資參照，是以，民法第425條之1所謂推定之租賃關係，其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止，是否不堪使用，應以「承租當時所建房屋是否得為通常使用」為判斷，倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，即無適用該規定。
⒉關於系爭10-1號房屋部分：
①依卷附建物登記謄本（見本院卷㈠第77頁）及房屋稅籍資
料（見本院卷㈢第25頁）記載，原告劉品蓁所有10之1號房屋，坐落基地為227地號，面積48.19平方公尺，主體結構為木石磚造（雜木以外）劉品蓁所有10之1號房屋，房屋主體並非坐落系爭土地上，無從對系爭土地主張有何推定租賃關係。
②卷附系爭10-1號房屋房屋稅籍資料（見本院卷㈢第25頁）
記載系爭10-1號房屋折舊年數為78年，與系爭10號房屋房屋稅籍資料（見本院卷㈢第25頁）記載系爭10-1號房屋折舊年數為79年（見本院卷㈡第27頁）幾乎相同，應可推斷系爭10-1號房屋於建造之初與系爭10號房屋同為木造（此觀本院卷㈠第93至96頁房屋買賣契約書明確記載系爭10號房屋為木造結構等情明確），然陳素雲於102年12月18日辦理建物第一次登記時，記載主要建材為木石磚造（雜木以外），有系爭10-1號房屋建物登記第二類謄本附卷可憑（見本院卷㈠第81頁），然系爭10-1號房屋現況則是以C型鋼及鐵皮為主要構造之鐵皮屋，亦有系爭10-1號房屋現場照片可憑（見本院卷㈠第105至115頁），顯見系爭10-1號房屋早已經過兩次改建，另參照系爭10-1號房屋辦理建物第一次保存登記檢附建物測量成果圖顯示房屋前方原為梯形（見本院卷㈡第77頁），而依本院114年度訴字第2924號拆屋還地事件之土地複丈成果圖顯示現為方形（見本院卷㈡第279頁），益證系爭10-1號房屋早已經過改建、增建，絕非原來之木造房屋，亦非初始登記之木石磚造房屋。
③再者，系爭10-1號房屋房屋建物登記第一類謄本記載面
積48.19平方公尺、主要建材「木石磚造(雜木以外)」（見本院卷㈠第77頁），辦理建物第一次保存登記檢附建物測量成果圖顯示房屋形狀為梯形、面積48.19平方公尺（見本院卷㈡第77頁），本院114年度訴字第2924號拆屋還地事件之土地複丈成果圖顯示房屋面積74.1平方公尺、現場履勘結果及照片所示為鐵皮屋頂、鋼材結構，則足見系爭10-1號房屋確有改建增建之事實。⒊關於系爭10號房屋部分：
①依卷附系爭10號房屋買賣契約書記載（見本院卷㈠第93至
95頁），系爭10號房屋建築改良物標示構造種類為木造、建物面積15坪49.58平方公尺，又系爭10號房屋現場照片顯示（見本院卷㈠第105至115頁），系爭10房屋 現況為鐵皮房屋，並非上揭買賣契約書所載木造房屋。②10號房屋買賣契約記載面積49.58平方公尺、主要建築材
料為木造（見本院卷㈠第93至95頁）；又卷附系爭10號房屋房屋稅籍資料記載系爭10號房屋面積66.10㎡、構造別「木石磚造（雜木以外）」（見本院卷㈡第27頁），然本院114年度訴字第2924號拆屋還地事件之土地複丈成果圖顯示系爭10號房屋房屋面積73.84平方公尺，現場履勘結果及照片所示為鐵皮屋頂、鋼材結構，亦足見系爭10-1號房屋確有改建增建之事實。
⒋承上，系爭10-1號房屋及系爭10號房屋結構原始均為木造
，而木造房屋之通常耐用年限僅為10年，然依上揭房屋房屋稅籍資料均該房屋構造別為「木石磚造（雜木以外）」，且房屋現況為鐵皮屋頂、鋼材結構，另依卷附土地複丈成果圖亦可認定該房屋現況面積與買賣契約、辦理房屋稅稅籍及第一次所有權保存登記相關資料顯示房屋面積均有差異，可認系爭10號、10之1號房屋均有主要結構變更、屋內重新裝潢等情形，原告或其前手以改建、增建方式變更房屋主要結構及屋內裝潢，已逾越成立推定租賃關係之本旨，是原告主張對系爭土地有民法第425條之1、第426條之1等規定推定租賃關係，要難採認。㈢原告又以原告李同發代繳系爭土地之地價稅作為系爭10號房
屋使用土地之對價，主張系爭10號房屋與土地間應有民法第425條之1及426條之1之適用云云。然查：
⒈土地稅法第4條第1項第4款規定，「土地有左列情形之一者
，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：…。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。」，另土地法第4條第3項規定，「第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅或田賦，得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償」，對照上揭第4條第1項第4款、第3項規定內容可知，土地稅法第4條第1項第4款所指占有人應為無權占有人。
⒉按無權占有人非法占有他人土地，已不符法秩序，其享有
使用土地之經濟利益，如不負擔地價稅，亦與公平正義有違。依土地稅法第4條第1項第4款立法意旨，所謂占有人，始終係指無法律上原因，而占有使用者，因慮及如逕由稽徵機關指定非法占有人代繳，恐被誤解為政府承認其有使用權利，乃將條文制定成「土地所有權人申請由占有人代繳者」，因第1項第4款占有人為無權占有，同法條第3項乃規定，不發生抵付地租或向納稅義務人求償的問題。土地稅法第4條第1項第4款占有人屬於無權占用，因占用並無合法之權源，所以代繳地價稅賦有損害賠償之性質，並不因此發生代繳後需要依照原因關係調整權益變動的問題。是以，原告李同發主張曾有依據土地稅法第4條第1項第4款代繳地價稅一節，適足以證明原告李同發係無權占有系爭土地之事實。
⒊按最高行政法院107年1月份第2次庭長法官聯席會議決議所
採見解，即認為土地稅法第4條第1項第4款規定之占有人始終係指無法律上原因而占有使用者，但是基於實質課稅公平原則，非不得將此款規定適用於有權占有之情形。因此，原告以被告郭漢良曾提出由原告李同發代繳地價稅之申請，自得在推定租賃關係成立後，依照土地稅法第4條第3項得抵付使用期間應付之地租云云，即不可採。且如上所述，土地所有權人申請由占有人代繳地價稅，並不生成立租賃關係之效果，況且郭士元之繼承人有被告郭漢忠等7人，郭漢良僅為土地公同共有人之一，亦無權與他人就系爭土地成立租賃關係，是原告所為前揭主張，並不可採。
㈣綜上，原告劉品臻、李同發主張系爭10-1號房屋、系爭10號
房屋與系爭226地號土地、系爭226之1地號土地、系爭226之2地號土地間有民法第425條之1、第426條之2等規定之土地租賃契關係並不可採，從而，原告主張依土地法第104條、民法第425條之1、第426條之2等規定，請求確認原告劉品蓁就如附表編號1、2所示土地、原告李同發就如附表編號3所示土地有優先購買權存在，被告郭漢忠等7人應按與被告吳新航、陳秀蘭間如附表編號1、2、3所示之土地買賣契約同樣條件，與原告劉品蓁、李同發分別訂立書面買賣契約，被告吳新航、陳秀蘭應塗銷如附表編號1、2、3所示之土地所有權移轉登記回復為被告郭漢忠等7人所有，被告郭漢忠等7人應將如附表編號1、2所示土地所有權移轉登記予原告劉品蓁、如附表編號3所示土地所有權移轉登記予原告李同發，均無足採。
六、綜上所述，原告請求確認原告劉品蓁就如附表編號1、2所示土地、原告李同發就如附表編號3所示土地有優先購買權存在，被告郭漢忠等7人應按與被告吳新航、陳秀蘭間如附表編號1、2、3所示之土地買賣契約同樣條件，與原告劉品蓁、李同發分別訂立書面買賣契約，被告吳新航、陳秀蘭應塗銷如附表編號1、2、3所示之土地所有權移轉登記回復為被告郭漢忠等7人所有，被告郭漢忠等7人應將如附表編號1、2所示土地所有權移轉登記予原告劉品蓁、如附表編號3所示土地所有權移轉登記予原告李同發，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 27 日
書記官 鍾雯芳附表：
土地標示 土地坐落 優先購買權 範圍 主張 權利人 編號 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 權利 範圍 面積 （平方公尺） 原告 姓名 1 臺北市 中正區 河堤段 三 226 全部 7 劉品蓁 2 226-1 全部 7 劉品蓁 3 226-2 全部 69 李同發