臺灣臺北地方法院民事判決114年度訴字第5993號原 告 張安莉
張仙芝被 告 王本祓訴訟代理人 邱翊森律師上列當事人間請求拆除違建事件，本院於民國115年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號5樓之屋頂平台如附圖所示編號A、B部分之增建物及如附件所示之鐵門拆除，並將前開屋頂平台騰空返還予原告及其他全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之8，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告於起訴時聲明：拆除被告頂加違建、拆除頂加鐵門、拆除頂加水塔旁堵死逃生出口的磚牆、拆除頂加違建砌高的女兒牆；迭經數次變更聲明，最終聲明為：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱746地號土地）上建築物（門牌號碼：臺北市○○區○○街000巷00號5樓，下稱70號5樓房屋）之屋頂平台（下稱系爭平台）上，如複丈成果圖（即臺北市松山地政事務所114年12月30日土地複丈成果圖，下稱系爭複丈成果圖）所示編號A占用面積59.90平方公尺及編號B占用面積3.58平方公尺之違章建築（下稱系爭增建物）及其附屬設施（包含堵塞逃生通道之構造物及阻擋通往屋頂平台之鐵門等），應予全部拆除。㈡被告應將前開屋頂平台回復原狀，包括：⒈水表及水管（接頭為銅製材質）、攀登水塔金屬直立爬梯回復原配置；⒉共同通氣管道間出口之水泥磚造端頭罩體回復原狀（依臺北市建管處竣工照片所示原始規格及型式）；⒊回復屋頂平台供全體共有人通行及使用之狀態(見本院卷第617至618頁、第673至674頁)。核其請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
二、按當事人就已起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴，固為民事訴訟法第253條規定所不許，惟該條所禁止之重訴，自指同一事件而言。所謂同一事件，必同一當事人，就同一法律關係，而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，而受重訴之禁止（最高法院86年台上字第3088號判決參照）。經查，原告Ａ０１與被告另案爭訟，業經本院臺北簡易庭114年度北訴字第1號判決原告Ａ０１敗訴（下稱前案），現由臺灣高等法院以114年度上易字第860號審理中。原告Ａ０１於前案係主張被告未經其同意，逕行更換其所有門牌號碼為臺北市○○區○○街000巷00號2樓房屋之水管及水表，造成馬桶水箱進水器阻塞毀損，致系爭水管充斥有毒化學溶劑，原告因而受有損害，請求被告與前案其他被告連帶賠償等語。是原告於前案所主張者為侵權行為之法律關係，而本件係請求回復共有物之法律關係，兩者非屬同一，尚無違反民事訴訟法第253條之問題，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告Ａ０１、Ａ０２與被告分別為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號及同巷72弄4號、72弄2號公寓（同棟公寓，一層三戶，共1至5樓，下稱系爭公寓）中70號2樓、72弄4號3樓（下分稱70號2樓、72弄4號3樓房屋）、70號5樓房屋之所有權人。系爭平台屬全體區分所有權人所共有，系爭增建物於民國83年經他人建造，被告於112年取得70號5樓房屋所有權後仍繼續占用，且未經全體共有人同意，擅自擴建、於入口處加裝鐵門上鎖、遷移他住戶水表與水管，並加高牆面以阻礙逃生路線，致其他共有人無法自由進出及使用，顯屬無權占有。爰依民法第767條第1項、第821條及第828條請求被告拆除系爭增建物暨回復原狀等語，並聲明：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地上建築物（門牌號碼：臺北市○○區○○街000巷00號5樓）之屋頂平台上，如附圖所示編號A占用面積59.90平方公尺及編號B占用面積3.58平方公尺之違章建築及其附屬設施（包含堵塞逃生通道之構造物及阻擋通往屋頂平台之鐵門等），應予全部拆除。㈡被告應將前開屋頂平台回復原狀，包括：⒈水表及水管（接頭為銅製材質）、攀登水塔金屬直立爬梯回復原配置；⒉共同通氣管道間出口之水泥磚造端頭罩體回復原狀（依臺北市建管處竣工照片所示原始規格及型式）；⒊回復屋頂平台供全體共有人通行及使用之狀態。
二、被告則以：70號5樓房屋係由被告配偶於110年間向訴外人即前手陳素民購入，後於112年間贈與被告。系爭增建物於公寓大廈管理條例施行前即已存在，為陳素民當時買賣標的之一，被告接手後僅為防水修繕，未予擴建。又系爭增建物近40年無爭訟事件，原告亦自承同意陳素民使用系爭平台，堪認全體共有人間已成立默示分管契約。另系爭平台上之水管、水表因老舊變質變形，被告獨自出資修繕更新，其他共有人均無分擔費用，益徵共有人間確有由被告單獨使用及管理系爭平台之合意。且系爭平台非屬法定屋頂避難平台，被告亦已提供鐵門鑰匙予其他共有人，並無原告所稱阻礙逃生或影響公共安全之情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由原告主張其與被告分別為70號2樓、72弄4號3樓及70號5樓房屋之所有權人，系爭平台坐落於系爭公寓全體區分所有權人共有746地號土地並位於70號5樓房屋上方，被告為系爭增建物之事實上處分權人，其占用系爭平台如附圖所示編號A（增建建物之屋簷滴水線範圍，59.9平方公尺）、B（增建雨遮，3.58平方公尺），有卷附土地及建物登記謄本、現場照片、系爭複丈成果圖、房地產買賣契約書等可稽（見本院卷第31至41頁、限閱卷、第251至261頁、第321頁、第59至66頁），且為被告所不爭執（見本院卷第133頁、第493至494頁），堪信為真實。惟原告主張被告無權占有系爭平台，請求被告拆除系爭增建物暨回復原狀等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，經查：
（一）被告占用系爭平台並無正當權源：
1.按98年1月23日修正前民法第799條前段規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有」。而大樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院111年度台上字第364號判決參照）。次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。又共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示（最高法院101年度台上字第1294號判決意旨參照）。另共有物之分管契約，不論明示或默示，係共有人間就共有物使用、收益或管理方法所訂立之契約。至共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，而本件被告主張系爭平台共有人間存有默示分管契約之事實，既為原告所否認，揆諸前開規定，即應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。
2.查系爭公寓為5層樓建築物，由70號、72弄4號及72弄2號共用同一出入口與樓梯（單層3戶，樓梯左側共用大門內2戶、右側1戶），與同社區其他8棟公寓共同於75年12月26日興建完成，並於76年2月5日取得使用執照。系爭平台位於70號5樓房屋上方，坐落於746地號土地，原告與被告皆為該土地之共有人；而系爭增建物於系爭公寓取得使用執照後始另行搭蓋，並於77年8月10日經臺北市建築管理工程處（下稱建管處）主動巡查發現等情，有本院114年12月30日勘驗筆錄、系爭複丈成果圖、土地登記第一類謄本、使用執照、建管處違建查報案件明細表可查（見本院卷第199至201頁、第321頁、第31至39頁、第55至57頁、第465至467頁）。是以，系爭公寓既由兩造區分一建築物而各有其專有部分，系爭平台復為全體區權人共有，原告基於共有人之身分提起本件訴訟，自屬適格，合先敘明。
3.被告固辯稱：系爭增建物於公寓大廈管理條例84年施行前即已存在，且同社區9棟公寓之頂樓平台均由各棟5樓所有權人單獨使用、收益、管理與修繕，於被告取得70號5樓房屋前，系爭增建物已存在逾30年，從未遭共有人異議或檢舉，另原告亦自承同意前屋主陳素民使用，且歷年均由被告負擔系爭平台之修繕費用，堪認共有人間已有默示分管契約等語，並提出不動產買賣契約書、陳素民書面聲明、歷年街景圖、系爭平台水管與水表修繕前後照片、建管處115年3月13日北市都建查字第1156093564號函及其附件等為證（見本院卷第59至66頁、第143至175頁、第455至487頁）。然查，系爭增建物於系爭公寓竣工並取得使用執照後始另行興建，非屬合法建物，已如前述。又系爭平台並未經共有人劃定範圍各自管領，僅由被告單獨占用，且其主要增建物（即附圖編號A）面積達59.9平方公尺，占系爭平台面積逾4分之3，顯已逾越其應有部分之比例。被告既未能證明系爭平台自興建完成起即專歸70號5樓所有權人支配使用，復無何其他客觀上之特別情事或舉動，依社會通念足認全體區分所有權人間有默示合意，自不得僅以原告或其他共有人長期之單純沉默或未檢舉違建，即推認有默示分管契約之存在。至被告另稱同社區其餘9棟頂樓均有相同增建，推測係建商一併興建乙節，亦未能舉證以實其說，從而被告主張其具占用系爭平台之合法權源，難認有據。
4.綜上，原告主張被告以系爭增建物占用系爭平台，欠缺正當權源等情，應屬可採。
（二）原告得請求被告拆除及回復原狀之範圍為何？
1.按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段及第821條分別規定甚明。查系爭平台為系爭公寓1至5樓區分所有權人共有，被告以系爭增建物無權占用系爭平台，業如前述。是原告依據前開規定，請求被告將系爭增建物（其坐落位置及面積如系爭複丈成果圖編號A及編號B部分所示）予以拆除，並將系爭平台使用權返還原告及全體共有人，核屬有據，應予准許。
2.原告主張被告除系爭增建物外，尚應拆除之附屬設施：堵塞逃生通道之構造物及阻擋通往屋頂平台之鐵門，並應將水表、水管（接頭為銅製材質）、攀登水塔金屬直立爬梯，以及共同通氣管道間出口之水泥磚造端頭罩體（依建管處竣工照片所示原始規格及型式）等回復原狀。經查，原告所指之各該構造物與設施，業經原告於本院準備程序及書狀中具體特定如下：所謂堵塞逃生通道之構造物為「高牆」（即照片6④⑤，見本院卷第259、492頁）；「鐵門」為如附件所示原證16及照片2所示（見本院卷第119、251頁）；「水表及水管」為照片6②所示（見本院卷第259頁）；「水泥磚造端頭罩體」為系爭公寓竣工時左上角照片圈選處所示（見本院卷第99頁）；另追加請求之「攀登水塔金屬直立爬梯」則特定為被證8（見本院卷第669頁及387頁）：
⑴就「鐵門」部分：被告雖提出竣工照片，辯稱系爭社區9棟建
物於竣工時，均設有鐵門等語（見本院卷第547頁）。惟查竣工照片顯示之鐵門與現行存在之鐵門材質顯有不同，且沿系爭公寓內部樓梯欲至系爭平台時，需另持鑰匙方得開啟，與一般防盜設施設置由內鎖之情形迥異。又鐵門係通往系爭平台之唯一出入口，而系爭增建物確實有獨立大門及自訂門牌，門口擺放洗衣機及鞋子等情，有履勘現場照片可稽（見本院卷第253頁）。足認系爭增建物係供他人居住使用，上開鐵門則為被告用以阻絕他共有人隨意進入系爭平台，顯屬妨害共有人使用系爭平台之設施。被告既為系爭增建物之事實上處分權人，就該鐵門，自對原告等共有人負有除去妨害之拆除義務。
⑵就「高牆」部分：原告主張水表與水管遭改釘於被告所建造
之高牆上等語，為被告所否認，原告雖提出施工公告及臺北自來水事業處陳情系統案件回復表，主張被告於113年3月8日擅自改管施工（見本院卷第125頁、第299頁、第301頁）；然經比對被告提出之修繕前後照片及履勘當日現場照片（即照片6，見本院卷第163至175頁、第259頁），可見除牆面經修補與油漆外，並無明顯高度落差，難認被告有於原有牆面上另行加高圍牆之事實。原告既未提出其他證據證明被告為起造該高牆之事實上處分權人，其請求被告拆除高牆，即無所據。
⑶就「水表及水管」部分：原告主張原有水管及接頭均為銅製
材質，被告未經全體住戶同意擅自更換等語，然原告既自承水表係由臺灣自來水公司主動更換且無須收費（見本院卷第237頁），足認非被告所為；而被告整理年久失修之水管所在牆面並更換老舊水管，除原告所提證據無從證明原有管線為銅製材質外，被告修繕管線對全體共有人實屬維持現狀之保存行為，其行為並非無權占有或妨害原告所有權之行使。從而，原告依民法第767條及第821條規定，請求被告拆除現有水表與水管並回復原設置，為無理由。
⑷就「攀登水塔金屬直立爬梯」部分：原告主張依據竣工照片
顯示，該爬梯原始設立於鐵門出口旁側牆面，遭被告改遷等語。惟查，竣工照片雖顯示爬梯原立於鐵門出口側邊，與現今位置不同（見本院卷第547頁及261頁照片7左下角），然自被告所提其取得70號5樓房屋時系爭平台之照片可見（見本院卷第163頁），該爬梯當時即已立於現今位置且整體嚴重鏽蝕，顯然已設置多年，原告並未能證明係被告所改遷。況原告亦主張系爭公寓水塔需維修或清洗時，均須攀爬該爬梯始得進行，足徵該爬梯屬全體共有人維修大樓設備所需，非被告一人所得單獨處分或除去。被告買受房屋後縱一併修整附近雜亂處所並更換已鏽蝕之爬梯，亦屬對全體區分所有權人有益之管理行為，自難認被告係以該爬梯無權占有系爭平台而負有拆除義務。
⑸就「水泥磚造端頭罩體」部分：系爭增建物早於77年間即經
建管處主動巡查發現，原告亦陳稱該增建物於83年間即已建成，而被告直至112年方取得70號5樓房屋所有權。足見該水泥磚造端頭罩體至少於83年以前、他人建造系爭增建物時即已拆除而不復存在，則是否得令被告回復該水泥磚造端頭罩體已屬有疑，況原告復未特定回復原狀之具體方法，此部分之請求自難認有理。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告將如附圖所示編號A、B部分及如附件所示通往屋頂平台之鐵門拆除，並將系爭平台返還予全體共有人，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。至原告另主張依據民法第828條規定請求之部分，因系爭平台屬全體區分所有權人共有，而非公同共有，無該規定之適用，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 楊承翰
法 官 王沛元法 官 陳俞元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
書記官 陳奕廷附圖：臺北市松山地政事務所114年12月30日土地複丈成果圖附件：鐵門照片