臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第5402號原 告 林文琦訴訟代理人 邱筱涵律師複代 理 人 李崇安律師被 告 名人社區管理委員會法定代理人 翁文舜訴訟代理人 羅啓恒律師上列當事人間請求修繕房屋等事件，本院於民國115年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號五樓至六樓外牆磁磚脫落情況予以修繕完好至無凸起、無剝落之狀態。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。次按民事訴訟法第40條第3項所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之（最高法院64年台上字第2461號裁判意旨參照）。查，被告自陳其未經報請主管機關備查（見本院114年度店司補字第252號卷，下稱店司補卷，第67頁），惟其不否認其為名人社區（下稱系爭社區）之管理委員會，設址於臺北市○○區○○街00巷0號，有管理系爭社區公共事務之一定目的，且有向系爭社區全體住戶收取管理費、清潔費、電梯保養費等用以支付公共費用而有獨立之財產，且有管理委員數名，並有推選主任委員1名為代表人，以提議、決議各項與社區相關之事務等情，有被告委員會會議紀錄、出席簽到表、113年2月至114年12月系爭社區收支明細表在卷可佐（見店司補卷第53至57頁；本院卷第73、77至78、85至135、199至205頁），依上規定及說明，被告核屬非法人團體，具有當事人能力，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1、2、3項、第263條第1項本文亦有明定。本件原告起訴時聲明：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號5樓至6樓之外牆磁磚脫落情況予以修繕完好並負擔修繕費用；㈡確認被告於民國104年9月3日召開第17屆第6次委員會會議之會議紀錄第二案，及114年1月18日第22屆第4次委員會會議之提案一會議決議無效」，嗣於本案言詞辯論前即114年11月28日具狀撤回前開第㈡項聲明確認委員會會議決議無效之訴，並於115年2月23日具狀將訴之聲明變更為如後所示（詳本判決實體事項原告主張之聲明部分，見本院卷第59頁），其中調整文字部分，核屬補充及更正事實及法律上之陳述，尚非訴之變更或追加，於法自無不符；至撤回部分，業經被告當庭表明同意（見本院卷第54、496頁），依前揭規定，該部分視同原告未起訴，已非本件審理之範圍。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：其為門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號6樓（下稱系爭6樓房屋）住戶，系爭6樓房屋坐落於系爭社區，系爭社區由被告管理，每月固定收取管理費新臺幣（下同）500元、清潔費250元。113年間，原告發現系爭6樓房屋與門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）相連處之外牆（下稱系爭外牆）磁磚因年久失修，有結構龜裂、膨脹凸起情形，恐隨時剝落，而系爭外牆無使用上之獨立性，其功能、效用及於整棟建築物，屬系爭社區之共用部分，應由被告以所收取之管理費進行修繕、維護，惟其迄今不為修繕，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告修繕系爭外牆等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號5樓至6樓外牆磁磚脫落情況予以修繕完好至無凸起、無剝落之狀態；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：其不否認為系爭社區之管委會，亦不爭執系爭外牆為共用部分，惟原告有於系爭外牆架設鐵窗，該鐵窗支架並釘入系爭外牆，是系爭外牆損壞乃可歸責於原告之原因，自不應由被告負責修繕或負擔費用。況系爭社區收取之管理費，僅用於支付總幹事、管理員之薪資，及維護系爭社區全體住戶得使用之設施，其餘事務則係由各棟另行選出樓梯委員處理，且依系爭社區歷來慣例，各棟公共區域之修繕費用皆係由各棟住戶平均分擔，故系爭外牆應由系爭房屋所在棟別之樓梯委員，向該棟住戶收取費用修繕，亦無須由其負責，原告請求實無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本院之判斷：兩造均不爭執系爭6樓房屋位於系爭社區，且系爭外牆屬系爭社區共用部分，並有系爭房屋建物登記謄本在卷可參（見店司補卷第49頁），堪信為真。惟原告主張被告應就系爭外牆負修繕義務，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本院應審究者為：原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告修繕系爭外牆，有無理由？茲敘述如下：
㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第1項、第2項定有明文。次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：……公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。……其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7條第3款、第5款亦有明定。復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，乃公寓大廈管理條例第10條第2項所規定。準此，區分所有建築物之共用部分之修繕、管理及維護，應由管理委員會為之，除可證明為可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，原則上係以公共基金或由區分所有權人按應有部分之比例支付費用。
㈡經查，系爭5樓房屋及系爭6樓房屋間之系爭外牆磁磚有龜裂
、膨脹凸起及部分磁磚脫落等損壞情形，有原告提出之現場照片在卷可參（見店司補卷第23至24頁），且未見被告爭執，堪信為真。而系爭外牆係建築物之主要構造，用以支撐建物、阻隔內外，乃維持建物安全及外觀所必須，其上之磁磚亦屬系爭外牆構造上難以分離之一部分，除有保護建物主體免於外力侵蝕之功能外，並兼具美化建築之作用，是系爭外牆及其上之磁磚於構造上及使用上皆不具獨立性，依前說明，核屬該區分所有建築物之共用部分無訛，被告亦不爭執此節（見本院卷第55頁），是衡諸首揭說明，共用部分之修繕應由被告為之，則原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告將系爭外牆之磁磚脫落情況予以修繕完好至無凸起、無剝落之狀態，即非無憑。
㈢被告雖辯稱：系爭外牆之損壞情形係因原告裝設鐵窗所致，
應由其自行修繕等語，然此經原告否認。查，觀諸前述現場照片，可見系爭外牆所在之建物，除原告之系爭6樓房屋有裝設鐵窗外，同棟之2至5樓房屋亦均設置形式相近之整排鐵窗，其等之支撐架皆有釘入外牆之情形，則倘係因裝設鐵窗導致系爭外牆損壞，則同棟其餘樓層之外牆理應產生類似之破損狀況，惟並未見此情形，則系爭外牆之損壞是否確與原告裝設鐵窗之行為有因果關係，即非全然無疑。而被告就其所主張之前述利己事實，復未提出任何證據、鑑定報告或其他資料以實其說，自無從為其有利之認定，要難逕認其前開所辯屬實，是被告據以主張原告應自行修繕云云，洵無足採。
㈣被告又辯稱：系爭社區關於外牆之修繕均係遵循由各住戶或
該棟住戶比例分擔之慣例，未曾由被告以系爭社區之管理費支付，故不應由被告修繕或以管理費支付費用，系爭社區多數住戶亦表明同意循此往例等語，並舉系爭社區113年2月至114年12月現金收支表、歷年由住戶自行修繕或分擔修繕之文件、第22屆第5次管委會會議紀錄、系爭社區住戶之問卷調查資料為佐（見本院卷第85至491頁）。查，公寓大廈之區分所有權人會議係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之相關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，乃公寓大廈住戶之最高意思表示機關，經區分所有權人會議制定之社區規約或通過之決議，即為全體區分所有權人均應遵循之事項，於區分所有權人間具有法規範之性質。又衡諸公寓大廈管理條第10條第2項規定，可知共有部分之修繕、管理及維護，原則應由管理委員會以公共基金為之；若可歸責於區分所有權人或住戶之事由者，則由該區分所有權人或住戶負擔，但若區分所有權人會議或規約另有規定者，則從其規定，雖足見關於共有部分之修繕、維護或管理費用，解釋上尚非不得以社區規約或區分所有權人決議另行規定其分擔方式。惟查，被告並未提出任何關於共有部分應由各住戶或該棟住戶比例分擔之社區規約或區分所有權人決議，且自述系爭社區並未就系爭外牆修復問題召開區分所有權人會議進行討論等語（見本院卷第497頁），即難認有何變動公寓大廈管理條第10條第2項前段規定之合法依據存在；縱依被告所提之前開事證可認系爭社區有由各棟自行修繕及分擔費用之數則往例，且多數住戶經問卷調查同意沿用此模式運作等情非虛，然該等事例或問卷調查結果與社區規約或區分所有權人決議之性質顯然有別，猶無足動搖前揭認定，自無從據以解免被告依公寓大廈管理條第10條第2項前段規定所應負之修繕義務。況細譯前揭系爭社區113年2月至114年12月現金收支表之內容（見本院卷第85至135頁），亦見有多數涉及公共設施更新及維護相關費用之支出項目，且被告係將管理費、電梯保養費、清潔費等均納入收入項目，並一併支應當月所有支出，並未就各該項目單獨記錄收支，實無足論證系爭社區所收取之管理費僅用於支付總幹事及管理員之人事薪資費用乙情，則被告抗辯系爭社區所收取之管理費不曾用於共用部分之修繕或維護，尚非全然無疑。是以，被告執前詞主張系爭社區就外牆之修繕應由各住戶或各棟住戶分擔費用，不應由其修繕或以公共費用支應云云，要屬無憑。
㈤從而，系爭外牆屬區分所有建物之共有部分，原告主張依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告將系爭外牆磁磚脫落情況予以修繕完好至無凸起、無剝落之狀態，核屬有據。至被告雖聲請傳喚系爭社區各棟樓梯委員李承昌、張義和、黃豐富、楊芳彥、張光宏為證人，以證該社區確有外牆由住戶自行修繕之慣例等語（見本院卷第497頁），然就共用部分修繕費用之分擔應依公寓大廈管理條例之規定，或由社區規約或區分所有權人決議規範之，業詳前述，原告亦不爭執相關書證之形式真正（見本院卷第498頁），則此等證人縱經調查，顯不影響前開認定，故無調查之必要，末此敘明。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告將系爭外牆磁磚脫落情況予以修繕完好至無凸起、無剝落之狀態，為有理由，應予准許。惟原告請求被告修繕系爭外牆雖有理由，但因性質不宜為假執行之宣告，故駁回原告假執行之聲請，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 劉娟呈以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 24 日
書記官 李登寶