臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第4276號原 告 廖英惠訴訟代理人 楊曉邦律師
葉承鑫律師被 告 敦南花園別墅社區管理委員會法定代理人 陳事宏訴訟代理人 李永然律師
陳淑芬律師被 告 敦南花園別墅社區安心管理委員會法定代理人 平思遠訴訟代理人 鄭元翔律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國115年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人之法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；該條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，並提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，為民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條所明定。查被告敦南花園別墅社區管理委員會（下稱敦南管委會）之法定代理人原為平思遠，嗣於本院審理中變更為陳事宏，並經陳事宏具狀聲明承受訴訟（見訴字卷第71至74頁）；被告敦南花園別墅社區安心管理委員會（下稱安心管委會）之法定代理人原為鄞昌平，嗣於本院審理中變更為平思遠，並經平思遠具狀聲明承受訴訟（見訴字卷第281至286頁），均核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決要旨參照）。查原告起訴主張其為坐落新北市○○區○○段00○00地號土地（即土地重劃前新北市○○區○○段○○○○段0000○0000地號土地）上「敦南花園別墅社區」（下稱系爭社區）之區分所有權人，敦南管委會於民國111年12月3日召開之系爭社區區分所有權人會議（下稱系爭區權會）所為如附表所示之決議（下稱系爭決議）無效，且基於系爭決議所生之被告間就新北市政府工務局102店使字第00082號、第00546號使用執照（下合稱系爭使用執照）所載基地、建築物及附屬設施之分管法律關係（下稱系爭分管法律關係）不存在，然此為被告所否認，則身為系爭社區區分所有權人之原告是否應受系爭決議內容及系爭分管法律關係拘束之法律上地位，即有不安之狀態，而該狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告自有即受確認判決之法律上利益，得提起本件確認之訴。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭社區之區分所有權人，系爭社區之區分所有權人共101人，其中青楓區及雲水區（下合稱大樓區）計54人、山嵐區及詠月區（下合稱別墅區）計47人，並由大樓區選出管理委員4名、別墅區選出管理委員5名合組敦南管委會。惟因大樓區與別墅區之格局、設施均有相當差異，住戶對於公共設施管理、修繕及費用分攤等事宜之歧見日增，別墅區住戶即訴外人王中原遂於系爭區權會提出如附表所示之議案（下稱系爭議案）。然系爭區權會並未併同討論修正系爭社區住戶規約（下稱系爭規約）相關條文，系爭社區區分所有權人亦未在該會議中就共用部分範圍劃分、公共基金分配等項進行決議，且系爭議案事前未經別墅區過半區分所有權人書面同意，卻仍在多數別墅區住戶之同意下強行決議通過。而依系爭規約第一條規定，該規約仍有規範包含別墅區住戶在內各區分所有權人之效力，然系爭議案之決議內容竟同意另由別墅區住戶成立安心管委會，不再受敦南管委會管理，使大樓區與別墅區住戶非屬同一管理組織，顯與上開規定相抵觸，依民法第56條第2項規定，應為無效。又敦南管委會嗣於112年5月12日召開會議時，第八屆管理委員雖曾就分管協議之內容進行討論，但未經管委會及系爭社區區分所有權人會議決議通過，詎時任敦南管委會第八屆主任委員兼別墅區住戶之訴外人金子淳不顧其有利益衝突之虞，擅自代表敦南管委會管委會就系爭使用執照所載基地、建築物及附屬設施之管理與使用，逕於112年6月30日與安心管委會簽訂「『敦南花園別墅社區管理委員會』與『敦南花園別墅社區安心管理委員會』分管協議」（下稱系爭分管協議），事後亦未獲系爭社區區分所有權人會議決議承認，自不生效力；另安心管委會在成立前不但未經別墅區過半區分所有權人書面同意，系爭議案決議成立該管委會之內容亦為無效，系爭社區區分所有權人亦未在系爭區權會或系爭規約中明定共用部分與約定共用部分範圍之劃分及管理維護費用分擔方式、公共基金之分配、財務文件之移交等事宜，足認安心管委會未踐行公寓大廈管理條例第26條所定程序而未合法成立，不具代表別墅區區分所有權人簽訂系爭分管協議之權限，是被告間簽訂系爭分管協議之行為均屬無權代表，復未經或無法經區分所有權人承認而不生效力，故被告間之系爭分管法律關係應不存在。爰依民法第56條第2項規定、類推適用民法第170條第1項及公寓大廈管理條例第26條第1項等規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠確認系爭決議為無效；㈡確認被告間之系爭分管法律關係不存在。
二、被告答辯：㈠敦南管委會則以：系爭使用執照所載之基地、建築物及附屬
設施原先因建商規劃而分為大樓區與別墅區，並共同成立敦南管委會。而王中原於系爭區權會提出系爭議案，經決議通過由別墅區住戶另行成立安心管理委員會，並授權被告協調處理分管協議擬訂事宜，敦南管委會即據此與另行成立之安心管委會於112年6月30日簽訂系爭分管協議。嗣敦南管委會於114年6月28日召開區分所有權人會議，提出系爭規約修正案且經決議通過，並於系爭規約第一條第二項約定敦南管委會之管理範圍如系爭使用執照所載基地、建築物及附屬設施不含別墅區部分，並無原告所稱另行成立安心管委會將形成2個管理組織，而有牴觸系爭規約第一條規定之情事。是被告均為合法報備成立之管理組織，所簽訂之系爭分管協議自屬有效，原告主張系爭決議無效或系爭分管法律關係不存在，均非可採，且被告間已就公共基金分別收取及管理運用，各有獨立帳戶及明確約定共用部分之管理維護暨費用分擔等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡安心管委會則以：系爭使用執照所載基地、建築物及附屬設
施原先因建商規劃而分為大樓區與別墅區，並共同成立敦南管委會，然因近年來大樓區與別墅區住戶對於管理費及公共基金等公共事務意見不一，區分所有權人間早已有就大樓區與別墅區分別成立管理組織各自管理之共識，故王中原於系爭區權會提出系爭議案後，即經區分所有權人決議通過，並由別墅區住戶據此於112年1月14日召開第一屆區分所有權人會議成立安心管委會，授權被告協商分管契約等事宜，被告遂於112年6月30日簽訂系爭分管協議。嗣安心管委會依法向主管機關即新北市新店區公所（下稱新店區公所）申請報備，經新店區公所准予備查及核發112年7月27日新北店工字第1122376216號公寓大廈管理組織報備證明在案後，敦南管委會於114年6月28日召開區分所有權人會議，就系爭規約以懸殊比例決議通過修正案，原告亦於此次會議中委託其配偶即訴外人李景正出席投票同意該修正案，明確約定別墅區之47戶已不屬於敦南管委會管理範圍，並將系爭分管協議約定之具體內容訂入系爭規約。可知系爭社區全體區分所有權人有意將大樓區與別墅區分開管理，先作成系爭決議由別墅區住戶成立安心管委會，授權被告處理分管事宜，再修正系爭規約明定分管後之管理範圍，而修正前之系爭規約第一條第二項規定，僅對系爭社區之範圍加以界定，並未禁止區分所有權人日後依公寓大廈管理報備事項處理原則（下稱報備事項處理原則）第2條第3款等規定，就數幢各自獨立使用之公寓大廈分別成立管理委員會或選任管理負責人，故系爭決議並未牴觸系爭規約，自無民法第56條第2項規定之無效情形。
又參系爭使用執照所載建物用途，系爭社區之大樓區與別墅區均屬住宅，與公寓大廈管理條例第26條第1項規定之住宅、辦公、商場混合使用情形顯有不同，在建物構造、使用及管理上亦各自獨立，本可分別成立管理組織，則安心管委會之成立自無須適用該條規定之程序，於系爭決議授權被告簽訂系爭分管協議，就公共基金分別獨立運用、共用部分分別劃分管理維護方式及明確約定費用分擔方式，合於報備事項處理原則第2條第3款規定，且向新店區公所完成報備後，安心管委會即已合法成立。另系爭決議已授權敦南管委會得與安心管委會簽訂系爭分管協議，並經敦南管委會內部充分討論達成共識後，由時任敦南管委會主任委員之金子淳代表與安心管委會簽訂系爭分管協議，嗣敦南管委會更依協議內容召開區分所有權人會議，提出且通過系爭規約修正案，故系爭分管協議簽訂時縱有原告主張之無權代表情事，亦已經敦南管委會本人承認而對其發生效力。既然安心管委會之成立為合法，與敦南管委會間所簽訂之系爭分管協議應屬有效，自無原告所稱系爭分管法律關係不存在之情形等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭社區之區分所有權人，王中原於111年12月
3日召開之系爭區權會中提出系爭議案，並經作成系爭決議，被告間復於112年6月30日簽訂系爭分管協議等情，業據原告提出系爭區權會會議紀錄、系爭分管協議為證（見店司補字卷第55至62、69至108頁），且為被告所不爭執，足堪信為真實。
㈡又原告另主張系爭決議無效，且被告間之系爭分管法律關係不存在，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈系爭決議並無違反系爭規約而無效之情形：
原告雖主張系爭決議違反系爭規約第一條規定，依民法第56條第2項規定，應屬無效。惟觀諸系爭規約第一條規定先載明「本規約效力所及範圍」，之後始分別列載以下第一至三項規定：「一、本規約效力及於本社區全體區分所有權人、無權占有人及住戶。」、「二、本社區之範圍如新北市政府
（102）店使字第00082號、00546號使用執照中所載之基地、建築物及附屬設施（以下簡稱標的物件）。」、「三、前述使用執照所有之家戶，因兩基地緊鄰為提升區分所有權人之社區安全管理及休閒品質，使兩基地區分所有權人得共享本社區內之公共設施，同意依照公寓大廈管理條例第五十三條規定，成立同一社區管理組織，社區名稱為『敦南花園別墅』社區。」（見店司補字卷第39頁），可知該條規定旨在說明系爭規約適用範圍，先於第一項規定載明系爭規約效力及於系爭社區全體區分所有權人、無權占用人及住戶，再於第二項規定說明系爭社區之範圍乃系爭使用執照所載之基地、建築物及附屬設施，末於第三項規定言明系爭使用執照所有之家戶，同意成立同一社區管理組織，並確定系爭社區之名稱，則綜合該條規定文義，實無禁止或限制系爭使用執照所載之基地僅能成立一管理委員會之意，且依第三項規定，系爭使用執照所有之家戶既得同意成立同一社區管理組織，自無不得再經渠等同意而於法令限制範圍內加以變更之理。又公寓大廈管理條例未明文限定一宗基地只能成立一管理委員會，且報備事項處理原則第2條第3款適用範圍規定：「同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規定並分別成立管理委員會或選任管理負責人者：1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用。（各自設立專戶及帳冊）2.共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確。」，亦可知同一基地各自獨立使用之建築物，於公共基金、共用部分、管理維護費用得明確劃分之情形下，得各自成立管理委員會，既然系爭社區之別墅區與大樓區乃各自獨立之建築物，且無證據可認二者間有共同使用或管理上不可分部分，致二者之公共基金、共用部分、管理維護費用無法明確劃分，則系爭區權會表決通過系爭決議，欲使別墅區住戶另行成立安心管委會，而與大樓區住戶各自有其管理委員會，即非法所不許，更無違反系爭規約第一條規定之問題。至系爭決議作成時，雖未同時就系爭規約第一條該規約效力所及範圍加以修正，然系爭決議並未就成立安心管委會後，被告間就共用部分及約定共用部分範圍劃分方式、公共基金之分配、簿冊文件之移交等事宜加以確定，而係授權由被告共同協調處理分管契約相關事宜，則斯時自無法預就日後僅剩大樓區住戶之敦南管委會所管理部分之規約應適用範圍加以確定，尚不能僅以系爭規約第一條未同步於系爭區權會修正其適用範圍，指摘系爭決議有何違反系爭規約之處。是原告主張系爭決議依民法第56條第1項規定無效，難認有據。
⒉被告間成立系爭分管法律關係：
⑴按非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢
建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，公寓大廈管理條例第26條第1項定有明文，原告並主張安心管委會之成立應類推適用該規定之程序。惟查，同一基地之數幢獨立建築物，倘無共同使用或管理上不可分部分，得各自成立管理委員會，非法所不許乙節，已如前述，且除以公寓大廈管理條例第26條第1項規定，針對「住宅與辦公、商場混合使用」之地面層各自獨立之數幢建築物，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分成立管理委員會之程序加以規範外，未見有其他關於同一基地之數幢獨立建築物各自成立管理委員會之程序規定，足見立法者應係考量住宅與辦公、商場混合使用，辦公、商場部分並有獨立之出入口，由該幢內之辦公、商場部分或結合他幢建築物之辦公、商場部分，單獨成立管理委員會之特殊型態，特別例外以公寓大廈管理條例第26條規定加以規範，自不宜類推適用至其他型態之公寓大廈，破壞立法者之政策選擇。而系爭社區不論為大樓區或別墅區均為住宅使用，非屬公寓大廈管理條例第26條第1項規定之「住宅與辦公、商場混合使用」情形，即無該條項規定之適用，該條項規定亦不宜類推適用至其他型態之公寓大廈，則系爭社區之別墅區另行成立安心管委會乙事，既經系爭區權會作成系爭決議，自有其合法依據，原告主張安心管委會之成立應類推適用公寓大廈管理條例第26條第1項規定，須由別墅區之區分所有權人過半數書面同意，並以欠缺該等書面同意及未依該條項規定進行為由，認安心管委會之成立為不合法，當屬無據，委無足採。
⑵原告復指稱系爭分管協議未經敦南管委會及區分所有權人會
議決議通過，時任敦南管委會主任委員之金子淳擅自簽訂系爭分管協議，乃無權代表，事後亦未獲區分所有權人決議承認，不生效力。惟觀諸系爭決議內容，載明「授權由被告共同『協調處理』分管契約及向新店區公所申請公寓大廈管理組織成立報備」，並未使用「草擬」分管契約「初稿」等相類字詞，亦未特別要求所謂被告共同協調處理後之分管契約內容應再交由區分所有權人會議決議通過，且系爭決議授權範圍尚包括向新店區公所申請公寓大廈管理組織成立報備，衡情倘被告無權就分管契約內容加以確定簽署，而就安心管委會、敦南管委會各自管理範圍明確劃分，即無法向新店區公所申請安心管委會成立報備事宜，故系爭決議所謂授權被告得共同協調處理分管契約，解釋上自應包括系爭分管協議之簽訂，則原告稱系爭分管協議須先經區分所有權人會議決議通過後，方得由被告加以簽署，即非可採。又參112年5月12日敦南管委會委員會會議紀錄（見訴字卷第189至194頁），就上次會議委員指示事項執行情形，於議題五「分管契約案」記載其執行情形為：「安心管委會來函提供的分管契約書已送交社區法顧協助審理相關條文，律師回覆後將資料修改再提本次會議審議。上次安心管委會提出的分管契約書依指示已掃描電子檔並傳送至委員會群組。」，並於該次會議議題討論議案四「分管契約乙案」，作成決議：「安心管委會有關的工務局回函資料傳給委員知悉，下次會議再討論審議」，可見敦南管委會之管理委員確有於委員會就分管契約內容加以討論；另系爭分管協議之本文暨附件均有掃描電子檔於112年6月19日傳送至敦南管委會管理委員LINE群組（下稱系爭LINE群組），並於訊息中載明「呈請委員審閱」，有系爭LINE群組對話頁面截圖附卷可考（見訴字卷第197至198頁），所有管理委員均得自行閱覽及表示意見，再佐以敦南管委會LINE群組管理辦法第四條規定：「於群組內所發調查、意見徵詢自貼文時起24小時內未提出反對或其他意見者視為同意。」（見訴字卷第195頁），則敦南管委會管理委員於系爭分管協議暨附件內容傳送至系爭LINE群組後，未於24小時內提出反對或其他意見，依上開管理辦法規定，即視為同意；敦南管委會另有於112年6月16日將系爭分管協議暨附件送請法律顧問詢問確認其內容是否有損及社區權益，經該法律顧問於112年6月27日函復稱：「經本所審閱貴社區前揭來函檢附之分管協議及全部附件資料後，有關貴社區管理委員會與安心管委會間之分管協議，其規定在形式上尚稱允當，本所並未發現其中有損及貴社區權利之情事。……」，有陳志揚律師事務所112年6月27日112年律（揚）字第1120603號函在卷可憑（見訴字卷第65至66頁），敦南管委會並將該律師回函掃描電子檔於112年6月29日傳送至系爭LINE群組，供敦南管委會全體管理委員閱覽，有系爭LINE群組對話頁面截圖存卷可參（見訴字卷第199頁），益徵敦南管委會於討論分管協議之過程中，確有盡力維護全體區分所有權人之權益；復參證人即時任敦南管委會主任委員之金子淳於本院言詞辯論時亦證稱：伊簽訂系爭分管協議前，系爭分管協議之內容有經過敦南管委會召開委員會討論，有把所有的電費及電錶、水費及水錶、收支、土地權狀及持分比例做了很多表格，管理委員間會先私下討論，等到彼此有共識後，才拿到委員會討論，參與討論的管理委員就是當時敦南管委會的9位委員，大樓區有4位，別墅區有5位，大樓區委員在討論的過程中提出了很多的問題，我們就是一樣一樣去解決，做到公平，比如大樓區委員提到電費的問題，我們就去查每一個電錶用電的範圍在哪裡，是哪些住戶在使用，最後算清楚，大樓區委員也能接受，且別墅區的住戶和大樓區的住戶分別有LINE群組，負責任的管理委員會把討論後的結果在各自所屬的住戶LINE群組公告，也會和住戶討論，而最後委員會確認過系爭分管協議內容後，也有拿給當時的法律顧問看，法律顧問說對大樓區和別墅區的權利義務不會有影響，所以最後就由伊代表敦南管委會，王中原代表安心管委會共同簽署系爭分管協議，王中原並非當時敦南管委會之管理委員，但王中原知悉系爭分管協議內容，也有參加過討論，敦南管委會就分管協議內容有共識後，也有請安心管委會選出的3位管理委員至敦南管委會一起討論，系爭分管協議也是安心管委會3位管理委員所同意的內容，敦南管委會的管理委員有一直在系爭LINE群組討論，分管協議最終版本應該是在系爭LINE群組上面確認的，把修改後的分管協議版本放到系爭LINE群組，如果沒有異議的話，就視為大家都同意，而且也有說如果沒有意見的話，就送給律師看等語明確（詳見訴字卷第314至318頁），堪認金子淳於112年6月30日以敦南管委會主任委員身分，代表敦南管委會與安心管委會簽署系爭分管協議前，系爭分管協議業經敦南管委會確認同意，金子淳並非擅自簽署系爭分管協議，自無原告所稱之無權代表情事，故原告主張上開簽署行為之效力應類推適用民法第170條第1項規定，於區分所有權人會議決議承認前，不生效力，難認有據。
⑶綜上，成立安心管委會及由被告簽署系爭分管協議，均係基
於系爭區權會合法表決通過之系爭決議之授權，安心管委會之成立並無不合法之情事，時任敦南管委會主任委員之金子淳代表敦南管委會簽署系爭分管協議，亦無所謂無權代表之問題，則被告間所簽署之系爭分管協議，自屬有效，被告間因此成立系爭分管法律關係，故原告主張被告間之系爭分管法律關係不成立，並無理由。
四、綜上所述，原告依民法第56條第2項規定、類推適用民法第170條第1項及公寓大廈管理條例第26條第1項等規定，請求確認系爭為無效及被告間之系爭分管法律關係不存在，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 26 日
民事第四庭 法 官 黃珮如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 28 日
書記官 黃俊霖附表：
編號 議案及決議內容 一 議案二 案 由：敦南花園別墅社區山嵐區及詠月區另行成立管理委員會討論案。 提案人：96號王中原先生。 說 明：就社區管理費收支不足情況，考量使用者付費公平原則，及社區的和諧長久經營，山嵐區13 戶及詠月區34戶同屬別墅型共計47戶，同意共同成立安心管理委員會。授權由敦南花園別墅 社區管理委員會與安心管理委員會共同去協調處理分管契約及向新店區公所申請公寓大廈管 理組織成立報備。 決 議：出席區分所有權人（含委託出席）計62戶，投票表決同意票40票，不同意票22票，本案贊成 票過半數，同意區分所有權比例58.32超過半數，本案成立通過。 合於公寓大廈管理條例第32條之重新召集會議規定決議額數：出席區分所有權人數與區分所 有權比例均達2分之1以上之同意作成決議。