臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第5614號原 告 黃玉齡訴訟代理人 楊哲瑋律師複代理人 洪祺皓律師
嚴郁萱律師被 告 力霸大別墅管理委員會法定代理人 邱炳煌訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師陳靖欣律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效等事件，本院於民國114年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告民國99年度區分所有權人會議提案討論第3案有關「外牆屬住戶專有」部分之決議無效。
二、確認被告於民國100年1月9日修訂之力霸大別墅管理規約第18條第1項第2款有關「外牆屬住戶專有」部分之約定無效。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院109年度台上字第633號判決意旨參照）。而所謂法律關係之存否不明確，則指法律關係之存否處於不明確之狀態，當事人兩造就其存否發生爭執而言，倘法律關係之存否為兩造所不爭執者，即無確認利益可言，自不許提起確認之訴（最高法院70年度台上字第2792號判決意旨參照）。原告主張：㈠被告民國99年度區分所有權人會議所為提案討論第三案有關「外牆屬住戶專有」及「爾後破損之修補由管委會提供瓷磚住戶自付工錢方式辦理」部分之決議、㈡被告於100年1月9日修訂之力霸大別墅管理規約第18條第1項第2款有關「外牆屬住戶專有」及「往後破損之修補由管委會提供磁磚，住戶自付工錢方式辦理」部分之約定違反公寓大廈管理條例規定而為無效等語，被告對此均有爭執而抗辯為有效，顯見兩造就此部分之決議、規約是否存在仍有爭執，則原告在私法上之地位將有受侵害之危險，且此項危險得以本件訴訟除去，故可認原告應有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊為臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號10樓房屋之所有權人，因此為「力霸大別墅社區」（址設臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0○0○0○0○00號、臺北市○○區○○○路0段000巷00○00○0000○00號、臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0○0○0○0○0號，下稱系爭社區）之區分所有權人，系爭社區於100年1月9日召開99年度區分所有權人會議（下稱系爭會議），依系爭會議紀錄之記載，系爭會議決議將提案內容⒈「外牆屬住戶專有」、⒉「爾後破損之修補由管委會提供磁磚，住戶自付工錢方式辦理」等語納入規約（下稱系爭決議1、2，合稱系爭決議），並於同日將系爭條款訂入「力霸大別墅管理規約」（下稱系爭規約）第18條第1項第2款後段（下稱系爭條款1、2，合稱系爭條款）。系爭決議、條款1將共用部分約定為專有部分，違反公寓大廈管理條例第7條；系爭決議、條款2違反公寓大廈管理條例第10條第2項之區分所有權人比例規範，依民法第56條、第71條規定，均屬無效等語，並聲明：㈠確認系爭決議1、2無效、㈡確認系爭條款1、2之約定無效。
二、被告則以：公寓大廈外牆面為共用部分，得經區分所有權人會議決議，約定由特定區分所有權人專用，或由特定區分所有權人負責管理，系爭決議、條款應整體觀察，重點在於規範外牆外觀之修繕管理維護及費用分擔，而非承重牆約定專用，且縱使系爭決議、條款1無效，系爭決議、條款3仍可存在，系爭社區歷來即依系爭區權會決議及規約就外牆磁磚脫落由各區分所有權人所修繕，亦有常年實施等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第73至74頁）：㈠原告為臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號10樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，因此為系爭社區之區分所有權人。
㈡依系爭會議之會議紀錄記載，系爭社區於100年1月9日召開系
爭會議，全體出席區分所有權人一致同意第3案提案，將提案內容「爾後外牆屬住戶專有，但管委會有外觀管理權，住戶不得任意變更外牆原有樣貌，另爾後有破損之修補由管委會提供磁磚，住戶自付工錢方式辦理」等語納入規約。
㈢系爭社區並於100年1月9日將系爭條款訂入「力霸大別墅管理
規約」（下稱系爭規約）第18條第1項第2款後段，且未變更此條款。
四、本院之判斷：原告主張系爭決議、系爭規約內容均違反禁止規定而全部無效等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭決議、條款1是否無效？㈡系爭決議、條款2是否亦為無效？㈠系爭決議、條款1均為無效：
⒈按總會決議之內容違反法令或章程者，無效；法律行為，違
反強制或禁止之規定者，無效，民法第56條第2項、第71條本文分別定有明文，次按區分所有權人會議係區分所有權人集合而成之社員團體，猶如民法之社團總會，法理上自得援用民法社團總會之相關規定；區分所有權人會議違反公寓大廈管理條例規定之規約內容，雖經區分所有權人會議決議，仍依民法第56條第2項而屬無效（最高法院112年度台上字第1724號、108年度台上字第514號判決意旨參照）。再按專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，民法第799條第2項、公寓大廈管理條例第7條前段亦定有明文。而所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院106年度台上字第941號判決意旨參照）。前開規範之目的在於維護區分所有關係之健全，若區分所有權人可透過決議或規約恣意將共有、共用部分劃為專有部分，使各區分所有權人任意使用，就內部關係而言，將使性質上須由全體區分所有權人共同使用始可發揮效益之共有部分破碎化，且若為外牆等涉及建築結構安全之共有、共用部分約定為專有，不僅不利區分所有關係之發展，甚將危及全體區分所有權人之安全；就外部關係而言，於共有部分侵害第三人權利時，亦將使責任歸屬不清、肇致第三人求償困難，故公寓大廈管理條例第7條前段之規範，應解釋為禁止規範，決議、規約有違反者，應分別依民法第56條第2項、第71條而為無效。
⒉經查，系爭決議、條款1載明：「爾後外牆屬住戶專有」等語
，有系爭會議記錄、系爭規約各1份在卷可參（見北司補卷第22、30頁），將系爭社區之外牆規定為「專有」，被告亦自陳：外牆面為共用部分，得經決議約定由特定區分權人專用（見本院卷第51頁），可見系爭決議、條款1之真意應係將系爭社區之外牆按各專有部分之對應部分切割為數塊，供各專有部分之區分所有權人專有。惟查，依社會通常觀念，若屬維持建築物安全所必要之外牆、承重牆者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共有部分而不能單獨成為所有權之客體；而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，屬於區分所有建物之共用部分。系爭社區之外牆面本身與其他部分構造上既無明確之區隔或界線，使用上亦必須與公寓大廈之其他部分併同使用，作為專有部分遮風擋雨、維護結構之用，無法外於其他部分而獨立使用，完全依存於專有部分在內之其他公寓大廈部分，顯然並無構造上、使用上之獨立性，而屬共有、共用部分，系爭決議、條款1將共有、共用部分約定作為各區分所有權人之專有部分，違反公寓大廈管理條例第7條之規定，將使區分所有關係之秩序蕩然無存，均應屬無效，原告此部分主張，要屬可採。
㈡系爭決議、條款2為有效：
⒈系爭決議2已通過，系爭條款2已定入系爭規約：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。經查，系爭會議紀錄已記載系爭決議2一致通過，已如前述，衡酌系爭會議紀錄為被告社區例行區權會議之紀錄，且非臨訟製作，堪具相當之憑信性，原告復未提出任何系爭會議紀錄有杜撰、虛偽記載情事之證據，堪認系爭決議2業經該次出席之區分所有權人一致通過，系爭條款2已定入系爭規約。
⒉系爭決議、條款2並無違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定：
⑴按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。次按就共用部分之修繕、管理、維護費用，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。準此，基於私法自治原則，公寓大廈管理條例第10條第2項後段揭櫫同條項前段之規定僅為補充性質，應先探求區分所有權人會議決議或規約之約定處理，若無決議或規約，始回歸同條項前段之預設規範，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；在有決議或規約時，僅於該決議或規約之約定方式與法條規範差距過大，而對特定區分所有權人顯失公平時，同條項前段之規定始有再度介入之空間，否則原則上應尊重區分所有權人決議與規約之安排。
⑵次按共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應
有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。準此，縱使先前之規約、決議與嗣後之規約、決議規範內容有所不同，亦難逕謂後規約、決議違反先規約、決議而為無效，而應就核心規範目的是否違反、時空背景、決議之標的與目的等各種因素綜合判斷。
⑶經查，系爭規約第12條本文固規定：共用部分之修繕，由管
理委員會為之，其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有比例分擔之，有系爭規約在卷可參（見本院卷第29頁）。惟被告辯稱：系爭社區有許多區分所有權人將陽台外推之違章建築，至使與原有建築設計規劃不同，因此被告始於系爭會議中提案並通過系爭決議2，再將系爭條款2訂入系爭規約等語（見本院卷第107至108頁），並提出臺北市建築師公會鑑定臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號9、10、11樓房屋之鑑定報告為佐。自前開鑑定報告可知，包含原告所有之系爭房屋，確有陽台外推之情形（見本院卷第120頁），堪信被告系爭決議、條款2係因系爭社區各別住戶存在陽台外推等危害共用部分之情事，由管委會提供磁磚，並要求各住戶自行負擔所對應外牆部分之修繕費用，以兼顧全體區分所有權人之公益與個別區分所有權人之私益，堪認系爭決議、條款2就分擔標準之設計，係基於系爭社區違章建築之情形所設，客觀上具備合理之理由，且執行結果亦使有陽台外推導致外牆較易磨損之區分所有權人，負擔較多修繕費用，區別程度仍具相當性，且並未大幅偏離公寓大廈管理條例第10條第2項本文之立法意旨。是以，縱使系爭決議、條款2規範文字與系爭規約第12條本文不盡相同，但系爭決議、條款2係被告為違章使用外牆情況所特設之規定，一體適用於系爭社區之全體區分所有權人，要難認已違反公寓大廈管理條例與系爭規約公平分配共用部分費用分擔之核心規範意旨，應屬有效，系爭條款2應為系爭規約第12條之特別規定，應優先適用，二者並無齟齬。
⑷原告固主張：依公寓大廈管理條例第10條第2項但書，使特定
區分所有權人負擔費用應以可歸責之事由為必要等語（見本院卷第95至97頁）。惟查，依法條結構可知，該條項之本文、但書均為法律規定之處理方式，後段則係當事人有特約時之處理方式，故若已有區分所有權人決議、規約時，應優先適用決議或規約，而非逕行適用該條項之本文、但書之規定，原告前開主張於法不合，洵無可採。
⒊系爭決議、條款2並無違背公序良俗，亦無權利濫用：
⑴按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效；權利之
行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第72條、第148條定有明文。次按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，應就法律行為之內容、附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院111年度台上字第893號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭決議、條款2係對全體區分所有權人所設，並未對
原告或特定之區分所有權人增加與他區分所有權人不同之負擔，且規範原因係因各專有部分對應之外牆違章狀況不同，目的係為避免由全體區分所有權人之公共基金修繕特定區分所有權人違章所致之外牆毀損，規範之方式亦係使各區分所有權人負擔修繕所對應外牆部分之費用，堪屬正當，核無違反現代社會一般共同生活準則之疑慮，難認與公序良俗有違；且系爭決議、條款2使被告所得之利益係全體區分所有權人自行負擔對應外牆之修繕費用、避免個別區分所有權人因違建而損害外牆，而原告潛在之損失則為當所對應外牆面積比例大於專有部分比例時，所額外支出之費用差額，經衡量後，系爭決議、條款2並未有權利濫用之情事甚明。
⒋系爭決議、條款2並無民法第111條本文之適用：
⑴按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分
亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文。次按民法第111條之立法意旨係在尊重當事人之意思，在數個構成部分結合成為單一法律行為者，其行為是否可分，應參酌行為外部的結合關係、法律行為的內容、所欲達成的經濟目的及雙方當事人之意思，於個案為具體認定。故在單一而具可分性之法律行為，倘綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，應有民法第111條但書規定之適用（最高法院113年度台上字第1843號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭決議、條款1與系爭決議、條款2間，前者為規範
外牆之所有權歸屬，後者則係外牆修繕之費用負擔，而縱使前者無效，外牆之所有權仍為全體區分所有權人共有，被告仍得就共有、共用部分約定費用分擔方法，是後者本不依存於前者而生，二者具備可分性，縱使系爭會議、系爭規約將二者定於同一條項內，亦不影響所有權歸屬與管理方法乃屬二事之本質，使後者發生效力，亦不違反系爭社區全體區分所有權人決議與訂入規約之意思，故有民法第111條但書之適用，原告主張後者應連同前者一同無效，顯無足採。
五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條規定，請求確認被告99年度區分所有權人會議提案討論第3案有關「外牆屬住戶專有」部分之決議、被告於100年1月9日修訂之力霸大別墅管理規約第18條第1項第2款有關「外牆屬住戶專有」部分之約定無效，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 3 日
民事第六庭 審判長法 官 林瑋桓
法 官 李桂英法 官 劉其鷹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 3 日
書記官 陳香伶