臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第4580號原 告 陳茂業訴訟代理人 陳湘妘被 告 黃羽上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾萬肆仟陸佰伍拾伍元。
三、被告應自民國一百一十四年二月一日起至遷讓返還主文第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣參萬肆仟捌佰捌拾伍元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬肆仟陸佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行；但被告每期如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國113年1月18日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自113年2月1日起至114年2月1日止，每月租金新臺幣（下同）2萬5,000元，並依系爭租約第8條約定，水費、電費均應由被告支付。惟被告自113年10月1日起即未繳付租金，至系爭租約屆至為止，共積欠4個月之租金共計10萬元；被告亦未繳付113年7月至114年1月之水費1,086元，及113年7月至114年1月之電費3,569元，共計4,655元。復於租期屆滿後，被告亦未依約返還系爭房屋予原告。原告曾寄發存證信函，催告被告遷讓返還系爭房屋並繳付積欠租金，被告仍置之不理，並於租期屆滿後仍繼續無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告除請求被告遷讓返還系爭房屋外，亦請求被告按月給付相當於租金2萬5,000元之不當得利；暨依系爭租約第5條第2項約定，按月向被告請求按照租金2倍計算之違約金5萬元（計算式：2萬5,000×2=5萬）。爰依民法第767條第1項規定、不當得利之法律關係及系爭租約第5條第2項，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告10萬4,655元，並自114年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告7萬5,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查原告主張其為系爭房屋所有人，兩造簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租被告，租期自113年2月1日起至114年2月1日止，惟被告於租約屆至後仍占用系爭房屋，原告曾寄發存證信函要求被告遷讓返還等情，業據原告提出系爭租約、士林天母郵局第24、25號存證信函（見北補字卷第17至21、31至36頁）等為證，並有本院職權調取系爭房屋之土地建物查詢資料附卷可參（見限閱卷）；復經原告訴訟代理人到庭證稱：被告鑰匙沒有歸還原告，系爭房屋每月仍有電費支出，足見被告仍居住在內等語（見訴字卷第24頁），而被告經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段，視同自認，堪信被告於系爭租約租期屆至後，仍居住於系爭房屋內等情為真。準此，被告於系爭租約屆期後，仍繼續占有使用系爭房屋未返還，即屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
㈡被告應給付原告10萬4,655元：
原告主張被告自113年10月1日起即未依系爭租約第3條按時繳付每月2萬5,000元之租金，至系爭租約租期屆滿之日止，共計積欠4個月之租金10萬元；被告亦未依系爭租約第8條繳付113年7月至114年1月之水費1,086元、電費3,569元，共計4,655元等情，業據原告提出系爭租約、台灣電力公司繳費憑證、臺北自來水事業處其他費用繳費憑證、士林天母郵局第24、25號存證信函（見北補字卷第17至36頁）等為證。揆諸前述民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同被告就上開事實為自認，是以原告依系爭租約第3、8條請求被告返還10萬4,655元為有理由。
㈢被告應自114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，
按月給付原告相當於租金之不當得利2萬5,000元，與違約金2萬5,000元，共計5萬元：
⒈不當得利部分
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查被告於租期屆滿後未將系爭房屋返還原告等情，已如前述，其繼續占有使用系爭房屋即無法律上原因，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，又系爭租約第3條約定每月租金為2萬5,000元（見北補字卷第17頁），則原告依民法不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約期滿之114年2月1日起，至被告遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬5,000元，為有理由。
⒉違約金部分
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。觀諸系爭租約第5條第2項約定：「租期終止或期滿時，除經出租方與承租方同意繼續出租外，承租方應將營業登記及個人戶籍遷出、騰空房屋並恢復原狀交還出租方，不藉詞推諉或主張任何權利，如不按時遷讓交還房屋時，出租方每月得向承租方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，承租方絕無異議」（見北補字卷第17頁），又被告於114年2年1日租期屆滿後未將系爭房屋返還原告，繼續占有使用等情，已析述如前，則原告請求被告給付違約金，即屬有據。本院審酌被告於租期屆滿後繼續無權占有使用系爭房屋，原告所受之損害，即為無法再將系爭房屋出租予他人以賺取租金，而原告前開請求相當於租金之不當得利，既已部分填補其所受損害，則原告請求按月依租金2倍計算之違約金，尚屬過高，應予酌減以租金1倍計算即2萬5,000元為適當。從而，原告請求自114年2年1日起，至被告返還系爭房屋予原告之日止，應按月給付違約金2萬5,000元，洵屬有據，逾此部分之請求，則屬過高，應予駁回。
⒊依上，原告請求被告應自114年2年1日起至返還系爭房屋之日
止，按月給付相當於租金之不當得利與違約金共計5萬元（計算式：2萬5,000+2萬5,000=5萬），為有理由，逾此範圍之請求，尚非有據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、不當得利之法律關係及系爭租約第5條第2項之約定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告、給付原告10萬4,655元，及自114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告5萬元，為有理由；逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
民事第六庭 法 官 陳威帆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
書記官 黃文芳