臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第4113號原 告 賴昕祐訴訟代理人 羅啓恒律師被 告 賴銘煌訴訟代理人 林俊杰律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國115年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向華南商業銀行公館分行領取如附表所示之帳戶內新臺幣99萬199元。
二、被告應給付原告以新臺幣99萬199元計算，自民國114年11月4日起至履行主文第1項之日止，按年息5%計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第2項於原告以新臺幣7萬4,242元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣22萬2,726元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定自明。原告起訴時之聲明為：㈠被告應同意原告向華南商業銀行公館分行領取價金保管專戶內之新臺幣（下同）100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣變更除假執行以外之聲明為：㈠被告應依兩造與訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南商業銀行）於民國113年5月7日簽訂華南商業銀行信託契約（編號000-00-000000-0號，下稱系爭信託契約）之約定負擔信託管理費，並同意原告向華南商業銀行公館分行領取如附表所示之帳戶（下稱系爭專戶）內99萬199元。㈡被告應給付原告以99萬199元計算，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第364頁），核其請求之基礎事實同一，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造前於113年5月7日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告以價金3,267萬元向原告購買原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號9樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（與系爭房屋下合稱系爭房地），並約定價金分4期給付，各期價金應存入依系爭信託契約所設之系爭專戶，另約定被告如不買或不按期繳款逾10日，經原告通知限期履約仍不履行時，被告已付之價款均由原告沒收作違約金。其後被告已依約將系爭買賣契約之第1期簽約款價金100萬元存入系爭專戶。詎被告竟於系爭買賣契約簽訂後，表示因家庭突發狀況及貸款問題欲解除系爭買賣契約，經原告於113年5月20日催告被告應於函到10日內依約履行並給付第2期用印款380萬元，被告仍未依限履約，原告復於113年5月29日通知被告依系爭買賣契約第11條第1項約定，沒收已給付之第1期簽約款價金100萬元作為違約金。又系爭信託契約第9條第1項及其附表第8條約定，系爭專戶之信託管理費為兩造平均負擔，於扣除原告應負擔之信託管理費9,801元後，系爭專戶尚餘99萬199元，被告即應依約負擔信託管理費，並同意原告領取系爭專戶所餘99萬199元及給付法定遲延利息，爰依系爭買賣契約第11條第1項約定、系爭信託契約第9條第1項及其附表第8條約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應依系爭信託契約之約定負擔信託管理費，並同意原告向華南商業銀行公館分行領取系爭專戶內99萬199元。㈡被告應給付原告以99萬199元計算，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭買賣契約時，原告向被告保證系爭房屋並無噪音、有保留管道可回復為3房格局，被告信以為真而簽立系爭買賣契約，詎被告於113年5月10日至系爭房地勘查時，發現系爭房地之隔壁鄰居會於晚上發出鋼琴噪音，且系爭房屋並無保留管道而無法回復為3房格局，亦存有無法解決之管道壁癌與漏水問題，被告遂於113年5月10日聯繫原告表明欲解約，兩造已於113年5月13日合意解除系爭買賣契約。又兩造縱未合意解除系爭買賣契約，被告亦已依民法第88條規定於113年5月20日為撤銷系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既已解除，原告自不得依約沒收被告已給付之價金100萬元。縱認系爭買賣契約未解除，原告依系爭買賣契約第11條第1項約定所沒收之違約金，顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造前於113年5月7日簽訂系爭買賣契約；兩造與訴外人華南商業銀行於113年5月7日簽訂系爭信託契約；被告已將系爭買賣契約之第1期簽約款價金100萬元存入系爭專戶；系爭專戶現扣除原告應負擔之信託管理費9,801元後，尚餘99萬199元等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭信託契約、系爭專戶交易明細等件（見本院卷第13至55頁、第349頁）可證，堪信為真實。
四、原告主張被告嗣後拒絕購買系爭房地並欲解除系爭買賣契約，經原告通知限期履約仍拒不履行，依系爭買賣契約第11條第1項約定，原告得沒收已給付之第1期簽約款作為違約金；又系爭專戶現尚餘99萬199元，被告應依系爭信託契約第9條第1項及其附表第8條約定，負擔信託管理費並同意原告領取系爭專戶內之99萬199元及給付法定遲延利息等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告主張被告嗣後拒絕購買系爭房地並欲解除系爭買賣契約
，經原告通知限期履約並依約給付第2期用印款380萬元，被告仍未依限履約，依系爭買賣契約第11條第1項約定，原告得沒收已給付之第1期簽約款作為違約金等語。經查：
⒈系爭買賣契約第4條約定：「付款約定：本買賣各次付款期
日及約定如下：……第二次付款即用印款：新臺幣380萬元整，約定於113年5月22日交付」；第11條第1項約定：「本約簽訂後，如甲方（即被告）不買或不按期繳款逾10日者，經乙方（即原告）通知限期履行契約，逾期仍不履行時，甲方已付之價款全部由乙方沒收作違約金，同時本約得免予催告即行自動解約。……」（見本院卷第15至17頁）。
⒉而被告於113年5月10日向原告表示因家裡有狀況無法購買
系爭房地要解約，原告則於113年5月20日寄發存證信函通知被告應依約履行並於函到10日內給付第2期用印款380萬元，嗣被告於113年5月20日委託律師寄發存證信函拒絕原告上開依約履行之催告等情，有兩造間對話紀錄、原告113年5月20日存證信函、被告委託律師113年5月20日存證信函（見本院卷第57至67頁）可考，足見被告確有嗣後不願購買系爭房地之情形，並經原告通知限期履約仍拒不履行之情形，依系爭買賣契約第11條第1項約定，原告即得沒收被告已給付之第1期簽約款，是原告前開主張，核屬有據。
㈡被告雖辯稱兩造已合意解除系爭買賣契約，原告不得依約沒
收第1期簽約款等語，並以兩造間對話紀錄（見本院卷第243至245頁）為證。然觀諸上開對話紀錄，原告僅係於被告113年5月13日稱欲解除系爭買賣契約後，表明委託代書處理此事，尚無從逕認原告已同意兩造合意解除系爭買賣契約，被告復無提出其他事證為佐，難認其前開所辯可採。
㈢被告復辯稱兩造簽訂系爭買賣契約時，原告向被告保證系爭
房屋並無噪音、有保留管道可回復為3房格局，被告信以為真而簽立系爭買賣契約，嗣經被告發現原告上開保證並非實在，且存有無法解決之管道壁癌與漏水問題，被告已依民法第88條規定於113年5月20日為撤銷系爭買賣契約之意思表示，原告即不得依約沒收第1期簽約款等語，並以臺北市政府警察局大安分局羅斯福路派出所受理案件證明單、被告之診斷證明書及就醫紀錄、113年1月13日兩造現場看屋錄音譯文、系爭房屋鄰近之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號4樓房屋（下稱82號房屋）格局圖、兩造間對話紀錄（見本院卷第117至125頁、第131至235頁）為證。然查：
⒈由上開現場看屋錄音譯文可見，兩造固有談及系爭房屋之
原有格局是否與82號房屋相同、廁所管線有無保留、是否會吵，然細觀兩造間對話紀錄（見本院卷第231至235頁），亦足見被告曾於系爭買賣契約簽約前即113年3月27日至113年4月9日間偕同工班至系爭房屋查看格局、管線之情形，並曾向原告索取竣工圖確認，且已於113年4月9日知悉工班告知系爭房屋管道與82號房屋不同，惟被告仍於113年5月7日簽立系爭買賣契約，顯見被告就系爭房屋之原有格局、管道並無陷於錯誤之情，況系爭房屋是否確無保留管道而無法回復為3房格局，亦未見被告提出任何事證為佐，則其此部分所辯殊無足採。
⒉又被告既自承系爭房屋之噪音為樓上之住戶教學或練習樂
器之聲音（見本院卷第103頁），可見該等聲響是否發出並非原告所能左右，且被告僅以其自行錄製之音檔（見本院卷第237頁）為證，然就該等聲響之音量是否已達一般人生活所不能忍受之程度而為噪音，未見被告提出其他事證為佐，則尚不能僅憑被告個人感受即遽指為噪音；況被告亦自承至現場看屋3次（見本院卷第289頁），甚有偕同工班至現場查看格局、管道，可見被告非全無感受系爭房屋有無噪音之機會，被告於3次看房後仍簽立系爭買賣契約，實難認其有何陷於錯誤之情，故其此部分所辯亦無可採。
⒊再觀諸系爭買賣契約之「特約條款」第5項已約定：「本案
建物有漏水問題，乙方（即原告）應協助甲方（即被告）處理，建物漏水修繕費用在新臺幣10萬元以內由甲方負擔，超過新臺幣10萬元部分由甲乙雙方平均負擔」（見本院卷第19頁），足見被告於簽立系爭買賣契約時即已知悉系爭房屋存有漏水情形，且兩造亦就漏水修繕費用為特別約定；而被告僅空言辯稱系爭房屋之壁癌、漏水情形無法修繕，卻未提出任何事證以佐其說，則就系爭房屋之壁癌、漏水情形僅為兩造如何分擔修繕費用之問題，難認被告就此有何陷於錯誤之情，故其所辯實無足採。
㈣原告主張被告所給付之第1期簽約款100萬元已存入系爭專戶
，而系爭專戶經扣除原告應負擔之信託管理費9,801元後，現尚餘99萬199元，被告應依系爭信託契約第9條第1項及其附表第8條約定，負擔信託管理費並同意原告領取系爭專戶內之99萬199元及給付法定遲延利息等語。經查：
⒈原告得依系爭買賣契約第11條第1項約定沒收被告已給付之
第1期簽約款等情，業如前述，而系爭專戶現餘99萬199元乙節亦為兩造所不爭執，則原告主張被告應同意原告領取系爭專戶內之99萬199元並給付法定遲延利息等語，核屬有據。
⒉又系爭信託契約第9條「受託人之報酬標準、種類、計算方
法、支付時期及方法」第1項約定：「一、信託管理費：本案信託管理費之金額及負擔方式如附表第八條所載。」（見本院卷第43頁），其附表第8條約定：「信託管理費：新臺幣19,602元整，於簽約時給付，負擔方式如後：■甲（即被告）、乙（即原告）方各1/2……※乙方應負擔金額給付方式：☑自信託財產內扣取。※信託管理費之計算以信託期間3個月為基準，契約未滿3個月者即已終止者，費用如上列金額；……」（見本院卷第49至50頁）。而系爭信託契約之委託人為被告，受託人為訴外人華南商業銀行，原告僅為系爭信託契約之信託監察人，此觀系爭信託契約約定（見本院卷第51至52頁）即明，可見得請求被告依系爭信託契約第9條第1項及其附表第8條給付系爭信託契約信託管理費之權利人應為受託人即訴外人華南商業銀行，此亦為兩造所不爭執（見本院卷第365頁），則原告於本件訴訟即無權請求被告應負擔系爭信託契約之信託管理費，故其此部分之主張，洵屬無據。
㈤末按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文，並依同法第253條於約定違約時應為金錢以外之給付準用之。又違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照）。
㈥被告固辯稱於其違約後，原告仍以高於被告買價之價格刊登
系爭房地出售廣告，甚於114年4月20日以高於被告買價之3,368萬元出售系爭房地，顯見原告實無受有損害，系爭買賣契約約定沒收第1期簽約款作為違約金顯屬過高等語，並以系爭房地113年5月13日至同年11月20日仲介刊登廣告、114年4月20日不動產交易實價查詢紀錄（見本院卷第257至283頁）為證。經查，系爭買賣契約第11條所定將被告已付之價款全部由原告沒收作違約金，復未特別約定其違約金性質，揆諸前開規定，應認係賠償總額預定性質之違約金。而原告固於事後成功將系爭房地出售，然原告亦陳明於被告113年5月10日表明不願購買系爭房地後，於113年6月至系爭房地114年6月出售並移轉登記完畢之期間，原告仍支出房屋貸款利息近90萬元，並提出匯出匯款交易憑證、存摺明細（見本院卷第325至339頁）為證，則尚不能僅憑原告事後成功將系爭房地出售即遽認其並未因被告違約而受有損害；況參諸內政部112年6月所編成屋買賣契約書範本第11條關於違約之處罰記載，於買方違約情形，賣方得沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價15%為限（見本院卷第317頁），而系爭買賣契約之系爭房地總價為3,267萬元，原告得沒收之第1期簽約款僅99萬199元，顯未逾總價之15%，故本件約定之違約金核無過高，堪以認定，被告前開所辯，要無足採。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第11條第1項約定，請求㈠被告應同意原告向華南商業銀行公館分行領取系爭專戶內99萬199元。㈡被告應給付原告以99萬199元計算，自起訴狀繕本送達翌日即114年11月4日（見本院卷第99頁）起至清償日即履行前項請求之日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決命被告給付金錢部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至本判決命被告應同意原告領取系爭專戶內99萬199元部分，核屬命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條規定，於判決確定時視為被告已為此意思表示，如許宣告假執行，將使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故其性質不宜為假執行宣告，原告此部分假執行之聲請，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
民事第五庭 法 官 張庭嘉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 24 日
書記官 蔡庭復附表：
銀行及分支機構名稱 戶名 帳號 華南商業銀行公館分行 華南商業銀行受託信託財產專戶 00000-00-000000-0號