臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第4670號原 告 黃冠儒被 告 賴俊評訴訟代理人 邱煒翔律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國115年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣962,304元，及自民國114年7月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣320,768元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣962,304元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國112年9月29日訂有不動產買賣契約(下稱系爭契約)，被告出售門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄0號5樓(下稱系爭房屋)及福德街137巷12號地下室暨坐落之土地(下稱系爭房地)予原告，兩造於同年12月6日點交系爭房地完竣。原告於113年4月間發現系爭房屋存有客廳、餐廳、廚房、主臥、主臥衛浴、次臥及客用衛浴等處天花頂板及結構發現大量鋼筋鏽蝕外露與水泥剝落等與現況說明書記載不同之瑕疵，且此情形影響房屋結構，危及居住安全。為此，爰依民法第226條第1項、第227條、第359條、第179條等規定，請求被告賠償原告新臺幣（下同）962,304元及法定遲延利息等語。並聲明：㈠、被告應給付原告962,304元，並自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡、願供擔保聲請假執行。
二、被告則以：依原告所提之照片，鋼筋裸露之情多集中於四周邊角，顯係原告於進行拆除工程時，打除原有天花板之當然結果，另原告所提出之照片拍攝時間，距點交日達4個月之久，伊否認系爭房屋於點交前有原告主張鋼筋裸露等情形。又原告未依民法第356條第1、3項等規定，從速檢查系爭房屋，並於發現上開瑕疵後立即通知被告，依民法第356條第2、3項等規定，應視為原告已承認其所受領之物即系爭房屋。又縱認系爭房屋在本件點交前即有原告所主張之瑕疵，原告亦應依民法第365條第1項之規定，於通知被告後6個月內行使其解除權或請求權，而原告最早於113年3月28日發現系爭房屋有鋼筋裸露之情，原告除未立即通知被告外，更遲至114年6月20日始提起本件訴訟，本件原告起訴已逾行使減少價金請求權之除斥期間等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由
㈠、兩造於112年9月29日簽訂系爭契約，由被告出售系爭房地予原告，兩造於同年12月6日點交系爭房地等情，為兩造所不爭執（見本院卷第9頁、第81至82頁），堪信此部分之事實為真實。
㈡、依原告所提系爭房屋點交前、後之照片觀之，系爭房屋點交前天花板及屋內均有簡易裝潢（見本院卷第95至101頁），系爭房屋點交後，經拆除天花板裝潢，可見系爭房屋天花板部分水泥剝落，且可見面積非小之鋼筋裸露（見本院卷第29至39頁），參以進行拆除工程時，通常是拆除既有之天花板裝潢，而非直接拆除與樓上共用之樓板，且系爭房屋為74年間所建（見調解卷第25頁），屋齡已老舊，足認原告主張系爭契約簽訂及點交前，系爭房屋天花板已存在部分水泥剝落、有鋼筋裸露之情，當屬可採。
㈢、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查，依系爭契約所附現況說明書（見系爭契約第12條第8項）記載「建物瑕疵情形：32本標的房屋鋼筋是否裸露?否(勾選)」等語（見本院卷第21、71頁），足徵系爭房屋是否存有鋼筋裸露情形，為兩造締約時所重視。又系爭房屋於系爭契約締結及點交前，已存在鋼筋裸露之情形，業經本院認定如前，則依前說明，被告自應就系爭房屋有鋼筋裸露之情況負物之瑕疵擔保責任。
㈣、復按，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條亦有規定。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條規定自明。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。倘依通常之檢查不能發見之瑕疵而未通知者，即無怠於通知瑕疵之情事（最高法院110年度台上字第2800號判決意旨參照）。查，系爭房屋於112年12月6日點交後，原告於113年3月就系爭房屋天花板裝潢進行拆除工程，始知悉天花板有鋼筋裸露之情，原告遂請工程公司就鋼筋裸露部分之修繕工程進行報價，嗣取得報價後，復於113年5月8日寄發存證信函通知被告是時之代理人及房屋仲介，請求減少價金，並於同年6月12日向北投區調解委員會聲請調解，請求減少價金等情，有報價單、存證信函、北投區調解委員會113年民調字第115號案卷可稽(見本院卷第27頁、第125至133頁)。足見原告於113年3月間確認系爭房屋有瑕疵存在後，即從速通知被告處理，並於同年5月8日透過存證信函、同年6月12日向北投區調解委員會聲請調解而為減少價金之請求。依上開說明，本件原告並無被告所稱未依民法第356條第1、3項之規定，從速檢查系爭房屋，並於發現上開瑕疵後立即通知被告之情。
㈤、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分別定有明文。次按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，買受人尚非得逕依該減少價金請求權請求出賣人返還。經查：
1.如前所述，原告於113年3月28日發現系爭房屋有鋼筋裸露之情後，於同年6月12日向北投區調解委員會聲請調解時，明確記載請求減少買賣價金962,304元，應認原告向被告請求減少價金之意思表示於兩造113年7月4日調解時已到達被告。則被告抗辯：原告最早於113年3月28日發現系爭房屋有鋼筋裸露之情，除未立即通知被告外，更遲至114年6月20日始提起本件訴訟，本件原告起訴已逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間云云，實忽略原告於113年7月間請求減少價金之意思表示已到達被告之事實，自無足採。
2.原告已付清買賣價金，而其行使減少價金之形成權，依上說明，一經行使，即生減少價金之效果，被告就該減少之價金部分自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，原告得依不當得利規定，請求被告返還。而依原告所提報價單，就鋼筋裸露部分之補強費用為962,304元(見本院卷第27頁)，是參酌報價單，原告得減少價金並請求被告返還之數額為962,304元。
㈥、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別著有明文。經查，原告對於被告之不當得利返還請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，是原告依上開規定併予請求自起訴狀繕本送達翌日即114年7月2日（見本院卷第45頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，亦應准許。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付962,304元，及自114年7月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一調查及論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
書記官 林姿儀